Betriebskostenabrechnung

AG Neustadt/Rübenberge – Az.: 47 C 1106/18 – Urteil vom 08.07.2021

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Neustadt a. Rbge. auf die mündliche Verhandlung vom 02.07.2019  für Recht erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Nebenintervenientin hat die Kosten der Nebenintervention zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Berufung wird nicht zugelassen.

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten, die den Rechtsstreit als Erben der nach Rechtshängigkeit verstorbenen Beklagten ### aufgenommen haben, keinen Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf die Zahlung weiterer Betriebskosten aus dem Jahr 2017.

Zwischen der Klägerin und der verstorbenen ### bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung in ###, aus dem diese verpflichtet war, neben der Miete die angefallenen Betriebskosten zu tragen. Für das Abrechnungsjahr 2017 hat die Klägerin ihr durch die Verwalterin die Betriebskostenabrechnung vom 03.05.2018 erteilen lassen, welche eine Nachzahlung in Höhe von 236,95 Euro ausweist.

Die vorgelegte Betriebskostenabrechnung ist unter rein formalen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden; sie weist insbesondere die berücksichtigten Betriebskostenarten, die für diese jeweils angefallenen Gesamtbeträge, die angewandten Verteilerschlüssel, die auf die Beklagte entfallenden Einzelbeträge und die berücksichtigten Vorauszahlungen aus. Auch die der Betriebskostenabrechnung beigefügte Heizkostenabrechnung vom 25.04.2018 ist formal ordnungsgemäß. Der Abrechnung kann insbesondere entnommen werden, in welchem Verhältnis die Gesamtkosten nach Wohnfläche und nach Verbrauch umgelegt wurden und wie die berücksichtigten Verbrauchswerte ermittelt worden sind.

Die inhaltliche Richtigkeit der Heizkostenabrechnung kann jedoch nicht festgestellt werden, weil die Abrechnung Heizkörper ausweist, die in der Wohnung möglicherweise nicht vorhanden sind. Ob die in der Heizkostenabrechnung angewandten Umrechnungsfaktoren für die Heizkörper korrekt sind, kann deshalb nicht festgestellt werden. Im Zweifel ist vielmehr davon auszugehen, daß mit unzutreffenden Umrechnungsfaktoren gerechnet wurde und die Abrechnung deshalb inhaltlich falsch ist.

Die Beklagten (bzw. ihre Rechtsvorgängerin) haben die inhaltliche Richtigkeit der Heizkostenabrechnung substantiiert bestritten, indem sie die Heizkörper, die in der Heizkostenabrechnung mit unzutreffenden Maßen bezeichnet sein sollen, konkret bezeichnet und die aus ihrer Sicht zutreffenden Maße der eingebauten Heizkörper beschrieben haben. Sie braucht darüber hinaus nicht im einzelnen darzulegen, welche Konsequenzen sich für das Ergebnis der Berechnung ergeben würden, falls in der Wohnung die von ihr beschriebenen Heizkörper eingebaut sein sollten. Die Richtigkeit des Ergebnisses einer Berechnung, die auf erkennbar falschen Voraussetzungen beruht, darf pauschal bestritten werden. Wenn die in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigten Heizkörper tatsächlich nicht in der Wohnung eingebaut sein sollten, wäre es vielmehr an der Klägerin darzulegen und zu beweisen, daß dies die von der Mieterin zu tragenden Betriebskosten im Ergebnis nicht reduziert.

Die Beweislast für die bestrittene inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung liegt insgesamt bei der Klägerin. Zur Beweisführung wäre das Gutachten eines Sachverständigen erforderlich gewesen, weil die Ermittlung der maßgeblichen Eigenschaften der eingebauten Heizkörper und der sich daraus ergebenden korrekten Umrechnungsfaktoren entsprechende Kenntnisse erfordert. Weil die Klägerin die Beweiserhebung aus Kostengründen nicht durchführen lassen möchte, hat sie den erforderlichen Beweis nicht führen können. Weil mit der Beweisaufnahme gar nicht begonnen wurde, nachdem sich herausgestellt hatte, daß der geleistete Kostenvorschuss dafür nicht ausreichen würde, kommt Beweisvereitelung durch die Beklagten nicht in Betracht.

Weil im Zweifel anzunehmen ist, dass der Verbrauch nicht korrekt ermittelt wurde, können die laut Betriebskostenabrechnung angefallenen (nicht bestrittenen) Gesamtkosten von 2.840,17 Euro nur entsprechend der Wohnfläche geteilt werden, wonach auf die Beklagten ein Anteil in Höhe von 1.420,09 Euro entfällt. Weil dies die auf die Mieterin entfallenden Betriebskosten bereits um 330,29 Euro reduziert (also um mehr als 236,95 Euro) kann dahinstehen, ob ihr Anteil noch zusätzlich gemäß § 12 Heizkostenverordnung zu kürzen wäre oder nicht.

Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gemäß § 511 Abs. 4 ZPO nicht vorliegen.

Der Rechtsstreit hat keine grundsätzliche Bedeutung, insbesondere auch nicht für die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Die Anwendung formellen und materiellen Rechts in dem vorliegenden Rechtsstreit berührt weder ungeklärte Fragen, noch weicht die Entscheidung von einer bestehenden einheitlichen Rechtsprechung ab.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

LG Berlin – Az.: 63 S 206/16 – Urteil vom 21.03.2017

Auf die Berufung des Beklagten wird – unter Zurückweisung der Berufung des Beklagten im Übrigen sowie der Berufung der Klägerin – das am 22. Juni 2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 4 C 366/15 – abgeändert und neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.704,11 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29. Februar 2016 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Klägerin verlangt für 2007 bis 2014 Rückzahlung geleisteter Nebenkostenvorschüsse in Höhe von insgesamt 9.158,19 EUR, soweit sie nicht durch zwischenzeitlich abgerechnete Heizkosten verbraucht sind.

Sie macht geltend, die Umlage der sog. kalten Betriebskosten sei im Mietvertrag nicht wirksam vereinbart.

Der Beklagte meint, im Mietvertrag sei eine ausreichende Grundlage für die Umlage auch der kalten Betriebskosten vereinbart. Er erhebt im Übrigen die Einrede der Verjährung.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme der Vorschüsse für 2013 stattgegeben und den Beklagten zur Zahlung von 7.623,60 EUR verurteilt. Der Mietvertrag der Parteien lasse bei einer Gesamtbetrachtung nicht hinreichend erkennen, dass neben den Heizkosten auch die sog. kalten Betriebskosten umzulegen seien. Der Anspruch der Klägerin sei nicht verjährt. Die Verjährungsfrist laufe erst ab Erteilung der Abrechnungen für 2007 bis 2011 am 17. Oktober 2012. Die Klageeinreichung am 31. Dezember 2015 sei danach rechtzeitig. Für 2013 bestehe indes kein Rückzahlungsanspruch der Klägerin, weil sie gegen die Abrechnung vom 18. September 2014 nicht innerhalb von einem Jahr Einwendungen erhoben habe. Diese seien erst in der Klage nach Ablauf der einjährigen Frist erfolgt.

Hiergegen richten sich beide Parteien mit ihren selbstständigen Berufungen.

II.

A. Berufung der Klägerin

Die zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet.

Das Amtsgericht hat einen Rückforderungsanspruch der Klägerin für 2013 zutreffend verneint, weil die Klägerin innerhalb der Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB keine Einwendungen erhoben hat.

Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin darauf, dass dies entgegen der vom Amtsgericht zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 148/10, GE 2011, 329; Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06, GE 2008, 46) anders zu beurteilen sei, wenn es nicht um die Zulässigkeit der Umlage einzelner Betriebskostennachzahlung, sondern um die Umlagefähigkeit der kalten Betriebskosten insgesamt gehe. Zum einen widerspricht auch dies dem Sinn und Zwecke der alsbaldigen Befriedung. Zum anderen ist die Umlagefähigkeit der Heizkosten außer Streit, sodass es auch im vorliegenden Fall lediglich um die Umlage weiterer Betriebskosten geht. Jedenfalls hat der Bundesgerichtshof in einer weiteren Entscheidung nochmals klargestellt, dass es unerheblich ist, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung getroffen worden ist. In beiden Fällen handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der zu rügen ist (BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 – VIII ZR 209/15, GE 2016, 854; Urteil vom 18. Februar 2014 – VIII ZR 83/13, GE 2014, 661; Urteil vom 31. Januar 2012 – VIII ZR 335/10, GE 2012, 543).

Die fehlende Rüge wird auch nicht durch die vorangegangenen Rügen betreffend die Abrechnung für 2012 und die Abrechnungen für 2007 bis 2011 ersetzt. Vielmehr ist die Rüge für jede Abrechnung zu wiederholen (BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 185/09, GE 2010, 901).

II.

B. Berufung des Beklagten

Die Berufung des Beklagten ist teilweise begründet.

Der Beklagte ist gemäß § 812 Abs. 1 BGB zur Rückzahlung der für 2010 bis 2014 von der Klägerin gezahlten Nebenkostenvorschüsse (nur) in Höhe von 4.704,11 EUR verpflichtet, soweit sie nicht durch die entstandenen Heizkosten verbraucht sind. Die darüber hinausgehenden Vorschüsse sind ohne Rechtsgrund geleistet. Die Klägerin war nicht zur Zahlung von Vorschüssen auf die kalten Betriebskosten verpflichtet, weil es insoweit an einer wirksamen Vereinbarung der Parteien gemäß § 556 BGB fehlt.

Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, dass die von der Klägerin in Ablichtung vorgelegte Vertragsurkunde nicht unterzeichnet ist. Denn von Seiten des Beklagten wird nicht in Abrede gestellt, dass ein Vertrag zwischen den Parteien auf dieser Grundlage besteht und hiervon beide Parteien im Rechtsstreit auch ausgehen. Der Beklagte beruft sich zu seinen Gunsten auch auf diese Vereinbarung, wonach die Klägerin für die kalten Betriebskosten Vorschüsse schuldet.

Das Amtsgericht hat jedoch mit zutreffenden Erwägungen angenommen, dass die Parteien keine wirksame Vereinbarung dahin getroffen haben, dass die Klägerin für die kalten Betriebskosten Vorschüsse zu zahlen und der Beklagte hierüber abzurechnen habe.

Zwar könnte sich aus der verbindenden Klammer vor dem ausgewiesenen Nebenkostenvorschuss in § 7.1 des Mietvertrags ergeben, dass dieser sowohl für Heizkosten als auch für die sog. kalten Betriebskosten zu zahlen ist. Gegen eine derartige Auslegung sprechen hingegen alle übrigen Umstände. Diese lassen einen Willen der Parteien für die Vereinbarung von abzurechnenden Vorschüssen auch für die kalten Betriebskosten nicht erkennen. Das folgt schon aus den unterschiedlichen Vereinbarungen über Heizkosten und die Betriebskosten in § 9 und § 17 des Mietvertrags. Dabei muss man auch den Aufbau des Formulars beachten, wonach zu ergänzende Lücken stets in einem Rahmen stehen. In § 9 des Mietvertrags sind betreffend die Heizkosten die Lücken in diesem Rahmen ausgefüllt, indem ein Verbrauchsanteil nicht und als Umlagemaßstab die Verwalter-Abrechnung vereinbart worden ist (ob dies letztlich zulässig, kann dahinstehen). Jedenfalls ist hier eine Vereinbarung der Parteien erfolgt. In § 17 des Mietvertrags sind jedoch betreffend die kalten Betriebskosten beide Rahmen, in denen für die Abrechnung Ergänzungen vorgesehen waren, ausdrücklich gestrichen worden. Aus dem Streichen ist danach der Wille zu erkennen, insoweit keine Absprache treffen zu wollen. Wenn man dann berücksichtigt, dass die Parteien in § 7.1 des Mietvertrags durch Ankreuzen klargestellt haben, dass es sich bei der angegebenen Miete um eine Bruttokaltmiete handelt, kann man allein aus der verbindenden Klammer vor dem Vorschuss nicht auf den Willen schließen, auch für die kalten Betriebskosten abzurechnende Vorschüsse vereinbart zu haben.

Aus den weiteren formularmäßigen Bestimmungen in § 17 des Mietvertrags ergibt sich ebenfalls keine Vereinbarung über eine Abrechnung. Diese setzen vielmehr schon vom Aufbau der Klausel eine solche Vereinbarung voraus und gehen ins Leere, wenn eine solche Reglung nicht vorliegt.

Das Amtsgericht ist hierbei zutreffend vom Vorliegen von allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgegangen. Es kann hierbei dahinstehen, ob der Beklagte beim Abschluss des Mietvertrags als “Privatperson” gehandelt hat. Denn er hat ein bereits vom äußeren Eindruck erkennbares Formular verwendet. Dass dieses Formular vom Beklagten stammt, hat die Klägerin erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 19. April 2016 ausdrücklich vorgetragen. Dies ist von Seiten des Beklagten nicht in Abrede gestellt worden. Auch in der Berufungsbegründung trägt er konkret nichts Gegenteiliges vor. Er bemängelt allein, dass die Klägerin in I. Instanz hierzu nichts vorgetragen habe. Das ist jedoch nicht der Fall.

Nach allem ist es danach zutreffend, dass der Beklagte eine Absprache der Parteien, wonach die Klägerin für die kalten Betriebskosten Vorschüsse zu zahlen und der Beklagte hierüber abzurechnen habe, nicht dargetan hat. Der vereinbarte Vorschuss betrifft danach allein die Heizkosten.

Entgegen der Auffassung des Beklagten war eine Beweisaufnahme durch das Amtsgericht und ist eine solche durch das Berufungsgericht nicht veranlasst. Denn wenn, wie oben dargelegt, der Beklagte eine Vereinbarung der Parteien über die Betriebskosten nicht dargelegt hat, kommt auch eine Beweisaufnahme nicht in Betracht. Denn der Beklagte trägt keine streitigen tatsächlichen Umstände vor, über die Beweis zu erheben wäre, sodass eine Beweisaufnahme über seine Gedanken und Motive auf eine unzulässige Ausforschung hinausliefe. Im Übrigen kam auch eine Parteivernehmung des Beklagten über seine Behauptungen nicht in Betracht. Denn diese setzte gemäß § 447 ZPO eine entsprechende Zustimmung der Klägerin voraus. Diese liegt nicht vor.

Die Berufung des Beklagten hat hingegen insoweit Erfolg, als die Ansprüche der Klägerin teilweise verjährt sind.

Das Amtsgericht ist unzutreffend davon ausgegangen, dass die Verjährungsfrist erst nach Erteilung der im Rechtsstreit vorgelegten Abrechnungen, d.h. hier frühestens aufgrund der Abrechnung vom 17. Oktober 2012 erst ab 1. Januar 2013 läuft.

Die Verjährung beginnt grundsätzlich ab Entstehen der Forderung, wenn diese fällig ist und zum Gegenstand einer Klage gemacht werden kann.

