Parkplatz und Küche sind bei getrennter Ausweisung nicht wohnwerterhöhend

1. Der Beklagte wird verurteilt, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bei der Klägerin gemietete Wohnung im Haus B., von zurzeit monatlich 382,16 Euro um monatlich 1,36 Euro auf monatlich 383,52 Euro ab dem 01.06.2023 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 463,92 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter der Wohnung im Haus in der A. , … B.. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 45,28 m² und ist in das Rasterfeld E 7 des Berliner Mietspiegels 2021 einzuordnen. Die Parteien vereinbarten die monatliche Leistung einer Nettokaltmiete, einer Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten und eines Zuschlags für Küchenausstattung in Höhe von 10,42 Euro (§ 2 Abs. 3 des Mietvertrags vom 28.05.2002, Anlage B3, Bl. 5 d. A.). Die geschuldete Nettokaltmiete betrug seit dem 01.04.2022 372,03 Euro. Die Küche der Wohnung verfügt über einen Dunstabzug und einen Kühlschrank. Die Wohnung liegt in einer besonders lärmbelasteten Lage. Neben dem Haus der streitgegenständlichen Wohnung gibt es eine Tiefgarage mit insgesamt 252 Stellplätzen.

Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 23.03.2023 verlangte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2021 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 01.06.2023 auf monatlich 410,69 Euro. Mit Schreiben des Berliner Mietervereins vom 23.05.2023 stimmte der Beklagte einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 382,16 Euro ab dem 01.06.2023 zu (Anlage B1, Bl. 21 d. A.).

Die Klägerin behauptet, dass sie dem Beklagten mit Fax vom 15.05.2002 einen PKW-Stellplatz in einer neben dem Haus befindlichen Tiefgarage gegen Zahlung eines Entgelts angeboten habe und dass die Stellplätze in ausreichender Zahl vorhanden und ausreichend dimensioniert seien.

Sie ist der Ansicht, wohnwerterhöhend sei zu berücksichtigen, dass die Wohnung über Dunstabzug und Kühlschrank (Merkmalgruppe 2) verfüge sowie ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot (Merkmalgruppe 5) bestehe. Dass der Kläger für die Küchenausstattung einen monatlichen Zuschlag zahle und für den PKW-Parkplatz ein Entgelt zahlen müsse, stehe einer Wohnwerterhöhung nicht entgegen, da es auf die tatsächliche Ausstattung ankomme.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bei der Klägerin gemietete Wohnung im Haus A., … B. von zurzeit Euro 382,16 monatlich um Euro 28,53 monatlich auf Euro 410,69 monatlich ab dem 01.06.2023 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 18.01.2024 beantragte der Kläger Schriftsatznachlass von einer Woche.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 18.01.2024 (Bl. 53 d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

1. Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet; überwiegend ist sie unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten (nur) Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung von 382,16 Euro auf 383,52 Euro gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2021 beträgt die für die streitgegenständliche Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) 8,47 Euro pro Quadratmeter, also bei einer Wohnfläche von 45,28 m² insgesamt 383,52 Euro.

Der Berliner Mietspiegel 2021 kann als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Schätzgrundlage im Sinne des § 287 ZPO herangezogen werden (vgl. LG Berlin Urt. v. 9.6.2022 – 67 S 50/22).

Die Ausstattung der Wohnung rechtfertigt einen Aufschlag von 20% der oberen Spanne des Rasterfeldes E 7 auf den Mittelwert von 8,27 Euro.

a. Unstreitig ist die Merkmalgruppe 1 (Bad / WC) neutral und die Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) positiv zu bewerten.

b. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist entgegen der Ansicht der Klägerin negativ zu bewerten. Negative Berücksichtigung fand die besondere Lärmbelastung nach dem Mietspiegel, deren Regelwirkung die Klägerin keinen erheblichen Vortrag entgegengesetzt hat. Das wohnwerterhöhende Merkmal „Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe (ausreichend dimensioniert)“ liegt trotz des behaupteten (und vom Beklagten lediglich pauschal bestrittenen) Angebots eines PKW-Stellplatzes gegen Entgelt mit Fax vom 15.05.2002 nicht vor. Denn das Gericht geht davon aus, dass ein Stellplatz vom Vermieter generell nicht im Rechtssinne „zur Verfügung gestellt“ wird, wenn das entsprechende Angebot nicht kostenlos, sondern abhängig vom Abschluss eines gesonderten entgeltlichen Vertrages ist (LG Berlin, Urt. v. 13. März 2019 – 66 S 153/18, Rn. 14 f.)

