Umlagefähigkeit von Betriebskosten: Welche Kosten und Schlüssel sind zulässig?

23.10.2025

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des Amtsgerichts Solingen vom 27.01.2025 (11 C 192/23) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 75,89 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.11.2023 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 90% und der Beklagten zu 10% auferlegt.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil, soweit es aufrechterhalten wird, sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.Von einer Sachverhaltsdarstellung nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO wird gem. §§ 540 Abs. 2 i.V.m. 313a Abs. 1 ZPO i.V.m. §§ 543 Abs. 1, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils des Amtsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang. Soweit es im Übrigen nicht zu beanstanden ist, war die Berufung zurückzuweisen.

1)Der Einwand der Beklagten, dass das Urteil nicht durch die gesetzliche Richterin erlassen worden sei, geht fehl. Entgegen der Darstellung der Beklagten war die zuständige gesetzliche Richterin gemäß Ziff. V.5. des ab dem 01.01.2025 gültigen Geschäftsverteilungsplans des Amtsgerichts Solingen Richterin D., die auch das Urteil gefällt hat. Diese hat auch die mündliche Verhandlung vom 06.01.2025 geführt und war deshalb auch gem. § 309 ZPO zur Entscheidung berufen. Das Verhandlungsprotokoll vom 06.01.2025 des Amtsgerichts weist in seiner ursprünglichen Form Richterin U. als gegenwärtige Richterin aus. Das Protokoll wurde mit Beschluss vom 19.03.2025 berichtigt (§ 164 Abs. 1 ZPO) und Richterin D. als gegenwärtige Richterin aufgeführt.

2)Die Klägerin kann von der Beklagten Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2021 aus der Nebenkostenabrechnung vom 31.08.2022 (Anlage K2, Bl. 33 A-AG) in Höhe von nur 75,89 EUR verlangen (§§ 535 Abs. 2, 556 BGB). Ein darüber hinaus geltend gemachter Betrag steht der Klägerin nicht zu.

Soweit die Beklagte mit der Berufung die Umlage einzelner Positionen aus der Nebenkostenabrechnung angreift, gilt im Einzelnen folgendes:

(Position „Wartung Rauchwarnmelder Gemein.-Fläche“)

Die Position „Wartung Rauchwarnmelder Gemein.-Fläche“ in Höhe von 1,63 EUR ist nicht umlagefähig. Die Argumentation des Amtsgerichts verfängt nicht, da es sich bei der Anbringung von Rauchwarnmeldern in Gemeinschaftsflächen nicht um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 5 und 6 BGB handelt, die von Mietern nach § 555d BGB zu dulden wäre.

Nr. 6 ist nicht einschlägig, da die Klägerin nicht verpflichtet ist, Rauchwarnmelder in Gemeinschaftsflächen und insbesondere Hausfluren außerhalb der Wohnungen anzubringen. Nr. 5 ist ebenfalls nicht einschlägig, weil durch das Anbringen von Rauchwarnmeldern in den Hausfluren die allgemeinen Wohnverhältnisse gerade nicht verbessert werden. § 47 Abs. 2 BauO 2018 NRW regelt, dass Rauchwarnmelder in den Wohnungen anzubringen sind, nämlich auch in Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens ein Rauchwarnmelder angebracht werden muss. Für Gemeinschaftsflächen wie Hausflure gilt diese Vorschrift gerade nicht. Für den Brandschutz in Treppenhäusern sieht die BauO 2018 NRW andere verpflichtende Maßnahmen und bauliche Beschaffenheiten vor. Der Gesetzgeber hat davon abgesehen, eine Pflicht zur Anbringung von Rauchwarnmeldern für Hausflure zu normieren. Es ist gerichtsbekannt, dass bei einem Anschlagen der Rauchwarnmelder in Hausfluren damit gerechnet werden muss, dass Hausbewohner über den Hausflur und damit durch die Gefahrenzone aus dem Haus flüchten wollen. Schon das Öffnen der Wohnungstür kann jedoch durch den in die Wohnung eindringenden Rauch aus dem Hausflur zum Tod führen. Sofern die Wohnung noch nicht von einem Brand betroffen ist, ist das Sicherste sich vorerst dort weiterhin aufzuhalten. Dass sich die Klägerin schon vor der gesetzlichen Pflicht dazu entschlossen hat, Rauchwarnmelder anzubringen und über die gesetzliche Pflicht hinaus die Gemeinschaftsflächen einbezieht, ändert hieran nichts.

