Gericht bestätigt Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in Wohnungseigentümergemeinschaft
Im vorliegenden Fall des LG Düsseldorf – Az.: 25 S 60/22 – geht es um die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei die Berufung der Beklagten gegen die vom Amtsgericht für ungültig erklärten Beschlüsse erfolgreich war. Die Änderung betrifft die Verteilung aller zuvor nach Miteigentumsanteilen berechneten Kosten, die fortan nach der beheizbaren Wohnfläche aufgeteilt werden sollen, was vor Gericht als zulässig und angemessen bestätigt wurde.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Landgericht Düsseldorf bestätigte die Gültigkeit der Änderung des Verteilungsschlüssels für Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach diese künftig nach beheizbarer Wohnfläche statt Miteigentumsanteilen verteilt werden.
- Die Berufung der Beklagten hatte Erfolg, da das Amtsgericht die Beschlüsse fälschlicherweise für ungültig erklärte.
- Die Eigentümer dürfen laut Urteil die Kostenverteilung ändern, um eine gerechtere Kostenbelastung zu erzielen.
- Die Änderung des Verteilungsschlüssels betrifft nicht nur Betriebskosten, sondern auch die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen und Instandsetzung.
- Das Urteil unterstreicht die Beschlusskompetenz der Eigentümer, auch grundlegende Änderungen der Kostenverteilung zu beschließen.
- Die neue Verteilung soll unbillige Privilegien einzelner Miteigentümer eliminieren und ist nicht willkürlich, sondern strebt höhere Kostengerechtigkeit an.
- Das Urteil stärkt die Handlungsfähigkeit und Flexibilität von Wohnungseigentümergemeinschaften im Umgang mit der Kostenverteilung.
- Der Beschluss zur Neuregelung der Kostenverteilung ist von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossen und rechtlich fundiert.
- Die Entscheidung ist ein Beispiel dafür, wie Änderungen im Wohnungseigentumsrecht praktisch umgesetzt werden können, insbesondere nach der Neufassung des Gesetzes.
Verteilung von Instandhaltungskosten bei Wohnungseigentum
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum instand zu halten. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen stellen häufig eine große finanzielle Belastung dar. Wie diese Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden, richtet sich grundsätzlich nach der Teilungserklärung.
Allerdings kann es vorkommen, dass die dort festgelegte Kostenverteilung im Laufe der Zeit als ungerecht empfunden wird. In solchen Fällen bietet das Wohnungseigentumsgesetz den Eigentümern die Möglichkeit, einen neuen Verteilungsschlüssel zu beschließen. Dieser ermöglicht eine angemessenere Aufteilung der finanziellen Lasten, insbesondere bei stark abweichenden Wohnungs- oder Gewerbeflächen.
➜ Der Fall im Detail
Rechtsstreit um Verteilungsschlüssel für Erhaltungskosten in Düsseldorf
Der Fall dreht sich um die Änderung des Verteilungsschlüssels für Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, basierend auf einem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 7. September 2021. Die zentralen Akteure sind die Klägerinnen, Eigentümerinnen von drei Gewerbeeinheiten, und die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft. Die rechtliche Auseinandersetzung entstand, nachdem die Eigentümerversammlung beschloss, alle zu verteilenden Kosten, die bisher nach Miteigentumsanteilen berechnet wurden, ab dem 1. Januar 2022 nach der beheizbaren Wohnfläche umzulegen. Die Klägerinnen argumentierten, dass dieser neue Schlüssel ihre Kosten unverhältnismäßig erhöhe, da sie nun weit mehr als zuvor zahlen müssten. Der Konflikt mündete in einer Klage, da die Klägerinnen auch behaupteten, die Garageneigentümer hätten unrechtmäßig abgestimmt und es fehle eine rechtliche Grundlage für eine solche grundlegende Änderung des Verteilungsschlüssels.
Entscheidung des Amtsgerichts und Berufung beim Landgericht Düsseldorf
Das Amtsgericht Düsseldorf gab der Klage der Gewerbeeinheitseigentümerinnen statt und erklärte die umstrittenen Beschlüsse für ungültig. Als Hauptgrund führte das Gericht an, dass der Beschluss zu TOP 7 nicht hinreichend bestimmt sei, da unklar blieb, welche Kosten genau umverteilt werden sollten. Darüber hinaus sei der Beschluss zu TOP 9, der die neuen Vorauszahlungen festlegte, gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, und der Beschluss zu TOP 14 sei ungültig, weil er die Finanzierung der Aufzugserneuerung zu Lasten der allgemeinen Rücklage vorsah, was die Erdgeschossbewohner benachteiligte.
