Rückzahlung überzahlter Nebenkosten – Verjährung

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Der Fall vor Gericht

Nebenkosten zurückfordern: Wann ein unklarer Mietvertrag und die Verjährung entscheidend sind

Jeder Mieter kennt es: Monat für Monat überweist man neben der Kaltmiete auch eine Vorauszahlung für die Nebenkosten. Doch was passiert, wenn im Mietvertrag gar nicht klar geregelt ist, wofür genau diese Vorauszahlungen eigentlich geleistet werden? Kann man dann jahrelang gezahltes Geld zurückfordern? Und was, wenn der Vermieter sich darauf beruft, dass mögliche Ansprüche längst veraltet sind? Genau mit diesen Fragen musste sich das Landgericht Berlin in einem komplexen Fall auseinandersetzen.

Eine Mieterin hatte über viele Jahre hinweg, von 2007 bis 2014, monatliche Vorauszahlungen für Nebenkosten geleistet. Am Ende forderte sie von ihrem Vermieter eine beeindruckende Summe von 9.158,19 Euro zurück. Ihr Argument war einfach und gleichzeitig weitreichend: Der Mietvertrag, den sie unterschrieben hatte, sei so unklar formuliert, dass sie rechtlich gar nicht verpflichtet gewesen sei, Vorauszahlungen für die sogenannten kalten Betriebskosten zu leisten. Kalte Betriebskosten sind dabei all jene Kosten, die nichts mit Heizung oder Warmwasser zu tun haben, also zum Beispiel die Gebühren für Müllabfuhr, Hausmeister, Gartenpflege oder die Grundsteuer. Ihrer Meinung nach deckten die Zahlungen nur die Heizkosten ab. Der Vermieter sah das naturgemäß anders. Er war der Überzeugung, der Vertrag sei eindeutig und umfasse alle Nebenkosten. Zusätzlich zog er eine juristische Trumpfkarte: die sogenannte Einrede der Verjährung. Damit machte er geltend, dass die Forderungen der Mieterin für die älteren Jahre ohnehin zu alt seien, um sie noch gerichtlich durchsetzen zu können.

Der Weg durch die Instanzen: Zwei Gerichte, zwei unterschiedliche Ergebnisse

Bevor der Fall beim Landgericht landete, hatte bereits das Amtsgericht Schöneberg entschieden. Dieses Gericht gab der Mieterin größtenteils recht. Die Richter dort sahen den Mietvertrag ebenfalls als missverständlich an und verurteilten den Vermieter zur Rückzahlung von über 7.600 Euro. Lediglich für das Jahr 2013 sahen sie keinen Anspruch, da die Mieterin eine entscheidende Frist versäumt hatte. Mit diesem Ergebnis waren aber weder die Mieterin noch der Vermieter zufrieden. Beide legten daher Berufung ein, was bedeutet, dass sie das nächsthöhere Gericht – in diesem Fall das Landgericht Berlin – baten, die Entscheidung zu überprüfen. Damit lag der gesamte Fall erneut auf dem Tisch der Richter.

Die erste Kernfrage: War die Zahlungspflicht für kalte Betriebskosten wirksam vereinbart?

Das Landgericht musste sich zuerst den Mietvertrag selbst ganz genau ansehen. Wie konnte es überhaupt zu einem solchen Streit über die Grundlagen des Vertrags kommen? Die Antwort lag im Detail, genauer gesagt im Aufbau des Formularvertrags.

Was im Kleingedruckten wirklich zählte

Der Vertrag enthielt verschiedene Abschnitte für Nebenkosten. Im Paragrafen zu den Heizkosten waren die Felder für den Umlageschlüssel – also die Regel, nach der die Kosten auf die Mieter verteilt werden – sauber ausgefüllt. Im Paragrafen zu den kalten Betriebskosten hingegen waren genau diese entscheidenden Felder, in denen eine Abrechnungsweise hätte festgelegt werden müssen, ausdrücklich durchgestrichen. Für das Gericht war das ein klares Zeichen. Wer etwas in einem Formular streicht, signalisiert damit deutlich: „Diese Regelung soll hier nicht gelten.“

Der Vermieter argumentierte, dass eine große Klammer an einer anderen Stelle des Vertrags die Vorauszahlung sowohl mit den Heizkosten als auch mit den kalten Betriebskosten verbinde. Doch das Gericht überzeugte das nicht. Es erklärte, dass man einen Vertrag immer als Ganzes betrachten muss. Die deutlich gestrichenen Passagen wogen schwerer als eine mehrdeutige Klammer. Hinzu kam, dass es sich bei dem Vertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handelte. Das sind vorformulierte Vertragsklauseln, die eine Seite – hier der Vermieter – der anderen stellt. Man kennt das von Handyverträgen oder beim Online-Shopping. Bei solchen AGB gilt ein wichtiger Grundsatz: Jede Unklarheit geht zulasten desjenigen, der das Formular erstellt hat. Im Zweifel wird die für den Kunden oder Mieter günstigere Auslegung gewählt. Da der Vermieter nicht beweisen konnte, dass die Parteien trotz der Streichungen eine Abrechnung für die kalten Betriebskosten wollten, entschied das Gericht: Es gab keine wirksame Vereinbarung. Die Mieterin musste also tatsächlich keine Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten.

