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Betriebskostenabrechnung – Vereinbarung getrennter Vorauszahlungen für Heizkosten und allgemeine Betriebskosten

Betriebskostenabrechnung - Vereinbarung getrennter Vorauszahlungen für Heizkosten und allgemeine Betriebskosten

Symbolfoto: Von Daniel Krason /Shutterstock.com

AG Leonberg, Az.: 8 C 306/14, Urteil vom 15.01.2015

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 1.137,32 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszins hieraus seit dem 21.02.2014 zu bezahlen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt vom Beklagten Rückzahlung von Kaution und Nebenkosten.

Zwischen den Parteien bestand vom 01.03.2012 bis 30.06.2013 ein Mietverhältnis über eine im Haus … in … im 01. Obergeschoss gelegene Wohnung.

Die Klägerin hatte eine Mietkaution von 840,– € geleistet. Nach Ende des Mietverhältnisses zum 30.06.2013 hat der Beklagte von der Kaution 420,– € zurücküberwiesen. Offen sind somit noch 420,– €. Die Klägerin begehrt derzeit lediglich Rückzahlung von 370,– €, da sie dem Beklagten einen Einbehalt für die Nebenkosten 2013, die noch nicht abgerechnet sind, in Höhe von 50,– € einräumt.

Die Klägerin hat durch Schreiben vom 12.02.2014 den Beklagten gemahnt.

Im Mietvertrag der Parteien ist in § 5 und § 7 eine Regelung über die Betriebskosten enthalten (Bl. 6 und 7 d.A.). Von der Klägerin wurde eine Vorauszahlung von 120,– € geleistet. Im Mietvertrag ist unter § 5 angekreuzt : “ Vorauszahlung für die Allgemeinen Betriebskosten 120,– €.“ In der Rubrik Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten ist ein Eintrag nicht vorhanden.

Betriebskostenabrechnung - Vereinbarung getrennter Vorauszahlungen für Heizkosten und allgemeine Betriebskosten

Symbolfoto: Von Daniel Krason /Shutterstock.com

Am 21.12.2013 hat der Beklagte Betriebskosten abgerechnet für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 bis 31.12.2012. Der Beklagte hat die Abrechnung an die Klägerin übersandt. Zwischen den Parteien war zuletzt streitig, ob lediglich die Zusammenstellung der Abrechnung auf einem Blatt vom 21.12.2013 (Bl. 15 d.A.) in dem Abrechnungsschreiben enthalten war, oder auch die Heizkostenabrechnung im Detail (Bl. 32/33 d.A.).

Das erste Blatt der Abrechnung enthält eine Nachzahlungsforderung des Beklagten in Höhe von 23.57 €. Heizkosten sind in Höhe von 790,89 € eingestellt.

Die Klägerin behauptet, sie habe lediglich dieses eine Übersichtsblatt als Abrechnung im Jahr 2013 erhalten, da der Beklagte daher die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 verletzt habe, sei der Beklagte zur Rückzahlung von 767,32 € verpflichtet. Auf die Heizkosten seien keine Vorauszahlungen geleistet worden, sodass diese insgesamt abzüglich der Nachzahlungspflicht der Klägerin von dem Beklagten zurück zu zahlen sind. Des Weiteren sei der Beklagte verpflichtet, die Kaution zurück zu zahlen.

Die Klägerin beantragt daher, der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 1.137,32 €  nebst 5 % Zinspunkte über dem Basiszins hieraus seit dem 21.02.2014 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, Klagabweisung.

Der Beklagte ließ zunächst vortragen, er habe die Nebenkostenabrechnung einschließlich Heizkostenabrechnung am 17.12.2013 eingeworfen in den Briefkasten der Klägerin. Im Verfahren stellte sich heraus, dass dies eine Fehlinformation der Prozessbevollmächtigten war, die Klägerin war zum diesem Zeitpunkt schon in Werder wohnhaft. Zum Schluss trug der Beklagte vor, die Mitarbeiterin des Beklagten, die Zeugin … habe am 27.12.2013 in Anwesenheit des Beklagten die Nebenkostenabrechnung 2012 mit detaillierter Heizkostenabrechnung eigenhändig am 27.12.2013 in einen Briefkasten der Deutschen Post eingeworfen.

Die Klägerin replizierte, dass sie den fraglichen Brief im Beisein ihres Ehemannes aus dem Briefkasten genommen habe und im Beisein ihres Ehemanns geöffnet habe, es habe sich lediglich ein Blatt, nämlich die Hausnebenkosten-Abrechnung vom 21.12.2013 darin befunden.

Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin … und … . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll verwiesen (Bl. 68 ff. d.A.). Der Briefumschlag ( Bl.73 d.A. ) wurde in Augenschein genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klägerin kann vom Beklagten Bezahlung von insgesamt 1.137,32 € verlangen.

Nachdem das Mietverhältnis beendet war, ist der Beklagte verpflichtet, die restliche Kaution an die Klägerin herauszugeben. Offen sind unstreitig noch 420,– €, die Klägerin lässt sich 50,– € für evtl. Nachforderungen der Betriebskosten anrechnen. Nachdem die Abrechnung 2013 insgesamt, sogar unter Berücksichtigung der Heizkosten, lediglich eine Nachzahlung von 23,57 € aufweist, ist eine Zurückbehaltung von mehr als 50,– € durch den Beklagten nicht gerechtfertigt. Der Beklagte ist somit auch spätestens im Februar 2013 zur Rückzahlung verpflichtet gewesen, nachdem das Mietverhältnis bereits am 30.06.2013 beendet war und die Nebenkostenabrechnung 2012 vorlag.

Der Beklagte ist jedoch auch zur Rückzahlung der von der Klägerin geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe der begehrten 767,32 € verpflichtet.

Die Klägerin hat einen vertraglichen Rückzahlungsanspruch gegen den Beklagten hinsichtlich der zuviel geleisteten Abschlagszahlungen. Die Klägerin hat ausweislich des Mietvertrages Vorauszahlungen nur auf die allgemeinen Betriebskosten geleistet. Der Vertragswortlaut ist insoweit eindeutig (Bl. 6 d.A.). Bei der Rubrik Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten fehlt ein Eintrag. Bei Abrechnung sämtlicher Betriebskosten außer den Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2013 ergibt sich eine Zuvielzahlung der Klägerin in Höhe von 767,32 €. Die Heizkosten in Höhe von 790,89 € kann der Beklagte von der Klägerin nicht verlangen, abzuziehen sind hiervon aber noch die nachzuzahlenden 23,57 € an allgemeinen Betriebskosten.

Bezahlung der Heizkosten kann der Beklagte von der Klägerin nicht verlangen, da er entgegen § 556 Abs. 3 BGB nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Heizkosten abgerechnet hat. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass in der Abrechnung, die der Klägerin per Post übersandt wurde, die Heizkostenabrechnung nicht enthalten war. Die Angaben der Zeugin … hierzu waren nicht glaubhaft. Die Zeugin konnte sich an den Vorgang ersichtlich nicht mehr im Einzelnen erinnern, deshalb hat sie auch fälschlicherweise in ihrer Aussage angegeben, sie habe den Umschlag selber adressiert. Nachdem die Klägerin dann den Briefumschlag vorgelegt hat, stellt sich heraus, dass der Absender von Hand geschrieben war. Unstreitig handelt es sich hierbei um die Handschrift des Beklagten. Des Weiteren stellte sich unstreitig heraus, dass auch die Adresse der Abrechnung  auf einem gesonderten kleinen Blatt von Hand vom Beklagten selbst geschrieben wurde. Des Weiteren hat die Zeugin angegeben, nachdem ihr die Originalabrechnung gezeigt wurde, das sei die Abrechnung, aber halt im Hochformat. Das erste Blatt der Abrechnung ist jedoch im Querformat gehalten. Daraus ergibt sich, dass sich die Zeugin überhaupt nicht mehr konkret an diesen Vorgang erinnern kann, und wesentliche Punkte unzweifelhaft nicht mehr richtig wiedergeben konnte. Das Gericht ist deshalb auch nicht zu der Überzeugung gelangt, dass die Zeugin die Heizkostenabrechnung mit zwei weiteren Blättern in den Umschlag gesteckt hat.

Demgegenüber folgt das Gericht den Angaben des Zeugen …, dieser ist zwar der Ehemann der Klägerin, jedoch konnte er glaubhaft erklären, warum er beim Öffnen des Briefes zugegen war. Nachdem die Parteien schon über die Rückzahlung der Kaution gestritten hatten, ist  das Interesse des Zeugen an dem Inhalt des Briefes des Beklagten nachvollziehbar. Der Zeuge hat angegeben, dass in dem Briefumschlag nur ein Blatt drin war.

Nachdem der Beklagte somit die Abrechnungsfrist überschritten hat, kann er Nachzahlungen für die Heizung nicht verlangen. Die Vorauszahlungen sind in der begehrten Höhe zurück zu zahlen, weil diese nicht auf die Heizkosten geleistet wurden.

Kosten: § 91 ZPO.

Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.