Erfolgreiche Berufung der Beklagten
Die Beklagte legte Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts ein, das in wesentlichen Teilen erfolgreich war. Das Landgericht Düsseldorf hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf und erklärte die Berufung für zulässig und begründet. Die Richter stellten fest, dass die Garageneigentümer nach der Teilungserklärung stimmberechtigt waren und ihr Votum daher gültig ist. Weiterhin war der Beschluss zu TOP 7 laut Landgericht hinreichend bestimmt, da klar war, dass alle bisher nach Miteigentumsanteilen verteilten Kosten nun nach der beheizbaren Fläche umgelegt werden sollten.
Klare und eindeutige Regelungen bestätigt
Das Landgericht betonte, dass der Wortlaut des Beschlusses klar und eindeutig sei und keine Zweifel an der Regelungsabsicht bestünden. Es wurde festgestellt, dass die Änderung der Kostenverteilung ausreichend klar definiert und durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurde. Diese Entscheidung reflektiert eine Tendenz, die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen zu stärken und Flexibilität im Umgang mit Verwaltungsangelegenheiten zu ermöglichen.
Bestätigung der Beschlusskompetenz nach WEG
Das Gericht stützte sich auch auf § 16 Abs. 2 Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), der den Wohnungseigentümern erlaubt, von den in der Teilungserklärung vorgesehenen Abrechnungsschlüsseln abzuweichen, sofern dies ordnungsgemäß beschlossen wird. Diese Entscheidung unterstreicht die autonome Gestaltungsfreiheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft und bekräftigt die Rechtsauffassung, dass solche Änderungen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zulässig sind.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was versteht man unter einem Verteilungsschlüssel in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Ein Verteilungsschlüssel in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist eine Regelung, die festlegt, wie die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden. Diese Kosten können beispielsweise Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Verwaltungskosten oder Kosten für bauliche Veränderungen umfassen. Der Verteilungsschlüssel ist somit ein wesentliches Instrument, um eine gerechte und nachvollziehbare Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft zu gewährleisten.
Die gesetzliche Grundlage für den Verteilungsschlüssel findet sich in § 16 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Hier ist festgelegt, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen hat. Die Miteigentumsanteile werden in der Regel in der Teilungserklärung festgelegt und orientieren sich häufig an der Größe der jeweiligen Wohn- oder Nutzfläche.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel abzuweichen. Die Wohnungseigentümer können in der Teilungserklärung oder durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung einen individuellen Verteilungsschlüssel festlegen. Dieser kann beispielsweise auf der Wohn- und Nutzfläche, der Personenzahl, der Anzahl der Wohneinheiten oder dem tatsächlichen Verbrauch basieren. Solche Änderungen müssen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und dürfen nicht willkürlich sein.
Für bestimmte Kostenarten, wie etwa Heizkosten, schreibt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) vor, dass diese Kosten zwischen 50 und 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch zu verteilen sind. Bei baulichen Maßnahmen darf eine Abweichung vom Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen nur unter bestimmten Voraussetzungen beschlossen werden, wie zum Beispiel bei einer doppelt qualifizierten Mehrheit der Stimmen.
Zusammengefasst ist der Verteilungsschlüssel ein zentrales Element im Wohnungseigentumsrecht, das für die gerechte Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten sorgt und an die spezifischen Bedürfnisse und Gegebenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft angepasst werden kann.
Welche Rolle spielt die Eigentümerversammlung bei der Festlegung des Verteilungsschlüssels?
Die Eigentümerversammlung spielt eine zentrale Rolle bei der Festlegung des Verteilungsschlüssels in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie ist das Hauptorgan der WEG und das Forum, in dem die Wohnungseigentümer ihre Rechte ausüben und Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen.
Entscheidungsbefugnisse der Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist befugt, über die Verteilung der Betriebs- und Nebenkosten sowie über andere gemeinschaftliche Ausgaben zu entscheiden. Dies schließt die Festlegung oder Änderung des Verteilungsschlüssels ein, der bestimmt, wie die Kosten auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden.
