Gewerberaummietvertrag – Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnung in AGB

Gerichtsurteil zu Gewerberaummietverträgen: Ausschlussfristen und Betriebskostenabrechnung im Fokus

Gewerberaummietverträge sind eine zentrale Grundlage für das Mietverhältnis zwischen Vermietern und Mietern gewerblicher Räume. In diesen Verträgen ist oft festgelegt, wie sich die Nebenkosten zusammensetzen und welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hat. Eine wichtige Regelung hierbei sind die Ausschlussfristen für die Betriebskostenabrechnung, die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verankert sind. Diese Fristen bestimmen, bis wann der Vermieter die Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorlegen muss, um sich die Ansprüche auf Zahlung zu sichern.

Ein häufiges Problem im Mietrecht sind unklare Vertragsklauseln oder eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung. Mieter sollten wissen, dass sie möglicherweise das Recht zur Mietminderung haben, wenn die Abrechnung nicht fristgerecht erfolgt oder nicht den gesetzlichen Vorgaben, wie der Betriebskostenverordnung, entspricht. Zugleich stellt sich die Frage nach der Verjährung von Ansprüchen, wenn die Ausschlussfristen nicht beachtet werden. Als Teil der Mietvertragsprüfung ist es deshalb unerlässlich, diese Fristen und die Bedingungen für die Kostenübertragung genau zu verstehen.

Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der sich mit den Herausforderungen und rechtlichen Fragestellungen rund um die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung befasst.

Der Fall vor Gericht

Supermarktkette wehrt sich erfolgreich gegen Betriebskostennachforderung

In einem Rechtsstreit zwischen einer Vermieterin und einer Supermarktkette als Mieterin hat das Amtsgericht Hamburg die Klage der Vermieterin auf Zahlung restlicher Betriebskosten in Höhe von 2.170,63 Euro abgewiesen. Der Fall dreht sich um die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 für ein gewerblich genutztes Objekt in Hamburg.

Streitpunkt: Umlagefähigkeit von Wartungskosten

Kernpunkt des Rechtsstreits war die Frage, ob Kosten für die Wartung der Heizungs- und Lüftungsanlage auf die Mieterin umgelegt werden können. Die Vermieterin hatte diese Kosten in der Betriebskostenabrechnung 2019 mit aufgeführt. Die Supermarktkette weigerte sich jedoch, diese zu zahlen, da ihrer Ansicht nach eine vertragliche Grundlage für die Umlage dieser Kosten fehlte.

Gerichtliche Entscheidung zugunsten der Mieterin

Das Amtsgericht Hamburg gab der Supermarktkette Recht. Es stellte fest, dass keine Umlagevereinbarung für die strittigen Wartungskosten im Mietvertrag existiert. Bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage handelt es sich laut Gericht um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne der Betriebskostenverordnung. Für deren Umlage wäre eine explizite Vereinbarung im Mietvertrag notwendig gewesen, die hier fehlte.

Bedeutung des Mietvertrags für die Entscheidung

Das Gericht betonte die Wichtigkeit der mietvertraglichen Vereinbarungen für die Beurteilung der Umlagefähigkeit von Betriebskosten. Im vorliegenden Fall war im Mietvertrag festgelegt, dass der Betrieb der separaten Heizung Aufgabe des Mieters ist. Das Gericht interpretierte dies so, dass dazu grundsätzlich auch erforderliche Wartungen zählen. Da die Vermieterin die Wartungen durchführte und in Rechnung stellte, fehlte es an einer Grundlage, diese Kosten auf die Mieterin umzulegen.

Konsequenzen für die Vertragsparteien

Die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg hat direkte finanzielle Auswirkungen für beide Parteien. Die Vermieterin kann die geltend gemachten Wartungskosten nicht von der Mieterin einfordern. Die Supermarktkette muss diese Kosten nicht tragen, was ihre Betriebskostenbelastung reduziert. Das Gericht bestätigte zudem das Recht der Mieterin, die entsprechenden Beträge von der Betriebskostennachforderung abzuziehen, ohne vorher Einsicht in die Belege nehmen zu müssen.

