Verpfändung Sparguthaben des Mieters als Mietkaution - Einziehungsberechtigung des Vermieters
Verpfändung Sparguthaben des Mieters als Mietkaution – Einziehungsberechtigung des Vermieters
26. Oktober 2020

Schadensersatzansprüche Vermieter – wann verjähren diese und Verjährungshemmung

LG Stuttgart – Az.: 17 O 557/19 – Urteil vom 11.10.2019

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Stuttgart – 17. Zivilkammer – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 20.09.2019 für Recht erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 17.283,00 festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger macht gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis über Gewerberäume geltend.

Der Kläger ist Eigentümer des Büroobjekts ###. Der Kläger und die Beklagte schlossen im Juni 2012 einen (gewerblichen) Mietvertrag über die Büroräume im 1. Obergeschoss des vorgenannten Objekts. Das Mietverhältnis endete zum 30. Juni 2018. Die Übergabe der Büroräume fand bereits am 16. Mai 2018 statt. Anlässlich dieser Übergabe wurde ein Übergabeprotokoll gefertigt, welches der Kläger als Vermieter und für die Beklagte als Mieterin ### unterzeichnete (K 2, 81. 25 der Akte).

Die in dem Übergabeprotokoll genannten Punkte („Malerarbeiten müssen überarbeitet werden“/“Grundreinigung fehlt“/“Teppich Büro ### muss erneuert werden“/“Fliesenspiegel beschädigt/Urinal fehlt“/“Spiegel beschädigt“/“Teppichboden reinigen/aufarbeiten“/ „Serverschrank mit Zuführung zurückbauen“) nahm der Kläger zum Anlass, von der Beklagten mit Schreiben vom 2. August 2018 unter Fristsetzung bis zum 16. August 2018 vergeblich eine Mängelbeseitigung zu verlangen. Diese Ansprüche wurden mit Schreiben des Beklagtenvertreters vom 15. August 2018 (K4, BI. 30 der Akte) zurückgewiesen. Mit Anwaltsschreiben vom 27. September 2018 forderte der Kläger die Beklagte erneut und unter Fristsetzung bis zum 15. Oktober 2018 vergeblich zur Mängelbeseitigung auf (K 5, BI. 44 der Akte). Am 16. November beantragte der Kläger sodann beim Amtsgericht Stuttgart den Erlass eines Mahnbescheids. Die Hauptforderung in Höhe von 17.283,00 Euro wurde in dem Antrag wie folgt bezeichnet:

„Schadenersatz aus MIET – Vertrag vom 02.11.18“.

Der Mahnbescheid wurde am 19. November 2018 erlassen und der Beklagten drei Tage später am 22. November 2018 zugestellt. Nach dem Widerspruch der Beklagten hiergegen vom 23. November 2018 wurde das Verfahren schließlich am 3. April 2019 an das vom Kläger im Mahnantrag genannte Prozessgericht, das Landgericht Duisburg, abgegeben. Dort ging am 8. Mai 2019 die Anspruchsbegründung des Klägers vom 6. Mai 2019 ein. Das Verfahren wurde sodann mit Beschluss vom 22. Mai 2019 an das Landgericht Stuttgart abgegeben (BI. 61 der Akte). Vor dem Hintergrund dieses Zeitablaufes beruft sich die Beklagte auf die Einrede der Verjährung.

Der Kläger trägt vor, dass die in dem Übergabeprotokoll bezeichneten Mängel tatsächlich bestünden. Die Kosten für die Beseitigung der hierdurch entstandenen Schäden beliefen sich auf 17.283 Euro (netto).

In rechtlicher Hinsicht ist der Kläger der Auffassung, dass die geltend gemachten Ansprüche nicht verjährt seien. So sei der streitgegenständliche Mahnantrag ausreichend konkretisiert. Spätestens mit Abgabe des Verfahrens an das Landgericht Duisburg im April 2019 sei das Verfahren weiter betrieben worden.

Der Kläger beantragt daher wie folgt: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag i.H.v. 17.283 netto nebst 9 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist in rechtlicher Hinsicht der Auffassung, dass die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Restarbeiten bzw. Schadensersatzansprüche nicht gegeben seien. Darüber hinaus seien die Ansprüche verjährt.