Der Anspruch des Mieters auf Erstattung etwaiger Überzahlungen wird regelmäßig mit der Erteilung der Abrechnung fällig. Für den Erstattungsanspruch des Mieters gilt dies jedoch nicht, wenn der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist über die Betriebskosten abrechnet. Andernfalls bliebe die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung, und der Vermieter hätte es in der Hand, die Fälligkeit eines Rückzahlungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern. Dieser Folge kann nur dadurch wirksam begegnet werden, dass der Mieter die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen verlangen kann, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat; dieses Ergebnis ist dem Mietvertrag im Wege der ergänzenden Auslegung zu entnehmen (§§ 133, 157 BGB). Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist (BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, GE 2005, 543).

Das führt im vorliegenden Fall dazu, dass jedenfalls die Rückforderung der für 2007 bis 2009 geleisteten Vorschüsse verjährt ist. Denn für 2009 war bis zum 31. Dezember 2010 abzurechnen gewesen, sodass hinsichtlich des ab dem 1. Januar 2011 fälligen Anspruchs auf Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse am 31. Dezember 2014 die Verjährung eingetreten ist. Die Klage ist hingegen erst am 31. Dezember 2015 bei Gericht eingegangen. Die Rückzahlungsansprüche für die früheren Abrechnungszeiträume bis 2008 sind danach ebenfalls verjährt.

Die Ansprüche auf Rückzahlung der Vorschüsse für 2010 bis 2014 sind hingegen nicht verjährt. Die Abrechnung für 2010 musste der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit §§ 192, 193 BGB bis zum Montag, den 2. Januar 2012 zugehen, sodass der Rückzahlungsanspruch mangels Abrechnung ab dem 3. Januar 2012 fällig war. Dessen Verjährungsfrist begann gemäß § 199 BGB am 1. Januar 2013 und endete gemäß § 195 BGB am 31. Dezember 2015. Die am 31. Dezember 2015 bei Gericht eingegangene Klage hat den Lauf der Verjährungsfrist gemäß § 204 BGB in Verbindung mit § 167 ZPO rechtzeitig gehemmt. Die Rückzahlungsansprüche für die weiteren Abrechnungszeiträume ab 2011 sind danach ebenfalls nicht verjährt.

Danach kann die Klägerin im vorliegenden Fall nur die für 2010 (1.586,72 EUR), 2011 (926,69 EUR), 2012 (668,16 EUR) und 2014 (1.522,54 EUR) gezahlten Vorschüsse in Höhe von insgesamt 4.704,11 EUR zurückverlangen. In dieser Höhe sind die Vorschüsse nicht durch Heizkosten verbraucht.

Gegen die Höhe der Klageforderung werden vom Beklagten ansonsten keine Einwände vorgebracht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

AG Leonberg, Az.: 8 C 306/14, Urteil vom 15.01.2015

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 1.137,32 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszins hieraus seit dem 21.02.2014 zu bezahlen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt vom Beklagten Rückzahlung von Kaution und Nebenkosten.

Zwischen den Parteien bestand vom 01.03.2012 bis 30.06.2013 ein Mietverhältnis über eine im Haus … in … im 01. Obergeschoss gelegene Wohnung.

Die Klägerin hatte eine Mietkaution von 840,– € geleistet. Nach Ende des Mietverhältnisses zum 30.06.2013 hat der Beklagte von der Kaution 420,– € zurücküberwiesen. Offen sind somit noch 420,– €. Die Klägerin begehrt derzeit lediglich Rückzahlung von 370,– €, da sie dem Beklagten einen Einbehalt für die Nebenkosten 2013, die noch nicht abgerechnet sind, in Höhe von 50,– € einräumt.

Die Klägerin hat durch Schreiben vom 12.02.2014 den Beklagten gemahnt.

Im Mietvertrag der Parteien ist in § 5 und § 7 eine Regelung über die Betriebskosten enthalten (Bl. 6 und 7 d.A.). Von der Klägerin wurde eine Vorauszahlung von 120,– € geleistet. Im Mietvertrag ist unter § 5 angekreuzt : ” Vorauszahlung für die Allgemeinen Betriebskosten 120,– €.” In der Rubrik Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten ist ein Eintrag nicht vorhanden.

Am 21.12.2013 hat der Beklagte Betriebskosten abgerechnet für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 bis 31.12.2012. Der Beklagte hat die Abrechnung an die Klägerin übersandt. Zwischen den Parteien war zuletzt streitig, ob lediglich die Zusammenstellung der Abrechnung auf einem Blatt vom 21.12.2013 (Bl. 15 d.A.) in dem Abrechnungsschreiben enthalten war, oder auch die Heizkostenabrechnung im Detail (Bl. 32/33 d.A.).

Das erste Blatt der Abrechnung enthält eine Nachzahlungsforderung des Beklagten in Höhe von 23.57 €. Heizkosten sind in Höhe von 790,89 € eingestellt.

Die Klägerin behauptet, sie habe lediglich dieses eine Übersichtsblatt als Abrechnung im Jahr 2013 erhalten, da der Beklagte daher die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 verletzt habe, sei der Beklagte zur Rückzahlung von 767,32 € verpflichtet. Auf die Heizkosten seien keine Vorauszahlungen geleistet worden, sodass diese insgesamt abzüglich der Nachzahlungspflicht der Klägerin von dem Beklagten zurück zu zahlen sind. Des Weiteren sei der Beklagte verpflichtet, die Kaution zurück zu zahlen.

Die Klägerin beantragt daher, der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 1.137,32 €  nebst 5 % Zinspunkte über dem Basiszins hieraus seit dem 21.02.2014 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, Klagabweisung.

Der Beklagte ließ zunächst vortragen, er habe die Nebenkostenabrechnung einschließlich Heizkostenabrechnung am 17.12.2013 eingeworfen in den Briefkasten der Klägerin. Im Verfahren stellte sich heraus, dass dies eine Fehlinformation der Prozessbevollmächtigten war, die Klägerin war zum diesem Zeitpunkt schon in Werder wohnhaft. Zum Schluss trug der Beklagte vor, die Mitarbeiterin des Beklagten, die Zeugin … habe am 27.12.2013 in Anwesenheit des Beklagten die Nebenkostenabrechnung 2012 mit detaillierter Heizkostenabrechnung eigenhändig am 27.12.2013 in einen Briefkasten der Deutschen Post eingeworfen.

Die Klägerin replizierte, dass sie den fraglichen Brief im Beisein ihres Ehemannes aus dem Briefkasten genommen habe und im Beisein ihres Ehemanns geöffnet habe, es habe sich lediglich ein Blatt, nämlich die Hausnebenkosten-Abrechnung vom 21.12.2013 darin befunden.

Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin … und … . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll verwiesen (Bl. 68 ff. d.A.). Der Briefumschlag ( Bl.73 d.A. ) wurde in Augenschein genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klägerin kann vom Beklagten Bezahlung von insgesamt 1.137,32 € verlangen.

Nachdem das Mietverhältnis beendet war, ist der Beklagte verpflichtet, die restliche Kaution an die Klägerin herauszugeben. Offen sind unstreitig noch 420,– €, die Klägerin lässt sich 50,– € für evtl. Nachforderungen der Betriebskosten anrechnen. Nachdem die Abrechnung 2013 insgesamt, sogar unter Berücksichtigung der Heizkosten, lediglich eine Nachzahlung von 23,57 € aufweist, ist eine Zurückbehaltung von mehr als 50,– € durch den Beklagten nicht gerechtfertigt. Der Beklagte ist somit auch spätestens im Februar 2013 zur Rückzahlung verpflichtet gewesen, nachdem das Mietverhältnis bereits am 30.06.2013 beendet war und die Nebenkostenabrechnung 2012 vorlag.

