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Nach Mängelbeseitigung in Mietwohnung – Vermieter muss Weiternutzung anbieten

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Foto: lachris77/Bigstock

LG Berlin, Az.: 67 S 474/12, Urteil vom 08.05.2013

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 16. Juli 2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 19 C 513/11 – geändert und klarstellend neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 234,32 € nebst Zinsen in Höhe von 11% seit dem 19. November 2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben der Kläger 95% und der Beklagte 5% zu tragen. Die Kosten des zweiten Rechtszuges hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

1) Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

2) Die Berufung hat Erfolg.

Nach Mängelbeseitigung in Mietwohnung – Vermieter muss Weiternutzung anbieten

Foto: lachris77/Bigstock

Der Kläger hat gegen den Beklagten wegen der rückständigen Mieten für die Zeit vom 01. Juni 2010 bis zum 16. März 2011 keinen Anspruch auf Zahlung (von zusammen 5.202,56 €) aus § 535 Abs. 2 BGB.

Mit dem Vertrag vom 17. November 2009 mietete der Beklagte vom Kläger die Wohnung in … … , Vorderhaus, Erdgeschoss rechts, … Berlin. Die Wohnung hat zwei Zimmer und ist 74,01m² groß.

Die Miete betrug

Nettokaltmiete 507,96 €

Betriebskostenvorschuss 145,00 €

652,96 €.

Anfang 2010 rügte der Beklagte Schimmel in der Wohnung. Im Auftrag der Hausverwaltung des Klägers erstellte Dipl.-Bauing. (FH) … nach Ortsterminen vom 22. und 27. Januar 2010 den Bericht zum Schimmelschaden vom 02. Februar 2010. Es wurde ein so genannter großer Schaden in beiden Räumen der Wohnung festgestellt. Als Sofortmaßnahme sollten die Schimmelpilzsporen zunächst gebunden werden.

Der Kläger behauptet, diese Sofortmaßnahmen bereits unmittelbar nach dem Gutachten ausgeführt zu haben. Hiervon kann zu seinen Gunsten ausgegangen werden.

Ein Mietzinsanspruch ist gleichwohl nicht gegeben.

Nach dem beigezogenen Verfahren 21a C 91/10 des Amtsgerichts Wedding (= 67 S 578/10 der Kammer) ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis nicht vor dem 16. März 2011 endete. Insbesondere war auch eine fristgemäße Kündigung ausgeschlossen, sodass die Frage offen bleiben kann, ob die fristlose Kündigung umgedeutet werden könnte.

Entgegen der Ansicht des Klägers ist in der Zeit von Juni bis Oktober 2010 ein Mietszinsanspruch nicht gegeben. Unstreitig sind in dieser Zeit die Mangelbeseitigungsarbeiten ausgeführt worden, ohne dass diese näher beschrieben werden. Aus dem Vortrag des Klägers selbst ist aber zu schließen, dass zunächst Trocknungsgeräte im Einsatz waren. Anschließend sind die Räume renoviert worden. Da die Arbeiten hier alle vermieteten Wohnräume betrafen und weitere Angaben des Klägers fehlen ist – insbesondere unter Berücksichtigung der weit reichenden neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11 –) – zu unterstellen, dass die Nutzbarkeit der Wohnung aufgehoben war. Nach Abschluss der Arbeiten kann zugunsten des Klägers angenommen werden, dass eine Beeinträchtigung nicht mehr bestand. Jedoch hat der Kläger dem Beklagten den Wegfall der Beeinträchtigung nicht mitgeteilt. Dies war hier ausnahmsweise deshalb erforderlich, weil nach der fristlosen Kündigung des Beklagten klar war, dass er die Wohnung in der Auffassung zurückgibt, es läge ein nicht beseitigter Mangel vor. Diese Auffassung war nachvollziehbar, sodass der Kläger dem Beklagten die Weiternutzung hätte anbieten müssen (siehe dazu Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Kap. III, Rn. 134ff.).

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung (nebst anteiliger Zinsen) war das Urteil nicht angegriffen.

3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO für den ersten und § 91 ZPO für den zweiten Rechtszug.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.