Betriebs- und Heizkostenvorschuss vereinbart – Wirksamkeit

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Mieterin unterliegt: Vereinbarte Betriebs- und Heizkostenvorschüsse laut Gericht rechtmäßig

Die Aufteilung der Kosten für Betrieb und Heizung in Mietverträgen ist ein häufig diskutiertes Thema. Oftmals ist es für Mieter und Vermieter nicht immer leicht, die rechtlichen Regelungen in diesem Bereich zu verstehen. Grundsätzlich können Vermieter einen Vorschuss für Betriebs- und Heizkosten vom Mieter verlangen. Allerdings muss die Vereinbarung eines solchen Vorschusses bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um rechtmäßig zu sein. In der Rechtsprechung gibt es dazu einige interessante Urteile, die Klarheit in die Materie bringen.

Im Folgenden soll ein aktuelles Gerichtsurteil zu dieser Thematik vorgestellt und analysiert werden. Dabei wird aufgezeigt, unter welchen Bedingungen die Vereinbarung eines Betriebs- und Heizkostenvorschusses wirksam ist und welche Folgen ein unwirksamer Vorschuss haben kann.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Paderborn

Betriebs- und Heizkostenvorschüsse wirksam vereinbart

In einem aktuellen Fall hat das Amtsgericht Paderborn entschieden, dass die im Mietvertrag vereinbarten Betriebs- und Heizkostenvorschüsse wirksam sind. Die Kläger, die Vermieter, hatten gegen die beklagte Mieterin geklagt, da diese die Zahlung der Vorschüsse verweigerte.

Details des Mietvertrags entscheidend

Laut Mietvertrag sollten die Betriebskosten gemäß § 7 und § 18 als monatlicher Vorschuss gezahlt werden. In § 7 des Vertrags war zwar nichts angekreuzt, jedoch waren dort 45 Euro als „Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18“ und 50 Euro als „Heizkostenvorschuss gemäß § 9“ eingetragen. Für das Gericht ergab sich daraus eindeutig, dass diese Kosten als monatlicher Vorschuss zu leisten sind.

Auch § 18 des Mietvertrags sieht die Möglichkeit eines Vorschusses vor. Dort heißt es: „Hierauf ist ein monatlicher Betriebskostenvorschuss bzw. eine monatliche Betriebskostenpauschale (…)“. Somit kann laut Vertrag beides vereinbart sein. Aus § 7 folgt jedoch, dass hier konkret ein Vorschuss vereinbart wurde.

Gericht sieht Betriebskostenabrechnung als formell ordnungsgemäß

Das Gericht hatte keine Bedenken hinsichtlich der formellen Voraussetzungen der Betriebskostenabrechnung. Von Seiten der Mieterin wurden auch keine inhaltlichen Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben.

Vermieter erhalten Recht – Mieterin muss Vorschüsse nachzahlen

Das Amtsgericht Paderborn entschied, dass die Mieterin an die klagenden Vermieter 392,96 Euro zuzüglich Zinsen seit dem 16.10.2022 zahlen muss. Zudem wurde die Beklagte verurteilt, weitere 111,96 Euro nebst Zinsen seit dem 02.02.2023 an die Kläger zu zahlen. Diese Beträge ergeben sich aus dem Anspruch der Vermieter auf Nachzahlung der Vorschüsse aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 556 BGB.

Die Vermieter haben zudem Anspruch auf Erstattung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sowie auf Verzugszinsen. Die Kosten des Rechtsstreits muss die beklagte Mieterin tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Betriebs- und Heizkostenvorschüsse wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Was sind Betriebs- und Heizkostenvorschüsse und wie unterscheiden sie sich von einer Pauschale?

Betriebs- und Heizkostenvorschüsse sind monatliche Zahlungen des Mieters an den Vermieter zur Deckung der laufenden Nebenkosten. Der Vermieter schätzt dabei die voraussichtlich anfallenden Kosten und legt die Höhe der Vorauszahlungen entsprechend fest. Am Ende einer Abrechnungsperiode, meist nach 12 Monaten, erstellt der Vermieter eine Abrechnung. Übersteigen die tatsächlichen Kosten die geleisteten Vorschüsse, muss der Mieter nachzahlen. Waren die Vorauszahlungen höher als die Kosten, erhält der Mieter eine Rückzahlung.