Der Beklagte ist jedoch auch zur Rückzahlung der von der Klägerin geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe der begehrten 767,32 € verpflichtet.

Die Klägerin hat einen vertraglichen Rückzahlungsanspruch gegen den Beklagten hinsichtlich der zuviel geleisteten Abschlagszahlungen. Die Klägerin hat ausweislich des Mietvertrages Vorauszahlungen nur auf die allgemeinen Betriebskosten geleistet. Der Vertragswortlaut ist insoweit eindeutig (Bl. 6 d.A.). Bei der Rubrik Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten fehlt ein Eintrag. Bei Abrechnung sämtlicher Betriebskosten außer den Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2013 ergibt sich eine Zuvielzahlung der Klägerin in Höhe von 767,32 €. Die Heizkosten in Höhe von 790,89 € kann der Beklagte von der Klägerin nicht verlangen, abzuziehen sind hiervon aber noch die nachzuzahlenden 23,57 € an allgemeinen Betriebskosten.

Bezahlung der Heizkosten kann der Beklagte von der Klägerin nicht verlangen, da er entgegen § 556 Abs. 3 BGB nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Heizkosten abgerechnet hat. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass in der Abrechnung, die der Klägerin per Post übersandt wurde, die Heizkostenabrechnung nicht enthalten war. Die Angaben der Zeugin … hierzu waren nicht glaubhaft. Die Zeugin konnte sich an den Vorgang ersichtlich nicht mehr im Einzelnen erinnern, deshalb hat sie auch fälschlicherweise in ihrer Aussage angegeben, sie habe den Umschlag selber adressiert. Nachdem die Klägerin dann den Briefumschlag vorgelegt hat, stellt sich heraus, dass der Absender von Hand geschrieben war. Unstreitig handelt es sich hierbei um die Handschrift des Beklagten. Des Weiteren stellte sich unstreitig heraus, dass auch die Adresse der Abrechnung  auf einem gesonderten kleinen Blatt von Hand vom Beklagten selbst geschrieben wurde. Des Weiteren hat die Zeugin angegeben, nachdem ihr die Originalabrechnung gezeigt wurde, das sei die Abrechnung, aber halt im Hochformat. Das erste Blatt der Abrechnung ist jedoch im Querformat gehalten. Daraus ergibt sich, dass sich die Zeugin überhaupt nicht mehr konkret an diesen Vorgang erinnern kann, und wesentliche Punkte unzweifelhaft nicht mehr richtig wiedergeben konnte. Das Gericht ist deshalb auch nicht zu der Überzeugung gelangt, dass die Zeugin die Heizkostenabrechnung mit zwei weiteren Blättern in den Umschlag gesteckt hat.

Demgegenüber folgt das Gericht den Angaben des Zeugen …, dieser ist zwar der Ehemann der Klägerin, jedoch konnte er glaubhaft erklären, warum er beim Öffnen des Briefes zugegen war. Nachdem die Parteien schon über die Rückzahlung der Kaution gestritten hatten, ist  das Interesse des Zeugen an dem Inhalt des Briefes des Beklagten nachvollziehbar. Der Zeuge hat angegeben, dass in dem Briefumschlag nur ein Blatt drin war.

Nachdem der Beklagte somit die Abrechnungsfrist überschritten hat, kann er Nachzahlungen für die Heizung nicht verlangen. Die Vorauszahlungen sind in der begehrten Höhe zurück zu zahlen, weil diese nicht auf die Heizkosten geleistet wurden.

Kosten: § 91 ZPO.

Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.

AG Schöneberg, Az.: 11 C 340/14, Urteil vom 15.04.2015

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 829,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.07.2014 zu zahlen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der Kosten der Beweisaufnahme, die die Klägerin trägt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um eine Betriebskostennachzahlung.

Die Klägerin und die Beklagte sind über einen Wohnungsmietvertrag verbunden. Im Vertrag ist vereinbart, dass die Beklagte die Betriebskosten trägt. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2013, der Beklagte am 11. Dezember 2013 zugegangen, rechnete die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2012 ab. Die Abrechnung endet mit einer Nachforderung von 829,64 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K3, Blatt 15ff. verwiesen. Die Vorjahresabrechnungen enthielten eine Erläuterung der angewandten Verteilungsschlüssel, die in der Abrechnung 2012 unverändert übernommen worden sind.

Die Klägerin behauptet, die Erläuterung der angewandten Verteilungsschlüssel habe auch der Abrechnung für das Jahr 2012 beigelegen.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie meint, wegen der fehlenden Erläuterung des Verteilungsschlüssels in der Betriebskostenabrechnung 2012 sei die Abrechnung formell unwirksam.

Das Gericht hat aufgrund des Beschlusses vom 11. Februar 2015 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin P.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf Protokolle der mündlichen Verhandlung und die Schriftsätze der Parteien verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

I.

Die Klägerin kann von der Beklagten eine Nachzahlung in Höhe von 829,64 € aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 556 BGB verlangen. Die Beklagte hat nach dem Mietvertrag die Betriebskosten zu tragen. Die Betriebskostenabrechnung vom 6. Dezember 2013 ist formell wirksam. Ihre Wirksamkeit setzt voraus, dass die Verteilerschlüssel für den Mieter nachvollziehbar sind. Die in der Betriebskostenübersicht aufgeführten Verteilerschlüssel erklären sich nicht von selbst, weil sie lediglich aus einer Zahlenkombination bestehen. Es kann dennoch offen bleiben, ob die Abrechnung vom 6. Dezember 2013 auch das Blatt mit den Erläuterungen der Verteilerschlüssel (Blatt 17 der Akte) enthielt, weil die Verteilerschlüssel identisch waren mit den Verteilerschlüsseln der Vorjahresabrechnungen. Es ist unstreitig, dass die Beklagte in den Vorjahren die Erläuterungen der angewandten Verteilungsschlüssel erhalten hat. Bei der Durchsicht ihrer Unterlagen in der mündlichen Verhandlung vom 15. April 2015 hat sie die Erläuterung aus der Abrechnung 2011 vorgezeigt. Damit war sie bei Zugang der Abrechnung 2012 auch ohne weiteres in der Lage, durch Rückgriff auf die Abrechnung 2011 zu ermitteln, nach welchem Schlüssel die Betriebskosten verteilt werden. Dann liegt aber auch keine formelle Unwirksamkeit vor (BGH, BGH, Urteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10 –, juris Rn. 18).

Einwände gegen die abgerechneten Kosten sind nicht vorgebracht worden.

II.

Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 280Abs. 2, 286 Abs. 1 S. 2,288 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 96 ZPO. Die Klägerin muss die Kosten der Beweisaufnahme tragen, weil die streitige Behauptung, die Abrechnung habe auch die Erläuterung des Verteilungsschlüssels enthalten, aufgrund des neuen Vortrags in der Beweisaufnahme ohne Einfluss auf die Sachentscheidung geblieben ist. Das Gericht hätte keinen Beweis erheben müssen, wenn die Klägerin rechtzeitig behauptet hätte, dass die Verteilerschlüssel identisch mit dem Schlüsseln der Vorjahre war und der Beklagten bereits erläutert worden sind. Der Vortrag war spätestens dann veranlasst, als die Beklagte den Zugang der Erläuterung der Verteilerschlüssel bestritten hat. Bei rechtzeitigem Vortrag hätte das Gericht die Sache nach dem ersten Termin entscheiden können, ohne die Zeugin P. zu vernehmen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 20 C 10/16, Urteil vom 11.07.2016

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, die Beklagte von den Kosten des außergerichtlichen Rechtsverteidigung in Höhe von 147,56 € freizustellen.