Die zweite Kernfrage: Wann verjähren Ansprüche auf Rückzahlung?

Nachdem klar war, dass die Mieterin grundsätzlich Geld zurückfordern konnte, kam die zweite entscheidende Frage ins Spiel: Für welche Jahre galt dieser Anspruch noch? Hier kam der Begriff der Verjährung ins Spiel. Verjährung ist eine Art juristisches Verfallsdatum. Ein Anspruch, zum Beispiel auf eine Zahlung, existiert zwar rechtlich weiter, kann aber nach Ablauf einer bestimmten Frist – bei Mietansprüchen in der Regel drei Jahre – nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden, wenn sich die andere Seite darauf beruft.

Der entscheidende Moment: Wann beginnt die Frist zu laufen?

Der Knackpunkt war die Frage, wann diese dreijährige Frist zu laufen beginnt. Das Amtsgericht hatte gemeint, die Frist beginne erst, als der Vermieter im Jahr 2012 endlich die Abrechnungen für die Jahre 2007 bis 2011 vorlegte. Das Landgericht sah das jedoch völlig anders und folgte damit einer wichtigen Linie des Bundesgerichtshofs.

Die Richter erklärten: Ein Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, über die Nebenkosten innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Tut er das nicht, kann der Mieter seine gesamten Vorauszahlungen für das betreffende Jahr zurückverlangen. Dieser Rückforderungsanspruch entsteht also nicht erst, wenn der Vermieter irgendwann eine verspätete Abrechnung schickt, sondern bereits in dem Moment, in dem die Abrechnungsfrist ungenutzt verstreicht. Aber warum ist dieser Unterschied so wichtig? Würde man der Logik des Amtsgerichts folgen, hätte es der Vermieter in der Hand, den Beginn der Verjährung beliebig nach hinten zu verschieben, indem er die Abrechnung einfach immer weiter hinauszögert. Das würde den Mieter benachteiligen und den Sinn der gesetzlichen Abrechnungsfrist untergraben.

Die Rechnung des Gerichts: Welche Jahre waren betroffen?

Mit dieser klaren Regelung rechnete das Gericht nun nach. Schauen wir uns das Beispiel für das Jahr 2009 an:

1. Der Abrechnungszeitraum endete am 31. Dezember 2009.
2. Die Frist für den Vermieter zur Abrechnung lief bis zum 31. Dezember 2010.
3. Da keine Abrechnung kam, wurde der Rückzahlungsanspruch der Mieterin am 1. Januar 2011 fällig.
4. Die dreijährige Verjährungsfrist begann damit am 1. Januar 2012 und endete am 31. Dezember 2014.

Die Mieterin hatte ihre Klage aber erst am 31. Dezember 2015 eingereicht – also genau ein Jahr zu spät. Ihr Anspruch für 2009 war damit verjährt. Dasselbe galt für die noch älteren Jahre 2007 und 2008.

Anders sah es jedoch für das Jahr 2010 aus. Hier endete die Verjährungsfrist am 31. Dezember 2015. Da die Klage genau an diesem Tag bei Gericht einging, wurde die Verjährung rechtzeitig gehemmt. Das bedeutet, der Fristablauf wurde gestoppt, so als würde man bei einem Countdown die Pausentaste drücken. Damit waren die Ansprüche für die Jahre 2010, 2011 und 2012 gerettet.

Die letzte Hürde: Warum die Mieterin für 2013 leer ausging

Blieb noch das Jahr 2013. Hier war die Situation anders. Der Vermieter hatte für dieses Jahr eine Abrechnung erstellt und der Mieterin zugeschickt. Laut Gesetz hat ein Mieter nach Erhalt einer Nebenkostenabrechnung eine Frist von zwölf Monaten, um inhaltliche Fehler zu beanstanden. Diese Frist hatte die Mieterin für die Abrechnung des Jahres 2013 verstreichen lassen.

