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Heizkostenabrechnung bei Wohnraummiete – Richtigkeit der Wärmeerfassung

Heizkostenabrechnung bei Wohnraummiete - Richtigkeit der Wärmeerfassung

Symbolfoto: New Africa/Bigstock

AG Hanau, Az.: 37 C 393/13 (17), Urteil vom 20.04.2016

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner zu verurteilt, an den Kläger 2.984,18 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2013 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldner auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger begehrt als Vermieter von den Beklagten als Mieter die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung.

Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis. Unter dem 27.02.2013 hat der Kläger die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 erstellt, welche einen Nachforderungsbetrag in Höhe von 3.077,50 EUR ausweist (BI. 17 ff. d.A.).

Die Beklagten haben die Forderung nicht beglichen.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 3.077,50 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2013 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Heizkostenabrechnung bei Wohnraummiete - Richtigkeit der Wärmeerfassung

Symbolfoto: New Africa/Bigstock

Sie wenden ein, die Heizkörper würden sich nur teilweise erwärmen, und zwar im oberen Bereich, während der untere Bereich kalt gewesen sei. Darüber sei auch keine ausreichende Zimmertemperatur erreichbar gewesen. Die „Ableseventile“ seien fehlerhaft. Die Heizung habe bis Oktober lediglich ein veraltetes Einrohrheizsystem aufgewiesen, zudem seien die Heizkostenverteiler unzutreffend angebracht gewesen, da diese nur den oberen warmen Bereich der Heizung gemessen und dabei nicht berücksichtigt hätten, dass die unteren Bereiche kalt blieben. Zudem bestreiten sie die Verbrauchswerte und die Richtigkeit der Kosten (BI. 34/35 d.A.). Nach Austausch der Heizrohre hätten sich die Heizkörper vollständig erwärmt und der Verbrauch sei zurückgegangen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin …, sowie durch Anhörung des Sachverständigen … und der Einholung einer Stellungnahme des Sachverständigen… . Hinsichtlich des Inhalts der Zeugenvernehmung wird auf BI. 89 ff. d.A. verwiesen, hinsichtlich der Anhörung und der sachverständigen Stellungnahme auf BI. 211 ff. und 236 d.A.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2012 in Höhe von 2.984,82 EUR gem. §§ 535 Abs. 2, 556 BGB.

Die Abrechnung ist überwiegend formal ordnungsgemäß. Sie entspricht den Anforderungen des § 259 BGB, da sie die angesetzten Gesamtbeträge, die Umlageschlüssel und die hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen, benennt und daher rechnerisch nachvollzogen werden kann (zuletzt BGH, Urteil vom 20.01.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 93/15; grundlegend: BGH, Urteil vom 28.05.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 261/07 – Juris; LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10; Blank DWW 2009, 91; Both in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl. 2010, § 556 Rn. 81; v. Brunn/Emmerich in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, III.A Rn. 207; Lammel, Stolperstein Formelle (Un)Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, WuM 2014, 387 (388); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, H IV. Rn. 124).

Nicht formal ordnungsgemäß ist jedoch die Position „Wartungskosten technische Anlagen“ (93,32 EUR), so dass diese Kosten von den umgelegten Kosten abzuziehen sind. Hier ist nicht erkennbar, welcher Betriebskostenposition diese zugeordnet ist. Wartungskosten stellen keine selbständige Betriebskostenposition dar, sondern sind entweder den im Katalog genannten Positionen des § 2 Nrn. 1 bis 16 BetrkV ausdrücklich zugeordnet oder sie ergeben sich aus einer expliziten Vereinbarung nach § 2 Nr. 17 BetrkV für bestimmte Betriebskostenarten (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 A Rn. 262 ff.). Für eine formal ordnungsgemäße Abrechnung muss der Mieter daher mitgeteilt bekommen, welcher Kostenart die Wartungskosten zugeordnet sind, andernfalls ist die Abrechnung nicht prüfbar. Anders ggf. nunmehr allenfalls in der Gewerberaummiete aufgrund einer jedoch erheblich kritisierten Entscheidung des OLG Frankfurt – Urt. v. 16.10.2015 – 2 U 216/14 BeckOnline – da hiernach eine allgemeine Umlage von „Wartungskosten“ über AGB in der Gewerberaummiete nunmehr sein soll, was ggf. auch Auswirkungen auf eine entsprechende Darstellung in der Betriebskostenabrechnung haben könnte. Die Entscheidung ist auf die Wohnraummiete jedoch nicht übertragbar, hier müssen die Kostenarten am Katalog des § 2 BetrkV orientiert aufgeführt werden, damit dem Mieter erkennbar wird, worauf sich diese jeweils beziehen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 H Rn. 132 m.w.N.).