3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Berufung gegen das Urteil wird nicht zugelassen.

Tatbestand

(Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen)

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Nachzahlung von Grundsteuer gemäß § 535 Abs.1 BGB nicht zu. Die Parteien haben eine Umlage der Grundsteuer auf die Beklagte nicht wirksam vereinbart. Gemäß § 556 Abs.1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Im vorliegenden Fall haben die Parteien im Mietvertrag vom 19.02.2000 unter § 3 Ziffer 2 folgendes vereinbart:

” Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Bewässerung, Entwässerung, Stromversorgung, Schnee- und Eisbeseitigung nach behördlicher Vorschrift. …”

Weitere Vereinbarungen über die Betriebskosten haben die Parteien nicht getroffen; insbesondere enthält der Mietvertrag keinen Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung. Die Aufzählung ist auch abschließend formuliert und enthält keine Übertragung der Kosten der Grundsteuer. Der BGH hat in der von dem Kläger zitierten Entscheidung ( BGH vom 10.02.2016 Az VIII ZR 137/15) eine Aufzählung der einzelnen Betriebskosten nicht für erforderlich gehalten, wenn auf die Anlage 3 zu § 27 2.BVO verwiesen worden ist und zwar auch dann, wenn diese Vorschrift zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht mehr in Kraft war. Diese Entscheidung des BGH kann daher im vorliegenden Fall die Übertragung der Kosten der Grundsteuer auf die Beklagte nicht begründen.

Die Parteien haben sich auch nicht konkludent über die Übertragung der Grundsteuer verständigt und geeinigt. Unstreitig hat die Beklagte in der Vergangenheit die Kosten der Grundsteuer getragen. Dies alleine führt jedoch nicht zu einer Vertragsänderung. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH ( 10.10.2007 VIII ZR 279/06) genügt die bloße Zahlung der Forderung aus der Betriebskostenabrechnung gerade nicht um einen Änderungsvertrag zu begründen.

Hinsichtlich der Abrechnungen in der Vergangenheit trägt der Kläger im Übrigen derart widersprüchlich vor, dass dieser Vortrag einer Entscheidung nicht zugrundegelegt werden kann. Zunächst behauptet er, die Beklagte habe auch in der Vergangenheit die Grundsteuer gezahlt, dann ändert er seinen Vortrag dahingehen, dass die Beklagte die Grundsteuer erst nach einem Vermieterwechsel gezahlt habe (ohne dafür überhaupt irgendeinen Anhaltspunkt zu haben), um im gleichen Schriftsatz darzulegen, dass die Vorschusszahlungen von der ursprünglichen Vermieterin angepasst worden seien und dass dies darauf hindeute, dass auch damals schon die Grundsteuer gezahlt worden sei.

Auch die Zahlung von erhöhten Vorschüssen, deren Erhöhung sich aus der Abrechnung ergibt, führt nicht zu einer Vertragsänderung dergestalt, dass bestimmte Betriebskosten neu vereinbart werden sollten.

Der Beklagten steht gegen den Kläger ein Anspruch auf Freistellung von den außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 147,56 € zu. Dieser Anspruch ergibt sich aus der Verletzung einer Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Zwar bedeutet die Geltendmachung einer unberechtigten Forderung aus dem Mietvertrag nicht ohne weiteres eine Vertragsverletzung. Aber wenn diese Forderung gleichzeitig mit der Drohung verbunden ist, den Arbeitgeber der Beklagten zu informieren (wie dies mit Schreiben vom 10.09.2015 geschehen ist), dann kann der Beklagte nicht zugemutet werden, das Klageverfahren abzuwarten. Zur Abwehr unberechtigter Forderungen und damit verbunden negativer Reaktionen des Arbeitgebers durfte die Beklagte einen Rechtsanwalt beauftragen. Unerheblich ist auch, dass der von der Beklagten beauftragte Rechtsanwalt vorgerichtlich noch andere Einwände erhoben hat, als in dem nun zu entscheidenden Verfahren. Letztlich war die Beklagte mit ihrer Argumentation erfolgreich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.11, 711, 713 ZPO.

Die Berufung war nicht zuzulassen gemäß § 511 Abs.4 ZPO, da  die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dies nicht erfordert.

AG Hanau, Az.: 37 C 393/13 (17), Urteil vom 20.04.2016

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner zu verurteilt, an den Kläger 2.984,18 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2013 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldner auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger begehrt als Vermieter von den Beklagten als Mieter die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung.

Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis. Unter dem 27.02.2013 hat der Kläger die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 erstellt, welche einen Nachforderungsbetrag in Höhe von 3.077,50 EUR ausweist (BI. 17 ff. d.A.).

Die Beklagten haben die Forderung nicht beglichen.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 3.077,50 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2013 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie wenden ein, die Heizkörper würden sich nur teilweise erwärmen, und zwar im oberen Bereich, während der untere Bereich kalt gewesen sei. Darüber sei auch keine ausreichende Zimmertemperatur erreichbar gewesen. Die „Ableseventile” seien fehlerhaft. Die Heizung habe bis Oktober lediglich ein veraltetes Einrohrheizsystem aufgewiesen, zudem seien die Heizkostenverteiler unzutreffend angebracht gewesen, da diese nur den oberen warmen Bereich der Heizung gemessen und dabei nicht berücksichtigt hätten, dass die unteren Bereiche kalt blieben. Zudem bestreiten sie die Verbrauchswerte und die Richtigkeit der Kosten (BI. 34/35 d.A.). Nach Austausch der Heizrohre hätten sich die Heizkörper vollständig erwärmt und der Verbrauch sei zurückgegangen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin …, sowie durch Anhörung des Sachverständigen … und der Einholung einer Stellungnahme des Sachverständigen… . Hinsichtlich des Inhalts der Zeugenvernehmung wird auf BI. 89 ff. d.A. verwiesen, hinsichtlich der Anhörung und der sachverständigen Stellungnahme auf BI. 211 ff. und 236 d.A.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2012 in Höhe von 2.984,82 EUR gem. §§ 535 Abs. 2, 556 BGB.

Die Abrechnung ist überwiegend formal ordnungsgemäß. Sie entspricht den Anforderungen des § 259 BGB, da sie die angesetzten Gesamtbeträge, die Umlageschlüssel und die hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen, benennt und daher rechnerisch nachvollzogen werden kann (zuletzt BGH, Urteil vom 20.01.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 93/15; grundlegend: BGH, Urteil vom 28.05.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 261/07 – Juris; LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10; Blank DWW 2009, 91; Both in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl. 2010, § 556 Rn. 81; v. Brunn/Emmerich in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, III.A Rn. 207; Lammel, Stolperstein Formelle (Un)Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, WuM 2014, 387 (388); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, H IV. Rn. 124).

