Inhaltskontrolle einer Schönheitsreparaturklausel
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24. September 2018

Mietvertragskündigung wegen unvollständig gezahlter Betriebskostenvorschüsse

Mietvertragskündigung wegen unvollständig gezahlter Betriebskostenvorschüsse

Foto: Natee Meepian/Bigstock

LG Berlin, Az.: 67 S 409/09, Urteil vom 18.02.2010

Die Berufung des Klägers gegen das am 6. Juli 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 6b C 45/09 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen

Tatbestand

I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Entscheidungsgründe

Mietvertragskündigung wegen unvollständig gezahlter Betriebskostenvorschüsse

Foto: Natee Meepian/Bigstock

II. Die Berufung ist aber nicht begründet.

1. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 80,49 € rückständiger Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

a) Unstreitig leisteten die Beklagten in den Monaten Oktober bis Dezember 2008 eine um je 200,00 € verminderte Vorauszahlung auf die Betriebskosten, in den Monaten Januar und Februar 2009 eine um je 35,00 € verminderte Betriebskostenvorauszahlung. Die Beklagten erklärten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 20. April 2009 wirksam die Aufrechnung der daraus folgenden Forderungen des Klägers aus rückständigen Beträgen in Höhe von insgesamt 670,00 € mit einem ihrerseits bestehenden Guthaben in Höhe von 589,51 €. In Höhe des restlichen Betrages waren sie antragsgemäß zu verurteilen.

Durch die wirksame Aufrechnung der Beklagten ist die Forderung des Klägers gemäß § 389 BGB in der erklärten Höhe erloschen.

Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 ergibt sich für die Beklagten ein Guthaben in mindestens der Höhe, in welcher die Aufrechnung erfolgt.

b) Bei der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 vom 8. Dezember 2008 waren hinsichtlich der Position “Hauswartungen” zumindest die Kosten für die Gartenpflege (2.904,31 €), das Gartensprengwasser (57,75 €) und die Schneebeseitigung (304,22 €) in Höhe von insgesamt 3.266,28 € in Abzug zu bringen. Unter Berücksichtigung der Zahlungen der Beklagten in Höhe von 2.616,00 € und der dann vorzunehmenden Umlage der verbleibenden Kosten gemäß dem der Betriebskostenabrechnung 2007 zugrunde liegenden Verteilerschlüssel ergibt sich ein Guthaben der Beklagten von 633,08 €. Der erklärten Aufrechnung lag also eine bestehende Forderung der Beklagten gegenüber dem Kläger in mindestens der erklärten Höhe zugrunde.

aa) Der Kläger ist nicht berechtigt, die Kosten für die Gartenpflege, das Gartensprengwasser und die Schneebeseitigung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2007 auf die Beklagten als Mieter des Hauses … umzulegen. Zwar sieht der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag in seiner Anlage 1 zu § 4 Abs. 3 vor, dass die Kosten für Hauswartungen, in denen auch diejenigen für die Gartenpflege und Schneebeseitigung enthalten sind, von den Beklagten anteilig mit zu tragen sind. Diese Vereinbarung wäre jedoch nur dann wirksam, wenn es sich bei den genannten Kosten tatsächlich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 8 und 10 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 handelt.

Grundsätzlich verschönert eine gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu steigern, wobei dies auch den Mietern zuteil wird, die den Garten nicht nutzen oder nutzen können. Daher kann es nach der Rechtsprechung des BGH auch dahinstehen, ob Mieter berechtigt sind, die Gartenflächen zu nutzen, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden, sofern sie sich zur Übernahme der anteiligen Kosten vertraglich verpflichtet haben (BGH Urteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 135/03). In der genannten Entscheidung führt der BGH jedoch auch aus, dass Kosten für die Pflege solcher Gartenteile, von deren Nutzung sie ausgeschlossen sind, nicht umlagefähig sind, beispielsweise für Gartenflächen, die dem Vermieter zur alleinigen Nutzung überlassen sind.

Dies ist im vorliegenden Sachverhalt der Fall. Allerdings kann aus der Tatsache, dass keiner der Mieter zur Nutzung der Gemeinschaftsfläche berechtigt ist, nicht auf eine alleinige Nutzung durch den Kläger geschlossen werden.

