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WEG – Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund

WEG - Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund

Symbolfoto: Von Jirapong Manustrong /Shotterstock.com

AG Bayreuth, Az.: 105 C 1568/15 WEG, Urteil vom 22.06.2016

I. H. K. W., …, … Bayreuth wird als Verwalter der Wohnanlage abberufen.

II. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits nach Kopfteilen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vorläufig vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Abberufung des Verwalters H. K. W. aus wichtigem Grund, der in der Eigentümerversammlung vom 04.11.2014 zum Verwalter bestellt worden war.

Die Klageschrift vom 16.01.2015 wurde zunächst mit dem Geschäftszeichen 105 C 72/15 WEG registriert und beinhaltete in den Anträgen 1. und 2. eine Anfechtungsklage gegen mehrere in der Eigentümerversammlung vom 19.12.2015 gefasste Beschlüsse und im Antrag Ziffer 3. die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund. Weil dessen Bestellung bereits mit der Anfechtungsklage im Verfahren 105 C 1579/14 WEG angegriffen war, erfolgte mit Beschluss vom 29.10.2015 die Abtrennung des Streitgegenstands auf Abberufung des Verwalters. Das abgetrennte Verfahren, welches nunmehr das Geschäftszeichen 105 C 1568/15 WEG führte, wurde sodann bis zur Erledigung des Rechtsstreits der Anfechtungsklage zur Verwalterbestellung ausgesetzt. Nach rechtskräftiger Klageabweisung wurde das Verfahren mit Beschluss vom 22.02.2016 wieder aufgenommen. Der Verwalter wurde gem. § 48 WEG beigeladen.

Die Kläger sind der Auffassung, der Verwalter sei aus wichtigem Grund abzuberufen, da er weder sein Amt neutral ausübe, da er sich nach der Mehrheitsgruppe der in zwei Lager gespaltenen Wohnungseigentümergemeinschaft richte noch fachlich den an ihn zu stellenden Anforderungen gerecht werde. Sie meinen, dass seine Abberufung auch ohne vorherige Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft zulässig sei. Sie werfen ihm vor, er verstoße gegen seine Pflicht zur Beitreibung rückständiger Hausgelder und weigere sich, Auskünfte zu Hausmeisterdienstleistungen zu geben. Der vormalige gerichtlich bestellte Notverwalter habe festgestellt, dass es keine Rechtsgrundlage für die Erbringung von Hausmeisterdienstleistungen durch die Beklagten gäbe und der amtierende Verwalter widersprüchliche Angaben über einen hierzu bestehenden Hausmeisterdienstvertrag gemacht habe. Ferner habe er sich pflichtwidrig geweigert, eine Eigentümerversammlung insbesondere zur Auskunftserteilung einzuberufen, was Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung wurde. Seine Auskünfte zum bestehen von gültigen Wirtschaftsplänen seien unrichtig gewesen; ferner berufen sie sich auf seine persönliche Nähe zu den Mehrheitseigentümern und die Ausübung seiner Verwaltertätigkeit in den Räumlichkeiten der Beklagten, was für seine Parteilichkeit spräche und meinen, er habe anlässlich seiner Vorstellung zur Wahl über seine Erfahrungen mit WEG-Verwaltungen getäuscht. Sie meinen, er habe unberechtigt Zahlungen aus dem Vermögen der WEG an sich geleistet und in Absprache mit der Beklagten weitere Veruntreuungen vom Vermögen der WEG getätigt. Er verweigere das Einsichtsrecht in die Beschlusssammlung in der Meinung, die Kläger hätten dieses Recht wegen nicht gezahlter Wohngelder verwirkt. Sie verweisen auf die in der Eigentümerversammlung vom 29.02.2016 gegen alle Kläger gefassten Entziehungsbeschlüsse nach § 18 WEG wegen angeblicher Nichtzahlung von Hausgeldern für das Wirtschaftsjahr 2015, obgleich sämtliche Beklagte weder für das Wirtschaftsjahr 2014 noch für das Wirtschaftsjahr 2015 hinreichende Hausgelder entrichtet hätten, was sich aus einer Aufstellung des Vorverwalters Frenzel ergäbe.

