AG Berlin-Mitte – Az.: 25 C 179/17 – Urteil vom 12.07.2018
1. Das Versäumnisurteil wird aufrechterhalten.
2. Die Beklagten haben auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von den Beklagten die Zahlung eines Betrags in Höhe von 2.562,86 EUR nebst Zinsen aufgrund fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen aus den Jahren 2013, 2014 und 2015. Die Beklagten waren Vermieter des Klägers, der Mieter in der Wohnung … war.
Betriebskostenabrechnung 2013
Mit Schreiben vom 19.12.2014 (Bl. 9 d.A.) rechnete die Hausverwaltung der Beklagten über die Betriebskosten für das Jahr 2013 ab, wobei gegenüber dem Kläger ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 99,53 EUR geltend gemacht wurde. Die einzelnen Positionen dieser Betriebskostenabrechnung setzen sich wie folgt zusammen:
- Betriebskosten (inkl. Kabelfernsehen) 673,53 EUR
- Kaltwasserkosten gem. Abrechnung … 145,98 EUR
- Betriebskosten gem. Abrechnung … 28,51 EUR
- Heizkosten gem. Abrechnung … 317,40 EUR
- Warmwasserkosten gem. Abrechnung … 119,16 EUR
- Gesamtsumme 1.284,58 EUR
Von der Gesamtsumme wurden zunächst von dem Kläger geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.384,11 EUR in Abzug gebracht, wobei mittlerweile unstreitig ist, dass der Kläger tatsächlich Vorauszahlungen in Höhe von 1.770,84 EUR leistete. Von den Betriebskosten in Höhe von 673,53 EUR wurde außerdem ein Betrag in Höhe von 11,65 EUR für das Kabelfernsehen zu Unrecht berechnet.
Betriebskostenabrechnung 2014
Mit Schreiben vom 15.12.2015 (Bl. 12 d.A.) rechnete die Hausverwaltung der Beklagten über die Betriebskosten für das Jahr 2014 ab, wobei gegenüber dem Kläger ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 65,50 EUR geltend gemacht wurde. Die einzelnen Positionen dieser Betriebskostenabrechnung setzen sich wie folgt zusammen:
- Betriebskosten (inkl. Kabelfernsehen) 608,17 EUR
- Kaltwasserkosten gem. Abrechnung … 336,35 EUR
- Heizkosten gem. Abrechnung … 282,79 EUR
- Warmwasserkosten gem. Abrechnung … 142,11 EUR
- Gesamtsumme 1369,42 EUR
Von der Gesamtsumme wurden zunächst von dem Kläger geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.303,92 EUR in Abzug gebracht, wobei mittlerweile unstreitig ist, dass der Kläger tatsächlich Vorauszahlungen in Höhe von 1.770,84 EUR leistete. Von den Betriebskosten in Höhe von 608,17 EUR wurde außerdem ein Betrag in Höhe von 11,87 EUR für das Kabelfernsehen zu Unrecht berechnet.
Betriebskostenabrechnung 2015
Mit Schreiben vom 15.12.2016 (Bl. 15 d.A.) rechnete die Hausverwaltung der Beklagten über die Betriebskosten für das Jahr 2015 ab. Die einzelnen Positionen dieser Betriebskostenabrechnung setzen sich wie folgt zusammen:
- Betriebskosten (inkl. Kabelfernsehen) 620,85 EUR
- Kaltwasserkosten gem. Abrechnung … 274,26 EUR
- Heizkosten gem. Abrechnung … 326,67 EUR
- Warmwasserkosten gem. Abrechnung … 183,63 EUR
- Gesamtsumme 1405,41 EUR
Von der Gesamtsumme wurden zunächst von dem Kläger geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.294,35 EUR in Abzug gebracht, wobei mittlerweile unstreitig ist, dass der Kläger tatsächlich Vorauszahlungen in Höhe von 1.770,84 EUR leistete. Von den Betriebskosten in Höhe von 620,85 EUR wurde außerdem ein Betrag in Höhe von 11,87 EUR für das Kabelfernsehen zu Unrecht berechnet.