Soweit die Anbringung und damit die Wartung der Rauchwarnmelder in den Gemeinschaftsflächen weder rechtlich noch tatsächlich erforderlich sind, handelt es sich bei den Wartungskosten auch nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 1 Nr. 17 BetrKV (anders als Rauchwarnmelder in den Wohnungen oder Betriebskosten für Lüftungs- und Rauchabzugsanlagen). Nr. 17 erfasst als Auffangtatbestand Betriebskosten, die der allgemeinen Definition der Betriebskosten unterfallen („Betriebskosten im Sinne des § 1“), aber in den Nummern 1-16 nicht genannt sind. Der Auffangtatbestand der Nr. 17 ist restriktiv auszulegen, das heißt, es können über Ziffer 17 nur in eng begrenztem Rahmen weitere Kosten angesetzt werden. Nach der amtlichen Begründung zur BetrKV sollen nach Nr. 17 vor allem Betriebskosten umlagefähig sein, die wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Nummern 1-16 genannt sind (z.B. Betriebskosten für eine Sauna oder ein Schwimmbad) oder in den Nummern 1-16 nicht genannt werden konnten, weil sie auf Grund neuartiger technischer Entwicklungen zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht absehbar waren und erst in der Zukunft entstehen (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete-HdB/Zehelein § 11. Rn. 137). Solche sind gerade nicht streitgegenständlich.

(Position „Wartung Heizthermen“)

Die Rüge der Beklagten, wonach es an einer mietvertraglichen Vereinbarung der Umlage fehle, geht ins Leere. Zutreffend hat das Amtsgericht angenommen, dass die Kosten für die Wartung der Heizthermen in Höhe von 111,86 EUR umlagefähig sind.

Die Umlage von Wartungskosten für Heizungen erfordert, dass diese in den mietvertraglichen Bestimmungen ausdrücklich vorgesehen ist (vgl. AG Karlsruhe, Urteil vom 28.01.2014 – 5 C 452/13, 452113, BeckRS 2014, 11871). Das ist vorliegend der Fall. § 3 Ziff. 2 a) i.V.m. § 7 A. b) Ziff. 1. des Mietvertrags regelt, dass u. a. auch die jeweiligen Kosten für die Wartung anteilig auf die beteiligten Mieter umgelegt werden. Eine solche formularmäßige Regelung ist auch nicht unwirksam. Eine formularmäßige Klausel, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (vgl. BGH, Urteil vom 07.11.2012 – VIII VI11 ZR 119/12 – NJW 2013, 597).

(Position „Abgasmessung“)

Mit zutreffenden Erwägungen hat das Amtsgericht angenommen, dass die Kosten der Position „Abgasmessung“ in Höhe von 50,31 EUR auf die Beklagte umgelegt werden können. Die Rüge der Beklagten, wonach es an einer mietvertraglichen Vereinbarung der Umlage der Position „Abgasmessung“ fehle, geht ebenfalls ins Leere.

Insoweit basiert die Umlagefähigkeit auf der Öffnungsklausel des § 3 Ziff. 3 des Mietvertrags. Für die Wirksamkeit einer solchen Umlagevereinbarung reicht aus, dass auf die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der Il. 11. BerechnungsVO verwiesen wird (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 – NZM 2016, 235). Das ist hier in hinreichendem Maße der Fall, da § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages ausdrücklich auf § 27 der Il. 11. BerechnungsVO verweist und damit auch die damalige Anlage 3 zu dieser Vorschrift in Bezug nimmt. Dabei ist irrelevant, dass mittlerweile die Anlage 3 zu § 8 27 der Il. 11. BerechnungsVO nicht mehr in Kraft ist, sondern inzwischen durch die – im Wesentlichen inhaltsgleiche Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersetzt worden ist (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 – NZM 2016, 235). Die Klausel ist auch – entgegen der Ansicht der Beklagten – nicht unwirksam, insbesondere nicht unklar. Es liegt kein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor. Die formularmäßigen Bestimmungen sind im Hinblick auf den Umstand, dass der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzahlung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung erläutert sind, dahin auszulegen, dass die Beklagte die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB i.V.m. dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen hat (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 — NZM 2016, 235). Die Kosten für die Abgasmessung sind gemäß § 556 Abs. 1 S. 3 BGB i.V.m. § 2 Satz 1 Ziff. 4 a) BetriebskostenVO von dem Betriebskostenkatalog erfasst.

