Mietmangel/Mietminderung

LG Berlin – Az.: 67 S 516/09 – Urteil vom 06.06.2011

Das am 19. Juli 2010 verkündete Versäumnisurteil der Kammer – 67 S 516/09 – wird aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das am 02. September 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 3 C 137/09 – wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben vorab die Kosten ihrer Säumnis im Termin vor der Kammer am 19. Juli 2010 zu tragen. Im Übrigen hat die Klägerin die Kosten des zweiten Rechtszuges zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I) Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.1) Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Dabei kommt es hier nicht auf den Streitwert nach § 41 Abs. 5 GKG an. Die Beschwer errechnet sich vielmehr analog § 9 ZPO, sodass sich (44,43 € verlangte Mieterhöhung x 42 Monate =) 1.866,06 € ergeben. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Der Einspruch der Beklagten gegen das am 19. Juli 2010 verkündete Versäumnisurteil der Kammer ist ordnungsgemäß und hat den Rechtsstreit in den Stand vor der Säumnis zurückversetzt, § 539 Abs. 3, § 342 ZPO.

2) Die Berufung hat im Ergebnis keinen Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um 44,43 € ab dem 01. März 2009 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Der Beklagten bewohnen die Wohnung Nr. 1-82 im … 13, Erdgeschoss rechts, … Berlin. Der Mietvertrag vom 01. Dezember 1985 liegt nicht vollständig vor. Ursprünglich war die Gruppe … Wohnungsunternehmen GmbH, später die Klägerin die Vermieterin. Die Aktivlegitimation ergibt sich hier schon ausdrücklich aus dem Nachtrag zum Mietvertrag vom 04./14. Mai 2008. Im Übrigen ist die Klägerin seit dem 07. Mai 2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Die Klage ist gemäß § 558b Abs. 2 BGB zulässig. Es liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vom 02. Dezember 2008 vor.

Zunächst ist es für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend, wenn sich der Vermieter – wie hier – auf ein konkretes Mietspiegelfeld bezieht und sich die verlangte Miete innerhalb der Spanne bewegt. Dabei ist es unschädlich, dass im Verlangen der Berliner Mietspiegel 2007 herangezogen wird. Die Klägerin konnte seinerzeit den Mietspiegel 2009 (mit dem Stichtag 01. Oktober 2008) noch nicht kennen, da er erst im Amtsblatt für Berlin Nr. 27 vom 24. Juni 2009 veröffentlicht wurde. Weiter genügt bei einer Bruttokaltmiete die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten konkreten Betriebskostenanteils, der erst im Prozess (auf Bestreiten) genauer erläutert werden muss.

Der Satz am Ende des Erhöhungsverlangens

“Dieses Mieterhöhungsverlangen wird lediglich hilfsweise zugestellt für den Fall, dass die rechtshängig gemachten Mieterhöhungsverlangen vom 22.2.08 und 23.9.08 unwirksam sein sollten.”

führt – entgegen der Ansicht des Amtsgerichts – nicht zur formellen Unwirksamkeit.

Es ist zutreffend, dass das Erhöhungsverlangen bedingungsfeindlich ist. Eine Bedingung in diesem Sinne ist ein zukünftiges ungewisses Ereignis (vgl. die Kommentierung zu § 158 BGB in: Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., vor § 158, Rn. 1). Hiervon ist die Rechtsbedingung zu unterscheiden, die hier vorliegt (dazu Kammer 67 S 474/01, GE 2002, 1266). Es wird lediglich ein sowieso kraft Gesetzes gegebener Umstand ausdrücklich beschrieben. Für den Beklagten als Mieter zeichnet sich die hier vorliegende Rechtsbedingung dadurch aus, dass sich seine (rechtliche) Position nicht verändert, ob die Rechtsbedingung nun im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich erwähnt wird oder nicht. Insbesondere wäre das hiesige Mieterhöhungsverlangen – einschließlich einer hierauf etwa erteilten Zustimmung des Beklagten als Mieter – ohne weiteres unwirksam, wenn eines der früheren Mieterhöhungsverlangen vom 22. Februar 2008 oder 23. September 2008 wirksam gewesen wäre. Dies folgt unmittelbar aus § 558 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB. Hier steht aufgrund der Entscheidung der Kammer vom 26. Januar 2009 – 67 S 437/08 – fest, dass die früheren Verlangen nicht einschlägig sind. Es kann auch nicht darauf abgestellt werden, dass eine Unsicherheit bestünde. Der Fall entspricht insoweit denen der Mieterhöhung mit streitiger Ausgangsmiete. Für die Mieter entsteht kein Nachteil.

Es greift der Berliner Mietspiegel 2009 ein, obwohl die Klägerin den Berliner Mietspiegel 2007 angewendet hat (siehe oben). Das Mieterhöhungsverlangen ist nach dem Stichtag des 01. Oktober 2008 erklärt worden.

Entgegen der jetzigen von der Klägerin vertretenen Ansicht handelt es sich um eine so genannte Mietspiegel-Wohnung. Es ist nicht ersichtlich, dass der Mietspiegel Wohnungen wie die der Beklagten nicht erfassen würde. Insbesondere kann die Wohnung der Beklagten insoweit nicht der Situation in einem Ein- oder Zweifamilienhaus gleichgesetzt werden, obwohl die Beklagten über einen Garten und einen separaten Zugang verfügen. Trotz dieser unstreitigen Umstände liegt mietpreisrechtlich ein Mehrfamilienhaus vor. Namentlich für die etwaige Beeinträchtigung durch Geräusche usw. aus anderen Wohnungen des Hauses spielt es keine Rolle, ob die anderen Wohnungen durch ein getrenntes Treppenhaus erschlossen werden. Der Garten ist nicht vollkommen gegenüber den anderen Mietern oder Besuchern in einer Weise abgetrennt, dass er einen in der Zurückgezogenheit der Wohnung vergleichbaren Raum darstellen könnte, wie dies bei Gärten an Einfamilienhäusern der Fall ist.

Unstreitig ist für die Wohnung der Beklagten das Feld H 4 anzuwenden.

Zu den Merkmalsgruppen:

Das Bad ist unstreitig negativ anzusetzen.

Eine Bewertung der Küche ist ebenfalls negativ anzusetzen.

Die Beklagten bestreiten zunächst den Vortrag der Klägerin zu den Wandfliesen im Arbeitsbereich, indem sie sagen, diese seien am Beginn des Mietvertrags noch nicht vorhanden gewesen, sondern von ihnen selbst angebracht. Die Klägerin kann das Gegenteil nicht belegen.

Außerdem muss davon ausgegangen werden, dass bei Vertragsbeginn keine Spüle und kein Herd vorhanden waren. Die Klägerin bestreitet diesen Vortrag der Beklagten. Das Bestreiten ist jedoch unbeachtlich, da sie das von ihr in Bezug genommene Übergabeprotokoll nicht vorlegt.

Die Wohnung ist negativ anzusetzen.

Die Isolierglasfenster stammen aus der Zeit der 1980er Jahre. Dies ist unstreitig. Ohne weiteren Vortrag der Klägerin kann nicht angenommen werden, dass diese Fenster noch aktuellen Anforderungen an den Wärme- und Schallschutz genügen würden. Es werden weder Typ noch Eigenschaften der Fenster mitgeteilt, obwohl die Beklagten gerade dies rügen.

