AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 20 C 10/16, Urteil vom 11.07.2016
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, die Beklagte von den Kosten des außergerichtlichen Rechtsverteidigung in Höhe von 147,56 € freizustellen.
3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Die Berufung gegen das Urteil wird nicht zugelassen.
Tatbestand
(Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen)
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Nachzahlung von Grundsteuer gemäß § 535 Abs.1 BGB nicht zu. Die Parteien haben eine Umlage der Grundsteuer auf die Beklagte nicht wirksam vereinbart. Gemäß § 556 Abs.1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Im vorliegenden Fall haben die Parteien im Mietvertrag vom 19.02.2000 unter § 3 Ziffer 2 folgendes vereinbart:
“ Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Bewässerung, Entwässerung, Stromversorgung, Schnee- und Eisbeseitigung nach behördlicher Vorschrift. …”
Weitere Vereinbarungen über die Betriebskosten haben die Parteien nicht getroffen; insbesondere enthält der Mietvertrag keinen Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung. Die Aufzählung ist auch abschließend formuliert und enthält keine Übertragung der Kosten der Grundsteuer. Der BGH hat in der von dem Kläger zitierten Entscheidung ( BGH vom 10.02.2016 Az VIII ZR 137/15) eine Aufzählung der einzelnen Betriebskosten nicht für erforderlich gehalten, wenn auf die Anlage 3 zu § 27 2.BVO verwiesen worden ist und zwar auch dann, wenn diese Vorschrift zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht mehr in Kraft war. Diese Entscheidung des BGH kann daher im vorliegenden Fall die Übertragung der Kosten der Grundsteuer auf die Beklagte nicht begründen.
Die Parteien haben sich auch nicht konkludent über die Übertragung der Grundsteuer verständigt und geeinigt. Unstreitig hat die Beklagte in der Vergangenheit die Kosten der Grundsteuer getragen. Dies alleine führt jedoch nicht zu einer Vertragsänderung. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH ( 10.10.2007 VIII ZR 279/06) genügt die bloße Zahlung der Forderung aus der Betriebskostenabrechnung gerade nicht um einen Änderungsvertrag zu begründen.
Hinsichtlich der Abrechnungen in der Vergangenheit trägt der Kläger im Übrigen derart widersprüchlich vor, dass dieser Vortrag einer Entscheidung nicht zugrundegelegt werden kann. Zunächst behauptet er, die Beklagte habe auch in der Vergangenheit die Grundsteuer gezahlt, dann ändert er seinen Vortrag dahingehen, dass die Beklagte die Grundsteuer erst nach einem Vermieterwechsel gezahlt habe (ohne dafür überhaupt irgendeinen Anhaltspunkt zu haben), um im gleichen Schriftsatz darzulegen, dass die Vorschusszahlungen von der ursprünglichen Vermieterin angepasst worden seien und dass dies darauf hindeute, dass auch damals schon die Grundsteuer gezahlt worden sei.
Auch die Zahlung von erhöhten Vorschüssen, deren Erhöhung sich aus der Abrechnung ergibt, führt nicht zu einer Vertragsänderung dergestalt, dass bestimmte Betriebskosten neu vereinbart werden sollten.
Der Beklagten steht gegen den Kläger ein Anspruch auf Freistellung von den außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 147,56 € zu. Dieser Anspruch ergibt sich aus der Verletzung einer Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Zwar bedeutet die Geltendmachung einer unberechtigten Forderung aus dem Mietvertrag nicht ohne weiteres eine Vertragsverletzung. Aber wenn diese Forderung gleichzeitig mit der Drohung verbunden ist, den Arbeitgeber der Beklagten zu informieren (wie dies mit Schreiben vom 10.09.2015 geschehen ist), dann kann der Beklagte nicht zugemutet werden, das Klageverfahren abzuwarten. Zur Abwehr unberechtigter Forderungen und damit verbunden negativer Reaktionen des Arbeitgebers durfte die Beklagte einen Rechtsanwalt beauftragen. Unerheblich ist auch, dass der von der Beklagten beauftragte Rechtsanwalt vorgerichtlich noch andere Einwände erhoben hat, als in dem nun zu entscheidenden Verfahren. Letztlich war die Beklagte mit ihrer Argumentation erfolgreich.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen gemäß § 511 Abs.4 ZPO, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dies nicht erfordert.
