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Betriebskostenabrechnung – Rückgriff auf die Erläuterungen der Vorjahresabrechnung

Betriebskostenabrechnung - Rückgriff auf die Erläuterungen der Vorjahresabrechnung

Symbolfoto: Von Niyazz /Shutterstock.com

AG Schöneberg, Az.: 11 C 340/14, Urteil vom 15.04.2015

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 829,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.07.2014 zu zahlen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der Kosten der Beweisaufnahme, die die Klägerin trägt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um eine Betriebskostennachzahlung.

Betriebskostenabrechnung - Rückgriff auf die Erläuterungen der Vorjahresabrechnung

Symbolfoto: Von Niyazz /Shutterstock.com

Die Klägerin und die Beklagte sind über einen Wohnungsmietvertrag verbunden. Im Vertrag ist vereinbart, dass die Beklagte die Betriebskosten trägt. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2013, der Beklagte am 11. Dezember 2013 zugegangen, rechnete die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2012 ab. Die Abrechnung endet mit einer Nachforderung von 829,64 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K3, Blatt 15ff. verwiesen. Die Vorjahresabrechnungen enthielten eine Erläuterung der angewandten Verteilungsschlüssel, die in der Abrechnung 2012 unverändert übernommen worden sind.

Die Klägerin behauptet, die Erläuterung der angewandten Verteilungsschlüssel habe auch der Abrechnung für das Jahr 2012 beigelegen.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie meint, wegen der fehlenden Erläuterung des Verteilungsschlüssels in der Betriebskostenabrechnung 2012 sei die Abrechnung formell unwirksam.

Das Gericht hat aufgrund des Beschlusses vom 11. Februar 2015 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin P.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf Protokolle der mündlichen Verhandlung und die Schriftsätze der Parteien verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

I.

Die Klägerin kann von der Beklagten eine Nachzahlung in Höhe von 829,64 € aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 556 BGB verlangen. Die Beklagte hat nach dem Mietvertrag die Betriebskosten zu tragen. Die Betriebskostenabrechnung vom 6. Dezember 2013 ist formell wirksam. Ihre Wirksamkeit setzt voraus, dass die Verteilerschlüssel für den Mieter nachvollziehbar sind. Die in der Betriebskostenübersicht aufgeführten Verteilerschlüssel erklären sich nicht von selbst, weil sie lediglich aus einer Zahlenkombination bestehen. Es kann dennoch offen bleiben, ob die Abrechnung vom 6. Dezember 2013 auch das Blatt mit den Erläuterungen der Verteilerschlüssel (Blatt 17 der Akte) enthielt, weil die Verteilerschlüssel identisch waren mit den Verteilerschlüsseln der Vorjahresabrechnungen. Es ist unstreitig, dass die Beklagte in den Vorjahren die Erläuterungen der angewandten Verteilungsschlüssel erhalten hat. Bei der Durchsicht ihrer Unterlagen in der mündlichen Verhandlung vom 15. April 2015 hat sie die Erläuterung aus der Abrechnung 2011 vorgezeigt. Damit war sie bei Zugang der Abrechnung 2012 auch ohne weiteres in der Lage, durch Rückgriff auf die Abrechnung 2011 zu ermitteln, nach welchem Schlüssel die Betriebskosten verteilt werden. Dann liegt aber auch keine formelle Unwirksamkeit vor (BGH, BGH, Urteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10 –, juris Rn. 18).

Einwände gegen die abgerechneten Kosten sind nicht vorgebracht worden.

II.

Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 280Abs. 2, 286 Abs. 1 S. 2,288 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 96 ZPO. Die Klägerin muss die Kosten der Beweisaufnahme tragen, weil die streitige Behauptung, die Abrechnung habe auch die Erläuterung des Verteilungsschlüssels enthalten, aufgrund des neuen Vortrags in der Beweisaufnahme ohne Einfluss auf die Sachentscheidung geblieben ist. Das Gericht hätte keinen Beweis erheben müssen, wenn die Klägerin rechtzeitig behauptet hätte, dass die Verteilerschlüssel identisch mit dem Schlüsseln der Vorjahre war und der Beklagten bereits erläutert worden sind. Der Vortrag war spätestens dann veranlasst, als die Beklagte den Zugang der Erläuterung der Verteilerschlüssel bestritten hat. Bei rechtzeitigem Vortrag hätte das Gericht die Sache nach dem ersten Termin entscheiden können, ohne die Zeugin P. zu vernehmen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.