Das kleine Zimmer ist kein Abstellraum, sondern als halbes Zimmer vermietet.

Wohnwerterhöhend ist die Veranda mit 6,6qm.

Wohnwertmindernd ist die unzureichende Elektroinstallation. Unstreitig ist im Bad keine Steckdose vorhanden, sondern nur ein Wandauslass. Es kommt nicht darauf an, dass die Beklagten hier einen Spiegelschrank mit Steckdose anschließen könnten. Jedenfalls gibt es vermieterseits eine Steckdose nicht. Die jeweiligen Klammerzusätze bei den Mietspiegelmerkmalen sind als Regelbeispiele zu verstehen. Eine fehlende Steckdose im Bad steht der ausdrücklich dort genannten Einschränkung gleich.

Wohnwertmindernd ist weiter der vermieterseits fehlende Waschmaschinenanschluss.

Das Gebäude ist negativ anzusetzen.

Ein zusätzlicher Nutzraum außerhalb der Wohnung ist nicht vorhanden. Anders als im Mietspiegel 2007 ist im Mietspiegel 2009 gefordert, dass der Raum angemessen nutzbar sein müsste. Die Beklagten behaupten, dass der Raum schimmelig und feucht sei. Dem ist die Klägerin nicht hinreichend entgegen getreten. Sie ist darlegungs- und beweisbelastet, geht aber über ein bloßes Bestreiten des Vortrags der Beklagten nicht hinaus. Wann wer den Zustand konkret geprüft haben soll, wird nicht gesagt. Ein Ortstermin wäre eine Ausforschung.

Der Fernwärmeanschluss kann nicht berücksichtigt werden. Es wird nicht gesagt, wann der Anschluss erfolgt sein soll. Zum einen ist die Art der Wärmeerzeugung nicht klar. Zum anderen ist die Anlage im Haus nicht erneuert worden. Es kann so nicht von einer Energieeinsparung und auch nicht von positiven Kosteneffekten für die Mieter ausgegangen werden.

Wohnwertmindernd ist die unstreitig fehlende Gegensprechanlage.

Das Wohnumfeld ist neutral.

Von einem aufwändig gestalteten Umfeld ist nicht auszugehen. Es liegen keine Fotos o.ä. zur jetzigen Situation vor. Insbesondere kann nicht angenommen werden, dass der behauptete Spielplatz (wieder) vorhanden wäre.

Es handelt sich um eine übliche Anliegerstraße. In der Nähe liegt das Vivantes-Klinikum, das von Fahrzeugen und Hubschraubern angesteuert wird.

Die Müllstandsfläche mag gelegentlich etwas überfüllt sein, wirkt aber auf den von den Beklagten eingereichten Fotografien nicht ungepflegt.

Der den Mietern überlassene Garten kann hier im Rahmen des Mietspiegels nicht zusätzlich berücksichtigt werden. Es kann offen bleiben, ob es Konstellationen gibt, bei denen eine Wohnung wegen eines Gartens aus dem Mietspiegel heraus fällt. Hier ist das nicht der Fall. Es kann auf die obigen Ausführungen zum Mietspiegel Bezug genommen werden. Es handelt sich hier um den jedenfalls teilweise auch für andere Personen als die Mieter zugänglichen Bereich vor dem Wohnungseingang, der einem Vorgarten vergleichbar dem Mieter keine allein ihm zur Verfügung stehende Rückzugsmöglichkeit bietet. Es ist im Übrigen gerade im Bereich der Sondermerkmale des Mietspiegels nicht ungewöhnlich, dass frühere als den Preis mit bildend anerkannte Merkmale wegfallen und neue hinzukommen. So war etwa noch im Mietspiegel 2007 die Lage einer Wohnung im Erdgeschoss ein Sondermerkmal, auf das es jetzt nicht mehr ankommt. Im Mietspiegel 2003 gab es das Merkmal des Dachgartens bzw. der Dachterrasse. Im Mietspiegel 2000 schließlich war noch die Gartennutzung als Sondermerkmal enthalten. Die Veränderung solcher Sondermerkmale führt nicht dazu, dass solche Wohnungen – etwa Erdgeschosswohnungen – nicht mehr vom Mietspiegel erfasst würden, wenn das Sondermerkmal entfällt. Vielmehr dokumentieren die veränderten Sondermerkmale, dass nach Einschätzung der sachverständigen Kommission, die den Mietspiegel erarbeitet, solche Merkmale nicht mehr von entscheidender Bedeutung für den Preis sind, sondern andere Merkmale mehr Gewicht haben. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Es ist für die Kammer nicht ersichtlich, dass die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Erwägungen unzutreffend wären oder die Verhältnisse in der Stadt nicht hinreichend abbilden würden.

Es liegen vier negative und eine neutrale Merkmalsgruppe vor, sodass in der unteren Spanne 80% abzuziehen sind:

4,70 €/qm – 4,07 €/qm = 0,63 €/qm

80% von 0,63 €/qm = 0,50 €/qm

4,70 €/qm – 0,50 €/qm = 4,20 €/qm

Zu dieser Nettokaltmiete sind die Betriebskosten hinzuzusetzen. Es ist vom Wert 1,84 €/qm für 2007 auszugehen. Dieser Wert liegt im Jahr vor, das der Mieterhöhung vorangeht und ist deshalb maßgeblich (BGH, GE 2008, 580). Die Beklagten haben sich dazu nicht mehr geäußert. Die Ausgangsmiete beträgt 397,23 €. Die Kabelkosten sind ausweislich des Nachtrags vom 04./14. Mai 2008 in die Bruttokaltmiete einzurechnen.

Es ergäbe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von (4,20 €/qm + 1,84 €/qm =) 6,04 €/qm, was bei 64,57qm den Betrag von 390,00 € ergibt.

Es verbleibt kein Erhöhungsspielraum, da die Beklagten bereits die höhere Miete von 397,23 € zahlen.

3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 539 Abs. 3, § 344, § 97 Abs. 1 ZPO.

4) Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

5) Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

LG Berlin – Az.: 65 S 99/19 – Urteil vom 30.10.2019

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Berlin – Zivilkammer 65 – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 30.10.2019 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 9. April 2019 – 10 C 246/18 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 99,96 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 9. Oktober 2018 sowie ausgerechnete Zinsen in Höhe von 5,76 Euro zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 90% und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 10% zu tragen; die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 88% und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 12%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 3 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

II.

1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

a) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht den von der Klägerin gegen die Beklagten geltend gemachten Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 99,96 Euro aus § 535 Abs. 2 BGB bejaht.

Ohne Erfolg berufen die Beklagten sich auf eine weiter gehende Herabsetzung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB in dem Zeitraum Mai bis Juli 2017 wegen der von den Bewohnern der Nachbarwohnung (Mieterin und deren Mitbewohner) ausgehenden Belästigungen.

Das Amtsgericht hat das ihm im Rahmen der Bestimmung des Maßes der Gebrauchsbeeinträchtigung, die aufgrund des aus den Belästigungen (unstreitig) resultierenden Mangels der Mietsache eingetreten ist, eingeräumte Ermessen rechtsfehlerfrei ausgeübt.