Die Schlüsselerkenntnisse

Diese Entscheidung unterstreicht die zentrale Bedeutung präziser mietvertraglicher Vereinbarungen für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten im Gewerberaummietrecht. Ohne explizite Umlagevereinbarung können insbesondere Wartungskosten für technische Anlagen nicht auf den Mieter abgewälzt werden, selbst wenn dieser für deren Betrieb zuständig ist. Vermieter müssen daher besonders sorgfältig bei der Vertragsgestaltung vorgehen, um unbeabsichtigte Kostentragungen zu vermeiden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil stärkt die Position von Gewerbemietern bei Betriebskostenabrechnungen erheblich. Wenn Sie als Mieter eines Supermarkts oder eines anderen Gewerberaums mit Wartungskosten für Heizungs- und Lüftungsanlagen in Ihrer Abrechnung konfrontiert werden, können Sie diese kritisch hinterfragen. Ohne explizite Vereinbarung im Mietvertrag sind solche Kosten nicht automatisch umlagefähig, selbst wenn Sie für den Betrieb der Anlagen zuständig sind. Sie haben das Recht, diese Posten zu kürzen, ohne vorher Belege einsehen zu müssen, wenn die Unzulässigkeit der Umlage offensichtlich ist. Achten Sie bei Neuverträgen besonders auf die Formulierungen zu Betriebskosten und zögern Sie nicht, unklare Klauseln zu hinterfragen oder anzufechten.

FAQ – Häufige Fragen

Sie haben Fragen zu einem bestimmten Thema? Unsere FAQ-Rubrik bietet Ihnen fundierte Antworten, prägnant und verständlich formuliert. Egal ob Sie sich für rechtliche Aspekte oder praktische Tipps interessieren – wir haben die relevanten Informationen für Sie zusammengestellt.

Welche Betriebskosten können Vermieter von Gewerbeimmobilien grundsätzlich auf ihre Mieter umlegen?

Im Gewerberaummietrecht können Vermieter grundsätzlich eine breitere Palette von Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen als im Wohnraummietrecht. Die Vertragsfreiheit im Gewerberaummietrecht erlaubt es den Parteien, weitgehend frei zu vereinbaren, welche Kosten umgelegt werden.

Umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung

Als Orientierung dient häufig die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die folgende Kosten als umlagefähig definiert:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizung und Warmwasserversorgung
• Aufzug
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hauswart

Im Gewerberaummietrecht können darüber hinaus weitere Kosten umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dazu gehören beispielsweise:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
• Kosten für Sicherheitsdienste
• Marketing- und Werbekosten (z.B. in Einkaufszentren)

Besonderheiten bei der Umlage von Betriebskosten im Gewerberaummietrecht

Wenn Sie einen Gewerberaummietvertrag abschließen, sollten Sie besonders auf die Regelungen zu den Betriebskosten achten. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es im Gewerberaummietrecht keine gesetzliche Begrenzung der umlagefähigen Kosten. Die Parteien können frei vereinbaren, welche Kosten der Mieter zu tragen hat.

Typischerweise werden im Gewerberaummietrecht auch Kosten umgelegt, die im Wohnraummietrecht nicht umlagefähig wären. Dazu gehören etwa Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes oder Verwaltungskosten.

Voraussetzungen für die Umlage von Betriebskosten

Damit Betriebskosten auf Sie als Mieter umgelegt werden können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Vertragliche Vereinbarung: Die Umlage der Betriebskosten muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein.
2. Konkrete Benennung: Die umzulegenden Kosten müssen im Vertrag konkret benannt oder zumindest bestimmbar sein.
3. Tatsächlicher Anfall: Die Kosten müssen tatsächlich entstanden sein und dem bestimmungsgemäßen Betrieb der Immobilie dienen.