Im Gegensatz dazu ist eine Betriebs- und Heizkostenpauschale ein fester monatlicher Betrag, der unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch gezahlt wird. Der Vermieter kalkuliert die Pauschale so, dass sie die durchschnittlich zu erwartenden Nebenkosten abdeckt. Eine Abrechnung findet nicht statt. Auch wenn die tatsächlichen Kosten niedriger sind, hat der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung. Umgekehrt muss er aber auch nicht nachzahlen, wenn die Kosten höher ausfallen.

Beispiel: Familie Müller zahlt monatlich 200 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Nach einem Jahr stellt der Vermieter in der Abrechnung fest, dass die tatsächlichen Kosten nur 2.200 Euro betrugen. Familie Müller erhält 200 Euro zurück. Familie Schmidt hingegen entrichtet eine Betriebskostenpauschale von 220 Euro pro Monat. Egal, ob die Kosten am Ende niedriger oder höher sind, es erfolgt keine Abrechnung oder Ausgleichszahlung.

Während Vorschüsse dem Mieter ermöglichen, nur die tatsächlich angefallenen Nebenkosten zu tragen, bietet die Pauschale beiden Seiten mehr Planungssicherheit. Allerdings trägt bei einer Pauschale der Mieter das Risiko zu hoher, der Vermieter das Risiko zu niedriger Kosten. Zudem muss der Mieter bei Vorschüssen damit rechnen, hohe Nachzahlungen leisten zu müssen. Gerade bei älteren Mietverträgen finden sich noch Regelungen zu Pauschalen. Das Gesetz schreibt sie aber nur noch für bestimmte Ausnahmefälle vor, etwa bei Wohnungen im preisgebundenen sozialen Wohnungsbau.

Unter welchen Bedingungen sind Betriebs- und Heizkostenvorschüsse wirksam vereinbart?

Damit Betriebs- und Heizkostenvorschüsse wirksam im Mietvertrag vereinbart sind, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Der Mietvertrag muss eindeutig regeln, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen. Hierfür genügt in der Regel ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV), insbesondere auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV. Darüber hinaus muss der Mietvertrag Angaben zur Höhe der zu leistenden Vorauszahlungen enthalten. Dabei reicht es aus, wenn der Gesamtbetrag der monatlich zu zahlenden Vorschüsse genannt wird. Eine Aufschlüsselung der Vorauszahlungen nach den einzelnen Betriebskostenarten ist nicht erforderlich.

Formulierungen wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ oder „Neben der Kaltmiete sind Betriebskosten zu entrichten“ reichen für eine wirksame Vereinbarung nicht aus, da sie zu unbestimmt sind. Stattdessen sollte der Vertrag konkrete Regelungen enthalten, etwa: „Der Mieter zahlt eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von XX Euro. Die umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich aus der Anlage 3 zu § 27 II. BV.“ Ein solcher Passus schafft Klarheit über den Umfang der geschuldeten Nebenkosten und die Höhe der Vorauszahlungen.

Fehlt es an einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag, kann der Vermieter keine Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Er muss die Betriebskosten zunächst selbst verauslagen und kann sie erst im Rahmen einer Jahresabrechnung auf den Mieter umlegen. Um Liquiditätsengpässe zu vermeiden und unterjährig einen Ausgleich für die anfallenden Nebenkosten zu erhalten, liegt es im Interesse des Vermieters, die Vorschusszahlungen klar und rechtssicher im Mietvertrag zu regeln.

Was kann ein Mieter tun, wenn er die Zahlung der Betriebs- und Heizkostenvorschüsse verweigern möchte?

Verweigert ein Mieter die Zahlung der Betriebs- und Heizkostenvorschüsse, stehen ihm nach dem Gesetz bestimmte Rechte zu, sofern der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht oder nicht fristgerecht nachkommt. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter über die Vorauszahlungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Versäumt er diese Frist, darf der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse so lange verweigern, bis die Abrechnung vorliegt. Dieses Zurückbehaltungsrecht soll den Mieter davor schützen, dass der Vermieter die Vorauszahlungen vereinnahmt, ohne die tatsächlichen Kosten offenzulegen.

Wichtig ist, dass der Mieter den Vermieter über die Einbehaltung der Vorschüsse informiert und den Grund dafür angibt. Das Zurückbehaltungsrecht endet, sobald der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt. Die bis dahin einbehaltenen Vorschüsse muss der Mieter dann unverzüglich nachzahlen, um Mietrückstände zu vermeiden. Ergibt sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachforderung des Vermieters, muss der Mieter diese nicht begleichen. Ein Guthaben ist jedoch in jedem Fall auszuzahlen.