Es ist in rechtlicher Hinsicht zutreffend davon ausgegangen, dass die Umstände des Einzelfalls umfassend zu würdigen sind. Letztere hat es nachfolgend im Einzelnen lückenlos dargestellt. Es hat – anders als die Beklagten es in der Berufung beanstanden – insbesondere – auch – die von der Mieterin H. und ihrem Mitbewohner ausgehende permanente Bedrohungssituation ausdrücklich gewürdigt, die sich aus den Beleidigungen und Bedrohungen angesichts des Umstandes ergab, dass nie klar war, wann die Beklagten auf die Mieterin und deren Mitbewohner treffen würden und wie deren Reaktion ausfiel.

Ebenso sorgfältig hat das Amtsgericht sodann die Bemessung der konkreten Minderungsquote begründet. Soweit die Beklagten eine um 4% höhere Mietminderung für eingetreten erachten, beruht dies auf einer abweichenden Würdigung der vom Amtsgericht umfassend berücksichtigten Umstände des Einzelfalls, ohne dass sich Anhaltspunkte für einen Ermessensfehlgebrauch ergäben.

Soweit – wie hier – konkrete Anhaltspunkte keine Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen, hat das Berufungsgericht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, die dieses nach § 286 ZPO zu würdigen hatte. Die Vorschrift fordert den Richter auf, nach seiner freien Überzeugung zu entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und (ausnahmsweise; vgl. § 286 Abs. 2 ZPO) gesetzliche Beweisregeln gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung bewerten darf (und muss).

b) Zu Recht wenden die Beklagten sich gegen ihre Verurteilung zur Zahlung weiterer Miete für den Zeitraum Mai bis Oktober 2018 in Höhe von insgesamt 717,95 Euro. Ein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB besteht nicht, denn die Miete war in dem Zeitraum wegen des vom Nachbargrundstück ausgehenden Baulärms infolge der Errichtung eines 8-geschossigen Wohnhauses auf einer Fläche von 8.000 qm gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

Nach dieser Vorschrift ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihr Tauglichkeit zu vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Ein Mangel der Mietsache ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die – als sogen. Umweltfehler – von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urt. v. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, WuM 2015, 478, Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, in NJW 2013, 680).

Umstände, die den Rückschluss zuließen, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich künftiger von Dritten verursachter Lärmbelästigungen den zur Zeit des Vertragsschlusses bestehenden Zustand für die gesamte Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages als unverändert bestehen bleibend wenigstens stillschweigend vereinbart, hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei verneint.

Ebenso zutreffend ist es davon ausgegangen, dass sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand in einem solchen Fall – den oben dargestellten Maßstäben des BGH entsprechend – unter Berücksichtigung des Nutzungszweckes und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

Richtig ist auch, dass der Vermieter bei (vorübergehend erhöhten) Lärmbelästigungen, die von öffentlichen Straßen ausgehen (BGH, Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, aaO) oder (dauerhaft) von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken (BGH, Urt. 29.04.2015 – VIII ZR 197/15, aaO), regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisses während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen.

Anders verhält es sich jedoch schon im Ansatz, wenn die vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärmbelästigungen nicht durch einen Dritten, sondern – wie hier – den Vermieter selbst verursacht werden, weil er der Bauherr ist. Die Mietminderung tritt dann – der gesetzlichen Anordnung in § 536 Abs. 1 BGB gemäß – kraft Gesetzes ein, denn unabhängig davon, ob der Vermieter im Bereich der Mietsache selbst oder auf einem Nachbargrundstück Bauarbeiten ausführt, ist die der (“Bolzplatz-“)Entscheidung des BGH vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, aaO) zugrunde liegende Situation nicht gegeben. Unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung begründen (nur) nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte und auch nur dann keinen zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit (als unwesentlich und ortsüblich im Sinne des § 906 BGB) hinnehmen muss (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14).

Danach lässt sich schon nicht feststellen, dass bei vorübergehend erhöhten Geräuschimmissionen – etwa durch eine (Groß-)Baustelle – eine Mietminderung stets ausgeschlossen wäre. Nach den vom BGH entwickelten Maßstäben ist das vielmehr nur und erst dann der Fall, wenn die vom Vermieter als Einwand geltend gemachten, daher auch von ihm vorzutragenden und gegebenenfalls zu beweisenden Voraussetzungen des § 906 BGB vorliegen (vgl. insoweit differenzierend: LG München I, Urt. v. 14.01.2016 – 31 S 20691/14, NZM 2016, 237; [u.a.] Kammer, Urt. v. 23.01.2019 – 65 S 170/18, ZMR 2019, 405). Es kann auch keinesfalls unterstellt werden, dass sich von Großbaustellen in der unmittelbaren Nachbarschaft der Mietsache oder Straßenlärm ausgehende Lärmbelastungen in den Innenstadtlagen Berlins (oder anderer Großstädte) stets in üblichen Grenzen halten, ohne dass die Umstände des Einzelfalls – das konkrete Bauvorhaben und die Bauphasen (großräumige Abrissarbeiten, Arbeiten im Zusammenhang mit der Gründung von Gebäudekomplexen) – einer Prüfung bzw. Einbeziehung bedürften (vgl. die anders gelagerte Situation in BGH, Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12).

Entscheidend hier ist jedoch, dass – wie dargestellt – die vom Nachbargrundstück ausgehenden Geräuschimmissionen hier nicht durch Dritte, sondern durch die Klägerin selbst verursacht werden; sie ist sowohl Vermieterin als auch Bauherrin. Der Umstand, dass sie als städtisches Wohnungsbauunternehmen mit dem Bauvorhaben dringend benötigten Wohnraum in Berlin schafft, entlastet sie nicht, denn § 536 Abs. 1 BGB enthält weder Verschuldens- noch sonst geeignete Elemente, die eine Berücksichtigung dieses Einwandes zuließen.

Die von den Beklagten in Ansatz gebrachte Mietminderung ist jedenfalls für den hier geltend gemachten Zeitraum nicht zu beanstanden. Die Beklagten haben Lärmprotokolle vorgelegt und die Lärmbelastungen unter Beschreibung der Bauphasen und der zum Einsatz gebrachten Baugeräte beschrieben, ohne dass die Klägerin dem – angesichts eigener Kenntnis – zumutbar konkret entgegen getreten wäre. Die Geräuschimmissionen stehen – so der Vortrag der Beklagten – im Zusammenhang mit der Errichtung des Rohbaus ab Mai 2018; das in Bebauung befindliche Grundstück grenzt unmittelbar an das Schlafzimmer der von den Beklagten gemieteten Wohnung. Die Lärmbelastungen fanden in dem hier maßgeblichen Zeitraum (Mai bis Oktober) werktags und samstags statt.

Im Ansatz zu Recht verweist die Klägerin zwar darauf, dass die von Bauvorhaben ausgehenden Lärmimmissionen durchaus variieren. Nach den vom BGH entwickelten Maßstäben muss bei – wie hier – wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm dessen ungeachtet kein detailliertes Lärmprotokoll vorgelegt werden; es genügt eine Beschreibung der Art der Beeinträchtigungen, der Tageszeiten, zu denen sie in welcher Frequenz und über welche Zeitdauer sie ungefähr auftreten (BGH, Urt. v. 29.02.2012 – VIII ZR 155/11, WuM 2012, 269, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16 WuM 2017, 587). Diesen Anforderungen genügt der Vortrag der Beklagten jedenfalls angesichts des Umstandes, dass die Klägerin diesem nicht konkret entgegen getreten ist, obwohl sie als Bauherrin Kenntnis von der Lärmsituation haben muss.

