Mietrecht: Klägerin erhält Nutzungsentschädigung wegen Annahmeverzug des Vermieters
Das Urteil des AG Hamburg im Fall 48 C 331/21 vom 29.07.2022 behandelt die Frage der Nutzungsentschädigung bei einem Annahmeverzug des Vermieters. Der Beklagte wurde zur Zahlung von € 175,84 plus Zinsen verurteilt, während die weitergehende Klage abgewiesen wurde. Zentral ist die Feststellung, dass eine Nutzungsentschädigung nur dann fällig wird, wenn die Vermieterseite zur Rücknahme der Wohnung bereit war und kein Annahmeverzug vorlag.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Verurteilung des Beklagten: Der Beklagte muss € 175,84 nebst Zinsen zahlen, weitere Forderungen der Klägerin wurden abgewiesen.
- Kosten des Rechtsstreits: Der Beklagte trägt 15% und die Klägerin 85% der Kosten.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils: Vollstreckung kann durch Sicherheitsleistung abgewendet werden.
- Hintergrund des Falles: Es ging um Nutzungsentschädigung und Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung nach Kündigung des Mietverhältnisses.
- Annahmeverzug als Schlüsselthema: Für eine Nutzungsentschädigung muss die Vermieterseite zur Rücknahme bereit gewesen sein.
- Rücknahmewillen des Vermieters: Eine Räumungsklage indiziert nicht automatisch einen Rücknahmewillen.
- Annahmeverzug nach § 293 BGB: Dieser schließt einen Rücknahmewillen und somit Nutzungsentschädigungsansprüche aus.
- Beweislast: Die Klägerin war darlegungs- und beweisbelastet für die Anspruchsvoraussetzungen der Nutzungsentschädigung.
Übersicht
- 1 Mietrecht: Klägerin erhält Nutzungsentschädigung wegen Annahmeverzug des Vermieters
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Nutzungsentschädigung und Annahmeverzug im Mietrecht
- 2.2 Der Streit um die Nutzungsentschädigung im Hamburger Mietverhältnis
- 2.3 Die juristische Auseinandersetzung und ihre Wendungen
- 2.4 Gerichtsentscheidung: Zwischen Annahmeverzug und Nutzungsentschädigung
- 2.5 Schlüsselaspekte des Urteils und ihre Bedeutung für das Mietrecht
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
Nutzungsentschädigung und Annahmeverzug im Mietrecht
Im Bereich des Mietrechts sind Konflikte zwischen Vermietern und Mietern keine Seltenheit. Ein besonders relevantes Thema ist die Nutzungsentschädigung bei Annahmeverzug des Vermieters. Dies betrifft Situationen, in denen Unklarheiten darüber bestehen, ob und unter welchen Umständen ein Vermieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses Entschädigungen für die Nutzung der Immobilie verlangen kann. Die Klärung dieser Frage hängt oft von spezifischen Umständen ab, wie der Art des Mietverhältnisses, der Regelung zur Rückgabe der Schlüssel und der Einhaltung vertraglicher Pflichten.
Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist vielschichtig und bezieht sich auf verschiedene Aspekte wie Räumungsklagen, den Annahmeverzug nach § 293 BGB und die korrekte Abwicklung von Betriebskostenabrechnungen. In dem anstehenden Urteil wird ein konkretes Beispiel für solche Streitigkeiten beleuchtet, wobei die Rollen von Klägerin und Beklagtem sowie deren Argumentation und die gerichtliche Zinsentscheidung im Fokus stehen. Dieser Fall bietet aufschlussreiche Einblicke in die rechtlichen Feinheiten und könnte somit als Orientierungshilfe für ähnliche Fälle dienen.
Lassen Sie uns nun einen genaueren Blick auf die Details dieses spannenden Urteils werfen und die entscheidenden Wendungen und Urteilsbegründungen entdecken.
Der Streit um die Nutzungsentschädigung im Hamburger Mietverhältnis
Das Amtsgericht Hamburg befasste sich mit einem Fall, der ein alltägliches Problem im Mietrecht aufgreift: die Nutzungsentschädigung bei Annahmeverzug des Vermieters. Im Kern ging es um eine Wohnung in Hamburg, in der die Klägerin und der Beklagte ein Mietverhältnis hatten. Nachdem die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Beklagten kündigte, forderte sie neben der Nutzungsentschädigung auch eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020. Der Beklagte signalisierte zwar seine Bereitschaft zur Rückgabe der Schlüssel, jedoch kam es zu keinem Übergabetermin. Die Schlüssel wurden schließlich Anfang August in den Briefkasten der Verwalterfirma eingeworfen. Für die Monate Juni und anteilig August leistete der Beklagte keine Zahlungen.
Die juristische Auseinandersetzung und ihre Wendungen
In diesem Kontext erhob die Klägerin eine Klage mit der Forderung, den Beklagten zu einer Zahlung von € 1.160,50 nebst Zinsen zu verurteilen. Der Beklagte wiederum beantragte die Abweisung der Klage. Das Gericht stand vor der Herausforderung, die Frage der Nutzungsentschädigung zu klären, insbesondere unter Berücksichtigung des Annahmeverzugs nach § 293 BGB. Zentral war dabei, ob die Vermieterseite zur Rücknahme der Wohnung bereit war und ob durch die Handlungen des Beklagten ein Annahmeverzug entstand.