Festlegung des Verteilungsschlüssels
Der Verteilungsschlüssel wird in der Regel in der Teilungserklärung festgelegt und kann durch Beschluss der Eigentümerversammlung geändert werden. Die Änderung eines Verteilungsschlüssels erfordert eine Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung. Diese Mehrheit muss sich sowohl auf die Anzahl der Stimmen als auch auf die Miteigentumsanteile beziehen, es sei denn, die Teilungserklärung sieht andere Regelungen vor.
Rechtliche Grundlagen und Verfahren
Die rechtlichen Grundlagen für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert. Das WEG regelt unter anderem, wie Beschlüsse gefasst werden, welche Mehrheiten erforderlich sind und wie die Eigentümerversammlung einzuberufen ist. Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden, kann aber auch öfter einberufen werden, wenn dies notwendig ist.
Bedeutung der Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ermöglicht es den Eigentümern, gemeinsam über wichtige Angelegenheiten zu entscheiden und trägt zur Transparenz und Gerechtigkeit bei der Kostenverteilung bei. Sie bietet den Eigentümern die Möglichkeit, ihre Interessen zu vertreten und Einfluss auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu nehmen.
Zusammenfassend ist die Eigentümerversammlung ein entscheidendes Gremium innerhalb der WEG, das durch ihre Beschlussfassung direkt die finanzielle Verantwortung und die Verteilung der Lasten unter den Eigentümern steuert.
Wie kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten werden?
Ein Beschluss der Eigentümerversammlung kann durch eine Anfechtungsklage angefochten werden, wenn ein Wohnungseigentümer der Meinung ist, dass der Beschluss rechtswidrig ist. Die Anfechtungsklage ist ein rechtliches Mittel, um die Gültigkeit eines Beschlusses gerichtlich überprüfen zu lassen. Hierbei sind einige wesentliche Schritte und Fristen zu beachten:
Anfechtungsgründe
Ein Beschluss kann aus verschiedenen Gründen anfechtbar sein, beispielsweise wenn er gegen das Gesetz, die Teilungserklärung oder die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Auch Verfahrensfehler bei der Beschlussfassung oder eine unzulässige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer können Anfechtungsgründe darstellen.
Anfechtungsfrist
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Die Frist beginnt mit dem Tag der Beschlussfassung, unabhängig davon, ob der anfechtende Eigentümer an der Versammlung teilgenommen hat oder wann ihm das Protokoll zugegangen ist.
Klagegegner
Seit der WEG-Reform im Jahr 2020 muss die Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet werden. Eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer ist nicht zulässig und wahrt nicht die Anfechtungsfrist.
Klagebegründung
Nach Erhebung der Anfechtungsklage hat der Kläger zusätzlich zwei Monate Zeit, um die Klage zu begründen. Die Begründung muss dem Gericht innerhalb dieser Frist vorliegen.
Rechtsfolge der Anfechtung
Die Erhebung der Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung, das heißt, der angefochtene Beschluss bleibt bis zu einer gerichtlichen Entscheidung wirksam. Ist die Anfechtungsklage erfolgreich, wird der Beschluss rückwirkend für ungültig erklärt.
Nichtigkeit von Beschlüssen
In seltenen Fällen kann ein Beschluss auch nichtig sein, etwa wenn er gegen zwingende Rechtsvorschriften verstößt. Für die Erhebung einer Nichtigkeitsklage gibt es keine Fristen.
Empfehlung
Es wird empfohlen, bei der Anfechtung eines Beschlusses einen im Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren, um die korrekte Durchführung des Verfahrens sicherzustellen.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 16 Abs. 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Erlaubt Wohnungseigentümern, von der in der Teilungserklärung vorgesehenen Abrechnung der Kosten abzuweichen, wenn dies ordnungsgemäß beschlossen wird. Dieser Paragraph ist zentral, weil er die rechtliche Grundlage für die im Fall diskutierte Änderung des Verteilungsschlüssels der Kosten bietet.
- Teilungserklärung nach WEG: Die Teilungserklärung definiert, wie Eigentumsanteile verteilt sind und wie Kosten und Pflichten unter den Miteigentümern aufgeteilt werden. Im vorliegenden Fall ist sie entscheidend, weil die Änderung des Verteilungsschlüssels direkt die in der Teilungserklärung festgelegten Regelungen modifiziert.
- Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft: Diese bestimmt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt ist, über die Art der Kostenverteilung zu entscheiden. Die Diskussion im vorliegenden Fall dreht sich darum, ob die Änderung des Verteilungsschlüssels eine zulässige Ausübung dieser Kompetenz darstellt.
- Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung: Diese Grundsätze sind maßgeblich, um zu beurteilen, ob Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtmäßig sind. Im Fall wurde argumentiert, dass die Änderung des Verteilungsschlüssels diesen Grundsätzen widerspreche, was das Amtsgericht zunächst zur Ungültigkeitserklärung der Beschlüsse veranlasste.
- § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO (Zivilprozessordnung): Regelt, dass in Berufungsverfahren auf die Feststellungen und Begründungen der ersten Instanz Bezug genommen werden kann. Dies ist relevant, da es die Argumentationsbasis für die Berufung und die Revisionsfähigkeit der Entscheidung darstellt.
- Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Kostenverteilungsschlüsseln: Der Bundesgerichtshof hat Kriterien festgelegt, unter denen eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zulässig ist, wie z.B. das Verbot willkürlicher Änderungen. Diese Rechtsprechung bietet einen Rahmen dafür, wie Änderungen im Verteilungsschlüssel juristisch zu bewerten sind.
Das vorliegende Urteil
LG Düsseldorf – Az.: 25 S 60/22 – Urteil vom 31.05.2023
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 09.05.2022 (290a C 99/21) teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.09.2021 zu TOP 14 wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerinnen zu 96% und die Beklagte zu 4%.
Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz werden den Klägerinnen auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Streitwert:
Für die erste Instanz 216.687,63 Euro.
Für Berufungsinstanz: 208.250,07 Euro.
Gründe:
I.
Die Klägerin zu 1) ist Eigentümerin der Gewerbeeinheiten Nr. 1 und Nr. 4 und die Klägerin zu 2) ist Eigentümerin der Gewerbeeinheit Nr. 3 in der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Gemäß § 10 der Teilungserklärung des Notars E. in F. vom 21.02.1984 werden die öffentlichen Abgaben, die Betriebskosten und die Instandsetzungskosten von den Miteigentümern nach Miteigentumsanteilen getragen. Die Verwaltungsgebühren tragen die Eigentümer zu gleichen Teilen. Die Kosten für die Erneuerung, Erhaltung und Instandsetzung sowie den Betrieb des Aufzugs tragen die Eigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer, deren Wohnungen durch den Aufzug erreichbar sind, mit Ausnahme der Wohnungseigentümer des Erdgeschosses.
Für die Heizungskosten enthält § 11 der Teilungserklärung eine gesonderte Regelung.
Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 3 Gewerbeeinheiten, 30 Wohnungen und 25 Garagen/Stellplätzen.
Der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil ist gemessen an der Quadratmeterzahl der Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten bei den Wohnungen etwa viermal so hoch wie bei den Gewerbeeinheiten, d.h. bei den Wohneinheiten entfällt auf etwa 25 Quadratmeter 1/100-stel Miteigentumsanteil während bei den Gewerbeeinheiten auf etwa 100 Quadratmeter 1/100-stel Miteigentumsanteil entfällt.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.09.2021 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 7 mehrheitlich wie folgt:
„Ab dem 01.01.2022 sollen alle zu verteilenden Kosten für die Häuser, welche aktuell nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden, künftig nach der beheizbaren Wohnfläche (ohne Balkone/Loggien) verteilt werden. Dies berührt auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für die Häuser. Für die Garagen und die Tiefgaragenstellplätze soll ab dem 01.01.2022 eine eigene Rücklage gebildet und eine eigene Kostenverteilung aller Kosten nach den jeweiligen Anteilen erfolgen.
Es erhält da jeder Stellplatz (ob Garage oder TG, dies inkludiert auch den kleinen Abstellraum in der TG) einen Anteil von 1/25.