Nicht formal ordnungsgemäß ist jedoch die Position „Wartungskosten technische Anlagen” (93,32 EUR), so dass diese Kosten von den umgelegten Kosten abzuziehen sind. Hier ist nicht erkennbar, welcher Betriebskostenposition diese zugeordnet ist. Wartungskosten stellen keine selbständige Betriebskostenposition dar, sondern sind entweder den im Katalog genannten Positionen des § 2 Nrn. 1 bis 16 BetrkV ausdrücklich zugeordnet oder sie ergeben sich aus einer expliziten Vereinbarung nach § 2 Nr. 17 BetrkV für bestimmte Betriebskostenarten (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 A Rn. 262 ff.). Für eine formal ordnungsgemäße Abrechnung muss der Mieter daher mitgeteilt bekommen, welcher Kostenart die Wartungskosten zugeordnet sind, andernfalls ist die Abrechnung nicht prüfbar. Anders ggf. nunmehr allenfalls in der Gewerberaummiete aufgrund einer jedoch erheblich kritisierten Entscheidung des OLG Frankfurt – Urt. v. 16.10.2015 – 2 U 216/14 BeckOnline – da hiernach eine allgemeine Umlage von „Wartungskosten” über AGB in der Gewerberaummiete nunmehr sein soll, was ggf. auch Auswirkungen auf eine entsprechende Darstellung in der Betriebskostenabrechnung haben könnte. Die Entscheidung ist auf die Wohnraummiete jedoch nicht übertragbar, hier müssen die Kostenarten am Katalog des § 2 BetrkV orientiert aufgeführt werden, damit dem Mieter erkennbar wird, worauf sich diese jeweils beziehen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 H Rn. 132 m.w.N.).

Inhaltliche Einwände gegen die im Übrigen formal ordnungsgemäße Abrechnung sind nur insoweit zu prüfen, wie der Mieter diese geltend macht. Die beklagtenseits erhobenen Einwände sind jedoch nicht erfolgreich.

So die Beklagten allgemeinen die Richtigkeit der Kosten bestreiten, ist das per se kein zulässiger Einwand gegen die Betriebskostenabrechnung, da der Mieter pauschal weder die Richtigkeit allgemein, noch die seiner Auffassung nach nicht zutreffende Höhe bestreiten darf (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 J Rn. 48 m.w.N.). Zulässig war vorliegend alleine das Bestreiten der Zählerstände mit Nichtwissen, da es sich vorliegend um funkbasierte Ablesungen handelte (LG Itzehoe, Urteil vom 17.12.2010 – 9 S 66/10; AG Berlin-Charlottenburg: Urteil vom 30.05.2013 – 239 C 227/12; AG Berlin-Tiergarten, Urteil vom 30.08.2012 – 608 C 15/12; Schmid, Darlegungs- und Substantiierungslast im Mietnebenkostenprozess, WuM 2012, 127 (129)).

Die diesbezüglich vernommene Zeugin … hat jedoch schlüssig und für das Gericht nach- vollziehbar unter Bezugnahme auf die Abrechnung dargelegt, dass und wie die Werte übertragen und von ihr erfasst werden. Da das Gericht keinen Anlass hat, an der Glaubwürdigkeit oder Glaubhaftigkeit zu zweifeln und die Aussage nachvollziehbar war, ist davon auszugehen, dass die erfassten Werte tatsächlich diejenigen sind, welche festgestellt wurden.

So die Beklagten einwenden, es habe sich in dem Zeitraum überwiegend um ein Einrohrheizsystem gehandelt, welches bereits 2012 veraltet gewesen sei, stellt das keinen wirksamen Einwand gegen die Abrechnung dar. Einrohrheizsysteme sind zulässig und werden im Bundesgebiet, insbesondere in den neuen Bundesländern, nach wie vor verwendet. Das hieraus häufig folgende Problem des Rohrwärmeverlusts hat erst 2009 zu einer Änderung der HeizkV geführt, da nunmehr die Erfassung und Einstellung dieses Verlusts gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV iVm. mit der VDI Richtlinie 2077, Beiblatt – „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe” möglich ist (hierzu umfassend Zehelein NZM 2015, 913). Der Einwand der Existenz eines Einrohrheizsystems im Abrechnungszeitraum ist daher nicht möglich, weder hinsichtlich der Richtigkeit der Abrechnung, noch eines Verstoßes gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot.

So die Beklagten weiterhin der Auffassung sind, die Änderung des Heizsystems durch Umstellung auf ein Zweirohrsystem habe in der Folgezeit zu einer Verringerung der Verbrauchswerte bereits aus dem Grunde geführt, weil die Heizung nunmehr vollständig heiß wird, ist das schon technisch ebenso wenig möglich, wie der Hinweis auf defekt Ventile. Denn das hat mit der Wärmeerfassung nichts zu tun, bzw. würde eher zu dem Gegenteil führen. Die hier relevanten Erfassungsgeräte in Form von elektronischen 2-Fühler-Heizkostenverteilern messen einerseits die Oberflächentemperatur des Heizkörpers und andererseits als Vergleichswert die Raumtemperatur. Überschreitet die Differenz der gemessenen Werte eine vorgegebene Spanne, so beginnen die Heizkostenverteiler, Verbrauch auszuweisen. Hierbei handelt es sich nicht, wie bei Wärmemengenzählern, um eine echte Verbrauchsmessung, sondern eine automatisierte Taktung aufgrund der Differenzmessung (Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 398 ff.; Handbuch der Wärmekostenabrechnung, hrsg. von der Fa. Minol, 2010, S. 93; Lammel, Heizkostenverordnung Kommentar, 4. Aufl. 2015, § 5 Rn. 39; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 Rn. K 60). Daraus folgt, dass die Wärmeerfassung immer nur von der tatsächlichen Wärmeentwicklung an der Heizkörperoberfläche abhängig ist, andere Faktoren, selbst wenn sie einen technischen Fehler der Heizung darstellen würden, haben hierauf keinen Einfluss, da nur die abgegebene Wärme des Heizkörpers zu einer Zählung des Heizkostenverteilers führt. Eine fehlerhafte Messwertbeeinflussung kann nur aufgrund elektrischen Einwirkungen auf das Erfassungssystem oder weiterer Wärmequellen (dazu unten) erfolgen, wobei sich letzteres auf externe Wärmequellen bezieht, die zwar nicht den Heizkörperfühler, jedoch den Raumfühler beeinträchtigen können (Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 412/413). Das könnte aber nur zu einer Beeinflussung zugunsten des Mieters führen, da in diesem Fall der Differenzwert für den Messbeginn später überschritten wird. Zudem gibt es noch ein den Verdunstungsgeräten entsprechendes Kaltverdunstungselement, dass jedoch durch die Messwertunterdrückung kompensiert wird (Lammel, Heizkostenverordnung Kommentar, 4. Aufl. 2015, § 5 Rn. 47; Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 408). Hierfür bestehen ebenfalls keine Anhaltspunkte. Schließlich kann noch ein durch die Anbringung von Verkleidungen am Heizkörper bedingter Wärmestau, der somit schneller und erheblicher zu einer Überschreitung der Differenzschwelle führt, eine Erfassungsverzerrung bewirken (Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 384). Auch hierfür bestehen keinerlei Anhaltspunkte, die Beklagten tragen vielmehr das Gegenteil vor.

Ein wie auch immer gearteter Ventilfehler, der auch nicht näher bezeichnet ist, könnte daher keine fehlerhafte Messung verursachen. Eine mangelnde Regulierbarkeit wird nicht geltend gemacht, sie würde zudem grundsätzlich auch nicht zu einer Fehlerhaftigkeit der Abrechnung führen, die schlicht den tatsächlichen Verbrauch ausweisen soll, sondern ggf. nur zu einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, vgl. AG Hanau BeckRS 2014, 11721. Nur die von dem Mieter auf dem Heizkörper erwirkte Heiztemperatur, die er somit auch tatsächlich nutzt, wird erfasst und gezählt (Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 393). Heizwasserverbrauch, der nicht zu einer Wärmeentwicklung führt, kann daher auch keine Verbrauchszählung generieren.

