Kosten der Verbrauchserfassung als umlagefähige Betriebskosten
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Mietvertragskündigung wegen unvollständig gezahlter Betriebskostenvorschüsse
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Inhaltskontrolle einer Schönheitsreparaturklausel

Inhaltskontrolle einer Schönheitsreparaturklausel

Foto: visivasnc/Bigstock

AG Neustadt (Weinstraße), Az.: 3 C 203/09, Urteil vom 29.04.2010

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 358,00 Euro nebst Zinsen aus 350,00 Euro in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 20.10.2009 und aus 8,00 Euro in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 02.02.2010 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Das Urteil ergeht ohne Tatbestand gemäß § 495 a ZPO.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist überwiegend begründet.

Inhaltskontrolle einer Schönheitsreparaturklausel

Foto: visivasnc/Bigstock

Die Beklagte ist nach Beendigung des Mietvertrages mit den Klägern verpflichtet, den restlichen geleisteten Kautionsbetrag in Höhe von 350,– EUR an die Kläger auszukehren, nachdem die Kläger seit mehr als 6 Monaten aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen und die Ansprüche der Beklagten geklärt sind.

Die im Formularmietvertrag von der Beklagten als Vermieterin niedergelegte Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, da sie die Kläger als Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen beinhaltet das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußboden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

Insoweit begegnet die Bestimmung in § 17 Abs. 2 des Mietvertrages keinen Bedenken, da dort den Mietern lediglich auferlegt wird, die Türen und Fenster von innen zu streichen (vgl. BGH WuM 2009, 286).

Auch die in § 17 Abs. 5 Satz 1 gebrauchte Formulierung, die Räume seien in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, ist nicht unwirksam, da die im ersten Satz getroffene Vorgabe im nachfolgenden zweiten Satz der Klausel verständlich erläutert wird.

§ 17 Abs. 6 a) des Mietvertrags bestimmt, dass Malerarbeiten unabhängig von dem Renovierungsturnus vorzunehmen sind, wenn entweder Wände und Decken in Volltonfarben, ausgefallenen Farben oder die Wände eines Raumes seitens des Mieters verschieden farbig gestrichen wurden. Die Klausel beeinträchtigt den Mieter nicht bei der Farbwahl während des Mietverhältnisses, sondern bezieht sich lediglich auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache, erlaubt Pastellfarben und ist deshalb wirksam (vgl. BGH NZM 2008, 605; BGH WuM 2008, 722).

Auch die Bestimmung in § 17 Abs. 8 des Mietvertrages, wonach der Mieter eine Renovierungsvergütung zu zahlen hat, wenn die Schönheitsreparaturen ganz oder zum Teil bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind und die Renovierungsvergütung anhand eines Kostenvoranschlages für die Schönheitsreparaturen, welche von einer vom Vermieter auszuwählenden Malerfirma erstellt wird, zu zahlen ist, hält der Inhaltskontrolle stand, denn die Klausel beläßt dem Mieter in Satz 6 die Möglichkeit anstelle der Zahlung der Renovierungsvergütung die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen (vgl. BGH NZM 2004, 903).

§ 17 Abs. 7 des Mietvertrages enthält allerdings der Inhaltskontrolle nicht stand, da die Bestimmung den Mieter unangemessen benachteiligt. Nach dieser Klausel ist der Vermieter oder der Nachmieter berechtigt, die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Tapezierung kommende Tapeten auszuwählen; der Mieter hat die Kosten der Tapezierung vollständig zu tragen, die Kosten der Tapeten bis zu einem Materialpreis von 3,– EUR pro Normalrolle Tapete. Durch diese Klausel wird dem Mieter auferlegt, jedwede Kosten der Tapezierung auch einer vom Nachmieter ausgesuchten sogenannten komplizierten Tapete, etwa einer stark gemusterten, Stoff- oder Brokattapete zu tragen, die erheblich höhere Tapezierkosten verursacht. Eine entsprechende Kompensationsregelung fehlt in den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Beklagten. Die Klausel benachteiligt den Mieter daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen.

Auch die Klausel in § 17 Abs. 3 des Mietvertrages benachteiligt den Mieter unangemessen. Danach hat der Mieter die Schönheitsreparaturen fachmännisch und in guter Qualität ausführen oder ausführen zu lassen. Eine gute Qualität beinhaltet eine Steigerung gegenüber einer, vom Mieter geschuldeten durchschnittlichen Qualität von mittlerer Art und Güte. Eine solche Qualität von mittlerer Art und Güte ist nicht fachhandwerksgerecht, was aber von Beklagtenseite verlangt wird.

Die Unwirksamkeit der genannten Klauseln führt dazu, dass die im Mietvertrag geregelte Schönheitsreparaturverpflichtung insgesamt zu Fall kommt. Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihre Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde. Die dem Mieter auferlegte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten läßt; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung, sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs, in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge (BGH WuM 2010, 231; BGH WuM 2010, 142). Der Anspruch der Beklagten auf anteilige Renovierungsvergütung entfällt demgemäß wegen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, mit der Folge, dass den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung der Restkaution zusteht.