Inhaltliche Einwände gegen die im Übrigen formal ordnungsgemäße Abrechnung sind nur insoweit zu prüfen, wie der Mieter diese geltend macht. Die beklagtenseits erhobenen Einwände sind jedoch nicht erfolgreich.

So die Beklagten allgemeinen die Richtigkeit der Kosten bestreiten, ist das per se kein zulässiger Einwand gegen die Betriebskostenabrechnung, da der Mieter pauschal weder die Richtigkeit allgemein, noch die seiner Auffassung nach nicht zutreffende Höhe bestreiten darf (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 J Rn. 48 m.w.N.). Zulässig war vorliegend alleine das Bestreiten der Zählerstände mit Nichtwissen, da es sich vorliegend um funkbasierte Ablesungen handelte (LG Itzehoe, Urteil vom 17.12.2010 – 9 S 66/10; AG Berlin-Charlottenburg: Urteil vom 30.05.2013 – 239 C 227/12; AG Berlin-Tiergarten, Urteil vom 30.08.2012 – 608 C 15/12; Schmid, Darlegungs- und Substantiierungslast im Mietnebenkostenprozess, WuM 2012, 127 (129)).

Die diesbezüglich vernommene Zeugin … hat jedoch schlüssig und für das Gericht nach- vollziehbar unter Bezugnahme auf die Abrechnung dargelegt, dass und wie die Werte übertragen und von ihr erfasst werden. Da das Gericht keinen Anlass hat, an der Glaubwürdigkeit oder Glaubhaftigkeit zu zweifeln und die Aussage nachvollziehbar war, ist davon auszugehen, dass die erfassten Werte tatsächlich diejenigen sind, welche festgestellt wurden.

So die Beklagten einwenden, es habe sich in dem Zeitraum überwiegend um ein Einrohrheizsystem gehandelt, welches bereits 2012 veraltet gewesen sei, stellt das keinen wirksamen Einwand gegen die Abrechnung dar. Einrohrheizsysteme sind zulässig und werden im Bundesgebiet, insbesondere in den neuen Bundesländern, nach wie vor verwendet. Das hieraus häufig folgende Problem des Rohrwärmeverlusts hat erst 2009 zu einer Änderung der HeizkV geführt, da nunmehr die Erfassung und Einstellung dieses Verlusts gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV iVm. mit der VDI Richtlinie 2077, Beiblatt – „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ möglich ist (hierzu umfassend Zehelein NZM 2015, 913). Der Einwand der Existenz eines Einrohrheizsystems im Abrechnungszeitraum ist daher nicht möglich, weder hinsichtlich der Richtigkeit der Abrechnung, noch eines Verstoßes gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot.

So die Beklagten weiterhin der Auffassung sind, die Änderung des Heizsystems durch Umstellung auf ein Zweirohrsystem habe in der Folgezeit zu einer Verringerung der Verbrauchswerte bereits aus dem Grunde geführt, weil die Heizung nunmehr vollständig heiß wird, ist das schon technisch ebenso wenig möglich, wie der Hinweis auf defekt Ventile. Denn das hat mit der Wärmeerfassung nichts zu tun, bzw. würde eher zu dem Gegenteil führen. Die hier relevanten Erfassungsgeräte in Form von elektronischen 2-Fühler-Heizkostenverteilern messen einerseits die Oberflächentemperatur des Heizkörpers und andererseits als Vergleichswert die Raumtemperatur. Überschreitet die Differenz der gemessenen Werte eine vorgegebene Spanne, so beginnen die Heizkostenverteiler, Verbrauch auszuweisen. Hierbei handelt es sich nicht, wie bei Wärmemengenzählern, um eine echte Verbrauchsmessung, sondern eine automatisierte Taktung aufgrund der Differenzmessung (Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 398 ff.; Handbuch der Wärmekostenabrechnung, hrsg. von der Fa. Minol, 2010, S. 93; Lammel, Heizkostenverordnung Kommentar, 4. Aufl. 2015, § 5 Rn. 39; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 Rn. K 60). Daraus folgt, dass die Wärmeerfassung immer nur von der tatsächlichen Wärmeentwicklung an der Heizkörperoberfläche abhängig ist, andere Faktoren, selbst wenn sie einen technischen Fehler der Heizung darstellen würden, haben hierauf keinen Einfluss, da nur die abgegebene Wärme des Heizkörpers zu einer Zählung des Heizkostenverteilers führt. Eine fehlerhafte Messwertbeeinflussung kann nur aufgrund elektrischen Einwirkungen auf das Erfassungssystem oder weiterer Wärmequellen (dazu unten) erfolgen, wobei sich letzteres auf externe Wärmequellen bezieht, die zwar nicht den Heizkörperfühler, jedoch den Raumfühler beeinträchtigen können (Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 412/413). Das könnte aber nur zu einer Beeinflussung zugunsten des Mieters führen, da in diesem Fall der Differenzwert für den Messbeginn später überschritten wird. Zudem gibt es noch ein den Verdunstungsgeräten entsprechendes Kaltverdunstungselement, dass jedoch durch die Messwertunterdrückung kompensiert wird (Lammel, Heizkostenverordnung Kommentar, 4. Aufl. 2015, § 5 Rn. 47; Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 408). Hierfür bestehen ebenfalls keine Anhaltspunkte. Schließlich kann noch ein durch die Anbringung von Verkleidungen am Heizkörper bedingter Wärmestau, der somit schneller und erheblicher zu einer Überschreitung der Differenzschwelle führt, eine Erfassungsverzerrung bewirken (Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 384). Auch hierfür bestehen keinerlei Anhaltspunkte, die Beklagten tragen vielmehr das Gegenteil vor.