Der Kläger behauptet, der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 sei nur die Seite 1 der …-Abrechnung (Bl. 9 d.A., Rückseite) beigefügt gewesen. Insgesamt stehe ihm für das Jahr 2013 ein Rückzahlungsbetrag in Höhe von 934,47 EUR zu, denn es fehle dadurch an einer nachvollziehbaren Aufteilung der Gesamtkosten für die Bereiche Heizung und Warmwasser. Insgesamt stehe ihm für das Jahr 2014 ein Rückzahlungsbetrag in Höhe von 1.174,54 EUR zu. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 sei zwar die …-Abrechnung beigefügt gewesen, es fehle für die Trennung von Heiz- und Warmwasserkosten aber trotz der Erfassung des individuellen Verbrauchs an der vorgeschriebenen Vorerfassung, denn es gebe keinen Wärmezähler. Insgesamt stehe ihm für das Jahr 2015 ein Rückzahlungsbetrag in Höhe von 453,85 EUR zu.
Der Kläger meint, von der Betriebskostenabrechnung 2013 müssten Beträge in Höhe von weiteren 317,40 EUR (Heizkosten) und 119,16 EUR (Warmwasserkosten) in Abzug gebracht werden. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2014 seien die Beträge der …-Abrechnung vollständig in Abzug zu bringen in Höhe von 336,35 EUR (Kaltwasser), 282,79 EUR (Heizkosten) und 142,11 EUR (Warmwasser), weil die von den Beklagten selbst erstellte Übersicht über die angefallenen Kosten nicht den formellen Anforderungen genüge. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2015 seien gemäß § 12 HeizkostenV die Heizkosten (326,67 EUR) und die Warmwasserkosten (183,63 EUR) um 15% zu kürzen, mithin um einen Betrag in Höhe von 76,55 EUR.
Das Gericht hat mit Versäumnisurteil vom 04.01.2018, den Beklagten zugestellt am 11.01.2018 und 12.01.2018, die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.562,86 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 934,47 EUR seit dem 11.12.2015, aus weiteren 1.174,54 EUR seit dem 11.02.2016 und aus weiteren 453,85 EUR seit dem 05.02.2017 zu zahlen. Gegen das Versäumnisurteil haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 22.01.2018 (Bl. 67 d.A.), dem Gericht am selben Tage zugegangen, Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt. Mit Schriftsatz vom 12.02.2018 und 22.05.2018 haben die Beklagten den Einspruch teilweise zurückgenommen.
Der Kläger beantragt, das Versäumnisurteil vom 04.01.2018 aufrechtzuerhalten
Die Beklagten beantragen nunmehr, das Versäumnisurteil vom 04.01.2018 aufzuheben und die Klage abzuweisen, soweit die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt wurden, an den Kläger 1.473,42 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 285,85 EUR seit dem 11.12.2015, aus weiteren 413,29 EUR seit dem 11.02.2016 und weiteren 377,30 EUR seit dem 05.02.2017 zu zahlen.
Die Beklagten behaupten, die …-Abrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 seien der jeweiligen Betriebskostenabrechnung beigefügt gewesen. Mit den Betriebskostenabrechnungen würden den Mietern immer die …-Abrechnungen zugestellt werden. Die Abrechnungen seien zudem gültig und müssten in die Berechnung der Betriebskosten einfließen. Soweit die Betriebskostenabrechnungen selbst eine Zusammenfassung der …-Abrechnungen enthielten, dienten diese lediglich als zusätzlicher Hinweis dafür, was … für die jeweilige Einheit berechnet habe.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet und das Versäumnisurteil vom 04.01.2018 deshalb aufrechtzuerhalten, denn dem Kläger steht der geltend gemachte Rückerstattungsanspruch in vollem Umfang zu.
I.
Der statthafte und zulässige Teil-Einspruch der Beklagten vom 22.01.2018, 12.02.2018 und 22.05.2018 gegen das Versäumnisurteil vom 04.01.2018 hat den Prozess – soweit der Einspruch reichte – in die Lage zurückversetzt, in der er sich vor Eintritt der Säumnis befand, § 342 ZPO.