Dass der Kläger auch die Gartenfläche des Grundstücks … als von ihm (allein) zu nutzendes Grundstück ansieht, ergibt sich aber zum einen aus der Tatsache, dass seine Terrasse teilweise in dieses Grundstück hinein ragt. Es ist kaum denkbar, dass sich die Nutzung des Klägers dann allein auf diesen befestigten Teil beschränken kann, zumal Pflegearbeiten an der Terrasse und der sie umgebenden Hecke auch von der daneben liegenden Gartenfläche aus vorzunehmen sind. Zum anderen muss aus der Anlage des Gartens mit Terrasse, Gartenhaus für Gartengeräte des Klägers, angelegtem Fischteich und aufgrund der Umzäunung, die einen Zugang zum Garten allein von den Häusern … und … zulässt, von einer sehr individuellen, an den Bedürfnissen des Klägers orientierten Gestaltung der Gartenfläche ausgegangen werden, so dass auf eine alleinige Nutzung durch ihn geschlossen werden kann. Der Einwand des Klägers, dass sich die Kosten für die Gartenpflege allein auf die Grün- und nicht auf die Terrassenfläche beziehen und er grundsätzlich in der Gestaltung der Gartenfläche frei sei, überzeugt dagegen nicht. Natürlich fallen Gartenpflegekosten nur für Garten- und nicht für Terrassenflächen an. Der Kläger beteiligt sich an den Kosten für die Pflege des Gartens aber gar nicht, obwohl er Teile des vermieteten Grundstücks nutzt und damit auch er an der Verbesserung seiner Wohn- und Lebensqualität durch den direkt vor seiner Terrasse liegenden Garten teilhat. Im übrigen darf aus der Aussage des Klägers, dass er Mietern die (unerlaubte) Nutzung des Gartens “eher nachsieht” als Indiz auf seine alleinige Verfügungsgewalt über den Garten und damit auf seine alleinige Nutzung geschlossen werden. Auch Kosten für die Bewässerung der Gartenfläche dürfen dann nicht umgelegt werden.

bb) Der Kläger ist auch nicht berechtigt, die Kosten der Schneebeseitigung anteilig auf die Beklagten abzuwälzen. Zwar macht der Kläger lediglich die Kosten für die 20 m Weg und die 5 Stufen geltend, die zum Haus Nr. .. führen, da er den “Winterdienst” auf dem weiteren Weg in Eigenleistung erbringt. Unstreitig nutzen jedoch die Bewohner des Hauses … und … gemeinsam zumindest als Nebeneingang diese allein den Mietern des Hauses Nr. .. in Rechnung gestellte Strecke. Nur den Mietern des Hauses .. dann aber die Kosten aufzubürden ist unzulässig, so dass die vom Kläger vorgenommene unrichtige Kostenverteilung dazu führt, dass auch die Kosten der Schneebeseitigung aus der Betriebskostenabrechnung für 2007 herauszunehmen sind.

Da die Kläger eine Aufrechnung lediglich in Höhe von 589,51 € erklärt haben, verbleibt ein Anspruch des Klägers auf Zahlung rückständiger Miete für Januar und Februar 2009 in Höhe von je 35,00 € und für Dezember 2008 in Höhe von 10,49 €, da mangels einer ausdrücklichen Bestimmung gemäß den §§ 396 Abs. 1, 366 Abs. 2 BGB von einer Aufrechnung mit den zunächst ältesten Forderungen des Klägers auszugehen ist.

c) Hinsichtlich eines Guthabens der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 fehlt es an einem substantiierten Vortrag, so dass dieses nicht zu berücksichtigen war.

2. Ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der Wohnung besteht nicht. Der Kläger war nicht berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich oder ordentlich zu kündigen. Im Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung am 3. Mai 2009 und der ordentlichen Kündigung am 4. Mai 2009 waren die Forderungen des Klägers in Höhe von insgesamt 846,60 € durch die Aufrechnung vom 20. April 2009 in Höhe von 589,51 € erloschen, so dass ein Mietrückstand in Höhe von lediglich 257,09 € bestand. Damit waren die Beklagten aber nicht gemäß § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB mit einem erheblichen Teil ihrer monatlichen Miete, die einschließlich der kalten und warmen Betriebskosten 1.150 € betrug, in Verzug. Auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt angesichts des geringen Gesamtbetrages und der geringen monatlich nicht geleisteten Beträge angesichts der Höhe des monatlichen Mietzinses nicht in Betracht. Daran ändert auch die am 3. April 2009 ausgesprochene Abmahnung der Beklagten durch den Kläger nichts.

3. Dagegen haben die Beklagten gegen den Kläger Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB in der geltend gemachten Höhe. Obwohl kein Kündigungsgrund vorlag, kündigte der Kläger das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis außerordentlich und ordentlich, was eine Verletzung des Mietverhältnisses darstellt. Angesichts dieser Sachlage waren die Beklagten berechtigt, sich anwaltlichen Beistandes zu versichern und bereits vorgerichtlich eine Einigung mit dem Kläger herbeizuführen. Die Höhe des Anspruchs haben die Beklagten genügend substantiiert dargetan.

4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

6. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

7. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.