(Positionen „Wasserentsorgung und Entwässerung“)

Die Einwände der Beklagten greifen durch. Die Betriebskostenabrechnung ist in Bezug auf diese Positionen materiell unrichtig. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung der Positionen „Wasserentsorgung“ in Höhe von 338,76 EUR und „Entwässerung“ in Höhe von 321,89 EUR.

Zwar sind gemäß § 556a Abs. 1 S. 1 BGB die Betriebskosten, vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften und soweit die Parteien nichts Anderes vereinbart haben, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen und die Klägerin hat die Kosten der Wasserentsorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt.

Hier haben die Parteien aber eine Vereinbarung nach der Personenanzahl vereinbart, an welcher die Klägerin sich nach § 242 BGB festhalten lassen muss und welche sie nicht einseitig auf die Wohnfläche als Abrechnungsschlüssel umstellen konnte:

Unstreitig ist zwischen den Parteien eine Umlage nach der Personenanzahl nicht schriftlich vereinbart. Allerdings kann die Vereinbarung eines Umlageschlüssels für bestimmte Positionen auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten zu Stande kommen (BGH, Beschluss vom 2. 11. 2005 – VIII ZR 52/05). Das ist hier der Fall. Über einen Zeitraum von 33 Jahren rechnete die Vermieterin bzw. ihre Rechtsvorgängerin diese Positionen nach der Personenanzahl ab. Diese Handhabung war zwischen den Parteien einverständlich. Auch die Klägerin ging davon aus, dass eine Abrechnung nach Personen vereinbart gewesen ist. Dies folgt aus ihrer Ankündigung mit Schreiben vom 05.12.2024 (Anlage 03, Bl. 123, 128 A-AG), zur Gewährleistung einer ordnungsgemäßen Abrechnung der Wasser-/ Abwasserkosten den Umlageschlüssel für die aktuelle und alle zukünftigen Abrechnungen beginnend mit der Abrechnung 2014 auf die gesetzlich vorgesehene Verteilung nach Quadratmeter-Wohnfläche umzustellen.

Eine einseitige Änderung durch die Klägerin kann indes nur unter den Voraussetzungen von § 556a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB erfolgen. Diese sind vorliegend nicht erfüllt. Hiernach kann einseitig bestimmt werden, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Daran fehlt es hier, weil die Klägerin ankündigte, künftig nach Wohnfläche und nicht nach konkret erfasstem Verbrauch oder konkret erfasster Verursachung abzurechnen.

(Zusammenfassung)

Weil nach den obigen Ausführungen die Positionen „Wasserentsorgung“ (338,76 EUR), „Entwässerung“ (321,89 EUR) und „Wartung Rauchmelder Gemeins.-Fläche“ (1,63 EUR) nicht umlagefähig sind, haben die dafür zu Lasten der Beklagten in die Abrechnung eingestellten Einzelbeträge bei der Berechnung der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten ebenso außer Betracht zu bleiben, wie die Kosten für den Winterdienst (102,09 EUR), im Hinblick derer das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat, und die Kosten für den Hauswart (78,09 EUR), welche nicht Gegenstand der Klage waren. Von den Betriebskosten in berechtigter Höhe von 1.179,77 EUR sind Vorauszahlungen in ausgewiesener Höhe von 1.103,88 EUR in Abzug zu bringen, so dass ein von der Beklagten noch auszugleichender Saldo in Höhe von 75,89 EUR verbleibt.

3)Der Anspruch auf Zinsen beruht auf §§ 286 Abs. 1 S. 2, 288 Abs. 1 BGB.

III.Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 97 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs.1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO), bestand nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Eine grundsätzliche Bedeutung ist nämlich nur dann zu bejahen, wenn die Entscheidung der Sache von einer klärungsbedürftigen Rechtsfrage abhängt, die über den konkreten Rechtsstreit hinaus in Rechtsprechung und Rechtslehre oder den beteiligten Verkehrskreisen umstritten ist (BGH, Beschluss vom 8. Februar 2017 – IV ZR 543/15 -). Anlass zur Fortbildung des Rechts durch Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze im Sinne von § 543 Abs. 2, S. 1 Nr. 2, 1. Alt. ZPO besteht nur dann, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (BGH, Beschluss vom 27. März 2003 – V ZR 291/02 -). Beide Fallgestaltungen liegen hier nicht vor.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 738,17 EUR festgesetzt.

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