Ein wie auch immer gearteter Ventilfehler, der auch nicht näher bezeichnet ist, könnte daher keine fehlerhafte Messung verursachen. Eine mangelnde Regulierbarkeit wird nicht geltend gemacht, sie würde zudem grundsätzlich auch nicht zu einer Fehlerhaftigkeit der Abrechnung führen, die schlicht den tatsächlichen Verbrauch ausweisen soll, sondern ggf. nur zu einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, vgl. AG Hanau BeckRS 2014, 11721. Nur die von dem Mieter auf dem Heizkörper erwirkte Heiztemperatur, die er somit auch tatsächlich nutzt, wird erfasst und gezählt (Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 393). Heizwasserverbrauch, der nicht zu einer Wärmeentwicklung führt, kann daher auch keine Verbrauchszählung generieren.

Auch der Vortrag, nur der obere Teil des Heizkörpers sei warm geworden, während der untere kalt geblieben sei, steht der Richtigkeit der Wärmeerfassung nicht entgegen. Dabei ist zunächst zu sehen, dass, wie die Beklagten selbst vortragen, die Anbringung des Heizkostenverteilers im oberen Bereich des Heizkörpers die vorgesehene Vorgehensweise darstellt (Montagehöhe bei elektronischen Heizkostenverteilern nach EN 834 im oberen Drittel, tatsächlich ideal bei ca. 65% bis 75% der Gesamthöhe, vgl. Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 429). Unzutreffend ist zudem die Annahme, ein kühler oder kühlerer unterer Bereich der Heizung würde zu einer Verzerrung der Wärmemessung führen, da der Wärmefühler auf der Heizkörperoberfläche lediglich den oberen Bereich messen und daher quasi „vermuten“ und daher mitberechnen würde, dass die untere Seite ebenfalls warm sei, so dass eine höhere Wärmezählung erfolge, als dieses tatsächlich von dem Heizkörper abgegeben wurde. Dabei ist zunächst zu sehen, dass das Vorhandensein einer kühleren Unterseite bereits keinen Fehler der Heizung darstellt. Das ist durch die geringere Dichte des heißen Wassers und die dadurch hervorgerufene waagerechte Schichtung bedingt. Das obere Dritte gibt dann mehr oder ggf. alleine Wärme ab, das Wasser wird dadurch beim Durchlauf nach unten abgekühlt. Dieses wird durch die jeweils individuelle Ansetzung des Bewertungsfaktors für Größe und Art des Heizsystems berücksichtigt (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 K Rn. 280). Das tritt tatsächlich bei geringerem Durchlauf ein, während bei höherem Durchlauf im Zuge einer stärkeren Ventilöffnung die Wärmeverteilung gleichmäßiger erfolgt. Das stellt jedoch wie erörtert keinen Fehler dar, sondern ist systembedingt normal. Diese Situation stimmt auch mit dem Beklagtenvortrag überein, dass sich der Heizkörper nur bedingt erwärmen ließ (ggf. durch ein fehlerhaftes Ventil). In diesem Fall liegt eine geringere Durchlaufgeschwindigkeit vor, die zwingend zu Temperaturunterschieden innerhalb des Heizkörpers führt, was aber bei einer (auch willentlich) nur geringen Öffnung des Ventils normal und daher bei der Wärmeerfassung berücksichtigt ist. Dieser ggf. durch einen Ventilfehler bedingte Effekt könnte allenfalls einen Mangel wegen minderer Heiztemperaturen in der Wohnung begründen (dazu unten). Auch der Sachverständige … hat eben diese vom Gericht mit Beschluss vom 19.09.2014 gestellte Frage in der Anhörung vom 12.06.2015 (BI. 213 d.A.) dahingehend beantwortet, dass eine unterschiedliche Temperatur innerhalb des Heizkörpers zwischen der Ober- und der Unterseite nicht zu einer Verfälschung der Messwerte führen kann. Selbst bei einem Defekt des Ventils, so der Sachverständigen weiter, hätte das keinen Einfluss auf die Betriebskostenabrechnung. Der Sachverständige … hat auf die entsprechende Anfrage des Gerichts erklärt, dass die negative Wärme von Heizkörpern im Zuge der Durchströmung nicht zu einer positiven Erfassung durch elektronische Heizkostenverteiler führt (BI. 236 d.A.).