Die Kläger beantragen: Der Verwalter H. K. W., …, … Bayreuth, wird abberufen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

WEG - Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund

Symbolfoto: Von Jirapong Manustrong /Shotterstock.com

Die Beklagten sind der Auffassung, dass sich zunächst die Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung mit dieser Frage befassen müsse und es an einem wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters fehle, der aus ihrer Sicht weder die gebotene Neutralität vermissen lasse noch die Vertrauensbasis für eine weitere Zusammenarbeit mit ihm beschädigt sei. Der Verwalter habe Anfragen der Kläger zeitnah beantwortet und auf fehlende Wirtschaftspläne bzw. Abrechnungen hingewiesen und sich auch nicht geweigert, Auskünfte zu erteilen, vielmehr habe er hingewiesen, dass die Informationen den Klägern bereits bekannt seien. Er habe sich insbesondere nicht geweigert, Auskünfte zum Hausmeistervertrag zu geben, weil er alle ihn zugänglichen Unterlagen gesichtet und die daraus abzuleitenden Forderungen mitgeteilt hat. Im Hinblick auf ein früheres Verfahren 105 C 181/11 WEG (Urteil vom 14.05.2012) habe er durchaus von einer Vertragsgrundlage aus für die Hausmeistertätigkeit durch die Beklagten ausgehen können und dürfen und habe auch auf Aufforderung hin Fragen beantwortet. Er habe auch hingewiesen, dass wegen fehlender oder unvollständiger Unterlagen er nicht die geforderte Eigentümerversammlung sogleich einberufen könne, wobei zu berücksichtigen sei, dass dem Verwalter ein zeitliches Ermessen zustehe. Die Ausübung in den Räumlichkeiten der Beklagten erfolgen wegen der dort eingestellten umfangreichen Unterlagen. Sie bestreiten die Behauptung, er habe bei seiner Vorstellung zur Wahl die Versammlung getäuscht und verweisen auf das bereits erledigte Anfechtungsverfahren wegen seiner Bestellung. Sie bestreiten auch, dass er Zahlungen an sich leistete, ohne dass entsprechende Leistungen erbracht wurden und meinen, die Zahlung an Rechtsanwalt Springer sei in rechtlicher Unkenntnis geleistet worden, weil hierbei möglicherweise die Eigentümergemeinschaft zahlungspflichtig sei bzw. ihm die Kosten zu erstatten habe und behauptet, dass die Zahlungen wieder rückgängig gemacht wurden. Er übe die Verwaltung weder zu Gunsten der Beklagten aus noch sei er deren willfähriger Handlanger.

Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage erweist sich als begründet.

1. Die unter Ziffer 3. im Ausgangsverfahren 105 C 72/15 WEG erhobene und mit Beschluss vom 29.10.2015 abgetrennte Verpflichtungsklage ist zulässig und insbesondere gegen die übrigen Eigentümer zu richten, da die Abberufung des Verwalters gem. § 26 Abs. 1 WEG der ausschließlichen Kompetenz der Wohnungseigentümer unterliegt, also im Regelfall eines Abberufungsbeschlusses bedarf und damit die Klage eines einzelnen Eigentümers, der einen solchen Anspruch verfolgt, nicht gegen die Eigentümergemeinschaft, sondern gegen die übrigen Eigentümer zu richten ist, da auch insoweit ein Fall des § 43 Nr. 3 WEG vorliegt (Bärmann, 12. Aufl. § 43 WEG Rdnr. 83aE). Der Verwalter selbst wird hierbei nicht Partei des Verfahrens, er ist vielmehr nur gem. § 48 ZPO beizuladen, was hier erfolgte (Bl. 75 d.A.).

Die Entscheidung hat dahingehend zu lauten, dass H. K. W., …, … Bayreuth als Verwalter der Wohnanlage abberufen wird (vgl. BayObLG, Beschluss vom 09.08.1990 – BReg. 1 b Z 25/89).

