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Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung

LG Berlin – Az.: 63 S 454/10 – Urteil vom 14.06.2011

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 28.06.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 12 C 253/09 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Der Beklagten wird verurteilt, an die Klägerin 1.997,16 € nebst Zinsen in Höhe von 5  Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jeweils aus 117,48 € seit dem 04.06.2008, seit  dem 04.07.2008, seit dem 06.08.2008, seit dem 05.09.2008, seit dem 06.10.2008, seit dem 06.11.2008, seit dem 04.12.2008, seit dem 07.01.2009, seit dem 05.02.2009, seit  dem 05.03.2009, seit dem 06.04.2009, seit dem 06.05.2009, seit dem 04.06.2009, seit  dem 06.07.2009, seit dem 06.08.2009, seit dem 04.09.2009 und seit dem 05.10.2009 zu  zahlen.

2. Der Beklagte wird ferner verurteilt, die Klägerin von den Kosten der außergerichtlichen  Beauftragung in Höhe von 229,55 € freizustellen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt vom Beklagten Zahlung eines Modernisierungszuschlags in Höhe von 117,48 EUR monatlich aufgrund der Erhöhungserklärung vom 31.08.2008 ab 01.06.2008 bis einschließlich Oktober 2009.

Der Beklagte hatte der zugrunde liegenden Modernisierungsankündigung vom 31.10.2007 mit Schreiben vom 28.01.2008 zugestimmt; die Modernisierungsarbeiten sind seit Februar 2008 fertig gestellt.

Ferner hatte der Beklagte dem Erhöhungsverlangen vom 31.03.2008, mit welchem die Erhöhung der Nettomiete um 35,18 EUR begehrt wurde, per 01.06.2008 zugestimmt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Modernisierungsarbeiten würden zu Unrecht doppelt berücksichtigt, weil bereits im Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB der modernisierte Zustand der Wohnung – nämlich die Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in das Feld H 2 des Berliner Mietspiegels 2007, welches Wohnungen mit Sammelheizungen ausweise – Eingang gefunden habe.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der diese – unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung – die Zahlung der streitgegenständlichen Modernisierungszuschläge in Höhe von insgesamt 1997,16 EUR sowie die Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 229,55 EUR begehrt.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird anstelle des Tatbestands auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Entscheidungsgründe

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache in  zum Erfolg; denn der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten der Modernisierungszuschlag von monatlich 117,48 EUR für die Zeit vom 31.08.2008 ab 01.06.2008 bis einschließlich Oktober 2009 zu.

Die Modernisierungserhöhung vom 31.03.2008 ist wirksam (§§ 559, 559a BGB).

Ein Vermieter hat nach einer Modernisierungsmaßnahme verschiedene Möglichkeiten, diese zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu machen.

Er kann ausschließlich nach § 559 BGB vorgehen, also 11% der anrechenbaren Kosten zum Gegenstand einer Mieterhöhung machen. Es gilt keine Kappungsgrenze oder Wartefrist.

Er kann aber auch ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und vom Mieter die Zustimmung zur neuen ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum verlangen.

Möglich ist auch die Kombination dieser Verfahren. Wählt der Vermieter diesen Weg, darf es aber nicht zu einer kumulativen Mieterhöhung kommen, bei der die Modernisierung doppelt, nämlich sowohl bei § 558 BGB als auch bei § 559 BGB berücksichtigt wird.

Führt also die Mieterhöhung nach § 559 BGB zu einer Miete, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum liegt, kann der Vermieter auch noch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB verlangen. Hierdurch darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB scheidet aber immer dann aus, wenn der Vermieter die Modernisierung bereits einmal bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB berücksichtigt hat.

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen i.S. des § 559 BGB durchgeführt, ist er berechtigt, diese Maßnahmen zur Grundlage einer Mietzinserhöhung zu machen.

Er kann dabei zwischen zwei Wegen wählen:

– Zum einen wird ihm die Möglichkeit eröffnet, diese Mietzinsanhebung in dem vereinfachten Umlageverfahren nach § 559 BGB, das eine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung selbst nicht erfordert, geltend zu machen. Falls die Vergleichsmiete in dem gemäß § 558 BGB relevanten Zeitraum gestiegen ist, kann der Vermieter daneben in einem gesonderten Verfahren  Zustimmung des Mieters zur Mietzinserhöhung auf der Basis für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum verlangen.

– Zum anderen kann er ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und die Modernisierung dergestalt in das Zustimmungsverfahren einbeziehen, dass er Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesserten Wohnung verlangt.

Macht der Vermieter von der vorstehend angeführten ersten Möglichkeit Gebrauch, verlangt er also nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nebeneinander Mietzinsanhebung sowohl im Verfahren nach § 558 BGB als auch im Verfahren nach § 559 BGB, so gilt für die Mietzinsanhebung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum die Kappungsgrenze, während diese Begrenzung der Mietzinsanhebung im Rahmen des gleichzeitig eingeleiteten Erhöhungsverfahrens nach § 559 BGB wie bei Anhebungsverfahren dieser Art allgemein nicht eingreift (OLG Karlsruhe, RE v. 19.08. 1983, NJW 1984, 62).

Das bedeutet im Ergebnis: Nach Abschluss beider nebeneinander betriebenen Erhöhungsverfahren darf damit der insgesamt erhöhte Mietzins die Summe aus dem Mietzins vor der Anhebung + 20 % + Modernisierungszuschlag gemäß § 559 BGB nicht überschreiten. So darf der bei gleichzeitigem Betreiben der Erhöhungsverfahren nach § 558 und § 559 BGB zulässige Höchstbetrag (alter Mietzins + 20 % hiervon + Modernisierungszuschlag) beim Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen hierfür auch bei einer Einbeziehung von Modernisierungskosten in ein einheitliches Erhöhungsverfahren nach § 558 BGB durchaus erreicht werden (OLG Hamm v. 30.12.1992 – 30 REMiet 2/91, GE 1993, 155).

Diese Anforderungen sind vorliegend erfüllt:

Die Ausgangsmiete von 175,88 EUR durfte gemäß § 558 Abs. 3 BGB um 20% auf 211,06 EUR erhöht werden. Dies ist durch die Zustimmung des Beklagten einverständlich erfolgt.

Unter Berücksichtigung des Modernisierungszuschlags von 117,48 EUR (incl. Rundung) ergibt sich die geltend gemachte Miete von 328, 54 EUR.

Gemäß §§ 280, 286 BGB schuldet der Beklagte der Klägerin ferner die Freistellung von den dieser vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.