Treten zur Minderung der Miete führende Belästigungen in unterschiedlicher Intensität oder periodisch auf, kann dem – wie hier geschehen – durch die Bemessung der Minderungsquote Rechnung getragen werden (vgl. nur BGH, Beschl. 04.09.2018 – VIII ZR 100/18, ZMR 2019, 478).

c) Der Zinsanspruch folgt unter dem Gesichtspunkt des Verzuges aus §§ 286, 288 BGB.

2. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.

AG Wedding, Az.: 7 C 159/14, Urteil vom 04.11.2014

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien sind über einen Mietvertrag miteinander verbunden. Die Klägerin zeigte als Mieterin der beklagten Vermieterin mit Schreiben vom 11.04.2014 unter Fristsetzung zur Abhilfe zum 30.04.2014 an, dass der Außenanstrich sämtlicher Holzfenster abgenutzt und erneuerungsbedürftig ist. Dem kam die Beklagte nicht nach. Die Mietzahlungen, die von der Klägerin voll erbracht wurden, erfolgten unter Vorbehalt.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass ihr ein Instandhaltungsanspruch sowie ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zustehe, weil aufgrund des – unstreitig – verwitterten Außenanstrichs der Fenster Wasser eindringen könne. Zudem ergäben sich Gebrauchseinschränkungen beispielsweise beim Reinigen, weil man an den Farbablösungen mit Putzmitteln oder der Kleidung hängen bleiben könne.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, in der von der Klägerin innegehaltenen Wohnung in … B., B. rechts sämtliche Arbeiten auszuführen, die zur vollständigen Beseitigung folgender Mängel einschließlich deren Ursachen führen: Der komplette Außenanstrich sämtlicher Holzfenster ist stark abgenutzt und erneuerungsbedürftig. Zum Teil weist das Holz keinerlei Schutzanstrich mehr auf, das blanke Holz ist ungeschützt und Witterungseinflüssen ausgesetzt, so dass Feuchtigkeit in das Holz eindringen kann. Insbesondere die Wasserschenkel sind stark verwittert; es bilden sich Risse im Holz.

2. Es wird festgestellt, dass die Miete für den Zeitraum seit dem 01.05.2014 bis zur vollständigen Beseitigung der im Klageantrag zu 1. aufgeführten Mängel um 5 % der Bruttomiete gemindert ist.

3. Es wird festgestellt, dass die Klägerin darüber hinaus ab dem 01.05.2014 bis zur vollständigen Beseitigung der Mängel berechtigt ist, die Miete wegen der im Klageantrag zu 1 aufgeführten Mängel um weitere 15 % der Bruttomiete zurückzubehalten.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung nicht vorliege. Zudem sei sie an einer Auftragsvergabe gehindert, weil die Instandsetzung der Fenster Gemeinschaftseigentum betreffe und damit die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig sei.

Auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erneuerung des äußeren Farbanstrichs an den Holzfenster der von ihr angemieteten Wohnung nicht zu. Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Auflage, § 535 Rn. 63). Dabei umfasst das Gebrauchsrecht des Mieters auch die Nutzung der außerhalb der gemieteten Wohnung gelegenen Allgemeinflächen (vgl. LG Berlin, 63 ZK, Urteil vom 18.10.2013 63 – S 446/12 – Tz. 10; zitiert nach juris). Anderes gilt etwa dann, wenn sich der Vermieter durch Abwälzung der Schönheitsreparaturen von dieser Verpflichtung freigezeichnet hat. Diese Frage ist hier nicht zu vertiefen, da der Außenanstrich der Fenster nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt.

Der zwischen den Parteien unstreitig verwitterte Zustand des Außenanstrichs hindert den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht. Hierzu hat die Klägerin vorgetragen, das Reinigen der Fenster sei erschwert, weil stets damit zu rechnen sei, dass man an der abgeblätterten Farbe mit Kleidung und Putzmittel hängen bleibe.

Diese Befürchtung schränkt den Mietgebrauch der Wohnung indes nicht ein. Es ist nicht ersichtlich, dass es hier zu einer Verwirklichung des dargestellten Risikos gekommen ist. Es ist nach Auffassung des Gerichts ohne dem Mieter ohne Weiteres zumutbar, wenn sich er sich zu beim Reinigen der Fenster vor der abgeblätterten Farbe in Acht nimmt und so ein Hängenbleiben mit Kleidung und Wischtuch vermeidet.

Die Mietsache ist auch sonst nicht mangelhaft. Zwar trifft der Hinweis der Klägerin zu, dass die abgeblätterte Farbe zu einem Verwitterungsprozess der Fenster und später zu deren Undichtigkeit führen wird. Ebenso unstreitig ist jedoch, dass derartige – dann möglicherweise einen Mangel begründenden – Umstände derzeit noch nicht vorliegen.

Auch unter dem Gesichtspunkt eines optischen Mangels kann die Klägerin eine Instandsetzung des Fensteranstrichs nicht verlangen. Auch insoweit müsste sich eine Gebrauchseinschränkung ergeben, für die hier weder etwas dargetan noch sonst ersichtlich ist. Dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn die Klägerin in besonderer Weise auf den optischen Eindruck des Zugangs zu ihrer Wohnung beispielsweise aus beruflichen Gründen angewiesen ist. Weder sind solche Umstände dargetan, noch ist vorgetragen, dass der optische Eindruck der Wohnung von außen eine solche beeinträchtigende Wirkung hat.

Auch eine Mietminderung nach § 536 BGB kommt nicht in Betracht. Wie das Landgericht Berlin (a.a.O.) ausgeführt hat, kann eine optischer Beeinträchtigung nur in ganz besonders gelagerten Fällen die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreiten. Dieser Sichtweise schließt sich das Gericht an. Derartige Umstände sind nicht dargetan.

Da auch durch den Zustand der Fenster sonst keine Gebrauchsbeeinträchtigung gegeben ist, scheidet eine Minderung aus.

Folglich besteht kein Zurückbehaltungsrecht der Klägerin.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11,711 ZPO.

LG Berlin, Az.: 63 S 112/15, Beschluss vom 29.09.2015

In dem Rechtsstreit … wird die Berufung der Kläger gegen das am 12.03.2015 verkündete Teil- und Schlussurteil des Amtsgerichts Schöneberg – 2 C 86/14 – bei einem Wert von 2.014,94 EUR auf Kosten der Kläger durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen.

Das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist aus den Gründen des gerichtlichen Schreibens vom 04.08.2015 unbegründet.

Auch der Inhalt des Schriftsatzes vom 14.09.2015 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung.

Die streitgegenständliche Wohnung ist nicht mit dem geltend gemachten Mangel behaftet, weil die Existenz asbesthaltiger Bauteile einen solchen allein nicht zu begründen vermag; vielmehr kann er sich nur daraus ergeben, dass die Wohnung mit Asbestfasern belastet wäre. Dies ist jedoch – auch in Ansehung der unstreitig asbesthaltigen dort befindlichen Fußbodenplatten – hier nicht der Fall. Auch die Nutzbarkeit der Wohnung ist nicht eingeschränkt, weil die Platten durch einen anderen Bodenbelag verdeckt sind und daher weder sie noch der Klebstoff, dessen Asbesthaltigkeit im Übrigen dahin stehen kann, zu einer Belastung der Raumluft führen.