Sie argumentierte, diese Frist könne doch nicht gelten, wenn es nicht nur um einen kleinen Rechenfehler, sondern um die grundsätzliche Frage gehe, ob überhaupt Kosten umgelegt werden dürfen. Das Gericht wies diesen Einwand jedoch zurück. Es stellte klar, dass auch das Fehlen einer vertraglichen Grundlage ein inhaltlicher Fehler der Abrechnung ist. Der Zweck dieser Frist sei es, schnell für Rechtsfrieden zu sorgen. Beide Seiten sollen nach einem Jahr Gewissheit haben, ob eine Abrechnung endgültig ist. Wer diese Frist versäumt, kann später keine Einwände mehr erheben – auch keine so grundsätzlichen.

Das endgültige Urteil: Eine teilweise Rückzahlung

Am Ende stand ein differenziertes Urteil. Das Landgericht änderte die Entscheidung des Amtsgerichts ab. Der Vermieter wurde verurteilt, an die Mieterin 4.704,11 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Diese Summe entsprach den nicht durch Heizkosten verbrauchten Vorauszahlungen für die Jahre 2010 bis 2012 sowie für das Jahr 2014. Die Ansprüche für 2007 bis 2009 waren verjährt, und der Anspruch für 2013 war wegen der versäumten Einwendungsfrist ausgeschlossen. Die Klage wurde im Übrigen abgewiesen, und die Kosten des gesamten Rechtsstreits wurden zwischen den Parteien aufgeteilt, da jede Seite teils gewonnen und teils verloren hatte.

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Wichtige Rechtsgrundlagen

• Allgemeine Geschäftsbedingungen (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 305 ff. BGB, insbesondere § 305c Abs. 2 BGB und § 307 BGB): Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen stellt, um sie für eine Vielzahl von Verträgen zu verwenden. Das Gesetz schützt die schwächere Partei vor unangemessenen Benachteiligungen durch solche Klauseln. Eine wichtige Regelung besagt, dass Unklarheiten in AGB zulasten desjenigen gehen, der sie gestellt hat (Unklarheitenregel). Außerdem sind Klauseln unwirksam, die den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Da der Mietvertrag ein Formularvertrag mit gestrichenen Passagen war und Unklarheiten aufwies, entschied das Gericht nach den Regeln der AGB-Kontrolle, dass keine wirksame Pflicht zur Zahlung kalter Betriebskosten bestand.
• Grundsatz der Ungerechtfertigten Bereicherung (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB): Dieser Grundsatz besagt, dass jemand, der etwas ohne rechtlichen Grund auf Kosten eines anderen erlangt hat, dies an den anderen zurückgeben muss. Er dient dazu, Vermögensverschiebungen rückgängig zu machen, die keine rechtliche Grundlage haben. Es ist dabei unerheblich, ob der Bereicherte gutgläubig war oder nicht. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Da die Mieterin Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leistete, ohne dass eine wirksame vertragliche Grundlage dafür bestand, konnte sie die gezahlten Beträge nach diesem Grundsatz vom Vermieter zurückfordern.
• Betriebskostenabrechnung und Abrechnungsfrist (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556 Abs. 3 BGB): Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, über die Vorauszahlungen der Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, kann der Mieter alle geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen, es sei denn, die Verspätung ist nicht zu vertreten. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Versäumen der Abrechnungsfrist führte dazu, dass der Rückforderungsanspruch der Mieterin für die Vorauszahlungen fällig wurde, was den Beginn der Verjährungsfrist beeinflusste.
• Verjährung (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 195, 199 BGB): Verjährung bedeutet, dass ein Anspruch nach Ablauf einer bestimmten Zeit nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden kann, wenn der Schuldner sich auf die Verjährung beruft. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Die Geltendmachung des Anspruchs durch Klageerhebung kann die Verjährung hemmen, also den Fristablauf stoppen. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die dreijährige Verjährungsfrist war entscheidend dafür, welche der Rückforderungsansprüche der Mieterin gegen den Vermieter noch durchsetzbar waren und welche bereits „veraltet“ waren.
• Einwendungsfrist des Mieters (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB und § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB): Nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung hat der Mieter eine Frist von zwölf Monaten, um Einwendungen gegen deren Inhalt zu erheben. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen des Mieters grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung zu vertreten. Diese Regelung soll Rechtssicherheit schaffen. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieterin hatte für das Jahr 2013 eine Nebenkostenabrechnung erhalten und versäumt, innerhalb der zwölfmonatigen Frist Einwendungen zu erheben, wodurch ihr Anspruch für dieses Jahr ausgeschlossen war.

Das vorliegende Urteil

LG Berlin – Az.: 63 S 206/16 – Urteil vom 21.03.2017

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