Der Beklagteneinwand ist daher nicht geeignet, die Richtigkeit der Wärmeerfassung in Frage zu stellen.

Weiterhin stellt sich gerade bei Einrohrsystemen das Problem des Rohrwärmeverlusts, da über die Strangleitungen bei mangelnder Dämmung Wärme in die Wohnung angegeben wird. Diese wird jedoch von den elektronischen Heizkostenverteilern – im Gegensatz zu den auf Verdunstungsbasis arbeitenden – nicht erfasst und daher auch nicht berücksichtigt. Das würde ohnehin nur zu einer Verzerrung zu Gunsten des Mieters führen, da die abgegebene Rohrwärme in den Raum lediglich von dem Raumfühler erfasst würde, nicht aber von dem Oberflächenfühler (Wall, jurisPR-MietR 4/2012 Anm. 2.; Lammel, Heizkostenverordnung Kommentar, 4. Aufl. 2015, § 5 Rn. 25 jedenfalls für horizontalte Leitungen; ders. in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 5 HeizkV Rn. 14). Auch der Sachverständigen … (BI. 213) erklärt, dass hier allenfalls eine Verfälschung zu Gunsten des Mieters eintreten könnte.

Insgesamt geben die Einwände der Beklagten daher keinen Anlass, die Richtigkeit der Verbrauchserfassung in Frage zu stellen. Die Tatsache, dass in anderen Zeiträumen abweichende Verbrauchswerte auftreten, ist grundsätzlich ohne Relevanz, da die Abrechnung nach § 7 Abs. 1 HeizkV überwiegend verbrauchsbezogen ist und daher dem jeweiligen sich ändernden Nutzungsverhalten entspricht.

Auch der Vortrag, es seien keine Temperaturen von 21 Grad erreicht worden, steht dem Anspruch aus der Abrechnung nicht entgegen. Das spricht zunächst wiederum gegen eine zu hohe Verbrauchserfassung, da nur die tatsächliche Wärmeabgabe erfasst wird. Denkbar wäre allenfalls noch ein allgemeiner Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB wegen der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Denn die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB schlägt, da Betriebskosten Miete iSd. § 535 Abs. 2 BGB sind, auf die Abrechnung durch (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 H Rn. 211 m.w.N.). Dazu fehlt es jedoch an entsprechendem Vortrag. Der pauschale Hinweis auf das Nichterreichen von bestimmten Temperaturen stellt keinen ausreichenden Einwand dar (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Aufl. 2015 I Rn. 60). Um eine Minderung gem. § 536 BGB herzuleiten, reicht es jedoch grundsätzlich nicht aus, darzulegen, dass es in der Wohnung oder bestimmten Räumen kälter wird, sondern es ist unter der Angabe von konkreten Temperaturen und den entsprechenden Messzeiten Art und Umfang der Temperaturunterschreitung und somit der Beeinträchtigung, sowie deren Zeitpunkt und Dauer nachvollziehbar zu beschreiben (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010, Aktenzeichen: 67S 241/08; AG Dortmund, Urteil vom 29.10.2013, Aktenzeichen 425 C 4359/12 – Dezernent Prof. Dr. Börstinghaus Juris; AG Hanau, Urteil vom 10.03.2011, Aktenzeichen 91 C 878/10). Dieses insbesondere dann, wenn kein gänzlicher, sondern nur ein zeitweiser Ausfall der Heizkörper, bzw. eine eingeschränkte Funktionsfähigkeit vorgetragen wird (LG Hanau, Beschluss vom 16.01.2012, Az. 2 S 264/11). Hinzu kommt, dass selbst eine Temperatur von 20 Grad noch als ausreichend angesehen wird (LG Berlin, Urteil vom 08.06.2012 – 63 S 423/11 – BeckRS 2010, 09988; AG Potsdam, Urteil vom 30.04.2012 – 23 C 236/10 – WuM 2012, 670; AG Münster, Urteil vom 31.03.2004 – 5 C 4958/03).

Die Klageforderung war daher abzüglich der Wartungskosten in Höhe von 93,32 EUR zuzusprechen.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Die Kosten des Rechtsstreits waren den Beklagten gem. § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO umfassend aufzuerlegen, da der Kläger lediglich mit einem Teil der Nebenforderung unterlegen war, bzw. der Unterliegensanteil verhältnismäßig geringfügig war und keine, bzw. nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.