Dass eine Asbestbelastung der Raumluft nicht vorliegt, ergibt sich überzeugend aus den nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen, der sowohl Kontakt- als auch Staubproben genommen hat; die grundsätzliche Ungeeignetheit dieser Methode legen die Kläger nicht dar. Das gilt in ähnlicher Weise für den Umstand, dass die Proben durch ein Labor entnommen wurden, zumal auch die Kläger keine konkreten Anhaltspunkte für eine von ihnen lediglich unterstellte hierdurch verursachte Verfälschung der Ergebnisse vortragen, so dass es sich letztlich dabei um eine Behauptung ins Blaue hinein handelt.

Die vom Sachverständigen mit drei Personen vorgenommenen Belastungsproben geben keinen Anlass für die Annahme, es handele sich um keine praxisnahe Belastungssituation. Es ist ferner i.R.v. § 531 Abs. 2 ZPO darauf hinzuweisen, dass anlässlich der mündlichen Erläuterung des Gutachtens diesbezügliche Nachfragen oder Einwände nicht geltend gemacht worden sind.

Da es für den Anspruch auf Mängelbeseitigung zudem auf den gegenwärtigen Zustand ankommt, geht der Hinweis der Kläger auf die „Momentaufnahme“ der Raumluftmessung fehl.

Nach den Ausführungen des Sachverständigen entspricht die Asbestbelastung der streitgegenständlichen Wohnung derjenigen, die ohnehin in der Außenluft vorhanden ist, so dass die Frage der Bezeichnung als „asbestfrei“ bei einer Fasermenge unter 100 – wie hier – als eben solche für die Beurteilung, ob ein Mangel existiert, dahin stehen kann. Denn angesichts einer derart vorgefundenen Situation liegt in der Wohnung eine darüber hinausgehende Belastung mit Asbest eben nicht vor, weshalb sie auch nicht mit einem Mangel behaftet ist. Die Belastung durch Asbest in der Außenluft stellt gerade keinen Mangel der Mietsache dar.

Aus den Vorgaben des LAGetSi lassen sich lediglich Schlüsse für Bauarbeiten an asbesthaltigen Bauteilen ziehen, während ein Gebot zum Ausbau derselben hieraus gerade nicht folgt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 S. 2 ZPO.

AG Charlottenburg, Az.: 224 C 297/18, Urteil vom 04.12.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung von anteiliger Miete für den Zeitraum Januar bis September 2017. Ein solcher Anspruch ist insbesondere nicht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet.

Zwar war die Miete für die von der Klägerin angemietete Wohnung, die bis einschließlich August 2017 480,39 € betrug und ab September 2017 508,95 €, in der Zeit ab dem 26.01.2017 wegen des Ausfalls der Gastherme gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Der Minderungsbetrag für diesen Zeitraum übersteigt jedoch den von der Beklagten bereits erstatteten Betrag in Höhe von 807,79 € nicht.

Für die Zeit vom 26.01.2017 bis zum 31.03.2017 war die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von 50 % gemindert. Aufgrund des Ausfalls der Gastherme war unstreitig sowohl die Heizung als auch die Warmwasserversorgung in der Wohnung ausgefallen. Hierfür ist eine Minderung in Höhe von 50 % angemessen. Daraus ergibt sich ein Minderungsbetrag in Höhe von 46,49 € für 6 Tage im Januar 2017 und von jeweils 240,20 € für Februar und März 2017, insgesamt 526,89 €. Entgegen der Ansicht der Beklagtenseite war die Miete nicht bereits ab dem 25.01.2017 gemindert. Denn aus dem Vorbringen der Klägerseite ergibt sich nicht, dass die Gastherme schon seit dem 25.01.2017 nicht mehr funktioniert hätte und dies der Beklagtenseite auch bekannt gewesen wäre. Vielmehr hat die Klägerin selbst vorgetragen, die Therme habe seit dem 26.01.2017 nicht mehr funktioniert.

Auch im Monat April 2017 war die Miete weiterhin gemindert. Für die Zeit ab dem 01.05.2017 greift jedoch keine Minderung mehr ein. Aufgrund der Weigerung der Klägerin, die von Beklagtenseite vorgeschlagene (provisorische) Mangelbeseitigung durchführen zu lassen, kann sie sich nicht mehr auf eine Minderung berufen. Der Mieter kann sich nicht auf die Minderung berufen, wenn der Mangel bzw. die unterlassene Mangelbeseitigung auf sein Verhalten zurückzuführen ist (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 351). Die Minderungsbefugnis geht verloren, wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 628). Verhindert der Mieter unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), dass der Mieter grundsätzlich wieder die ungeminderte Miete zu entrichten hat (vgl. BGH NJW 2010, 3015). Denn der Mieter darf es nicht in der Hand haben, durch eigenes Handeln bzw. Unterlassen die Mangelsituation und damit die Minderung der Miete zu perpetuieren. Hinsichtlich der geschuldeten Miete ist der Vermieter im Fall der unberechtigten Verhinderung der Mangelbeseitigung durch den Mieter so zu stellen, als ob er die Mangelbeseitigung durchgeführt hätte. Demnach kann sich der Mieter ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen (BGH NJW 2015, 2419).

Die Klägerin hat die Mangelbeseitigung, wie sie zuvor von der Beklagtenseite vorgeschlagen worden war, mit Schreiben vom 30.03.2017 abgelehnt. Dies stellt ein treuwidriges Verhalten der Klägerin dar, da ein sachlicher Grund für die Ablehnung nicht vorlag. Die Tatsache, dass die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser gemäß dem Vorschlag der Beklagtenseite zunächst provisorisch ermöglicht werden sollte, bis eine dauerhafte Lösung für das Problem gefunden würde, berechtigte die Klägerin nicht, die vorgeschlagenen Maßnahmen abzulehnen. Die Beklagtenseite hatte, wie sich aus dem Schreiben vom 03.04.2017 ergibt, am 29.03.2017 die Zurverfügungstellung von Radiatoren für jedes Zimmers nebst Erstattung der für deren Betrieb entstehenden Stromkosten und den Einbau eines 80-Liter-Warmwasseboilers angekündigt. Aus diesem Schreiben ergibt sich auch, dass die elektrische Beheizung der Wohnung mit Radiatoren nur eine vorübergehende Lösung sein sollte. Diese Maßnahmen wurden vom Berliner Mieterverein für die Klägerin mit der Begründung abgelehnt, es handele sich um eine rein temporäre Lösung. Die Tatsache, dass es sich um eine temporäre Lösung handelte, steht einem ordnungsgemäßen Mangelbeseitigungsangebot vorliegend jedoch nicht entgegen. Da eine Reparatur der vorhandenen Gastherme nach dem Vorbringen der Beklagtenseite nicht möglich war, konnte eine endgültige Mangelbeseitigung nicht innerhalb kurzer Zeit erfolgen. Die Beklagte benötigte zunächst Zeit, um die Frage der künftigen Beheizung der Wohnung zu klären und entsprechende Maßnahmen zu planen. Für die Zeit bis zur endgültigen Lösung des Problems war es zweckmäßig, eine provisorische Lösung vorzusehen. Denn die Versorgung einer Wohnung mit Heizung und warmem Wasser ist elementar. Die Ablehnung der vorübergehenden Lösung, die von der Beklagten vorgeschlagen wurde, stellt ein treuwidriges Verhalten der Klägerin dar, durch das die Minderungsbefugnis verloren gegangen ist.

