Rückzahlung überzahlter Nebenkosten – Verjährung
3. Dezember 2021

Betriebskostenabrechnung – pauschales Bestreiten zulässig?

AG Neustadt/Rübenberge – Az.: 47 C 1106/18 – Urteil vom 08.07.2021

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Neustadt a. Rbge. auf die mündliche Verhandlung vom 02.07.2019  für Recht erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Nebenintervenientin hat die Kosten der Nebenintervention zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Berufung wird nicht zugelassen.

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten, die den Rechtsstreit als Erben der nach Rechtshängigkeit verstorbenen Beklagten ### aufgenommen haben, keinen Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf die Zahlung weiterer Betriebskosten aus dem Jahr 2017.

Zwischen der Klägerin und der verstorbenen ### bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung in ###, aus dem diese verpflichtet war, neben der Miete die angefallenen Betriebskosten zu tragen. Für das Abrechnungsjahr 2017 hat die Klägerin ihr durch die Verwalterin die Betriebskostenabrechnung vom 03.05.2018 erteilen lassen, welche eine Nachzahlung in Höhe von 236,95 Euro ausweist.

Die vorgelegte Betriebskostenabrechnung ist unter rein formalen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden; sie weist insbesondere die berücksichtigten Betriebskostenarten, die für diese jeweils angefallenen Gesamtbeträge, die angewandten Verteilerschlüssel, die auf die Beklagte entfallenden Einzelbeträge und die berücksichtigten Vorauszahlungen aus. Auch die der Betriebskostenabrechnung beigefügte Heizkostenabrechnung vom 25.04.2018 ist formal ordnungsgemäß. Der Abrechnung kann insbesondere entnommen werden, in welchem Verhältnis die Gesamtkosten nach Wohnfläche und nach Verbrauch umgelegt wurden und wie die berücksichtigten Verbrauchswerte ermittelt worden sind.

Die inhaltliche Richtigkeit der Heizkostenabrechnung kann jedoch nicht festgestellt werden, weil die Abrechnung Heizkörper ausweist, die in der Wohnung möglicherweise nicht vorhanden sind. Ob die in der Heizkostenabrechnung angewandten Umrechnungsfaktoren für die Heizkörper korrekt sind, kann deshalb nicht festgestellt werden. Im Zweifel ist vielmehr davon auszugehen, daß mit unzutreffenden Umrechnungsfaktoren gerechnet wurde und die Abrechnung deshalb inhaltlich falsch ist.

Die Beklagten (bzw. ihre Rechtsvorgängerin) haben die inhaltliche Richtigkeit der Heizkostenabrechnung substantiiert bestritten, indem sie die Heizkörper, die in der Heizkostenabrechnung mit unzutreffenden Maßen bezeichnet sein sollen, konkret bezeichnet und die aus ihrer Sicht zutreffenden Maße der eingebauten Heizkörper beschrieben haben. Sie braucht darüber hinaus nicht im einzelnen darzulegen, welche Konsequenzen sich für das Ergebnis der Berechnung ergeben würden, falls in der Wohnung die von ihr beschriebenen Heizkörper eingebaut sein sollten. Die Richtigkeit des Ergebnisses einer Berechnung, die auf erkennbar falschen Voraussetzungen beruht, darf pauschal bestritten werden. Wenn die in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigten Heizkörper tatsächlich nicht in der Wohnung eingebaut sein sollten, wäre es vielmehr an der Klägerin darzulegen und zu beweisen, daß dies die von der Mieterin zu tragenden Betriebskosten im Ergebnis nicht reduziert.

Die Beweislast für die bestrittene inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung liegt insgesamt bei der Klägerin. Zur Beweisführung wäre das Gutachten eines Sachverständigen erforderlich gewesen, weil die Ermittlung der maßgeblichen Eigenschaften der eingebauten Heizkörper und der sich daraus ergebenden korrekten Umrechnungsfaktoren entsprechende Kenntnisse erfordert. Weil die Klägerin die Beweiserhebung aus Kostengründen nicht durchführen lassen möchte, hat sie den erforderlichen Beweis nicht führen können. Weil mit der Beweisaufnahme gar nicht begonnen wurde, nachdem sich herausgestellt hatte, daß der geleistete Kostenvorschuss dafür nicht ausreichen würde, kommt Beweisvereitelung durch die Beklagten nicht in Betracht.

Weil im Zweifel anzunehmen ist, dass der Verbrauch nicht korrekt ermittelt wurde, können die laut Betriebskostenabrechnung angefallenen (nicht bestrittenen) Gesamtkosten von 2.840,17 Euro nur entsprechend der Wohnfläche geteilt werden, wonach auf die Beklagten ein Anteil in Höhe von 1.420,09 Euro entfällt. Weil dies die auf die Mieterin entfallenden Betriebskosten bereits um 330,29 Euro reduziert (also um mehr als 236,95 Euro) kann dahinstehen, ob ihr Anteil noch zusätzlich gemäß § 12 Heizkostenverordnung zu kürzen wäre oder nicht.

Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gemäß § 511 Abs. 4 ZPO nicht vorliegen.

Der Rechtsstreit hat keine grundsätzliche Bedeutung, insbesondere auch nicht für die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Die Anwendung formellen und materiellen Rechts in dem vorliegenden Rechtsstreit berührt weder ungeklärte Fragen, noch weicht die Entscheidung von einer bestehenden einheitlichen Rechtsprechung ab.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.