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Kündigungserklärung gegenüber mehreren Mietern

Kündigungserklärung gegenüber mehreren Mietern

Foto: style-photographs/Bigstock

AG Schöneberg, Az.: 2 C 318/12, Urteil vom 14.02.2013

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Beklagte ihrerseits Sicherheit in gleicher Höhe vor der Vollstreckung leistet.

Tatbestand

Mit schriftlichem Vertrag vom 5.3.1992 vermietete die damalige Eigentümerin an die Mutter der Beklagten, Frau …….und ………die Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts, Vorderhaus,…… in B.. § 20 Ziffer 2 des Vertrages enthält folgende Regelung: „Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. … Die Mieter bevollmächtigen sich hiermit gegenseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen und zwar unter gegenseitiger Befreiung von den Beschränkungen des § 16 BGB dies gilt nicht für die Kündigung eines Mieters. Nach dem Tode von Herrn J. wurde dasMietverhältnis mit Frau S. allein fortgesetzt. Frau S. verstarb am 7.1.2012. Die Beklagte ist mit ihrer Schwester, Frau C.P., nach dem Erbschein des Amtsgerichts Schöneberg vom 24.4.2012 Erbin.

Kündigungserklärung gegenüber mehreren Mietern

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Mit Schreiben vom 29.2.2012, welches allein an die Beklagte adressiert war und sich an: „Sehr geehrte Damen und Herren“ richtete, erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß dem Sonderkündigungsrecht nach § 563 BGB. Das Schreiben wurde der Beklagten persönlich übergeben. Dabei wurde ein handschriftlicher Vermerk auf das Schreiben gesetzt, der folgenden Inhalt hatte: „am 29.2.2012 erhalten: Diese Kündigung wird umgehend an die Schwester, Frau …. weiter geleitet.“ Diesen Vermerk hat die Beklagte gegengezeichnet. Am

Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin die Herausgabe der Wohnung geltend.

Die Klägerin ist der Meinung, dass die Kündigung wirksam sei und das Mietverhältnis mit der Beklagten als Erbin beendet habe.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltenen Mieträume in dem Hause……., Vorderhaus, zweites Obergeschoss rechts, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einer Toilette, einem Bad und einer Diele mit einer Größe von ca. 130 m2 zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Es kann dahingestellt bleiben, dass zwischen den Parteien streitig ist, ob die Beklagte nicht bereits vor dem Tod ihrer Mutter mit dieser in einer häuslichen Gemeinschaft gelebt habe und damit eine Kündigung nur unter den Voraussetzungen des § 563 BGB möglich gewesen ist, da die Kündigung der Klägerin bereits den geringeren Anforderungen des § 564 BGB nicht genügt.

Soweit der Mietvertrag in § 20 zunächst die Regelung enthält, dass es genügt wenn der Vermieter einen der beiden Mieter gegenüber eine Erklärung abgibt, ist diese Klausel unwirksam, da sie gegen § 307 Abs. 2 BGB verstößt (vgl. Kinne/Schach u.a., Mietrecht Komm., § 542 BGB Rdz. 10).

Die Mieter können sich jedoch gegenseitig zum Empfang von Willenserklärungen des Vermieters bevollmächtigen. Insoweit wäre die Beklagte bevollmächtigt gewesen, auch eine Kündigung gegenüber ihrer Schwester für diese entgegenzunehmen. Eine solche gibt es hier jedoch nicht. Die Kündigung ist allein an die Beklagte adressiert. Ihre Schwester und Miterbin wird auch nicht im Text des Schreibens selbst angesprochen. Daran ändert auch nichts der handschriftliche Vermerk, da dieser nicht einmal zum Inhalt hat, dass diese Erklärung auch gegenüber der Schwester gelten soll, sondern allein, dass das Schreiben mit seinem auf die Beklagte konzentrierten Inhalt an sie weitergeleitet werden soll. Eine rechtliche Wirkung einer „Weiterleitung“ des an eine andere Person adressierten Schreibens besteht jedenfalls gegenüber der Schwester nicht.

Soweit die Klägerin später am 26.7.2012 auch gegenüber der Schwester die Kündigung erklärt hat, war diese nicht mehr fristgemäß binnen 1 Monats. Die Klägerin hatte bereits mit Schreiben vom 1.2.2012 (Anlage B2) Kenntnis über beide Erbinnen erhalten. Insoweit konnte sie nicht die Vorlage des Erbescheins abwarten.

Mithin ist die Kündigung der Klägerin vom 29.2.2012 unwirksam und hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Die Klage war daher abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.