Eine Minderung war danach ab Anfang Mai 2017 ausgeschlossen. Denn es ist davon auszugehen, dass die Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung jedenfalls bis Ende April 2017 provisorisch hätte hergestellt werden können, wenn sich die Klägerin nicht geweigert hätte, die von Beklagtenseite vorgesehenen Maßnahmen zu dulden.

Für den Monat April 2017 ergibt sich ein weiterer Minderungsbetrag in Höhe von 240,20 €.

Der Gesamtbetrag der Minderung (767,09 €) übersteigt den von Beklagtenseite an die Klägerin bereits erstatteten Betrag in Höhe von 807,79 € nicht.

Der Zinsanspruch ist unbegründet, da die Hauptforderung nicht besteht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Die Berufung wird nicht zugelassen. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung gemäß § 511 Abs. 4 ZPO liegen nicht vor, insbesondere hat die Sache keine grundsätzliche Bedeutung.

LG Berlin, Az.: 67 S 474/12, Urteil vom 08.05.2013

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 16. Juli 2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 19 C 513/11 – geändert und klarstellend neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 234,32 € nebst Zinsen in Höhe von 11% seit dem 19. November 2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben der Kläger 95% und der Beklagte 5% zu tragen. Die Kosten des zweiten Rechtszuges hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

1) Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

2) Die Berufung hat Erfolg.

Der Kläger hat gegen den Beklagten wegen der rückständigen Mieten für die Zeit vom 01. Juni 2010 bis zum 16. März 2011 keinen Anspruch auf Zahlung (von zusammen 5.202,56 €) aus § 535 Abs. 2 BGB.

Mit dem Vertrag vom 17. November 2009 mietete der Beklagte vom Kläger die Wohnung in … … , Vorderhaus, Erdgeschoss rechts, … Berlin. Die Wohnung hat zwei Zimmer und ist 74,01m² groß.

Die Miete betrug

Nettokaltmiete 507,96 €

Betriebskostenvorschuss 145,00 €

652,96 €.

Anfang 2010 rügte der Beklagte Schimmel in der Wohnung. Im Auftrag der Hausverwaltung des Klägers erstellte Dipl.-Bauing. (FH) … nach Ortsterminen vom 22. und 27. Januar 2010 den Bericht zum Schimmelschaden vom 02. Februar 2010. Es wurde ein so genannter großer Schaden in beiden Räumen der Wohnung festgestellt. Als Sofortmaßnahme sollten die Schimmelpilzsporen zunächst gebunden werden.

Der Kläger behauptet, diese Sofortmaßnahmen bereits unmittelbar nach dem Gutachten ausgeführt zu haben. Hiervon kann zu seinen Gunsten ausgegangen werden.

Ein Mietzinsanspruch ist gleichwohl nicht gegeben.

Nach dem beigezogenen Verfahren 21a C 91/10 des Amtsgerichts Wedding (= 67 S 578/10 der Kammer) ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis nicht vor dem 16. März 2011 endete. Insbesondere war auch eine fristgemäße Kündigung ausgeschlossen, sodass die Frage offen bleiben kann, ob die fristlose Kündigung umgedeutet werden könnte.

Entgegen der Ansicht des Klägers ist in der Zeit von Juni bis Oktober 2010 ein Mietszinsanspruch nicht gegeben. Unstreitig sind in dieser Zeit die Mangelbeseitigungsarbeiten ausgeführt worden, ohne dass diese näher beschrieben werden. Aus dem Vortrag des Klägers selbst ist aber zu schließen, dass zunächst Trocknungsgeräte im Einsatz waren. Anschließend sind die Räume renoviert worden. Da die Arbeiten hier alle vermieteten Wohnräume betrafen und weitere Angaben des Klägers fehlen ist – insbesondere unter Berücksichtigung der weit reichenden neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11 –) – zu unterstellen, dass die Nutzbarkeit der Wohnung aufgehoben war. Nach Abschluss der Arbeiten kann zugunsten des Klägers angenommen werden, dass eine Beeinträchtigung nicht mehr bestand. Jedoch hat der Kläger dem Beklagten den Wegfall der Beeinträchtigung nicht mitgeteilt. Dies war hier ausnahmsweise deshalb erforderlich, weil nach der fristlosen Kündigung des Beklagten klar war, dass er die Wohnung in der Auffassung zurückgibt, es läge ein nicht beseitigter Mangel vor. Diese Auffassung war nachvollziehbar, sodass der Kläger dem Beklagten die Weiternutzung hätte anbieten müssen (siehe dazu Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Kap. III, Rn. 134ff.).

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung (nebst anteiliger Zinsen) war das Urteil nicht angegriffen.

3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO für den ersten und § 91 ZPO für den zweiten Rechtszug.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

LG Berlin, Az.: 67 S 409/09, Urteil vom 18.02.2010

Die Berufung des Klägers gegen das am 6. Juli 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 6b C 45/09 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen

Tatbestand

I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Entscheidungsgründe

II. Die Berufung ist aber nicht begründet.

1. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 80,49 € rückständiger Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

a) Unstreitig leisteten die Beklagten in den Monaten Oktober bis Dezember 2008 eine um je 200,00 € verminderte Vorauszahlung auf die Betriebskosten, in den Monaten Januar und Februar 2009 eine um je 35,00 € verminderte Betriebskostenvorauszahlung. Die Beklagten erklärten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 20. April 2009 wirksam die Aufrechnung der daraus folgenden Forderungen des Klägers aus rückständigen Beträgen in Höhe von insgesamt 670,00 € mit einem ihrerseits bestehenden Guthaben in Höhe von 589,51 €. In Höhe des restlichen Betrages waren sie antragsgemäß zu verurteilen.

Durch die wirksame Aufrechnung der Beklagten ist die Forderung des Klägers gemäß § 389 BGB in der erklärten Höhe erloschen.

Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 ergibt sich für die Beklagten ein Guthaben in mindestens der Höhe, in welcher die Aufrechnung erfolgt.

b) Bei der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 vom 8. Dezember 2008 waren hinsichtlich der Position “Hauswartungen” zumindest die Kosten für die Gartenpflege (2.904,31 €), das Gartensprengwasser (57,75 €) und die Schneebeseitigung (304,22 €) in Höhe von insgesamt 3.266,28 € in Abzug zu bringen. Unter Berücksichtigung der Zahlungen der Beklagten in Höhe von 2.616,00 € und der dann vorzunehmenden Umlage der verbleibenden Kosten gemäß dem der Betriebskostenabrechnung 2007 zugrunde liegenden Verteilerschlüssel ergibt sich ein Guthaben der Beklagten von 633,08 €. Der erklärten Aufrechnung lag also eine bestehende Forderung der Beklagten gegenüber dem Kläger in mindestens der erklärten Höhe zugrunde.

aa) Der Kläger ist nicht berechtigt, die Kosten für die Gartenpflege, das Gartensprengwasser und die Schneebeseitigung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2007 auf die Beklagten als Mieter des Hauses … umzulegen. Zwar sieht der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag in seiner Anlage 1 zu § 4 Abs. 3 vor, dass die Kosten für Hauswartungen, in denen auch diejenigen für die Gartenpflege und Schneebeseitigung enthalten sind, von den Beklagten anteilig mit zu tragen sind. Diese Vereinbarung wäre jedoch nur dann wirksam, wenn es sich bei den genannten Kosten tatsächlich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 8 und 10 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 handelt.