Der Einspruch ist statthaft, denn das Urteil ist ein sogenanntes echtes Versäumnisurteil, das aufgrund der Säumnis im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 04.01.2018 ergangen ist. Durch Einreichung des Einspruchs am 22.01.2018 haben die Beklagten auch die gem. § 339 Abs. 1 ZPO zu wahrende zweiwöchige Einspruchsfrist eingehalten.
Das angerufene Gericht ist nach § 340 Abs. 1 ZPO zuständig, da es das Versäumnisurteil erlassen hat. Ferner ist auch § 340 Abs. 2 ZPO durch die Bezeichnung des Versäumnisurteils und die Erklärung, dass Einspruch eingelegt werde, gewahrt.
1. Betriebskostenabrechnung 2013
Der Kläger hat Anspruch auf Rückerstattung eines Betrags in Höhe von 934,47 EUR. Soweit dem Kläger im Versäumnisurteil ein Betrag in Höhe von 934,47 EUR zugesprochen wurde, war das Versäumnisurteil deshalb aufrechtzuerhalten.
Mittlerweile unstreitig sind von den Vorauszahlungen des Klägers in Höhe von 1.770,84 EUR geleistet worden. Hiervon sind Betriebskosten in Höhe von 661,88 EUR (673,53 EUR – 11,65 EUR) in Abzug zu bringen. Weiter waren von den Vorauszahlungen in Abzug zu bringen die von dem Kläger nicht in Frage gestellten Kosten für Kaltwasser in Höhe von 145,98 EUR und Betriebskosten in Höhe von 28,51 EUR. Es verbleibt ein Guthabenbetrag in Höhe von 934,47 EUR.
Entgegen der Auffassung der Beklagten waren die Heizkosten (317,40 EUR) und die Warmwasserkosten (119,16 EUR) vom Kläger nicht zu zahlen.
Denn es fehlt an einer für den Mieter nachvollziehbaren Darstellung, wie sich die Heiz- und Warmwasserkosten zusammensetzen. Die Abrechnung über die Betriebskosten muss für den Mieter so aufgemacht sein, dass sie ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der ihm mitgeteilten Faktoren nachprüfen kann (BGH, Urt. v. 26. 10. 2011 – VIII ZR 268/10, NZM 2012, 153). Eine solche Darstellung hätte sich ggf. aus der …-Abrechnung für das Jahr 2013 ergeben. Hieran fehlt es aber vorliegend, denn der Kläger trägt vor, dass ihm die Seiten 2 und 3 der … Abrechnung durch die Beklagten nicht zur Verfügung gestellt worden seien. Eine Nachprüfung hinsichtlich der Trennung der Gesamtkosten der Heizungsanlage in Heizkosten und Warmwasserkosten war dem Kläger anhand der Seite 1 der …-Abrechnung so nicht möglich, sodass ein Anspruch auf Zahlung der für den Kläger nicht nachvollziehbaren Heiz- und Warmwasserkosten gegen den Kläger nicht besteht.
Die Darlegungs- und Beweislast für den Zugang einer Willenserklärung (hier: der …-Abrechnung) trägt derjenige, der sich – wie hier die Beklagten – auf den Zugang der Willenserklärung beruft. Die Beklagten sind indes beweisfällig geblieben.
Die Voraussetzungen für die beantragte Parteivernehmung gem. §§ 447, 448 ZPO lagen nicht vor und ein anderer Beweis ist nicht angeboten worden. Ein Anspruch einer Partei auf ihre Vernehmung oder Anhörung besteht nämlich nicht schon dann, wenn sie für ein bestrittenes Vorbringen keinen Zeugen hat. Ein solcher Prozessverlauf ist vielmehr Ausdruck des allgemeinen Lebensrisikos. Das verfassungsrechtliche Gebot ihrer Vernehmung oder Anhörung ist Folge des Gebots der prozessualen Waffengleichheit, und greift nur dann ein, wenn im Prozess andernfalls eine Ungleichbehandlung drohte (KG, Urt. v. 11.07.2017 – 21 U 100/16, NJW 2018, 239). Ein solcher Fall drohender Ungleichbehandlung liegt hier aber nicht vor; insbesondere war es nicht aus Gründen der Waffengleichheit angezeigt, eine Parteivernehmung durchzuführen.