Um die aktuelle, tatsächliche Wohnfläche aller Einheiten nach den im Objekt stattgefundenen Baumaßnahmen zu ermitteln soll die Verwaltung einen Sachverständigen mit der Erstellung einer Wohnflächenberechnung beauftragen und diese Flächen als Berechnungsgrundlage verwenden. Es werden demnach drei Gewerbeeinheiten, die Hochparterrewohnung, die Einheiten von Frau V. und Herr K. sowie in jeder Etage eine Wohnung (diese sind vom Strang her gleich) ausgemessen.“
Unter TOP 9 der gleichen Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne 2022 unter Berücksichtigung der neuen Vorauszahlungen beschlossen. In diese Wirtschaftspläne waren die unter TOP 7 beschlossenen Veränderungen betreffend die Kostenverteilung nach beheizter Wohnfläche bereits eingearbeitet worden.
Ferner hatten die Wohnungseigentümer unter TOP 14 mehrheitlich über die Erneuerung der Aufzugssteuerung Beschluss gefasst.
Diese Beschlüsse haben die Klägerinnen mit dem vorliegenden Verfahren angefochten.
Hinsichtlich der Beschlussanfechtung zu TOP 7 und TOP 9 haben die Klägerinnen innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen, die Beschlüsse seien bereits deshalb anfechtbar, weil die Garageneigentümer mit abgestimmt hätten. Diese seien jedoch nicht stimmberechtigt gewesen. Für eine Änderung der Verteilungsschlüssel fehle es zudem an einer rechtlichen Grundlage. Es sei nicht zulässig, für nahezu alle Kosten einschließlich der Erhaltungsrücklage den Verteilungsschlüssel zu ändern. Darüber hinaus sei die beschlossene Änderung für die Eigentümerinnen der 3 Gewerbeeinheiten unzumutbar, da sich deren Kosten nach dem neuen Verteilungsschlüssel ungefähr verdreifachen würden. Dem ist die Beklagte entgegengetreten und trägt vor, eine entsprechende Beschlusskompetenz ergebe sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Die Garageneigentümer seien stimmberechtigt gewesen, da nach der Teilungserklärung auf jedes Wohnungs- bzw. Teilungseigentum eine Stimme entfalle. Die Änderung sei für die Eigentümer der Gewerbeeinheiten auch nicht unzumutbar. Vielmehr sei die ursprünglich in der Teilungserklärung vorgesehene Regelung, wonach die Gewerbeeigentümer lediglich zu etwa einem Viertel an den Kosten beteiligt werden, unangemessen gewesen. Durch die beschlossene Änderung werde nunmehr gerade eine gerechte Kostenverteilung erreicht.
Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 07.09.2021 zu TOP 7, 9 und 14 für ungültig erklärt.
Hinsichtlich TOP 7 hat das Amtsgericht zur Begründung ausgeführt, dem Beschluss fehle es an einer hinreichenden Bestimmtheit bezüglich der erfassten Kosten. Es sei nicht erkennbar, um welche Kosten es sich dabei handelt. Angesichts dessen widerspreche auch der Beschluss zu TOP 9 betreffend der Annahme und Fälligstellung des Wirtschaftsplans 2022 Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Der Beschluss zu TOP 14 sei für ungültig zu erklären, da die Finanzierung der Erneuerung der Aufzugssteuerung zu Lasten der allgemeinen Rücklage unzulässig sei, da die Wohnungseigentümer des Erdgeschosses von den Kosten für den Aufzug ausgenommen seien.
Auf die tatsächlichen Feststellungen sowie die Begründung in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte, soweit das Amtsgericht die Beschlüsse zu TOP 7 und TOP 9 der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.09.2021 für ungültig erklärt hat. Die Beschlussanfechtung zu TOP 14 ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens.
Die Klägerinnen begehren die Zurückweisung der Berufung.
Beide Parteien haben in der Berufungsinstanz ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft. Für die Entscheidung erhebliche Veränderungen oder Ergänzungen sind in der Berufungsinstanz nicht erfolgt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
1. Vorab ist festzustellen, dass die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 7 und TOP 9 nicht deshalb für ungültig zu erklären sind, weil die Garageneigentümer mit abgestimmt haben.
Ausweislich der Teilungserklärung (unmittelbar vor § 5 auf S. 14 der Teilungserklärung) gelten die Bestimmungen der Teilungserklärung für Wohnungs- und Teileigentümer in gleicher Weise. § 16 der Teilungserklärung hält sodann fest, dass für jede Wohnung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung eine Stimme hat.
Hat ein Eigentümer mehrere Wohnungen, so kommen ihm mehrere Stimmrechte zu.