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie anmieten, ist es ratsam, die Betriebskostenregelungen im Mietvertrag genau zu prüfen. Achten Sie darauf, welche Kosten konkret umgelegt werden sollen und in welchem Umfang. Bei unklaren Formulierungen sollten Sie um Präzisierung bitten, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

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Wie wichtig sind detaillierte Vereinbarungen zur Kostenübernahme im Gewerberaummietvertrag?

Detaillierte Vereinbarungen zur Kostenübernahme im Gewerberaummietvertrag sind von entscheidender Bedeutung. Sie bilden die rechtliche Grundlage für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten und bestimmen maßgeblich die finanzielle Belastung des Mieters.

Rechtliche Grundlage und Umlagefähigkeit

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht gibt es im Gewerberaummietrecht keine gesetzlichen Vorgaben zur Umlage von Betriebskosten. Die Umlagefähigkeit hängt daher ausschließlich von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Ohne eine klare Regelung im Mietvertrag können Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Präzision und Vollständigkeit

Je detaillierter und präziser die Kostenübernahme im Vertrag geregelt ist, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten. Empfehlenswert ist eine genaue Auflistung aller umzulegenden Betriebskosten. Wenn Sie als Mieter einen Gewerberaummietvertrag abschließen, achten Sie darauf, dass die Betriebskosten einzeln aufgeführt und nicht pauschal genannt werden.

Konsequenzen unklarer Vereinbarungen

Unklare oder fehlende Vereinbarungen können zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen. Wenn beispielsweise die Umlage von Wartungskosten nicht explizit vereinbart wurde, können diese möglicherweise nicht auf Sie als Mieter umgelegt werden. Andererseits können zu allgemein gehaltene Klauseln dazu führen, dass Sie mit unerwarteten Kosten konfrontiert werden.

Vertragsgestaltung und -prüfung

Bei der Vertragsgestaltung sollten Sie besonders auf folgende Punkte achten:

• Eindeutige Bezeichnung der umlegbaren Betriebskosten
• Festlegung des Verteilungsschlüssels für die Kostenaufteilung
• Regelungen zur Abrechnung und zu Vorauszahlungen
• Vereinbarungen über Wartungs- und Instandhaltungskosten

Wenn Sie einen Gewerberaummietvertrag abschließen, ist es ratsam, diesen vor der Unterzeichnung gründlich zu prüfen oder prüfen zu lassen. Eine sorgfältige Analyse kann Ihnen helfen, potenzielle Kostenfallen zu identifizieren und Ihre finanzielle Belastung besser einzuschätzen.

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Welche Rechte haben Gewerbemieter bei der Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen?

Als Gewerbemieter haben Sie umfangreiche Rechte bei der Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen. Das wichtigste Recht ist das Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen. Sie können vom Vermieter verlangen, alle relevanten Belege und Rechnungen einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Diese Einsichtnahme muss in zumutbarer Entfernung zu Ihrem Mietobjekt ermöglicht werden, üblicherweise in derselben Stadt.

Fristen und Einwendungen

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht gibt es im Gewerberaummietrecht keine gesetzlich festgelegte Frist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung. Allerdings werden in vielen Gewerbemietverträgen Ausschlussfristen vereinbart. Wenn eine solche Frist in Ihrem Vertrag steht, müssen Sie diese unbedingt einhalten, um Ihre Rechte zu wahren.

Sollten Sie Fehler in der Abrechnung entdecken, haben Sie das Recht, Einwendungen zu erheben. Diese sollten Sie schriftlich und detailliert darlegen. Beachten Sie: Ein pauschaler Widerspruch reicht nicht aus. Sie müssen konkret aufzeigen, welche Positionen Sie für fehlerhaft halten und warum.

Zurückbehaltungsrecht

Wenn Ihr Vermieter keine oder eine fehlerhafte Abrechnung vorlegt, steht Ihnen unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Das bedeutet, Sie können die Vorauszahlungen für die Betriebskosten einbehalten, bis eine korrekte Abrechnung vorliegt. Allerdings müssen Sie den Vermieter zuvor zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung auffordern.