2. Betriebskostenabrechnung 2014
Der Kläger hat Anspruch auf Rückerstattung eines Betrags in Höhe von 1.174,54 EUR. Soweit dem Kläger im Versäumnisurteil ein Betrag in Höhe von 1.174,54 EUR zugesprochen wurde, war das Versäumnisurteil deshalb aufrechtzuerhalten.
Mittlerweile unstreitig sind von dem Kläger Vorauszahlungen in Höhe von 1.770,84 EUR geleistet worden. Hiervon waren Betriebskosten in Höhe von 596,30 EUR (608,17 EUR – 11,87 EUR) in Abzug zu bringen.
Entgegen der Auffassung der Beklagten waren außerdem die in der …-Abrechnung für das Jahr 2014 enthaltenen Beträge in Höhe von 784,66 EUR nicht zu zahlen, sodass ein Guthabenbetrag in Höhe von 1.174,54 EUR verbleibt.
Die Beklagten konnten hinsichtlich dieser Abrechnung nicht beweisen (s.o. hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2013), dass der Betriebskostenabrechnung 2014 die …-Abrechnung, aus der sich die Warmwasser-, Heiz- und Kaltwasserkosten ergeben sollen, beigefügt worden ist. Die Betriebskostenabrechnung 2014 enthielt auf der Rückseite lediglich eine Aufstellung, die die Beklagten vorgenommen hatten, aus denen sich zwar die Endbeträge der vermeintlich in der …-Abrechnung aufgeführten Werte ergeben, nicht jedoch die Aufstellung für das gesamte Objekt im Einzelnen. Es fehlen die Aufstellung hinsichtlich Gesamtkosten, der Gesamtverbrauch einschließlich Kaltwasser und eine nachvollziehbare Aufteilung der Gesamtkosten auf die Bereiche Heizung und Warmwasser. Entsprechend war auch diesbezüglich dem Kläger als Mieter eine Nachprüfung der in Rechnung gestellten Positionen nicht möglich, sodass ein Anspruch auf Zahlung der für den Kläger nicht nachvollziehbaren Warmwasser-, Heiz- und Kaltwasserkosten gegen den Kläger nicht besteht.
3. Betriebskostenabrechnung 2015
Der Kläger hat Anspruch auf Rückerstattung eines Betrags in Höhe von 453,85 EUR. Soweit dem Kläger im Versäumnisurteil ein Betrag in Höhe von 453,85 EUR zugesprochen wurde, war das Versäumnisurteil deshalb aufrechtzuerhalten.
Mittlerweile unstreitig sind von dem Kläger Vorauszahlungen in Höhe von 1.770,84 EUR geleistet worden. Hiervon waren Betriebskosten in Höhe von 608,98 EUR (620,85 EUR – 11,87 EUR) in Abzug zu bringen sowie Kosten für Kaltwasser in Höhe von 274,26 EUR, Heizkosten in Höhe von 326,67 EUR und Warmwasserkosten in Höhe von 183,63 EUR.
Entgegen der Auffassung der Beklagten waren die Heizkosten (326,67 EUR) und die Warmwasserkosten (183,63 EUR) um 15% gem. § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung, mithin um einen Betrag in Höhe von 76,55 EUR ((326,67+183,62) x 0,15) zu kürzen.
Der Kläger hat vorgetragen, dass es für die Trennung von Heiz- und Warmwasserkosten an einem entsprechenden Wärmezähler zur Messung der auf den Warmwasserbereich entfallenden Energiemenge gefehlt habe. Dem sind die Beklagten nicht substantiiert entgegengetreten, sondern haben lediglich vorgetragen, dass ein Warmwasserzähler vorhanden sei.
Sofern ein Verbrauch eines Wärmezählers ermittelt wurde, ein Wärmezähler – nach dem Vortrag des Klägers – aber gar nicht vorhanden ist, hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 S. 1 Heizkostenverordnung ermittelt. Danach ist die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen. Wird hiergegen verstoßen, ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen (BGH, Urt. v. 20.01.2016 – VIII ZR 329/14, NJW-RR 2016, 585), mithin hier ein Betrag in Höhe von 76,55 EUR.
II.
Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 288 Abs. 1, 280 Abs. 2, 286 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, S. 3, 711 S. 1 ZPO.
