1. Allgemein: Das Recht der Mietminderung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es stellt eine Hauptleistungspflicht des Vermieters dar die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Unterbleibt dies, ist die Miete unter Umständen von Gesetzes wegen gemindert oder in Extremfällen die Mietzahlungspflicht sogar vollständig aufgehoben. Der Mieter muss dann nur einen geringeren als den vereinbarten oder gar keinen Mietzins […]
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Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig nachfolgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Liegen Mängel vor, richtet sich die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher […]
Vermietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt weiter und leugnet er dies auf eine Anfrage des Vermieters, ist das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört, dass der Vermieter das bestehende Mietverhältnis fristlos kündigen kann, ohne vorher ein Abmahnung aussprechen zu müssen (AG München, Urteil vom 25.4.13, Az 423 C 29146/12).
Für den Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter gezahlten Mietkaution gilt die in § 195 BGB normierte regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss desjenigen Jahres, in dem der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution entstanden ist. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird fällig nach dem Ende des Mietvertrages und nach Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters. Diese Frist beträgt in der Regel 2 – […]
Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12).
Sonnt sich eine Mieterin nackt im Garten und sorgt dies bei Nachbarn und der Dorfgemeinschaft für Gesprächsstoff, so stellt dieses Verhalten einer Mieterin keinen fristlosen Kündigungsgrund für den Vermieter dar. Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrages ist es, dass eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem kündigenden Vermieter oder Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses […]
Der Mieter muss dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz leisten, wenn ihn hinsichtlich des Schlüsselverlustes bzw. der Nichtrückgabe ein Verschulden (z.B. Schlüssel verloren, Schlüssel abgebrochen, Schlüssel weggeworfen) trifft. Durch die Nichtrückgabe eines überlassenen Schlüssels verletzt ein Mieter die ihm obliegende Obhuts- und Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache erstreckt. Zu ersetzen sind im Fall des Verlustes […]
Lehnt ein Vermieter einen gemeinsamen Wohnungsübergabetermin mit den Mietern nach deren Kündigung ab, so gehen sämtliche Zweifel hinsichtlich der Verschlechterung und Beschädigung der Mietsache zu Lasten des Vermieters, wenn dieser grundlos die gemeinsame Übergabe der Mietwohnung mit den Mietern abgelehnt hat (AG Waiblingen, Urteil vom 27.09.2012, Az.: 13 C 1621/08).
Eine Kleinreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der der Mieter die Reparaturkosten für anfallende Reparaturen in der angemieteten Wohnung bis zu einer Höhe von jeweils 120,00 Euro pro Reparatur selbst tragen muss, ist nach § 307 BGB unwirksam und nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden, da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt (Amtsgericht Bingen, Urteil vom 04.04.2013, Az.: 25 C 19/13). Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen ohne Rücksicht […]
Eine vorsätzlich falsche oder leichtfertig erhobene Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter rechtfertigen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Anzeige einer Straftat bei der Staatsanwaltschaft grundsätzlich weder als schuldhafte Vertragsverletzung noch sonst als verwerflich anzusehen ist. Denn jeder Bürger ist grundsätzlich berechtigt, bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde solche Taten zur Anzeige zu bringen, die er selbst als Straftaten qualifiziert. Es handelt sich insoweit zunächst um die schlichte […]
Wird in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten, dass in der Mietwohnung „keine Schäden feststellbar sind“ sind, so stellt diese Aussage des Vermieters ein negatives Schuldanerkenntnis zugunsten des Mieters dar. Der Vermieter kann aufgrund der Ausführungen im Wohnungsübergabeprotokoll später keine Schadensersatzansprüche mehr gegenüber dem Mieter geltend machen, selbst wenn dem Vermieter z.B. Sanierungskosten wegen einer „stark verrauchten Wohnung“ entstehen (AG Leonberg, Urteil vom 14.12.2012, Az.: 7 C 676/12). Ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters liegt jedoch nicht für alle […]
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs obliegt dem Vermieter nach der sogenannten Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen in der Mietwohnung zurückzuführen ist. Der Vermieter muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen. Der Mieter muss somit nicht beweisen, dass der Schimmel auf die Bausubstanz der Mietwohnung zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass […]
Eine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der vermieteten Wohnung dar (BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12).
Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Hausdurchsuchung der Wohnung des Mieters im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen diesen durch Polizeibeamte verursacht worden sind, grundsätzlich ein Ersatzanspruch aus enteignendem Eingriff gegenüber dem Land zu. Der enteignende Eingriff stellt einen zwangsweisen staatlichen Zugriff auf das Eigentum eines Einzelnen dar, der den Betroffenen im Vergleich zu anderen entgegen dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz ungleich behandelt, beziehungsweise trifft und ihn zu einem besonderen, den übrigen […]
Ein Vermieter kann das Mietverhältnis mit einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser über einen längeren Zeitraum unpünktlich oder unvollständig die Miete zahlt. Bevor der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigen kann, muss der Vermieter den Mieter aufgrund seiner verspäteten Mietzahlungen abmahnen und ihn darauf hinweisen, dass er bei einer wiederholten unpünktlichen und/oder unvollständigen Zahlung mit einer fristlosen Kündigung seines Mietverhältnisses rechnen muss (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011, Az.: 63 S 178/11).
Umlagefähige Aufgaben eines Hausmeisters sind Hausreinigung, Treppenreinigung, Straßenreinigung einschließlich der Schneeräumung, Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls. Allerdings fällt nicht unter die Tätigkeit eines Hausmeisters die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten und Reparaturarbeiten (AG Münster, Urteil vom 16.10.2012, Az.: 7 C 4687/11). Insbesondere der Ersatz defekter Glühbirnen ist eine Instandhaltungsarbeit.
Ein Mieter kann bei einem beendeten Mietverhältnis die Betriebskostenvorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, zurückverlangen. Dies beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, so dass die gesetzliche Betriebskostenabrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ohne praktische Bedeutung wäre. Dies gilt für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen ist aber nur dann, […]
Beleidigt ein Mieter den Vermieter, dessen Stellvertreter, seine Beauftragten, seine Mitarbeiter, den Hausverwalter oder andere Mietmieter so stellt dieses Verhalten eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar. Sind andere Personen betroffen, handelt es sich nicht um eine Mietvertragsverletzung. Mietvertragsverletzungen berechtigen den Vermieter nur dann zur Kündigung des Mietvertrages, wenn sie so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine weniger schwerwiegende Beleidigung durch den Mieter ist folgenlos, wenn es sich […]
Ein Vermieter kann einem Mieter nicht per Mietvertragsklausel generell untersagen Tiere in der vermieteten Mietwohnung zu halten. Enthält ein Mietvertrag eine Klausel, die eine Tierhaltung in der Mietwohnung generell untersagt, so ist diese Klausel unwirksam. Die Unwirksamkeit der Tierhaltungsklausel im Mietvertrag führt jedoch nicht dazu, dass der Mieter Tiere jeglicher Art in der Mietwohnung ohne jegliche Rücksicht auf die Mitmieter oder den Vermieter halten darf. Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Tierhaltung in […]
Der Vermieter mahnte eine Mieterin mit nachfolgender Abmahnung ab: „Am Freitag, den ……, haben Augenzeugen beobachtet und dokumentiert, wie Sie im Beisein eines Herrn/Besuchers Ihren sexuellen Bedürfnissen im Freien, d.h. auf Ihrer Terrasse nachgekommen sind. Abgesehen von der Tatsache, dass sich in unmittelbarer Nähe zwei Kinderspielplätze befinden sowie sich mehrere Mieter angesichts dieser Szenerie peinlich berührt fühlten, so sehen auch wir darin eine erhebliche Beeinträchtigung Ihrer Mitmieter bzw. Ihrer Nachbarn. Zudem wäre das Vorkommnis unter […]