2. Die Klage ist begründet.

Die Kläger können die Abberufung des Verwalters W. aus wichtigem Grund verlangen.

2.1. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht nur vom Verwalter verschuldeten, Umstände das Vertrauensverhältnis zerstört ist und deshalb den Wohnungseigentümern eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter unter Beachtung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann (BGH NJW 2002, 3240).

Dies ist hier gegeben, da der Verwalter -auch nach Einschätzung des Gerichts anhand der vielzähligen Verfahren, die während seiner Amtszeit im Referat 105 C anhängig wurden- weder fachlich noch persönlich geeignet erscheint und die Kläger das Gericht überzeugen konnten, dass deren Vertrauensbasis in der Zusammenarbeit in ihn unwiederbringlich zerstört ist.

Zwar steht den Wohnungseigentümern grundsätzlich ein Beurteilungsspielraum zu, weil auch das Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zwingend zur Abberufung des Verwalters gegen den Willen der Mehrheit führen muss, allerdings erscheint hier jede andere Entscheidung außer der außerordentlichen Beendigung seiner Verwalterstellung als unvertretbar, so dass die Kläger seine Abberufung auch ohne vorherige Befassung in einer Eigentümerversammlung verlangen können. In rechtlicher Hinsicht nimmt das Gericht auf die Rspr. des BGH Bezug, insbes. ZWE 2012, 221, 222:

„Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gemäß § 21 Abs. 4 WEG setzt voraus, dass die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder – mit anderen Worten – ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ob die Entscheidung der Wohnungseigentümer dieser Anforderung auch dann genügen kann, wenn sie sich gegen die Abberufung entscheiden, lässt sich § 26 Abs. 1 S. 3 WEG nicht entnehmen. Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird…Ist dieser Beurteilungsspielraum allerdings überschritten, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Interesse der Minderheit die Abberufung vornehmen. Das kann erforderlich sein, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie – etwa aus Bequemlichkeit – massive Pflichtverletzungen tolerieren will; auch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein (vgl. Senat, Urteil vom 28. Oktober 2011 – BGH Aktenzeichen VZR25310 V ZR 253/10..“

Hierbei ist insbesondere nicht der Beklagtenauffassung beizutreten, dass eine Vorbefassung der Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung zu erfolgen hat, da das Gericht den Vortrag der Kläger zumindest für diesen Streitgegenstand nachvollziehen kann, dass dies auf eine reine Förmelei hinausliefe, weil das Gericht in den bereits genannten vielzähligen Verfahren deutlich erkennen konnte, dass das Mehrheitslager an diesem Verwalter vorbehaltlos und unkritisch festhält, zumal er sich nach Eischätzung des Gerichts diesem gegenüber als besonderes willfährig und unterwürfig zeigt, was letztlich der erleichterten Durchsetzung der Interessen des Mehrheitslagers dient.

Zudem entspricht nur die Abberufung des Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung, wobei es nicht auf die Details der einzelnen, dem Verwalter vorgeworfenen Versäumnisse ankommt, sondern bereits die Gesamtschau aller Umstände zeigt, dass er zur ordentlichen Amtsführung untauglich ist und der erheblicher Vertrauensverlust des „Minderheitenlagers“ trotz des nahenden Amtszeitendes gegen eine weitere Zusammenarbeit mit ihm spricht – somit ist das Ermessen auf Null reduziert.

