Betriebskostenabrechnung - Vereinbarung getrennter Vorauszahlungen für Heizkosten und allgemeine Betriebskosten
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Verweigerung Untervermietungserlaubnis in zwei Wohnungen des Mieters im selben Haus
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Mietminderungsanspruch bei verwittertem Zustand der Holz-Außenfenster?

Mietminderungsanspruch bei verwittertem Zustand der Holz-Außenfenster?

Symbolfoto: Von Rafal Miszkurka /Shutterstock

AG Wedding, Az.: 7 C 159/14, Urteil vom 04.11.2014

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Mietminderungsanspruch bei verwittertem Zustand der Holz-Außenfenster?

Symbolfoto: Von Rafal Miszkurka /Shutterstock

Die Parteien sind über einen Mietvertrag miteinander verbunden. Die Klägerin zeigte als Mieterin der beklagten Vermieterin mit Schreiben vom 11.04.2014 unter Fristsetzung zur Abhilfe zum 30.04.2014 an, dass der Außenanstrich sämtlicher Holzfenster abgenutzt und erneuerungsbedürftig ist. Dem kam die Beklagte nicht nach. Die Mietzahlungen, die von der Klägerin voll erbracht wurden, erfolgten unter Vorbehalt.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass ihr ein Instandhaltungsanspruch sowie ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zustehe, weil aufgrund des – unstreitig – verwitterten Außenanstrichs der Fenster Wasser eindringen könne. Zudem ergäben sich Gebrauchseinschränkungen beispielsweise beim Reinigen, weil man an den Farbablösungen mit Putzmitteln oder der Kleidung hängen bleiben könne.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, in der von der Klägerin innegehaltenen Wohnung in … B., B. rechts sämtliche Arbeiten auszuführen, die zur vollständigen Beseitigung folgender Mängel einschließlich deren Ursachen führen: Der komplette Außenanstrich sämtlicher Holzfenster ist stark abgenutzt und erneuerungsbedürftig. Zum Teil weist das Holz keinerlei Schutzanstrich mehr auf, das blanke Holz ist ungeschützt und Witterungseinflüssen ausgesetzt, so dass Feuchtigkeit in das Holz eindringen kann. Insbesondere die Wasserschenkel sind stark verwittert; es bilden sich Risse im Holz.

2. Es wird festgestellt, dass die Miete für den Zeitraum seit dem 01.05.2014 bis zur vollständigen Beseitigung der im Klageantrag zu 1. aufgeführten Mängel um 5 % der Bruttomiete gemindert ist.

3. Es wird festgestellt, dass die Klägerin darüber hinaus ab dem 01.05.2014 bis zur vollständigen Beseitigung der Mängel berechtigt ist, die Miete wegen der im Klageantrag zu 1 aufgeführten Mängel um weitere 15 % der Bruttomiete zurückzubehalten.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung nicht vorliege. Zudem sei sie an einer Auftragsvergabe gehindert, weil die Instandsetzung der Fenster Gemeinschaftseigentum betreffe und damit die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig sei.

Auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erneuerung des äußeren Farbanstrichs an den Holzfenster der von ihr angemieteten Wohnung nicht zu. Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Auflage, § 535 Rn. 63). Dabei umfasst das Gebrauchsrecht des Mieters auch die Nutzung der außerhalb der gemieteten Wohnung gelegenen Allgemeinflächen (vgl. LG Berlin, 63 ZK, Urteil vom 18.10.2013 63 – S 446/12 – Tz. 10; zitiert nach juris). Anderes gilt etwa dann, wenn sich der Vermieter durch Abwälzung der Schönheitsreparaturen von dieser Verpflichtung freigezeichnet hat. Diese Frage ist hier nicht zu vertiefen, da der Außenanstrich der Fenster nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt.

Der zwischen den Parteien unstreitig verwitterte Zustand des Außenanstrichs hindert den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht. Hierzu hat die Klägerin vorgetragen, das Reinigen der Fenster sei erschwert, weil stets damit zu rechnen sei, dass man an der abgeblätterten Farbe mit Kleidung und Putzmittel hängen bleibe.

Diese Befürchtung schränkt den Mietgebrauch der Wohnung indes nicht ein. Es ist nicht ersichtlich, dass es hier zu einer Verwirklichung des dargestellten Risikos gekommen ist. Es ist nach Auffassung des Gerichts ohne dem Mieter ohne Weiteres zumutbar, wenn sich er sich zu beim Reinigen der Fenster vor der abgeblätterten Farbe in Acht nimmt und so ein Hängenbleiben mit Kleidung und Wischtuch vermeidet.

Die Mietsache ist auch sonst nicht mangelhaft. Zwar trifft der Hinweis der Klägerin zu, dass die abgeblätterte Farbe zu einem Verwitterungsprozess der Fenster und später zu deren Undichtigkeit führen wird. Ebenso unstreitig ist jedoch, dass derartige – dann möglicherweise einen Mangel begründenden – Umstände derzeit noch nicht vorliegen.

Auch unter dem Gesichtspunkt eines optischen Mangels kann die Klägerin eine Instandsetzung des Fensteranstrichs nicht verlangen. Auch insoweit müsste sich eine Gebrauchseinschränkung ergeben, für die hier weder etwas dargetan noch sonst ersichtlich ist. Dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn die Klägerin in besonderer Weise auf den optischen Eindruck des Zugangs zu ihrer Wohnung beispielsweise aus beruflichen Gründen angewiesen ist. Weder sind solche Umstände dargetan, noch ist vorgetragen, dass der optische Eindruck der Wohnung von außen eine solche beeinträchtigende Wirkung hat.

Auch eine Mietminderung nach § 536 BGB kommt nicht in Betracht. Wie das Landgericht Berlin (a.a.O.) ausgeführt hat, kann eine optischer Beeinträchtigung nur in ganz besonders gelagerten Fällen die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreiten. Dieser Sichtweise schließt sich das Gericht an. Derartige Umstände sind nicht dargetan.

Da auch durch den Zustand der Fenster sonst keine Gebrauchsbeeinträchtigung gegeben ist, scheidet eine Minderung aus.

Folglich besteht kein Zurückbehaltungsrecht der Klägerin.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11,711 ZPO.