Das Landgericht Berlin führt zur Begründung aus:

„Der Mietspiegel und die in ihm kodifizierten Merkmale verfolgen den Zweck, den Wert derjenigen Leistung zu bemessen, die der Vermieter seinem Vertragspartner im Wohnraummietverhältnis laufend erbringt. Diese Leistung soll entsprechend vorliegender oder fehlender Qualitäten durch eine ortsübliche Vergleichsmiete vom Mieter angemessen vergütet werden. Eine nach diesen Maßstäben vom Vermieter „zur Verfügung gestellte“ Annehmlichkeit liegt dann aber nur vor, wenn das jeweilige Leistungsdetail auch Bezug zu eben dem Mietverhältnis hat, dessen Mietzins es über die Spanneneinordnung im Mietspiegel prägen soll. Im Sinne der Merkmale des Mietspiegels stellt also der Vermieter nur dasjenige „zur Verfügung“, was er gerade mit Blick auf das existierende Wohnraummietverhältnis erbringt. Nur in diesem Rahmen ist es spiegelbildlich gerechtfertigt, dass der jeweils in Rede stehende Vorzug die Höhe des Mietzinses prägt, also mit dem geschuldeten Mietzins als dessen kalkulatorischer Bestandteil „ortsüblich“ vergütet wird. Wo demgegenüber nicht das Wohnraummietverhältnis den Grund für ein Leistungserbieten des Vermieters darstellt, sondern sein Angebot den Abschluss eines eigenständigen ganz anderen Vertrages mit gesondertem Entgelt erforderlich machen würde, steht dem Vertragspartner allein in seiner Eigenschaft als Wohnraummieter die weitere vertragliche Leistung nicht „zur Verfügung“. Solange „nur“ der Wohnraummietvertrag abgeschlossen ist, verbietet der Vermieter ja gerade die Benutzung des Stellplatzes bzw. macht sie (wie vorliegend) durch eine Schranke unmöglich.“ (LG Berlin, Urt. v. 13. März 2019 – 66 S 153/18, Rn. 14 f.)

Nach eigener Prüfung schließt sich das Gericht der Begründung des Landgerichts Berlin vollumfänglich an.

c. Die Merkmalgruppe 2 (Wohnung / Küche) ist entgegen der Ansicht der Klägerin neutral zu bewerten, da die Merkmale „Dunstabzug“ und „Kühlschrank“ nicht erfüllt sind. Zwar verfügt die Küche unstreitig sowohl über einen Dunstabzug als auch einen Kühlschrank. Der Beklagte bezahlt hierfür jedoch ein gesondertes Entgelt von monatlich 10,42 Euro als Zuschlag für die Küchenausstattung (§ 2 Abs. 3 lit c) des Mietvertrags vom 28.05.2002, Anlage B3, Bl. 45 d. A.). Die Ausstattung der Küche mit Dunstabzug und Kühlschrank erfolgt damit nicht aufgrund des bestehenden Wohnraummietverhältnisses, sondern aufgrund einer Zusatzvereinbarung und kann daher keine Berücksichtigung finden (vgl. Nr. 1 lit. b.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 558, Rn. 66).

2. Der Klägerin war kein Schriftsatznachlass zu gewähren, da es sich bei der zitierten Entscheidung um keinen Hinweis im Sinne des § 138 Abs. 5 ZPO handelt und die dem Urteil zugrundeliegende Problematik bereits Gegenstand der schriftsätzlichen Erörterungen gewesen ist.Im Übrigen hat das Gericht die mit Schriftsatz vom 22.01.2024 vorgetragenen Rechtsansichten der Klägerin bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, da die Klägerin nur zu einem geringen Teil obsiegt (1,36 Euro/ 28,53 Euro < 5%). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Höhe des Streitwerts folgt aus § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG (12 x 38,66 Euro = 463,92 Euro).