Auch der Vortrag, nur der obere Teil des Heizkörpers sei warm geworden, während der untere kalt geblieben sei, steht der Richtigkeit der Wärmeerfassung nicht entgegen. Dabei ist zunächst zu sehen, dass, wie die Beklagten selbst vortragen, die Anbringung des Heizkostenverteilers im oberen Bereich des Heizkörpers die vorgesehene Vorgehensweise darstellt (Montagehöhe bei elektronischen Heizkostenverteilern nach EN 834 im oberen Drittel, tatsächlich ideal bei ca. 65% bis 75% der Gesamthöhe, vgl. Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 429). Unzutreffend ist zudem die Annahme, ein kühler oder kühlerer unterer Bereich der Heizung würde zu einer Verzerrung der Wärmemessung führen, da der Wärmefühler auf der Heizkörperoberfläche lediglich den oberen Bereich messen und daher quasi „vermuten” und daher mitberechnen würde, dass die untere Seite ebenfalls warm sei, so dass eine höhere Wärmezählung erfolge, als dieses tatsächlich von dem Heizkörper abgegeben wurde. Dabei ist zunächst zu sehen, dass das Vorhandensein einer kühleren Unterseite bereits keinen Fehler der Heizung darstellt. Das ist durch die geringere Dichte des heißen Wassers und die dadurch hervorgerufene waagerechte Schichtung bedingt. Das obere Dritte gibt dann mehr oder ggf. alleine Wärme ab, das Wasser wird dadurch beim Durchlauf nach unten abgekühlt. Dieses wird durch die jeweils individuelle Ansetzung des Bewertungsfaktors für Größe und Art des Heizsystems berücksichtigt (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 K Rn. 280). Das tritt tatsächlich bei geringerem Durchlauf ein, während bei höherem Durchlauf im Zuge einer stärkeren Ventilöffnung die Wärmeverteilung gleichmäßiger erfolgt. Das stellt jedoch wie erörtert keinen Fehler dar, sondern ist systembedingt normal. Diese Situation stimmt auch mit dem Beklagtenvortrag überein, dass sich der Heizkörper nur bedingt erwärmen ließ (ggf. durch ein fehlerhaftes Ventil). In diesem Fall liegt eine geringere Durchlaufgeschwindigkeit vor, die zwingend zu Temperaturunterschieden innerhalb des Heizkörpers führt, was aber bei einer (auch willentlich) nur geringen Öffnung des Ventils normal und daher bei der Wärmeerfassung berücksichtigt ist. Dieser ggf. durch einen Ventilfehler bedingte Effekt könnte allenfalls einen Mangel wegen minderer Heiztemperaturen in der Wohnung begründen (dazu unten). Auch der Sachverständige … hat eben diese vom Gericht mit Beschluss vom 19.09.2014 gestellte Frage in der Anhörung vom 12.06.2015 (BI. 213 d.A.) dahingehend beantwortet, dass eine unterschiedliche Temperatur innerhalb des Heizkörpers zwischen der Ober- und der Unterseite nicht zu einer Verfälschung der Messwerte führen kann. Selbst bei einem Defekt des Ventils, so der Sachverständigen weiter, hätte das keinen Einfluss auf die Betriebskostenabrechnung. Der Sachverständige … hat auf die entsprechende Anfrage des Gerichts erklärt, dass die negative Wärme von Heizkörpern im Zuge der Durchströmung nicht zu einer positiven Erfassung durch elektronische Heizkostenverteiler führt (BI. 236 d.A.).

Der Beklagteneinwand ist daher nicht geeignet, die Richtigkeit der Wärmeerfassung in Frage zu stellen.

Weiterhin stellt sich gerade bei Einrohrsystemen das Problem des Rohrwärmeverlusts, da über die Strangleitungen bei mangelnder Dämmung Wärme in die Wohnung angegeben wird. Diese wird jedoch von den elektronischen Heizkostenverteilern – im Gegensatz zu den auf Verdunstungsbasis arbeitenden – nicht erfasst und daher auch nicht berücksichtigt. Das würde ohnehin nur zu einer Verzerrung zu Gunsten des Mieters führen, da die abgegebene Rohrwärme in den Raum lediglich von dem Raumfühler erfasst würde, nicht aber von dem Oberflächenfühler (Wall, jurisPR-MietR 4/2012 Anm. 2.; Lammel, Heizkostenverordnung Kommentar, 4. Aufl. 2015, § 5 Rn. 25 jedenfalls für horizontalte Leitungen; ders. in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 5 HeizkV Rn. 14). Auch der Sachverständigen … (BI. 213) erklärt, dass hier allenfalls eine Verfälschung zu Gunsten des Mieters eintreten könnte.

Insgesamt geben die Einwände der Beklagten daher keinen Anlass, die Richtigkeit der Verbrauchserfassung in Frage zu stellen. Die Tatsache, dass in anderen Zeiträumen abweichende Verbrauchswerte auftreten, ist grundsätzlich ohne Relevanz, da die Abrechnung nach § 7 Abs. 1 HeizkV überwiegend verbrauchsbezogen ist und daher dem jeweiligen sich ändernden Nutzungsverhalten entspricht.

Auch der Vortrag, es seien keine Temperaturen von 21 Grad erreicht worden, steht dem Anspruch aus der Abrechnung nicht entgegen. Das spricht zunächst wiederum gegen eine zu hohe Verbrauchserfassung, da nur die tatsächliche Wärmeabgabe erfasst wird. Denkbar wäre allenfalls noch ein allgemeiner Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB wegen der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Denn die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB schlägt, da Betriebskosten Miete iSd. § 535 Abs. 2 BGB sind, auf die Abrechnung durch (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 H Rn. 211 m.w.N.). Dazu fehlt es jedoch an entsprechendem Vortrag. Der pauschale Hinweis auf das Nichterreichen von bestimmten Temperaturen stellt keinen ausreichenden Einwand dar (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Aufl. 2015 I Rn. 60). Um eine Minderung gem. § 536 BGB herzuleiten, reicht es jedoch grundsätzlich nicht aus, darzulegen, dass es in der Wohnung oder bestimmten Räumen kälter wird, sondern es ist unter der Angabe von konkreten Temperaturen und den entsprechenden Messzeiten Art und Umfang der Temperaturunterschreitung und somit der Beeinträchtigung, sowie deren Zeitpunkt und Dauer nachvollziehbar zu beschreiben (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010, Aktenzeichen: 67S 241/08; AG Dortmund, Urteil vom 29.10.2013, Aktenzeichen 425 C 4359/12 – Dezernent Prof. Dr. Börstinghaus Juris; AG Hanau, Urteil vom 10.03.2011, Aktenzeichen 91 C 878/10). Dieses insbesondere dann, wenn kein gänzlicher, sondern nur ein zeitweiser Ausfall der Heizkörper, bzw. eine eingeschränkte Funktionsfähigkeit vorgetragen wird (LG Hanau, Beschluss vom 16.01.2012, Az. 2 S 264/11). Hinzu kommt, dass selbst eine Temperatur von 20 Grad noch als ausreichend angesehen wird (LG Berlin, Urteil vom 08.06.2012 – 63 S 423/11 – BeckRS 2010, 09988; AG Potsdam, Urteil vom 30.04.2012 – 23 C 236/10 – WuM 2012, 670; AG Münster, Urteil vom 31.03.2004 – 5 C 4958/03).

Die Klageforderung war daher abzüglich der Wartungskosten in Höhe von 93,32 EUR zuzusprechen.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Die Kosten des Rechtsstreits waren den Beklagten gem. § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO umfassend aufzuerlegen, da der Kläger lediglich mit einem Teil der Nebenforderung unterlegen war, bzw. der Unterliegensanteil verhältnismäßig geringfügig war und keine, bzw. nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

AG Schöneberg, Az.: 103 C 59/10, Urteil vom 07.07.2010

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 52,52 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 17.11.2007 zu zahlen

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar

Gründe

Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 52,52 € aufgrund § 3 des Mietvertrages vom 3.6.1993.