2.2. Ein solcher wichtiger Grund liegt bereits im objektiven Anschein einer Veruntreuung begründet, weil hier -unstreitig- der Verwalter zwei Zahlungen vom Hausgeldkonto an Rechtsanwalt S. geleistet hat, der hierbei nicht für die WEG, sondern für den Verwalter in einem gegen ihn gerichteten Verfahren tätig war, ohne dass es darauf ankommt -streitig-, ob diese Zahlungen rechtsirrig geleistet und nachfolgend zurückerstattet wurden, weil schon durch den Geldabfluss das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft geschmälert wurde und einen erheblichen Vertrauensverlust dahingehend begründet, er bediene sich aus dem Vermögen der WEG. Dem klägerseits vorgelegten Kontoauszug K19 (Bl. 192 der Akten) kann zumindest für die Zahlung vom 10.08.2015 über 1.032,50 EUR der Verwendungszweck „…“ entnommen werden, der weitgehend dem von Rechtsanwalt S. im Verfahren 105 C 426/15 WEG verwendeten Aktenzeichen „…“ entspricht und somit kein Zweifel besteht, dass der Verwalter vom Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft Zahlungen an seinen eigenen Prozessbevollmächtigten geleistet hat, der ihn in dem nur (!) gegen ihn geführten Verfahren 105 C 426/15 WEG vertreten hat. Dies passt stimmig zu den Angaben des Verwalters im Berufungsverfahren vor dem LG Bamberg 11 S 36/15 WEG (Protokoll vom 10.11.2015, dort S. 4), wonach diese beiden Zahlungen ein gerichtliches Verfahren betroffen haben müssen, in welchem er vom Rechtsanwalt Springer vertreten wurde und die Auszahlung mit der Verwaltungsbeiratsvorsitzende Palluck-Baj abgesprochen war. Somit kann ein verständiger Eigentümer besorgen, der Verwalter habe in Absprache mit der Wortführerin des Mehrheitslagers eigene Verbindlichkeiten mit Geldern der Gemeinschaft erfüllt und die Annahme eines Vertrauensverlustes nachvollziehbar rechtfertigt. Hierzu hilft den Beklagten die von ihnen zitierte Entscheidung des BGH vom 05.07.2013 (V ZR 241/12) nicht weiter, weil es sich nicht um eine Beschlussanfechtungsklage gehandelt hat, in weicher der Verwalter für die WEG einen Rechtsanwalt beauftragt hat, sondern um eine unmittelbar gegen ihn gerichtete Klage auf Einberufung einer Eigentümerversammlung, also eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 3 WEG, bei welcher nur die klagenden Wohnungseigentümer und der Verwalter Partei des Rechtsstreits werden (Bärmann aaO § 43 Rdn. 80) und die übrigen Eigentümer gem. § 48 WEG beizuladen sind, also schon dem Grunde nach kein Aufwendungsersatzanspruch für die Kosten der Eigentümergemeinschaft gegenüber denkbar ist. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob diese Klage die Einberufung einer Eigentümerversammlung und damit eine alle Eigentümer und damit die gesamte Eigentümergemeinschaft betreffende Fragestellung zum Gegenstand hatte, denn sonst könnte der Verwalter z. B. auch seine Kosten eines Verfahrens, die ihm erwachsen, wenn er auf Schadensersatz wegen Schlechterfüllung seiner Verwaltertätigkeit in Anspruch genommen wird, wiederum der Eigentümergemeinschaft überbürden. Somit sieht das Gericht schon vom Grundsatz her keinerlei Rechtsgrundlage für die beklagtenseits zur Diskussion gestellte Inanspruchnahme der WEG für dieses Verfahren, sondern zumindest den objektiven Tatbestand eines unberechtigten Geldabflusses vom Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft, was im Regelfall auch verschuldensunabhängig zur Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses führt. Der subjektive Tatbestand kann dahinstehen, denn entweder handelte der Verwalter im Bewusstsein der Unzulässigkeit und damit vorsätzlich oder, wie die Beklagten meinen, in Rechtsunkenntnis. In letzterem Fall wäre er aber wegen seiner mangelnden Rechtskenntnisse als unfähig und damit als untragbar einzustufen, denn kein seriöser Verwalter bedient sich bei Rechtsunkenntnis aus dem Vermögen der WEG.