Ausweislich der ausdrücklichen Bestimmung, dass Wohnungs- und Teileigentümer gleich behandelt werden, kann dies nur dahingehend verstanden werden, dass auch jedem Garageneigentümer ein Stimmrecht zukommt. Ein völliger Ausschluss der Garageneigentümer als Miteigentümer vom Stimmrecht würde auch elementaren Grundsätzen des Wohnungseigentumsrechts widersprechen und wäre als nichtig anzusehen.
Davon abgesehen hat bereits das Amtsgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass sich das Abstimmungsverhalten der Garageneigentümer auf das Ergebnis der Beschlussfassung auch nicht ausgewirkt hat.
2. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist der Beschluss zu TOP 7 betreffend die Änderung der Verteilungsschlüssel nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil er nicht hinreichend bestimmt ist.
Zunächst ist insoweit festzuhalten, dass eine mangelnde Bestimmtheit innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist nicht gerügt worden ist, weshalb eine Beschlussanfechtung von vornherein auf diesen Aspekt nicht gestützt werden kann.
Eine Nichtigkeit des Beschlusses wegen mangelnder Bestimmtheit liegt erkennbar nicht vor, da er einen durchzuführenden Regelungsgehalt, nämlich die Änderung der Kostenverteilungsschlüssel, unzweifelhaft erkennen lässt.
Davon abgesehen liegt eine mangelnde Bestimmtheit auch nicht vor. Ausweislich des insoweit eindeutigen Wortlautes sollen ab dem 01.01.2022 „alle zu verteilenden Kosten für die Häuser, welche aktuell nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden, zukünftig nach der beheizbaren Wohnfläche (ohne Balkone/Loggien) verteilt werden“. Diese Regelung ist klar und eindeutig und lässt erkennen, welche Kostenpositionen von der Änderung erfasst sind. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass in der gleichen Eigentümerversammlung unter TOP 2 die Gesamt- und Einzelhausgeldabrechnungen 2020 beschlossen worden sind, in denen die betreffenden Positionen als „MEA gesamt“ bezeichnet worden sind. Entsprechend sind auch in den unter TOP 9 beschlossenen Wirtschaftsplänen für das Jahr 2022 die entsprechenden Positionen nunmehr mit „beheizte Fläche“ bezeichnet und veranschlagt. Dies lässt hinreichend deutlich erkennen, welche Positionen von der Änderung des Verteilungsschlüssels erfasst sein sollen.
Soweit das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil ausgeführt hat, es sei nicht erkennbar, auf welcher Grundlage die von der Teilungserklärung abweichende Verteilung von Kosten nach anderen Verteilungsschlüsseln, wie z.B. eine Verteilung nach Personen, erfolge, verfängt dieser Einwand nicht. Unabhängig von der Frage, ob die Verteilung einzelner Kosten, hier z.B. von Wasser und Abwasser sowie Müllabfuhr nach Personentagen, und damit abweichend von der Teilungserklärung, zu Recht erfolgt, bezieht sich die beschlossene Änderung auf diese Positionen offenkundig nicht, denn beschlossen wurde nach dem Wortlaut des TOP 7 eine Änderung der Kosten, „welche aktuell nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden“, mithin erkennbar der in der aktuellen Abrechnung 2020 entsprechend abgerechneten Kosten und nicht eine Änderung der anderweitig abgerechneten Kosten, mag diese anderweitige Abrechnung berechtigt oder unberechtigt erfolgen.
Erkennbar wollten die Wohnungseigentümer die aktuell praktizierte Abrechnungsmethode abändern. Ob diese nach der Teilungserklärung zutreffend und zulässig gewesen ist, ist eine davon unabhängige Frage und für die Bestimmtheit des Beschlusses ohne Bedeutung.
3. Für die von den Wohnungseigentümern beschlossene Abänderung des Verteilungsschlüssels ergibt sich die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Es kann auch von den in der Teilungserklärung vorgesehenen Abrechnungsschlüsseln abgewichen werden (vgl.: Bärmann/Becker, WEG, 15. Auflage, § 16 Rn. 119).
Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige generelle Änderung für sämtliche Kosten der Gemeinschaft, sondern um eine Änderung bestimmter Arten von Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, wobei die Änderung auch eine Vielzahl von Kosten betreffen kann (vgl.: Bärmann/Becker, a.a.O., Rn. 128; Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 16 Rn. 52; BeckOGK/Falkner, Stand 01.06.2022, WEG § 16 Rn. 173).
Entgegen der Ansicht der Klägerinnen ist nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für Kosten von Erhaltungsmaßnahmen auch nicht mehr auf den Einzelfall beschränkt. Vielmehr können die Wohnungseigentümer nunmehr auch beschließen, dass die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen auch generell nach einem anderen Verteilungsschlüssel abgerechnet werden (vgl.: Bärmann/Becker, a.a.O., § 16 Rn.147 und 150).
4. Die streitgegenständliche Änderung der Verteilungsschlüssel benachteiligt die Klägerinnen als Eigentümerinnen der Gewerbeeinheiten auch nicht unbillig.
Wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 16.09.2011 (Az.: V ZR 3/11) noch zur alten Rechtslage ausgeführt hat, besteht für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ein weiter Ermessensspielraum. Ein sachlicher Grund für die Änderung ist nicht erforderlich. Die Änderung darf nur nicht willkürlich erfolgen. Insoweit hat der Bundesgerichtshof es als zulässig erachtet, dass selbst eine sechsfache oder siebenfache Erhöhung von Kostenpositionen dann zulässig und nicht willkürlich ist, wenn der bisherige Verteilungsmaßstab auf einem Verteilungsschlüssel beruht hat, der einzelne Miteigentümer gegenüber den übrigen unbillig privilegiert hat, während der neue Verteilungsschlüssel zu einer höheren Kostengerechtigkeit führt. Genau so verhält es sich im vorliegenden Fall.
Nach der hier zu Grunde liegenden Teilungserklärung werden die öffentlichen Abgaben, die Betriebskosten sowie die Instandsetzungskosten, mit Ausnahme der Verwaltungsgebühren, Heizkosten und Aufzugskosten, nach Miteigentumsanteilen auf alle Miteigentümer umgelegt. Insoweit sind die Miteigentumsanteile der Wohnungen und Gewerbeeinheiten jedoch erheblich differenzierend berechnet worden. Während bei den Wohnungen auf etwa 25 Quadratmeter 1/100-stel Miteigentumsanteil entfällt, beträgt dieser Anteil bei den Gewerbeanteilen 1/100-stel Eigentumsanteil pro 100 Quadratmeter. Dies hat zur Folge, dass die Gewerbeeinheiten, gemessen an der Quadratmeterfläche, nur mit etwa einem Viertel der Kosten für Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzung beteiligt sind. Für eine solche Privilegierung der Gewerbeeinheiten ist ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Ein solcher kann, entgegen der Ansicht der Klägerinnen, auch nicht darin gesehen werden, dass die Gewerbeeinheiten sich zum Teil in separaten Gebäudeteilen befinden. Weder für die Instandhaltung noch für die sonstigen Kosten, wie insbesondere Versicherung, Gartenpflege, Hausmeister, Allgemeinstrom, Rechtsverfolgung etc. ist dieser Aspekt von tragender Bedeutung. Die Kosten fallen bei separaten Gebäudeteilen in gleicher Weise an, als wenn sich alle Einheiten in einem Baukörper befinden. Der von den Klägerinnen vorgetragene Aspekt einer höheren oder geringfügigeren Abnutzung ist insoweit nicht nachvollziehbar. Im Gegenteil dürfte ein von den Gewerbeeinheiten exklusiv genutzter Teil des Baukörpers durch die gewerbliche Nutzung eher einer höheren Abnutzung unterliegen, weshalb insoweit eine höhere Kostenbeteiligung eher gerechtfertigt wäre als eine geringfügigere. Insgesamt ist eine Beteiligung der Gewerbeeinheiten nur mit einem Anteil in Höhe von etwa einem Viertel der Kosten vergleichbar mit Wohnungen nicht zu rechtfertigen.
Gemessen daran ist es gerade nicht unbillig, wenn die Wohnungseigentümer durch die nunmehr vorgesehene Kostenverteilung nach beheizter Fläche für eine größere Kostengerechtigkeit Sorge tragen.
Dass die unbillige Regelung in der Teilungserklärung seit nunmehr 40 Jahren praktiziert wird, vermag es nicht zu rechtfertigen, dass an dieser für die Zukunft festgehalten werden muss. Vielmehr steht es den Wohnungseigentümern frei, für die Zukunft für eine höhere Kostengerechtigkeit zu sorgen.