Wie die Parteien übereinstimmend vortragen, sind anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses und des Auszugs der Beklagten aus der Wohnung für eine Zwischenablesung der Heizkörper Kosten in Höhe der Klageforderung entstanden.

Bei den Kosten der Verbrauchserfassung, die wegen des Auszugs eines Mieters entstehen, handelt es sich nach der Entscheidung des BGH vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 – um Verwaltungskosten, die mangels anderweitiger vertraglicher Regelungen dem Vermieter zur Last fallen.

Im vorliegenden Fall ist in § 3 des Mietvertrags jedoch geregelt, dass der Mieter die zusätzlichen Kosten der Heizkostenabrechnung zu tragen hat, die infolge des Mieterwechsels entstehen.

Die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB.

Die Klausel ist nicht intransparent. Der Mieter ist derjenige Mieter, der den Mietvertrag abgeschlossen hat, hier die Beklagte. Eine Klausel des Inhalts, dass der einziehende Mieter diese Kosten zu tragen hat, würde eine unzulässige Vereinbarung zu Lasten eines Dritten darstellen.

Die Vertragsklausel enthält auch keine Abweichung von den vertraglichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, die mit dieser nicht zu vereinbaren ist.

Zwar hat nach den gesetzlichen Regelungen der Vermieter die Verwaltungskosten zu tragen. Der Mieter wird durch eine Überbürdung der Kosten für eine Zwischenablesung aus Anlass der Vertragsbeendigung jedoch nicht unangemessen benachteiligt. Die Kosten entstehen nur einmal im Laufe eines Mietverhältnisses und sind auch relativ gering. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Zwischenablesung auch im Interesse des ausziehenden Mieters liegt.

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288 BGB

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.11und 713 ZPO.

AG Schwerin, Az.: 16 C 283/12

Urteil vom 29.10.2014

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 136,25 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.01.2013 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 2/3 und die Beklagten 1/3.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 375,32 € festgesetzt.

Tatbestand

Von der Abfassung eines Tatbestandes wird nach § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Gemäß § 495a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt.

Die Klage ist begründet.

Der Klägerin stehen Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 in Höhe von 136,25 € gegen die Beklagten zu.

Die Abrechnungen sind formell ordnungsgemäß. Der Vorwegabzug der auf die Lüftungsanlage der im Hause vorhandenen Gaststätte entfallenden Kosten in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist zu recht vorgenommen worden, denn diese sind durch einen gesonderten Zähler erfasst und ausschließlich der Gaststätte zuzuordnen. Dies ist der Abrechnung auch zu entnehmen, denn die Kosten sind darin unter der Bezeichnung Benutzergruppe Lüftung gesondert aufgeführt und gehen nicht in die Umlegung der übrigen Kosten mit ein.

Die Beklagten können sich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht ermöglichter Belegeinsicht berufen. Neben anderen Terminsvorschlägen hat die Hausverwaltung der Klägerin dem die Beklagten vertretenden Mieterbund mit Schreiben vom 08.05.2012 einen Termin am 05.06.2012 um 15 Uhr angeboten. Bereits zuvor waren den Beklagten drei Termine mit Schreiben vom 08.07.2011 angeboten worden, von denen weder sie noch der Mieterbund Gebrauch gemacht hatten. Damit verfügten die Beklagten über ausreichend Gelegenheit zur Belegeinsicht im Hause, in dem die Beklagten wohnen. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht dann nicht (BGH vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05, zitiert nach juris). Zudem sind unbestritten am 17.07.2012 die Abrechnungsbelege der Jahre 2009 und 2010 von dem von den Beklagten beauftragten Mieterbund eingesehen worden.

Sonstige Betriebskosten, die nur in Höhe von 17,76 € in der Abrechnung für 2009 enthalten sind, können umgelegt werden, denn § 15 Nr. 1 p) des Mietvertrages sieht dies ausdrücklich vor. Die Beklagten haben nicht benannt, welche Kosten hiervon sie im einzelnen für nicht umlagefähig halten. Hierzu hätten sie sich nach der erfolgten Belegeinsicht jedoch im einzelnen äußern müssen. Die für die Rauchwarnmelder angesetzten Kosten der Abrechnungen für 2009 und 2010 sind berechtigt, denn nach § 5 Nr. 2 des Mietvertrages können neu entstehende Betriebskosten nach Vorankündigung umgelegt werden. Mit Schreiben vom 15.12.2008 wurde seitens der Klägerin die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern und die Umlage der Wartungs- und Mietkosten angekündigt. Bei diesen Kosten handelt es sich um neu entstandene Betriebskosten, da die Verpflichtung zur Ausstattung mit diesen gemäß § 48 Abs. 4 LBauO MV gesetzlich eingeführt worden ist.

Prozesszinsen schulden die Beklagten im zugesprochenen Umfang gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Die weitergehende Klage ist unbegründet. Die Klägerin kann den Anteil der Kosten des geschätzten Verbrauches des Heizkörpers in der Küche nicht beanspruchen. Eine Schätzung ist nach § 9 a HeizkostenV im Wiederholungsfalle unzulässig, denn auch wenn die Beklagten die Ablesung durch Einbau des Heizkörpers in ihre Einbauküche unmöglich gemacht haben, berechtigt dies die Klägerin nicht zur dauernden Schätzung (vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 9 a HeizkostenV Rn 11; LG Berlin vom 04.06.1996, 64 S 97/96). Der Vermieter hat dann vorrangig auf einen Umbau hinzuwirken, der die Ablesung ermöglicht oder den Abbau des Heizkörpers zu veranlassen. Unstreitig waren schon in den Heizkostenabrechnungen des Vorjahre Schätzungen des Verbrauchs des Küchenheizkörpers enthalten. Die auf die Schätzung entfallenden Kosten machen für die Abrechnung für 2009 bei 843 geschätzten Einheiten und Kosten von 0,12736045 pro Einheit einen Betrag von 107,36 € aus. In der Abrechnung für 2010 errechnen sich für die geschätzten 663 Einheiten bei 0,08554587 € pro Einheit 66,25 €. Um diese Beträge sind die Nachforderungen der beiden Jahre zu vermindern. Dass die Heizkostenabrechnungen der Vorjahre ebenfalls Verbrauchsschätzungen für diesen Heizkörper enthielten, ist unwidersprochen geblieben. Es stellt auch keine unzulässige Rechtsausübung der Beklagten dar, sich auf die unzulässige Schätzung zu berufen, auch wenn sie selbst die Unmöglichkeit der Ablesung herbeigeführt haben, indem sie ihre Einbauküche um den Heizkörper herumbauten. Die Beklagten behaupten, der Heizkörper sei abgedreht gewesen. Auch wenn dies von der Klägerin bestritten worden ist, obläge es ihr, die Voraussetzungen einer unzulässigen Rechtsausübung darzulegen und zu beweisen. Die auf der Schätzung beruhenden Kosten der Abrechnung für das Jahr 2011 betragen bei 663 geschätzten Einheiten und 0,09992577 € pro Einheit 66,25 €. Dieser Betrag übersteigt die Nachforderung der gesamten Abrechnung von 65,46 €, so dass diese nicht begründet ist .

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht nach §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Berufung gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO liegen nicht vor. Weder ist die Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung, noch erfordern die Rechtsfortbildung oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.