Beispiel: Vermieter V legt für das Jahr 2022 bis Ende 2023 keine Abrechnung vor. Mieter M behält daraufhin ab Januar 2024 die Vorauszahlungen ein und teilt dies V mit. Im April 2024 erhält M die Abrechnung. Er muss nun die von Januar bis März 2024 einbehaltenen Vorschüsse sofort nachzahlen. Die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung muss M jedoch nicht begleichen.

Bei einem noch laufenden Mietverhältnis kann der Mieter die bereits geleisteten Vorauszahlungen nicht zurückfordern. Anders ist die Rechtslage nach Mietende: Hier darf der Mieter die Vorauszahlungen in voller Höhe zurückverlangen, wenn der Vermieter nicht oder nicht fristgerecht abgerechnet hat. Der Mieter muss dann nicht erst auf Erteilung einer Abrechnung klagen.

Welche Rechte hat ein Mieter, wenn die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist?

Erhält ein Mieter eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung, stehen ihm verschiedene Rechte zu, um dagegen vorzugehen. Zunächst ist zu unterscheiden, ob es sich um formelle oder inhaltliche Fehler handelt. Bei formellen Fehlern wie einem falschen Abrechnungszeitraum oder einer verspäteten Zustellung entfällt die Zahlungspflicht des Mieters. Er kann die Nachzahlung verweigern und laufende Vorauszahlungen zurückbehalten, bis er eine formell korrekte Abrechnung erhält.

Anders verhält es sich bei inhaltlichen Fehlern wie der Abrechnung nicht umlagefähiger Kosten oder Rechenfehlern. Hier muss der Mieter zunächst die geforderte Nachzahlung leisten, auch wenn er die Abrechnung bereits beanstandet hat. Allerdings hat er das Recht, innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung schriftlich Widerspruch einzulegen und eine Korrektur zu verlangen. Ergibt die Überprüfung, dass die ursprüngliche Forderung zu hoch war, kann der Mieter die Differenz zurückfordern.

Um die Betriebskostenabrechnung effektiv prüfen zu können, hat der Mieter Anspruch auf Belegeinsicht. Der Vermieter muss ihm Einsicht in Rechnungen, Verträge und sonstige Unterlagen gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen. Verweigert er dies, kann der Mieter den Vermieter dazu auffordern und notfalls rechtliche Schritte einleiten.

Beispiel: Mieter M erhält eine Betriebskostenabrechnung, die Kosten für Gartenpflege enthält, obwohl dies mietvertraglich nicht vereinbart ist. Er legt form- und fristgerecht Widerspruch ein und fordert eine korrigierte Abrechnung. Der Vermieter muss die unzulässig umgelegten Kosten herausrechnen. Den sich daraus ergebenden Differenzbetrag kann M zurückverlangen.

Generell empfiehlt es sich für Mieter, die Betriebskostenabrechnung sorgfältig zu prüfen und bei Unstimmigkeiten zeitnah zu reagieren. Nur so lassen sich ungerechtfertigte Forderungen abwehren und zu viel gezahlte Beträge zurückerlangen. Dabei helfen der Vergleich mit dem Mietvertrag und den Abrechnungen der Vorjahre sowie im Zweifelsfall die Unterstützung durch Mietervereine oder spezialisierte Anwälte.

Welche Möglichkeiten hat ein Mieter, wenn der Vermieter die Betriebskostenvorschüsse erhöht?

Erhöht der Vermieter die Betriebskostenvorschüsse, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten zu reagieren. Zunächst sollte der Mieter prüfen, ob die Erhöhung berechtigt ist. Grundsätzlich darf der Vermieter die Vorauszahlungen nur dann anpassen, wenn die tatsächlichen Betriebskosten die bisherigen Vorauszahlungen deutlich übersteigen. Dies muss sich aus der letzten Betriebskostenabrechnung ergeben. Eine willkürliche Erhöhung auf einen beliebigen Betrag ist unzulässig.

Ist die Erhöhung berechtigt, muss der Mieter die angepassten Vorauszahlungen ab dem nächsten Fälligkeitstermin zahlen. Eine Zustimmung des Mieters ist hierfür nicht erforderlich. Allerdings muss der Vermieter die Erhöhung dem Mieter in Textform mitteilen. Fehlt es an dieser Form, ist die Anpassung unwirksam.

Zweifelt der Mieter an der Berechtigung der Erhöhung, kann er die Zahlung der erhöhten Beträge verweigern. In diesem Fall muss der Vermieter die Anpassung gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen. Hierbei trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Erhöhung. Insbesondere muss er nachweisen, dass die tatsächlichen Betriebskosten die bisherigen Vorauszahlungen übersteigen.

