Mieterhöhungsverlangen abgelehnt: Vergleichswohnungen nicht ausreichend begründet
In dem vorliegenden Urteil vom 24.03.2023 geht es um eine Klage im Mietrecht, die vor dem Amtsgericht Friedberg verhandelt wurde. Der Kläger verlangte die Zustimmung zur Erhöhung des Netto-Mietzinses für eine Wohnung, die er dem Beklagten vermietet hatte. Die Klage wurde jedoch abgewiesen, und der Kläger wurde zur Zahlung der Prozesskosten verurteilt. Die zentrale Rechtsfrage in diesem Fall betrifft die Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Einleitung des Urteils gibt einen Überblick über die rechtlichen Aspekte des Falls, ohne jedoch auf die spezifischen Details einzugehen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die Klage wurde abgewiesen, da keine arglistige Täuschung oder ein Mangel des verkauften Grundstücks vorliegt.
Zentrale Punkte aus dem Urteil:
- Hintergrund: In dem vorliegenden Fall ging es um den Verkauf eines Grundstücks, bei dem die tatsächliche Größe des Grundstücks von der angegebenen Größe abwich.
- Vertragliche Vereinbarungen: Im notariellen Vertrag wurde festgehalten, dass das Grundstück „wie es steht und liegt“ verkauft wird und keine spezifische Größenangabe gemacht wurde.
- Aufklärungspflicht: Das Gericht stellte fest, dass keine Aufklärungspflicht seitens des Verkäufers bestand, da die genaue Größe des Grundstücks nicht als wesentlich für die Kaufentscheidung angesehen wurde.
- Arglistige Täuschung: Es wurde festgestellt, dass keine arglistige Täuschung vorlag, dader Verkäufer keine Kenntnis von Abweichungen hatte und die Klägerin keine konkrete Nachfrage zum Ergebnis der Vermessung gestellt hatte.
- Verjährung: Das Gericht stellte fest, dass etwaige Ansprüche bereits verjährt waren, was die Durchsetzung von Ansprüchen verhinderte.
- Keine Aufklärungspflicht ohne erneute Anfrage: Die Klägerin hätte erneut nach dem Ergebnis der Vermessung fragen müssen, da keine automatische Aufklärungspflicht seitens des Verkäufers bestand.
- Vorsatz bei arglistiger Täuschung: Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kannte und damit rechnete, dass der Käufer den Fehler nicht kannte und den Vertrag bei Offenbarung nicht geschlossen hätte.
- Fehlende Aufklärungspflicht des Verkäufers: Es wurde betont, dass derjenige, der einen Vertrag schließt, sich selbst über wichtige Vertragsdetails vergewissern muss.
Übersicht
Der Kläger hatte eine monatliche Nettomiete von 1.380,00 EUR vereinbart und forderte den Beklagten zur Zustimmung einer Erhöhung um 274,00 EUR auf 1.654,00 EUR ab dem 01.10.2022 aufgrund einer angeblichen Wohnflächenvergrößerung. Das Mieterhöhungsverlangen stützte sich auf sechs angeblich vergleichbare Wohnungen. Der Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen jedoch nicht zu. Die zentrale Problemstellung betrifft die formelle Wirksamkeit und Begründung des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a Abs. 1 BGB.
Das Gericht entschied, dass das Mieterhöhungsverlangen nicht den Anforderungen des § 558a Abs. 1 Satz 1 BGB entsprach. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollte dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung zu überprüfen. Insbesondere muss die Angabe der Vergleichswohnungen so präzise sein, dass der Mieter sie ohne Probleme identifizieren kann. Im vorliegenden Fall genügten die Angaben nicht den Anforderungen, da einige Vergleichswohnungen ungeeignet waren und die erforderliche Anzahl von Vergleichswohnungen nicht erreicht wurde. Daher wurde die Klage als unzulässig abgewiesen.
Das Urteil behandelt eine wichtige Frage im Mietrecht, nämlich die Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 1 BGB. Es zeigt, dass die Angaben zu den Vergleichswohnungen besonders präzise sein müssen, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Berechtigung der Mieterhöhung zu überprüfen. In diesem Fall war das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam, was zur Abweisung der Klage führte.