Zudem ist zu sehen, dass die Überweisung seinen Angaben vor der Berufungskammer zu Folge in Absprache mit dem Mehrheitenlagers erfolgte und damit seine mangelnde Neutralität belegt. Ein wichtiger Grund liegt auch vor, wenn der Verwalter diese gebotene Neutralität vermissen lässt (OLG Hamm, NJW-RR 2001, 516). Hierbei ist zusammenschauend auch die Nichteinberufung einer Eigentümerversammlung auf Antrag des Minderheitenlagers zu würdigen, was Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens 105 C 426/15 WEG war und zur entsprechenden Verurteilung führte. Da dieses Verfahren insbes. die Auskunftserteilung durch den Verwalter über die von den Eigentümern der WEG entrichteten Hausgeldzahlungen und die Höhe der aktuell rückständigen Hausgelder betraf, lässt seine ursprüngliche Weigerung nachvollziehbar rückschließen, dass es ihm in erster Linie um die Verhinderung kritischer Nachfragen der Minderheit ging, zumal die Frage, wer noch Hausgelder schuldet, in dieser Gemeinschaft gerichtsbekannt unterschiedlich gesehen wird. Hierfür sprechen auch die vielzähligen bei Gericht anhängigen Beitreibungsverfahren, die jeweils nur gegen die Minderheitseigentümer gerichtet sind. Hierbei ist auch zu sehen, dass der Verwalter mit Schreiben vom 04.05.2015 eine Eigentümerversammlung für den 19.05.2015 zu anderen Beratungsgegenständen einberufen hat und deshalb in der Lage gewesen wäre, die von der Minderheit geltend gemachten Punkte aufzunehmen.

Ein weiteres Indiz für die dauerhafte Beschädigung der Vertrauensbasis bildet exemplarisch die unbestritten objektiv unrichtige Auskunft über die Gebäudeversicherung bei der … Versicherung AG, zu welcher er in der Eigentümerversammlung vom 19.05.2015 angab, diese bestehe noch und werde weiterhin bezahlt (Bl. 162 der Akten), wogegen am 20.07.2015 eine Mahnung einging (K15, Bl. 164), was aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers dafür spricht, dass der Verwalter entweder keine Übersicht über die Verbindlichkeiten der WEG hat oder Angaben ins Blaue hinein macht. Beides zeigt aber die Untragbarkeit des Verwalters auf.

Ferner hat er mit Schreiben vom 02.12.2015 (K23, Bl. 204) das zweifelsfrei jederzeit bestehende Einsichtsrecht eines Teils der Kläger in die Beschlusssammlung gem. § 24 Abs. 7 S. 8 WEG (BeckOK-Hügel WEG § 24 Rn. 24, MüKoBGB/Engelhardt WEG § 24 Rn.46) als „verwirkt“ bezeichnet und von der Zahlung der (streitigen!) Hausgeldzahlungen abhängig gemacht damit zu erkennen gegeben, dass er sich offensichtlich nur dem Mehrheitslager gegenüber verpflichtet sieht und die Rechte der Minderheit bewusst ignoriert, zumal die Berechnung seines Zeitaufwandes, die er hierfür fordert, ohne Rechtsgrundlage ist – dies gehört zu seiner Tätigkeit als Verwalter für alle Eigentümer.

Bereits die Würdigung dieser Umstände führt zu einem dauerhaften irreparabeln Vertrauensverlust der Minderheiteneigentümer in den sachlich unfähigen wie persönlich untauglichen Verwalter, so dass es auf weitere Umstände nicht mehr ankommt.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 100 ZPO, ohne dass dem Verwalter die Kosten nach § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen sind. Zwar ist die Abberufung durch sein Fehlverhalten bedingt, allerdings kommt eine Kostenauferlegung nur in Betracht, wenn ein gesteigertes personales Verschulden vorliegt, also eine subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung (Beck’scher Online-Kommentar, § 49 WEG Rdnr. 8), was hier nicht anzunehmen ist, da das Gericht die Fehlleistungen des Verwalters in dessen persönlichen und sachlichen Unvermögen, also in schlichter Unfähigkeit sieht und er von der Mehrheit der Gemeinschaft ausgewählt wurde, die nun hierfür einstehen muss.

Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.