Grundsätzlich verschönert eine gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu steigern, wobei dies auch den Mietern zuteil wird, die den Garten nicht nutzen oder nutzen können. Daher kann es nach der Rechtsprechung des BGH auch dahinstehen, ob Mieter berechtigt sind, die Gartenflächen zu nutzen, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden, sofern sie sich zur Übernahme der anteiligen Kosten vertraglich verpflichtet haben (BGH Urteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 135/03). In der genannten Entscheidung führt der BGH jedoch auch aus, dass Kosten für die Pflege solcher Gartenteile, von deren Nutzung sie ausgeschlossen sind, nicht umlagefähig sind, beispielsweise für Gartenflächen, die dem Vermieter zur alleinigen Nutzung überlassen sind.

Dies ist im vorliegenden Sachverhalt der Fall. Allerdings kann aus der Tatsache, dass keiner der Mieter zur Nutzung der Gemeinschaftsfläche berechtigt ist, nicht auf eine alleinige Nutzung durch den Kläger geschlossen werden.

Dass der Kläger auch die Gartenfläche des Grundstücks … als von ihm (allein) zu nutzendes Grundstück ansieht, ergibt sich aber zum einen aus der Tatsache, dass seine Terrasse teilweise in dieses Grundstück hinein ragt. Es ist kaum denkbar, dass sich die Nutzung des Klägers dann allein auf diesen befestigten Teil beschränken kann, zumal Pflegearbeiten an der Terrasse und der sie umgebenden Hecke auch von der daneben liegenden Gartenfläche aus vorzunehmen sind. Zum anderen muss aus der Anlage des Gartens mit Terrasse, Gartenhaus für Gartengeräte des Klägers, angelegtem Fischteich und aufgrund der Umzäunung, die einen Zugang zum Garten allein von den Häusern … und … zulässt, von einer sehr individuellen, an den Bedürfnissen des Klägers orientierten Gestaltung der Gartenfläche ausgegangen werden, so dass auf eine alleinige Nutzung durch ihn geschlossen werden kann. Der Einwand des Klägers, dass sich die Kosten für die Gartenpflege allein auf die Grün- und nicht auf die Terrassenfläche beziehen und er grundsätzlich in der Gestaltung der Gartenfläche frei sei, überzeugt dagegen nicht. Natürlich fallen Gartenpflegekosten nur für Garten- und nicht für Terrassenflächen an. Der Kläger beteiligt sich an den Kosten für die Pflege des Gartens aber gar nicht, obwohl er Teile des vermieteten Grundstücks nutzt und damit auch er an der Verbesserung seiner Wohn- und Lebensqualität durch den direkt vor seiner Terrasse liegenden Garten teilhat. Im übrigen darf aus der Aussage des Klägers, dass er Mietern die (unerlaubte) Nutzung des Gartens “eher nachsieht” als Indiz auf seine alleinige Verfügungsgewalt über den Garten und damit auf seine alleinige Nutzung geschlossen werden. Auch Kosten für die Bewässerung der Gartenfläche dürfen dann nicht umgelegt werden.

bb) Der Kläger ist auch nicht berechtigt, die Kosten der Schneebeseitigung anteilig auf die Beklagten abzuwälzen. Zwar macht der Kläger lediglich die Kosten für die 20 m Weg und die 5 Stufen geltend, die zum Haus Nr. .. führen, da er den “Winterdienst” auf dem weiteren Weg in Eigenleistung erbringt. Unstreitig nutzen jedoch die Bewohner des Hauses … und … gemeinsam zumindest als Nebeneingang diese allein den Mietern des Hauses Nr. .. in Rechnung gestellte Strecke. Nur den Mietern des Hauses .. dann aber die Kosten aufzubürden ist unzulässig, so dass die vom Kläger vorgenommene unrichtige Kostenverteilung dazu führt, dass auch die Kosten der Schneebeseitigung aus der Betriebskostenabrechnung für 2007 herauszunehmen sind.

Da die Kläger eine Aufrechnung lediglich in Höhe von 589,51 € erklärt haben, verbleibt ein Anspruch des Klägers auf Zahlung rückständiger Miete für Januar und Februar 2009 in Höhe von je 35,00 € und für Dezember 2008 in Höhe von 10,49 €, da mangels einer ausdrücklichen Bestimmung gemäß den §§ 396 Abs. 1, 366 Abs. 2 BGB von einer Aufrechnung mit den zunächst ältesten Forderungen des Klägers auszugehen ist.

c) Hinsichtlich eines Guthabens der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 fehlt es an einem substantiierten Vortrag, so dass dieses nicht zu berücksichtigen war.

2. Ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der Wohnung besteht nicht. Der Kläger war nicht berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich oder ordentlich zu kündigen. Im Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung am 3. Mai 2009 und der ordentlichen Kündigung am 4. Mai 2009 waren die Forderungen des Klägers in Höhe von insgesamt 846,60 € durch die Aufrechnung vom 20. April 2009 in Höhe von 589,51 € erloschen, so dass ein Mietrückstand in Höhe von lediglich 257,09 € bestand. Damit waren die Beklagten aber nicht gemäß § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB mit einem erheblichen Teil ihrer monatlichen Miete, die einschließlich der kalten und warmen Betriebskosten 1.150 € betrug, in Verzug. Auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt angesichts des geringen Gesamtbetrages und der geringen monatlich nicht geleisteten Beträge angesichts der Höhe des monatlichen Mietzinses nicht in Betracht. Daran ändert auch die am 3. April 2009 ausgesprochene Abmahnung der Beklagten durch den Kläger nichts.

3. Dagegen haben die Beklagten gegen den Kläger Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB in der geltend gemachten Höhe. Obwohl kein Kündigungsgrund vorlag, kündigte der Kläger das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis außerordentlich und ordentlich, was eine Verletzung des Mietverhältnisses darstellt. Angesichts dieser Sachlage waren die Beklagten berechtigt, sich anwaltlichen Beistandes zu versichern und bereits vorgerichtlich eine Einigung mit dem Kläger herbeizuführen. Die Höhe des Anspruchs haben die Beklagten genügend substantiiert dargetan.

4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

6. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

7. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

AG Schöneberg, Az.: 17 C 122/17

Urteil vom 16.02.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 14.07.2017 zeigten die Kläger an, dass bestimmte Fenster in ihrer Wohnung undicht sind, wobei das Ausmaß der Undichtigkeit zwischen den Parteien umstritten ist.