Weigert sich der Mieter, berechtigte Erhöhungen zu zahlen, riskiert er allerdings eine Kündigung des Mietverhältnisses. Um dies zu vermeiden, sollte er im Zweifel unter Vorbehalt zahlen und die Berechtigung der Anpassung separat klären lassen. Hierzu kann er beispielsweise die Belegeinsicht nach § 259 BGB verlangen und die Betriebskostenabrechnung überprüfen.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regelt die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter. Im konkreten Fall ist es die Grundlage dafür, dass die Kläger einen Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten haben. Betriebs- und Heizkostenvorschüsse müssen gemäß vertraglicher Vereinbarung gezahlt werden.
• § 288 BGB (Verzugsschaden): Bestimmt die Höhe der Verzugszinsen. Der im Urteil angeführte Zinsanspruch von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ergibt sich direkt aus dieser Norm, da die Beklagte sich im Zahlungsverzug befindet.
• § 291 BGB (Prozesszinsen): Ergänzt die Regelungen zu Zinsen, die während eines Gerichtsverfahrens anfallen. Der Anspruch auf Verzugszinsen während des Prozesses ergibt sich aus dieser Vorschrift.
• §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO (Zivilprozessordnung): Diese Paragraphen regeln die Kostenverteilung, vorläufige Vollstreckbarkeit und Vollstreckungsschutz im Zivilprozess. Sie erklären, warum die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits tragen muss und wann das Urteil vollstreckbar ist.
• § 313a Abs. 1 ZPO (Verzicht auf Tatbestand und Entscheidungsgründe): Erlaubt das Gericht bei bestimmten Urteilen, auf eine ausführliche Darstellung des Tatbestands zu verzichten, wie es im vorliegenden Fall geschehen ist.
• Wortlaut der Mietvertragsregelungen: Der Mietvertrag enthält klare Regelungen zu den monatlichen Vorschüssen für Betriebs- und Heizkosten, die auch durch das Fehlen einer Markierung unter § 7 nicht in Frage gestellt werden. Dies ergibt sich ausdrücklich aus dem Inhalt der §§ 7, 9 und 18 des Mietvertrages.
• Formelle Voraussetzungen der Betriebskostenabrechnung: Klargestellt wird, dass vom Gericht keine formellen Mängel bei der Betriebskostenabrechnung festgestellt wurden und damit die Wirksamkeit der Abrechnung gegeben ist.
• Verzug und Erstattung von Rechtsanwaltskosten: Der Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen sowie die Übernahme der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten durch die Beklagte resultiert aus den Prinzipien des Verzuges gemäß § 288 BGB und der allgemeinen Schadensersatzpflicht.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Paderborn

AG Paderborn – Az.: 58 C 3/23 – Urteil vom 24.02.2023

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag i.H.v. 392,96 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.10.2022 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag i.H.v. 111,96 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.02.2023 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 392,96 Euro aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag i.V.m. § 556 BGB. Die Betriebskosten sind wirksam auf die Beklagte umgelegt worden. Diese sollen nach dem streitgegenständlichen Mietvertrag gem. §§ 7, 18 als Vorschuss gezahlt werden. Dies ergibt sich nach Auffassung des Gerichts eindeutig aus dem Wortlaut der Regelungen.

Zwar ist unter § 7 nichts angekreuzt worden, allerdings wurden 45 Euro monatlich als „Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18“ und 50,00 Euro monatlich als „Heizkostenvorschuss gemäß § 9“ eingetragen. Wie dies anders zu verstehen sein soll, als dass diese Kosten monatlich als Vorschuss auf die Betriebskosten zu leisten sind, kann nicht nachvollzogen werden. Eine andere Auslegung erfolgt auch nicht im Hinblick auf § 18 des Mietvertrages. Denn auch darin findet sich die Möglichkeit eines Vorschusses. Es heißt genau: „Hierauf ist ein monatlicher Betriebskostenvorschuss bzw. eine monatliche Betriebskostenpauschale (…)“. Es kann also beides gemeint sein. Aus § 7 wiederum ergibt sich, dass vorliegend ein Vorschuss vereinbart war.

Bedenken hinsichtlich der formellen Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung bestehen nicht. Inhaltliche Einwendungen wurden nicht geltend gemacht.

Der Zinsanspruch folgt aus Verzugsgesichtspunkten, genauso wie der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Der diesbezügliche Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB i.V.m. § 187 BGB analog.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Der Streitwert wird auf 392,96 Euro festgesetzt.