Soweit die Beklagte einen Kautionseinbehalt vorgenommen hat, weil sie behauptet, gegen die Kläger Schadensersatzansprüche aufgrund des unsachgemäßen Verschließens der von Klägerseite während des Mietgebrauchs vorgenommenen Dübellöcher zu haben, steht auch in diesem Umfang den Klägern ein Anspruch auf Auszahlung der Restkaution zu. Im Rahmen des Mietgebrauchs ist der Mieter, insbesondere im Küchenbereich, um den es sich hier vornehmlich handelt, berechtigt, zum Aufhängen von Schränken etc. Dübellöcher einzubringen. Unstreitig haben die Kläger, nachdem sie von Beklagtenseite nach Beendigung des Mietverhältnisses hierzu aufgefordert worden waren, die Dübellöcher insgesamt geschlossen. Die Anzahl der Dübellöcher begegnet keinen Bedenken. Durch die Dübellöcher sind, wie unstreitig ist, Eingriffe in die Substanz des Gebäudes nicht mehr vorhanden, d. h. die entstandenen Farbunterschiede können durch Überstreichen unschwer beseitigt werden. Bei dem Überstreichen der Wände handelt es sich insoweit jedoch um Schönheitsreparaturen (vgl. Schmidt-Futterer, Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 538, Anm. 100 f.), die aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel von Klägerseite jedoch nicht vorzunehmen sind. Dies gilt auch für den Fleck im Schlafzimmer, welcher ebenso ohne weiteres überstrichen werden kann.

Aufgrund des Rückforderungsvorbehalts bei Zahlung des Restbetrages in der Betriebskostenabrechnung der Beklagten für das Jahr 2009 steht den Klägern ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 8,– EUR gemäß § 812 Abs. 1 BGB zu. Die von Beklagtenseite insoweit geltend gemachten Abrechnungsgebühren in Höhe von 8,– EUR sind Verwaltungskosten, welche von Seiten der Mieter nicht zu tragen sind.

Darüberhinaus besteht kein Rückforderungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte. Soweit die Betriebskostenabrechnung anteilige Bedienungskosten für die Tätigkeit des Hausmeisters betreffend die Heizungsanlage in dem streitgegenständlichen Anwesen enthält, sind diese Bedienungskosten gemäß § 2 Abs. 5 des Mietvertrages i. V. m. § 7 Heizkostenverordnung umlagefähig. Die Wohnung, welche die Kläger bewohnt haben, gehört zu einer Anlage mit 4 Gebäuden von 4 bis 8 Geschossen und insgesamt 73 Wohnungen, welche mit Heizung versorgt werden, so dass auf der Hand liegt, dass eine derartige Anlage regelmäßig überwacht und bedient werden muss. Der Mietvertrag, welcher dem Mietverhältnis der Parteien zugrundeliegt, enthält keinerlei gesondert festgesetzte Hausmeisterkosten. Wie die Beklagte insoweit ausführlich dargelegt hat, beschäftigt sie einen Hausmeister im Nebenberuf und kalkuliert die Hausmeisterkosten bei der Kaltmiete nicht mit ein, sondern legt die jeweilige Hausmeistertätigkeit, soweit dies möglich ist, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um. Die Behauptung der Kläger, das Hausmeisterentgelt sei bereits in der Grundmiete enthalten, ist insoweit nicht durch Fakten gestützt, da sich die Kalkulation des Vermieters bei der Miethöhe regelmäßig der äußeren Kontrolle entzieht, soweit es sich nicht um eine wucherische Miete handelt.

Die Beklagte hat insoweit ausführlich dargelegt, dass es sich bei den geltend gemachten Kosten nicht um Verwaltungskosten sondern lediglich um tatsächliche Hausmeistertätigkeit handelt. Sie hat dargelegt, das die Kosten für das Bestellen des Heizöls nicht der Hausmeistertätigkeit unterfallen, und, dass der Hausmeister als Ansprechpartner bei Störungen der Heizungs- und Warmwasserbereitungsauflage fungiert, Heizungen entlüftet, den Wasserstand überwacht und das Wasser nachfüllt, bei den erforderlichen Reinigungsarbeiten tätig wird und auch im Jahreskreislauf anfallende Reinigungsarbeiten vornimmt. Auch die Höhe des auf die Kläger entfallenden Entgelts, nämlich ca. 2,70 EUR im Monat weist nicht daraufhin, dass die Beklagte insoweit überhöhte Hausmeisterkosten geltend macht.

Der Zinsanspruch der Kläger beruht auf §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

Ein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Kosten steht den Klägern nicht zu, da die Klage insoweit jeglicher Begründung entbehrt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.