Prüfung der Umlagefähigkeit

Nicht alle Kosten dürfen auf Sie als Mieter umgelegt werden. Prüfen Sie genau, ob die abgerechneten Positionen tatsächlich umlagefähig sind. Typischerweise umlagefähige Kosten sind beispielsweise Grundsteuer, Müllbeseitigung, Straßenreinigung und Versicherungen für das Gebäude. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sind hingegen in der Regel nicht umlagefähig, es sei denn, dies wurde im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Beachten Sie auch das Wirtschaftlichkeitsgebot. Der Vermieter ist verpflichtet, bei der Auswahl von Dienstleistern und der Durchführung von Maßnahmen wirtschaftlich zu handeln. Wenn Sie den Eindruck haben, dass unverhältnismäßig hohe Kosten entstanden sind, können Sie dies beanstanden.

Durch eine sorgfältige Prüfung der Betriebskostenabrechnung können Sie als Gewerbemieter erhebliche Summen einsparen. Nutzen Sie Ihre Rechte und scheuen Sie sich nicht, Einsicht in die Belege zu verlangen und bei Unklarheiten nachzufragen. Eine gründliche Überprüfung kann sich besonders bei größeren Gewerbeflächen finanziell lohnen.

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Wie wirken sich Ausschlussfristen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf Betriebskostenabrechnungen aus?

Ausschlussfristen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) können erhebliche Auswirkungen auf Betriebskostenabrechnungen im Gewerberaummietrecht haben. Sie begrenzen den Zeitraum, innerhalb dessen der Vermieter die Abrechnung erstellen und Nachforderungen geltend machen kann.

Funktionsweise von Ausschlussfristen

Wenn Sie als Vermieter eine Ausschlussfrist in Ihren AGB vereinbaren, verpflichten Sie sich, die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Nach Ablauf dieser Frist können Sie keine Nachforderungen mehr geltend machen, selbst wenn diese eigentlich berechtigt wären.

Rechtliche Grenzen

Im Gewerberaummietrecht gibt es keine gesetzliche Regelung zu Ausschlussfristen für Betriebskostenabrechnungen. Anders als im Wohnraummietrecht, wo § 556 Abs. 3 BGB eine 12-monatige Frist vorsieht, können die Parteien im Gewerberaummietvertrag grundsätzlich frei vereinbaren. Allerdings unterliegen solche Klauseln der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB.

Wirksamkeit von Ausschlussfristen

Die Wirksamkeit von Ausschlussfristen in AGB hängt von ihrer konkreten Ausgestaltung ab:

• Angemessene Frist: Die vereinbarte Frist muss angemessen sein. Eine zu kurze Frist könnte als unangemessene Benachteiligung des Vermieters gewertet werden.
• Berücksichtigung unverschuldeter Verzögerungen: Klauseln, die keine Rücksicht auf unverschuldete Verzögerungen des Vermieters nehmen, können unwirksam sein.
• Verhältnis zur gesetzlichen Verjährung: Eine Ausschlussfrist, die die gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren unangemessen verkürzt, kann ebenfalls unwirksam sein.

Auswirkungen auf Betriebskostenabrechnungen

Wenn Sie als Vermieter eine wirksame Ausschlussfrist in Ihren AGB vereinbart haben, müssen Sie besonders sorgfältig auf die Einhaltung der Frist achten. Versäumen Sie die fristgerechte Erstellung der Abrechnung, verlieren Sie Ihren Anspruch auf Nachforderungen. Dies kann erhebliche finanzielle Einbußen zur Folge haben.

Für Sie als Mieter kann eine Ausschlussfrist vorteilhaft sein, da sie Planungssicherheit bietet. Nach Ablauf der Frist müssen Sie nicht mehr mit Nachforderungen rechnen. Allerdings sollten Sie beachten, dass zu kurze oder einseitig den Vermieter benachteiligende Fristen möglicherweise unwirksam sind.