Zur Ergänzung des Tatbestands wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, der Sitzungsniederschrift vom 20. September 2019 und die sonstigen Aktenteile.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche sind verjährt.

I.

Die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche sind gemäß § 214 Abs. 1 BGB i.V.m. § 548 Abs. 1 BGB verjährt.

1. Nach § 548 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in Sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Die Vorschrift findet auch auf Gewerberaummietverträge Anwendung (vgl BGH NJW 2014, 920, 921, beck-online). Die Regelung des § 548 1 BGB soll zwischen den Parteien des Mietvertrags eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen. Hiervon sind insbesondere Schadensersatzansprüche des Vermieters umfasst, die darauf gestützt werden, dass der Mieter die Mietsache zwar zurückgibt, diese sich aber nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand befindet (BGH a.a.O.; Guhling/Günter/Guhling, 2. Aufl. 2019, BGB § 548 Rn. 4). Darum geht es bei den vorliegend vom Kläger jeweils geltend gemachten Ansprüchen, so dass der Anwendungsbereich des § 548 Abs. 1 BGB eröffnet ist.

2. Nach § 214 Abs. 1 BGB i.V.m. § 548 Abs. 1 BGB waren die Schadensersatzansprüche des Klägers jedenfalls mit Ablauf des 15. Januar 2019 verjährt. Die Ansprüche wurden insbesondere nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 durch die Zustellung des Mahnbescheids am 16. November 2018 gehemmt.

A) Für die Fristberechnung gelten grundsätzlich die Vorschriften der §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB (vgl. Guhling/Günter/Guhling, 2. Aufl. 2019, BGB, § 548, Rn. 20). Die Verjährung beginnt nach § 548 Absatz 1 S. 2 BGB, wenn Vermieter die Mietsache zurückerhält. Letzteres war hier am 16. Mai 2018 der Fall, auch wenn der Mietvertrag zwischen den Parteien noch bis zum 30. Juni 2018 lief. Ein Zurückerhalten der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 2 BGB ist schon dann gegeben, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen (vgl SGH NJW 1991, 2416, 2418, beck-online). Letzteres war nach dem insoweit unstreitigen Vortrag der Parteien bereits am 16. Mai 2018 der Fall, da der Kläger bereits zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit erhielt, etwaige Mängel und Schäden der Mietsache festzustellen. Der Verjährungsbeginn fiel daher auf den 16. Mai 2018.

B) Die Verjährung der streitgegenständlichen Ansprüche war bis zum Eingang der Klage bei Gericht am 8. Mai 2019 lediglich, wenn überhaupt, nach § 203 S. 1 BGB zwischen dem anwaltlichen Anspruchsschreiben des Klägers vom 2. August 2018 und dem (fruchtlosen) Ablauf der im Aufforderungsschreiben des Klägers vom 27. September 2018 bis zum 15. Oktober 2018 gesetzten Frist zur Mängelbeseitigung gehemmt (aa)). Der sich hieraus ergebende Verjährungseintritt mit Ablauf des 28. Dezember 2018 wird gemäß § 203 S. 2 BGB auf den Zeitpunkt drei Monate nach dem Ende der Hemmung, also dem 15. Januar 2019 verlegt. Da der Mahnbescheid vom 16. November 2018 allerdings keine hemmende Wirkung im Sinne des §§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB hatte (bb)), waren etwaige Ansprüche des Klägers aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis bereits mit Eingang der Klage am 8. Mai 2019 mit Ablauf der Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährt:

aa) Grundsätzlich endet die Hemmung dann, wenn eine der Parteien eindeutig zu erkennen gibt, dass keine weiteren Verhandlungen mehr stattfinden (vgl. BGH NJW 2016, 236, 237, beck-online; BGH NJW 2004, 1654, 1655, beck-online). In dem Antwortschreiben der Beklagten vom 15. August 2018 wird, was im Ergebnis aber dahinstehen kann, keine eindeutige Ablehnung weiterer Verhandlungen gesehen werden, da sich die Beklagte inhaltlich auf den Austausch über die vom Kläger geltend gemachten Mängel bzw. Schäden einlässt. Verhandlungen schweben aber schon dann, wenn der in Anspruch Genommene Erklärungen abgibt, die dem Anspruchsteller die Annahme gestatten, der Verpflichtete lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung von Schadensersatzansprüchen ein.