5. Dass die Teilungserklärung die Bildung einer eigenständigen Rücklage für die Garagen/Stellplätze nicht vorsieht, haben die Klägerinnen innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist nicht vorgetragen, weshalb dieser Aspekt der gerichtlichen Prüfung im vorliegenden Verfahren nicht unterliegt.
Die Klägerinnen haben ihre Anfechtung innerhalb der Begründungsfrist allein damit begründet, es mangele an der Beschlusskompetenz, sie seien durch die Änderung des Verteilungsschlüssels unbillig benachteiligt und die Garageneigentümer seien nicht stimmberechtigt gewesen.
6. Da auch die Beschlussanfechtung zu TOP 9 betreffend die Wirtschaftspläne 2022 allein damit begründet worden ist, die neu beschlossenen Verteilungsschlüssel würden die Klägerinnen unbillig benachteiligen, ist auch die Beschlussanfechtung zu TOP 9 im Ergebnis ohne Erfolg.
Auf die Ausführungen oben kann zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen werden.
7. Aus den dargelegten Gründen war die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts somit teilweise abzuändern und die Klage hinsichtlich der Anfechtung zu TOP 7 und TOP 9 abzuweisen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 92 ZPO.
IV.
Die Entscheidung betreffend die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
V.
Den Streitwert hinsichtlich der Anfechtung zu TOP 7 und TOP 9 hat die Kammer abweichend von dem Amtsgericht wie folgt festgesetzt:
Zu TOP 7 haben die Klägerinnen vorgetragen, dass sich ihre jährlichen Mehrbelastungen hinsichtlich der Einheit Nr. 1 auf 9.713,31 Euro, hinsichtlich der Einheit Nr. 4 auf 2.078,14 Euro und hinsichtlich der Einheit Nr. 3 auf 3.049,29 Euro belaufen. Dies entspricht einer jährlichen Mehrbelastung von 14.840,74 Euro.
Diese Mehrbelastung stellt sowohl das Gesamtinteresse aller Eigentümer als auch das Interesse der Klägerinnen dar, denn die Mehrbelastung der Klägerinnen führt im Umkehrschluss zu einer Geringerbelastung der übrigen Eigentümer.
Da es sich um eine Änderung des Kostenschlüssels für die Zukunft handelt, erachtet die Kammer es für angemessen, als Streitwert den dreifachen Jahresbetrag zu veranschlagen. Dies entspricht für TOP 7 einem Streitwert in Höhe von 44.522,22 Euro.
Hinsichtlich TOP 9 entspricht das Gesamtinteresse aller Eigentümer dem Gesamtabrechnungsbetrag des Wirtschaftsplans, mithin 208.855,00 Euro.
Das Interesse der Klägerinnen entspricht dem auf die Klägerinnen entfallenden Anteil für ihre Einheiten.
Für die drei Einheiten der Klägerinnen fallen gemäß dem Wirtschaftsplan insgesamt Kosten in Höhe von 21.830,38 Euro an.
Das 7,5 fache dieses Betrages entspricht 163.727,85 Euro.
Für die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 14 in erster Instanz hat es die Kammer bei dem von dem Amtsgericht festgesetzten Streitwert in Höhe von 8.437,56 Euro belassen, der von den Parteien auch nicht angegriffen worden ist.
Daraus errechnet sich für die erste Instanz ein Streitwert in Höhe von 216.687,63 Euro und für das Berufungsverfahren ein Streitwert in Höhe von 208.250,07 Euro.
VI.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 542 Abs. 2 ZPO).
Bereits zur früheren Rechtslage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 16.09.2011 (Az.: V ZR 3/11) entschieden, dass eine Änderung des Verteilungsschlüssels selbst bei einer Erhöhung um das Sechs- oder Siebenfache der Kosten nicht unbillig ist, wenn damit eine zuvor in der Teilungserklärung enthaltene ungerechtfertigte Privilegierung beseitigt wird. Dass sich daran durch die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes etwas geändert haben soll, ist nicht ersichtlich. Durch die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes sollte die Möglichkeit der Wohnungseigentümer zur Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln im Gegenteil erweitert werden.