Rechtliche Auseinandersetzung im Mietrecht
Das vorliegende Urteil betrifft eine rechtliche Auseinandersetzung im Mietrecht, genauer gesagt die Frage der Zustimmung zur Erhöhung des Netto-Mietzinses für eine angemietete Wohnung. Der Kläger hatte mit dem Beklagten einen Mietvertrag für die Wohnung abgeschlossen und forderte eine Erhöhung des monatlichen Mietzinses.
Formelle Mängel in der Begründung des Mieterhöhungsverlangens
Die Kernfrage dieses Falls liegt in der Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Der Kläger argumentierte, dass die derzeitige Quadratmetermiete unter der ortsüblichen Miete liege und bezog sich dabei auf sechs angeblich vergleichbare Wohnungen. Diese Vergleichswohnungen bildeten die Grundlage für das Erhöhungsverlangen.
Unzureichende Angaben zu den Vergleichswohnungen
Das Gericht sah jedoch formelle Mängel in der Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB muss ein solches Verlangen dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung geben. In diesem Fall waren die Angaben zu den Vergleichswohnungen nicht ausreichend präzise, insbesondere hinsichtlich Anschrift, Etage und Lage auf der Etage. Dies führte dazu, dass das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam war.
Klage abgewiesen, Kosten dem Kläger auferlegt
Die Klage des Klägers wurde daher abgewiesen, und die Kosten des Rechtsstreits wurden ihm auferlegt. Das Gericht erklärte, dass das Erhöhungsverlangen nicht den Anforderungen des § 558a Abs. 1 Satz 1 BGB entsprach und somit die Klage unzulässig war.
In diesem Fall ist zu beachten, dass das Gesetz zwar keine überhöhten Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens stellt, jedoch konkrete Angaben über die Tatsachen erfordert, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet. Dies dient dazu, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die Berechtigung des Verlangens zu überprüfen.
Die Auswirkungen dieses Urteils bedeuten für den Kläger, dass er die angestrebte Mieterhöhung nicht durchsetzen konnte, da sein Verlangen formell nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprach.
In Fazit des Urteils wurde die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung aufgrund formeller Mängel abgewiesen, und die Kosten des Rechtsstreits wurden dem Kläger auferlegt. Damit bleibt die bestehende Miete unverändert.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was sind die formalen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB und warum war das in diesem Fall eingereichte Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam?
Gemäß § 558a BGB müssen Mieterhöhungsverlangen in Deutschland bestimmte formale Anforderungen erfüllen. Zunächst muss das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) erklärt und begründet werden. Eine Begründung kann beispielsweise durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel erfolgen.
Ein Mieterhöhungsverlangen auf Basis der Vergleichsmiete liegt vor, wenn der Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf die Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Stadt oder Gemeinde bezieht. Hierbei kann ein Vermieter sich auf einen Mietspiegel, die Angabe von Vergleichswohnungen, eine Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten berufen.
Eine Mieterhöhung über die Vergleichsmiete hinaus ist nicht erlaubt. Bei der Berechnung der Mieterhöhung ist nur die Kaltmiete heranzuziehen, Betriebskosten bleiben außer Betracht.
Ein Mieterhöhungsverlangen kann unwirksam sein, wenn es zu früh zugestellt wird. Es gibt eine sogenannte „Jahressperrfrist“, die besagt, dass nach einer Mieterhöhung ein Jahr vergehen muss, bevor ein neues Mieterhöhungsschreiben wirksam werden kann.
Ein weiterer Grund für die Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens kann sein, dass die Begründung unzureichend ist. Der Mieter muss aufgrund des Mieterhöhungsverlangens ohne besondere Kenntnisse in der Lage sein, die Berechtigung der Mieterhöhung zu überprüfen.
In dem spezifischen Fall, den Sie erwähnen, wurde das Mieterhöhungsverlangen als unwirksam eingestuft, aber ohne weitere Details kann ich nicht genau sagen, warum. Es könnte sein, dass die formellen Anforderungen nicht erfüllt wurden, wie zum Beispiel eine unzureichende Begründung oder eine Verletzung der Jahressperrfrist. Es könnte auch sein, dass die Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausging oder dass andere gesetzliche Vorschriften nicht eingehalten wurden.
Das vorliegende Urteil
AG Friedberg – Az.: 2 C 790/22 – Urteil vom 24.03.2023
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleitung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 3.288,00 EUR.
Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Zustimmung zur Erhöhung des Netto-Mietzinses für eine vom Beklagten mit Mietvertrag vom 06.09.2015 angemietete Wohnung im… Nach § 3 des Mietvertrages schuldet der Beklagte eine monatliche Nettomiete von 1.380,00 EUR. Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2022 (das auf Seite 1 irrtümlich das Datum 01.05.2022 trägt) bat der Kläger den Beklagten zur Zustimmung der Erhöhung des Netto-Mietzinses um 274,00 EUR auf 1.654,00 EUR ab 01.10.2022. In dem Schreiben ist ausgeführt, dass die Wohnung eine Wohnfläche von 220 qm aufweise, so dass sich der Quadratmeterpreis von 6,27 EUR auf 7,52 EUR erhöhe. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich der Kläger auf sechs angeblich vergleichbare Wohnungen. Hinsichtlich der Einzelheiten des Schreibens und der benannten Vergleichswohnungen wird auf die zur Akte gereichte Kopie (Bl. 7-8 d.A.) Bezug genommen. Eine Zustimmung des Beklagten erfolgte nicht.
Der Kläger behauptet, dass der derzeit gezahlte Quadratmeterpreis unter der ortsüblichen Miete läge. Er ist der Ansicht, sein Mieterhöhungsverlangen sei ausreichend begründet, jedenfalls die benannten Objekte 3.-6. Seien hinreichend identifizierbar und würden dem gleichen Teilmarkt angehören.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung…, EG und UG, von bisher monatlich 1.380,00 EUR um 274,00 EUR auf nunmehr monatlich 1.654,00 EUR zzgl. Betriebskostenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab 01.10.2022 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die in dem Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichswohnungen seien entweder keine Vergleichswohnungen, nicht hinreichend bezeichnet, nicht existent oder nicht vergleichbar. Die Wohnung liege zudem nicht im Stadtkern, sondern nur in der Kernstadt und habe eine Größe von lediglich 184,36 qm.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unzulässig.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 26.07.2022 entspricht nicht den Anforderungen des § 558a Abs. 1 Satz 1 BGB. Es ist formal unwirksam, die darauf gestützte Klage daher unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12). Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH – VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 unter II 1 b). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; BGH NJW 2004, 1379 unter II 2 b – noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (BGH NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). Das ist hier nicht der Fall.
Bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen muss die Angabe der Vergleichswohnungen hinsichtlich Anschrift, Etage und Lage auf der Etage (links, rechts usw.) so genau erfolgen, dass der Mieter sie ohne Probleme und ohne eigenständige Nachforschungen gleich finden kann (BeckOK MietR/Theesfeld, 29. Ed. 1.8.2022, BGB § 558a Rn. 130). Damit ist das Vergleichsobjekt Nr. 2 ungeeignet. Die Adresse gibt es nicht in Bad Nauheim. Die Wohnungen müssen zudem vergleichbar sein.
Dabei ist ein großzügiger Maßstab anzulegen (BGH NZM 2014, 747; BVerfG NJW 1980, 1617, NJW-RR 1993, 1485). Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (BGH WuM 2020, 86; WuM 2014, 494). Das Gesetz verlangt nur, dass die Wohnungen „vergleichbar“ und nicht „entsprechend“ (BVerfG NJW 1980, 1617; LG Berlin GE 2002, 1061) oder „identisch“ (BVerfG NJW-RR 1993, 1485) sein müssen. Die Vergleichswohnungen dürfen aber nach einer wertenden Betrachtungsweise nicht einem anderen Wohnungsteilmarkt angehören. Hierzu zählen z. B. Kleinwohnungen, Großwohnungen, Luxuswohnungen, Standardwohnungen, Komfortwohnungen, Schlichtwohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser, Penthauswohnungen usw. (vgl. Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 558a Rn. 47). Unstreitig handelt es bei dem Vergleichsobjekt Nr. 1 um einen Gewerbebetrieb. Bei den Vergleichsobjekten Nr. 5 und 6 handelt es sich unstreitig um Einfamilienhäuser bzw Reihenhäuser. Zur Begründung verbleiben dann allenfalls noch die beiden Vergleichsobjekte Nr. 3 und 4, so dass die erforderliche Anzahl von 3 nicht erreicht und das Erhöhungsverlangen unwirksam ist.
Die Klage war daher abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