Nicht erforderlich ist, dass dabei eine Vergleichsbereitschaft oder eine Bereitschaft zum Entgegenkommen signalisiert wird (vgl. BGH NJW 2004, 1654, 1655, beck-online).

Eine Beendigung der Hemmung nach § 203 S. 1 BGB trat jedoch – in jedem Fall – mit Verstreichenlassen der vom Kläger im (weiteren) Aufforderungsschreiben vom 27. September 2018 bis zum 15. Oktober 2018 gesetzten Mängelbeseitigungsfrist ein. Bereits im Antwortschreiben der Beklagten vom 15. August 2018 hatte die Beklagte eindeutig zu erkennen gegeben, dass sie keine Einstandspflicht bei sich sieht. Das Antwortschreiben vom 15. August 2018 verbunden mit dem Verstreichenlassen der Aufforderungfrist hat daher zu einer Beendigung der Hemmung des § 203 S. 1 BGB geführt. Zu dieser Vorschrift hat der BGH mehrfach entschieden, dass es für eine Beendigung der Hemmung ausreicht, wenn der Ersatzberechtigte die Verhandlungen „einschlafen“ lasse. Ein Abbruch der Verhandlungen durch ein solches „Einschlafenlassen“ ist dann anzunehmen, wenn der Berechtigte den Zeitpunkt versäumt, zu dem eine Antwort auf die letzte Anfrage des Ersatzpflichtigen spätestens zu erwarten gewesen wäre, falls die Regulierungsverhandlungen mit verjährungshemmender Wirkung hätten fortgesetzt werden sollen (vgl. BGH NJW-RR 2014, 981, 982, beck-online; BGH NJW 2009, 1806, 1807, beck-online). Wusste der Kläger aus dem Schreiben der Beklagten vom 15. August 2018, dass diese die von ihm behaupteten Ansprüche abgelehnt. In dem Schreiben findet sich bereits auf Seite 1 im Fettdruck und von den weiteren schriftlichen Ausführungen deutlich abgesetzt die Formulierung, dass die Beklagte die Forderung der Klägerin zur Beseitigung angeblicher Mängel und Restarbeiten zurückweise (K 4, BI. 30 der Akte). Das Schreiben schließt auf der letzten Seite sodann mit der Bemerkung, dass die Beklagte nunmehr davon ausgehe, dass die Angelegenheit hiermit ihr Bewenden gefunden habe. Wenn nunmehr der Kläger der Auffassung war, ein weiteres Aufforderungsschreiben an die Beklagte sei erfolgversprechend, musste sich dann aber spätestens mit Ablauf der im Schreiben gesetzten Frist zur Beseitigung der vor gebrachten Mängel aufdrängen, dass die Beklagte weitere Verhandlungen ablehnt. Spätestens ab diesem Zeitpunkt, also mit ergebnislosem Ablauf des 15. Oktober 2019, hätte der Kläger nach Treu und Glauben weitere Schritte vornehmen müssen.

bb) Die Verjährung der streitgegenständlichen Zahlungsansprüche des Klägers wurden auch nicht durch die Zustellung des Mahnbescheids vom 16. November 2018 nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB gehemmt, da die Ansprüche in dem Mahnbescheid nicht hinreichend individualisiert bezeichnet waren („Schadenersatz aus MIET – Vertrag vom 02.11.18“).