Praxishinweise

Wenn Sie eine Ausschlussfrist in Ihren AGB vereinbaren möchten, orientieren Sie sich am besten am Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB. Eine 12-monatige Frist wird in der Regel als angemessen angesehen. Berücksichtigen Sie dabei auch unverschuldete Verzögerungen und formulieren Sie die Klausel klar und verständlich.

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Welche Besonderheiten gelten bei der Umlage von Wartungskosten für technische Anlagen in Gewerbeimmobilien?

Bei der Umlage von Wartungskosten für technische Anlagen in Gewerbeimmobilien gelten besondere Regelungen, die sich von denen im Wohnraummietrecht unterscheiden. Grundsätzlich können Vermieter von Gewerbeimmobilien mehr Kosten auf ihre Mieter umlegen als im Wohnraummietrecht üblich.

Umfang der umlagefähigen Wartungskosten

In Gewerbeimmobilien dürfen Vermieter auch Wartungs- und Instandhaltungskosten für das Gebäude als Betriebskosten umlegen, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Dies betrifft beispielsweise Kosten für die Wartung von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, Aufzügen oder Sicherheitssystemen.

Vertragliche Vereinbarungen

Die Umlage zusätzlicher Kosten muss im Gewerbemietvertrag detailliert und eindeutig festgehalten sein. Wenn Sie als Mieter einen Gewerberaum anmieten, achten Sie besonders auf Klauseln, die sich auf die Umlage von Wartungskosten beziehen. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht haben Sie hier weniger gesetzlichen Schutz und mehr Vertragsfreiheit.

Abgrenzung zu Instandhaltungskosten

Trotz der erweiterten Umlagemöglichkeiten ist die Abgrenzung zwischen Wartungs- und Instandhaltungskosten wichtig. Während regelmäßige Wartungen in der Regel umlagefähig sind, gehören größere Reparaturen oder der Austausch defekter Anlagen normalerweise zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten. Wenn Sie als Mieter eine Nebenkostenabrechnung erhalten, prüfen Sie genau, ob die aufgeführten Kosten tatsächlich Wartungsarbeiten betreffen oder ob es sich um Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Besonderheiten bei Vollwartungsverträgen

Häufig schließen Vermieter für technische Anlagen Vollwartungsverträge ab. Diese können neben der regelmäßigen Wartung auch Reparaturen und den Austausch von Verschleißteilen beinhalten. In solchen Fällen ist es wichtig, dass der Mietvertrag klar regelt, welche Teile der Kosten auf Sie als Mieter umgelegt werden dürfen.

Wenn Sie einen Gewerbemietvertrag abschließen oder eine Nebenkostenabrechnung prüfen, sollten Sie besonders auf die Regelungen zu Wartungskosten achten. Eine genaue Kenntnis Ihrer vertraglichen Verpflichtungen kann Ihnen helfen, unnötige Kosten zu vermeiden und Ihre Rechte als Gewerberaummieter zu wahren.

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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