Mit der am 20.08.2017 anhängig gewordenen Klage haben die Kläger zunächst beantragt, die Beklagten zu verurteilen, in der Wohnung der Kläger im Wohnzimmer, im kleinen Zimmer und im Schlafzimmer die dort vorhandenen Kastendoppelfenster so abzudichten, dass kein Wasser von außen mehr in die Wohnung/in die Fenster eindringen kann. Im Übrigen haben die Kläger die Feststellung begehrt, dass sie berechtigt sind, die aktuell von ihnen zu zahlende Miete von 1.034,83 € seit August 2017 wegen des Mangels im Wohnzimmer um 10 % (103,48 €) wegen des Mangels im kleinen Zimmer um 5 % (51,74 €) und wegen des Mangels im Schlafzimmer um 10 % (103,48 €) bis zur Beseitigung der jeweiligen Mängel mindern zu können.

Im Zeitraum vom 14. bis 22.11.2017 haben die Beklagten die Fenster instandgesetzt.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 16.02.2018 haben die Kläger ihren Klageantrag zu 1) zunächst dahingehend geändert, dass sie eine Instandsetzung der Undichtigkeit an den Fenstern ihrer Wohnung im ersten Zimmer rechts, im ersten Zimmer links und im zweiten Zimmer rechts – jeweils von der Wohnungstür aus gesehen – begehren. Sodann haben die Kläger diesen Klageantrag für erledigt erklärt.

Hinsichtlich des Klageantrags zu 2) begehren die Kläger nunmehr,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 1.008,49 € (jeweils 270,13 € = 25 % Minderung für die Monate August bis Oktober 2017 sowie 198,10 € für den 1.-22.11.2017) zu zahlen.

Die Beklagten widersprechen der Erledigungserklärung und beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass sie schon keine Veranlassung zur Klage gegeben hätten, da in dem knappen Zeitraum zwischen der Anzeige der Mängel und der Erhebung der Klage eine Instandsetzung der Fenster nicht möglich gewesen sei. Eine Erledigung des Klageantrags zu 1) sei nicht eingetreten, da dieser von vornherein mangels ausreichend konkreter Bezeichnung der Zimmer zu unbestimmt und damit unzulässig gewesen sei. Im Übrigen könne der Mieter dem Vermieter keine konkrete Art der Mangelbeseitigung vorschreiben. Auch der Klageantrag zu 2) sei im Hinblick auf die nicht ausreichende Bezeichnung der Zimmer unzulässig gewesen. Eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung habe auch vor Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen nicht vorgelegen.

Entscheidungsgründe

Die Kläger haben ihren Klageantrag zu 1) einseitig für erledigt erklärt. Diese Erklärung ist eine nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Beschränkung des Klageantrags. Das Gericht hat nunmehr darüber zu entscheiden, ob der ursprüngliche Klageantrag zu 1) tatsächlich erledigt ist, ob also die zunächst zulässige und begründete Klage nachträglich gegenstandslos geworden ist (Zöller/Althammer, ZPO, 32. Aufl., § 91a Rn. 34, 43).

Der danach vorliegende Antrag der Kläger auf Feststellung der Erledigung hat in der Sache keinen Erfolg. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Erfolgsaussichten ist der des Eintritts des erledigenden Ereignisses (Zöller/Althammer, ZPO 32. Aufl., § 91a Rn. 44 m.w.N.). Das erledigende Ereignis ist hier in der Instandsetzung der Fenster am 22.11.2017 zu sehen. Zu diesem Zeitpunkt war der Klageantrag zu 1) – in seiner damals gestellten Fassung – unzulässig. Die Beklagten haben zu Recht darauf hingewiesen, dass der Klageantrag vor dem Hintergrund der örtlichen Begebenheiten in der Wohnung der Kläger zu unbestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO war. Eine konkrete Zuordnung der Begriffe “Wohnzimmer”, “kleines Zimmer” und “Schlafzimmer” zu den tatsächlich in der Wohnung vorhandenen Zimmern ist nicht eindeutig möglich, da sowohl das 1. Zimmer links als auch das 2. Zimmer links zum Wohnen genutzt werden, ebenso wie das 1. Zimmer rechts und das 2. Zimmer rechts zum Schlafen genutzt werden. Auch ist unklar, welches Zimmer mit der Bezeichnung “kleines Zimmer” gemeint sein soll, da der kleinste Raum der Wohnung die Kammer ist, die aber offensichtlich nicht gemeint sein kann, weil diese bereits über ein Isolierglasfenster verfügt. Hinsichtlich der Lage und der Nutzung der Zimmer wird insoweit auf den von den Beklagten eingereichten Wohnungsgrundriss (Anlage B 5, Bl. 39) sowie auf die Fotografien der Zimmer (Anlagen B 8 bis B 13) Bezug genommen.

Der Klageantrag zu 1) war auch ursprünglich unbegründet, da die Kläger als Instandsetzung begehrten, die vorhandenen Kastendoppelfenster abzudichten. Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Mieter jedoch lediglich einen Anspruch auf Instandsetzung von Mängeln der Mietsache, nicht aber auf eine konkrete Art der Mangelbeseitigung. Grundsätzlich liegt es im Ermessen des Vermieters, auf welche Art ein vorliegender Mangel beseitigt wird. So hätten hier die Beklagten beispielsweise auch die Möglichkeit gehabt, neue Fenster einzubauen anstatt die vorhandenen abzudichten.

Da der Klageantrag zu 1) in seiner am 22.11.2017 gestellten Fassung daher unzulässig und unbegründet war, kann eine Erledigung des Rechtsstreits insoweit nicht festgestellt werden. Diesem Ergebnis können die Kläger auch nicht dadurch entgehen, dass sie im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 16.02.2018 den Klageantrag zu 1) zunächst umgestellt haben, bevor sie ihn dann für erledigt erklärt haben. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Prüfung der Erledigung ist – wie oben dargelegt – der des Eintritts des erledigenden Ereignisses. Insofern scheidet es aus, den unmittelbar vor der Erledigungserklärung geänderten Antrag quasi rückwirkend als den ursprünglich gestellten Antrag zu betrachten. Eine Klageänderung bewirkt Rechtshängigkeit des neuen Streitgegenstands nämlich gem. § 261 Abs. 2 Alt. 1 ZPO nur ex nunc ab Antragstellung in der mündlichen Verhandlung (Zöller/Greger, ZPO, 32. Aufl., § 263 Rn. 16).

Auch der Klageantrag zu 2) hat in der Sache keinen Erfolg. Den Klägern steht kein Anspruch gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung überzahlter Mieten zu. Auch wenn bestimmte Fenster in der Wohnung der Kläger bis zum 22.11.2017 undicht waren, scheidet eine Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB insoweit aus. Voraussetzung für eine Minderung wäre nämlich, dass durch die Undichtigkeit der Fenster der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt gewesen wäre. Dies kann jedoch aufgrund des Vortrags der Kläger nicht festgestellt werden. Allein aufgrund der Angabe, dass bei häufig aufgetretenen Starkregenfällen Wasser in die Wohnung gelaufen ist, kann nicht festgestellt werden, dass die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Insoweit hätten die Kläger – worauf bereits die Beklagten in der Klageerwiderung hingewiesen haben – darlegen müssen, wie häufig und in welchen Räumen es zu Wassereintritten kam und welches Ausmaß diese Wassereintritte hatten.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.