1) Der Mahnantrag und der auf seiner Grundlage ergangene Mahnbescheid muss den geltend gemachten prozessualen Anspruch nach § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO individualisieren, das heißt, den Anspruch unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung bezeichnen. Fehlt es hieran, tritt keine Hemmung der Verjährung durch den antragsgemäß erlassenen Mahnbescheid ein. Die Individualisierung kann auch nicht mehr verjährungshemmend nachgeholt werden. Der Regelung des § 204 BGB liegt das Prinzip zugrunde, dass die Verjährung durch eine aktive Rechtsverfolgung des Gläubigers gehemmt wird, die einen auf die Durchsetzung seines Anspruchs gerichteten Willen für den Schuldner erkennbar macht; der Gläubiger muss dem Schuldner seinen Rechtsverfolgungswillen so klar machen, dass dieser sich darauf einrichten muss, auch nach Ablauf der (ursprünglichen) Verjährungszeit in Anspruch genommen zu werden. Entscheidend ist mithin, ob die konkrete Maßnahme der Rechtsverfolgung die geforderte Warnfunktion erfüllt. Der Anspruchsgegner muss erkennen können, „worum es geht“. Ein im Mahnverfahren geltend gemachter Anspruch ist dann im Sinne von § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO hinreichend individualisiert, wenn er durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so unterschieden und abgegrenzt werden kann, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitels sein kann und dem Schuldner die Beurteilung ermöglicht, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will. Wann diese Anforderungen erfüllt sind, kann nicht allgemein und abstrakt festgelegt werden; vielmehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben im Einzelfall von dem zwischen den Parteien bestehenden Rechtsverhältnis und der Art des Anspruchs ab (st. Rspr., vgl. BGH Teilversäumnis- und Teilendurteil v. 8.5.2018 – lt ZR 314/16, BeckRS 2018, 13554, beck-online; BGH NJW 2015, 2407, 2409, beck-online; BGH NZM 2008, 202, beck-online – jew. M.w.N.).

2) Nach den vorgenannten Grundsätzen sind die geltend gemachten Ansprüche des Klägers nicht hinreichend individualisiert. Die Beklagte war aufgrund des Mahnbescheides nicht erkennbar, welche Ansprüche in welcher geltend gemacht werden. Zwar wusste sie, dass der Kläger (wohl) Ansprüche auf Schadensersatz und Mängelbeseitigung wegen der im Protokoll vom 16. Mai 2018 enthaltenen Punkte verlangen würde. Aus der Sicht der Beklagten allerdings auch unter Berücksichtigung des vorherigen Schriftverkehrs offen, welche Mängel oder Schäden genau geltend gemacht werden. Ferner blieb für die Beklagte unklar, in welcher Höhe jeweils die ihr im Einzelnen nicht bekannten Position angesetzt werden. Im Schreiben vom 27. September 2018 ist lediglich davon die Rede, dass man davon ausgehe, durch die Beseitigung der Mängel entstünden Kosten in Höhe von ca. 10.000 Euro. Die Diskrepanz zu den nunmehr im Mahnverfahren behaupteten Zahlungsansprüchen in Höhe von insgesamt 17.283,00 Euro war für die Beklagte also auch unter Berücksichtigung des bisherigen Schriftverkehrs nicht nachvollziehbar. Es wäre beispielsweise auch möglich gewesen, dass der Kläger weitere, der Beklagten bislang nicht bekannte Schadenspositionen geltend macht. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die Einzelforderungen jedoch nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein (vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 2008 – WI ZR 46/07). Letzteres hat der Kläger hier nicht getan. Es gab beispielsweise auch kein vorprozessuales Anspruchsschreiben oder sonst eine vorgerichtliche Forderungsaufstellung des Klägers, auf das er zur Individualisierung der Forderung im Mahnbescheid zulässigerweise Bezug genommen hätte (daher anders für den Fall der einheitlichen Schadensersatzforderung, die sich lediglich aus mehreren unselbstständigen Rechnungsposten zusammensetzt: BGH NJW 2011, 613, 614, beck-online). Da die Anspruchsgegner Seite aber Zur Bewertung ihres weiteren Vorgehens wissen muss, wie sich eine gegen sie erhobene Gesamtforderung im Einzelnen zusammensetzt, verlangt der BGH bei einer Vielzahl von Mängeln beispielsweise, dass für den Antragsgegner erkennbar ist, in welcher Höhe wegen welcher Mängel Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05 -, BGHZ 172, 42-58, Rn. 46). Vorliegend hat der Kläger im Mahnverfahren aber keine Angaben hierzu getätigt, so dass der Mahnbescheid nicht zu einer Hemmung der Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB führen konnte.

3. Die vorliegend angenommene Verjährung der Ansprüche des Klägers nach § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für konkurrierende Ansprüche des Klägers außerhalb des Mietrechts (vgl. MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 548 Rn. 3).

Die Klage war daher im Ergebnis wegen Verjährung der mit ihr geltend gemachten Ansprüche als unbegründet abzuweisen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.