• Gewerberaummietverträge: Dies sind spezielle Mietverträge, die zwischen einem Vermieter und einem Mieter für die Nutzung von gewerblich genutzten Räumen abgeschlossen werden, wie zum Beispiel Büros, Läden oder Lagerhallen. Diese Verträge unterscheiden sich von Wohnungsmietverträgen, da sie oft detailliertere Regelungen zu den Pflichten und Rechten der Vertragsparteien enthalten, besonders hinsichtlich der Nebenkosten und Betriebskosten.
• Betriebskostenverordnung: Dies ist eine gesetzliche Regelung, die festlegt, welche Betriebskosten vom Mieter getragen werden müssen. Zu den Betriebskosten gehören zum Beispiel Heiz- und Wasserkosten, Müllabfuhr und Hausmeisterdienste. Die Verordnung dient als Grundlage für die korrekte Abrechnung von Betriebskosten im Mietverhältnis, wenn im Vertrag nichts Abweichendes vereinbart ist.
• Ausschlussfristen: Dies sind festgelegte Zeiträume, innerhalb derer bestimmte Handlungen vorgenommen werden müssen, um Rechtsansprüche zu erhalten. Im Mietrecht bezieht sich dies meist auf die Frist, innerhalb der der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen und dem Mieter vorlegen muss. Werden diese Fristen versäumt, verliert der Vermieter seine Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten.
• Umlagefähigkeit: Dieser Begriff beschreibt die rechtliche Möglichkeit, bestimmte Kosten von einer Partei auf eine andere zu übertragen. Im Kontext von Mietverträgen geht es meist darum, ob bestimmte Betriebskosten (wie Wartungskosten für die Heizung) vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dies muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein, um wirksam zu sein.
• Wartungskosten: Dies sind Ausgaben für die regelmäßige Pflege und Instandhaltung von technischen Anlagen wie Heizungen und Lüftungen. Wartungskosten sollen sicherstellen, dass die Anlagen ordnungsgemäß funktionieren und keine größeren Schäden entstehen. Ob der Mieter oder der Vermieter diese Kosten trägt, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag ab.
• Verjährung: Hierbei handelt es sich um den Verlust des Rechts, einen Anspruch durchzusetzen, nachdem eine bestimmte Zeit verstrichen ist. Im Mietrecht betrifft dies oft Ansprüche auf Nachzahlung von Betriebskosten oder Mängelbeseitigungen. Wenn eine Forderung verjährt ist, kann der Anspruchsteller diesen Anspruch rechtlich nicht mehr durchsetzen.

Wichtige Rechtsgrundlagen

• § 556 BGB (Betriebskosten): Dieser Paragraph regelt die umlagefähigen Betriebskosten im Mietverhältnis. Er definiert, welche Kosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Reinigung. Der Fall behandelt die Frage, ob bestimmte Kosten für Wartung und Instandhaltung der Heizungsanlage und der Lüftungsanlage umlagefähig sind.
• § 556 Abs. 1 BGB: Dieser Absatz geht davon aus, dass sämtliche Betriebskosten, die mit der Nutzung des Mietobjekts zusammenhängen, umlagefähig sind, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Klagebeantwortete argumentierte, dass die Kosten für die Wartung der Gasheizung und der Lüftungsanlage nicht umlagefähig seien, da sie nicht mit der Nutzung des Objekts zusammenhängen.
• § 556 Abs. 2 BGB: Dieser Absatz benennt spezifische Kosten, die im Mietvertrag nicht umlagefähig vereinbart werden dürfen, auch wenn sie mit der Nutzung des Objekts zusammenhängen. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Instandsetzungen, die nicht durch den „normalen“ Gebrauch entstanden sind. Der Fall behandelt die Frage, ob die Wartung der Heizungsanlage und der Lüftungsanlage zu den in § 556 Abs. 2 BGB aufgeführten Kosten gehört.
• § 535 BGB (Verpflichtungen des Vermieters): Dieser Paragraph regelt die Pflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter. Er ist verpflichtet, das Mietobjekt dem Mieter in einem gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben und es in diesem Zustand zu erhalten. Der Fall betrifft die Frage, ob die Wartung der Heizungsanlage und der Lüftungsanlage zu den Pflichten des Vermieters gehören, da diese für die Gebrauchs- und Funktionsfähigkeit des Mietobjekts unabdingbar sind.
• § 559 BGB (Abrechnung der Betriebskosten): Dieser Paragraph regelt die Abrechnungsmodalitäten für die Betriebskosten. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums übermittelt werden. Des Weiteren bestimmt dieser Paragraph die Fristen für Nachforderungen und Rückforderungen. Der Fall betrifft die korrekte Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter und die Frage, ob die Beklagte die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig mit ihren Einwendungen beanstandet hat.

Das vorliegende Urteil

AG Hamburg – Az.: 49 C 635/23 – Urteil vom 26.06.2024

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