Gerichtsentscheidung: Zwischen Annahmeverzug und Nutzungsentschädigung
Das Gericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung von € 175,84 nebst Zinsen, wies aber die weitergehenden Forderungen der Klägerin ab. Wichtig war hierbei die Feststellung, dass für eine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB die Bereitschaft der Vermieterpartei zur Rücknahme der Wohnung eine Voraussetzung ist. Das Gericht sah es nicht als überzeugend an, dass die Klägerin die Voraussetzungen für einen Nutzungsentschädigungsanspruch erfüllt hat. Besonders bemerkenswert ist, dass die Klägerin zwar durch die Räumungsklage eine anfängliche Rücknahmebereitschaft indizierte, jedoch der Annahmeverzug des Vermieters einen solchen Rücknahmewillen ausschließt.
Schlüsselaspekte des Urteils und ihre Bedeutung für das Mietrecht
Die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg in diesem Fall beleuchtet wichtige Aspekte im Mietrecht, insbesondere im Hinblick auf Mietvertrag, Rückgabe der Schlüssel und Räumungsklagen. Dieser Fall zeigt, dass die Details der Kommunikation und der Handlungen beider Parteien eine entscheidende Rolle spielen und dass die juristischen Feinheiten in solchen Fällen nicht zu unterschätzen sind. Die Entscheidung bietet wertvolle Einblicke für Mieter und Vermieter gleichermaßen, wie sie sich in ähnlichen Situationen verhalten sollten und welche rechtlichen Aspekte dabei zu beachten sind.
Das Urteil des AG Hamburg, Az.: 48 C 331/21 vom 29.07.2022, bietet somit einen tiefgehenden Einblick in die Komplexität von Mietverhältnissen und die Bedeutung einer sorgfältigen rechtlichen Bewertung in Streitfällen um Nutzungsentschädigung und Annahmeverzug.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was ist Nutzungsentschädigung im Mietrecht und unter welchen Umständen kann sie gefordert werden?
Die Nutzungsentschädigung im Mietrecht ist eine Entschädigung, die dem Vermieter geschuldet wird, wenn ein vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht an der Immobilie nicht mehr besteht. Dies tritt in der Regel auf, wenn das Mietverhältnis beendet wurde, der Mieter aber die Immobilie weiterhin nutzt und nicht an den Vermieter zurückgibt.
Die Nutzungsentschädigung kann in verschiedenen Situationen gefordert werden. Ein klassisches Beispiel ist, wenn der Mieter einer Wohnung trotz rechtswirksamer Aufhebung des Mietverhältnisses nicht auszieht. In diesem Fall steht dem Vermieter ab Aufhebung des Mietverhältnisses eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB zu. Ein weiteres Beispiel ist, wenn der Mieter die Immobilie untervermietet hat und der Untermieter die Herausgabe verweigert.
Die Höhe der Nutzungsentschädigung kann variieren. Sie muss nicht unbedingt der ursprünglich vereinbarten Miete entsprechen, sondern kann auch anhand der örtlichen Vergleichsmiete berechnet werden. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2017 hat klargestellt, dass die Nutzungsentschädigung auch dann an der Marktmiete auszurichten ist, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen will.
Es ist zu beachten, dass der Anspruch auf Nutzungsentschädigung grundsätzlich mit dem Auszug des Mieters endet. Zudem kann der Mieter die Nutzungsentschädigung nicht wegen Mängeln mindern, die erst nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetreten sind.
Wie definiert sich der Annahmeverzug des Vermieters und welche rechtlichen Folgen hat dieser?
Der Annahmeverzug, auch als Gläubigerverzug bekannt, tritt ein, wenn der Gläubiger (in diesem Fall der Vermieter) die Leistung des Schuldners (hier der Mieter), die möglich und vertragsgemäß angeboten wurde, nicht rechtzeitig zum Leistungszeitpunkt annimmt. Im deutschen Recht ist der Annahmeverzug in den §§ 293 ff. BGB geregelt.
Im Kontext des Mietrechts kann der Annahmeverzug des Vermieters auftreten, wenn dieser beispielsweise die Rücknahme der Mietwohnung verweigert. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgeben möchte oder wenn der Vermieter die Wohnungsübergabe bei Auszug des Mieters wegen Mängeln in der Wohnung verweigert.
Die rechtlichen Folgen des Annahmeverzugs des Vermieters sind vielfältig. Eine wichtige Folge ist, dass dem Vermieter keine Nutzungsentschädigung wegen unvollständiger Rückgabe der Wohnung nach § 546 a BGB zusteht, da er diese ja sozusagen selbst verursacht hat. Darüber hinaus hat der Vermieter dem Mieter alle Schäden zu ersetzen, die dieser durch den Verzug hat.
Eine weitere Folge des Annahmeverzugs ist, dass der Vermieter die Leistungsgefahr trägt. Das bedeutet, dass der Vermieter während des Annahmeverzugs die Gefahr trägt, dass die Leistung (hier die Mietwohnung) zufällig untergeht oder sich verschlechtert.
Zudem kann der Vermieter Aufwendungsersatz gemäß § 304 BGB verlangen, und zwar die durch den Annahmeverzug bedingten Mehraufwendungen, wie zum Beispiel eine vergebliche Anreise zum Übergabetermin.
Es ist zu betonen, dass der Vermieter nicht in Annahmeverzug gerät, wenn der Mieter die Rückgabe der Wohnung nicht in der richtigen Art und Weise anbietet. So muss der Mieter beispielsweise die Wohnung räumen und alle Schlüssel an den Vermieter zurückgeben.
Falls der Vermieter die Rücknahme der Mietwohnung grundlos verzögert oder ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist, kann dies als Annahmeverzug gewertet werden. In solchen Fällen können dem Vermieter erhebliche Nachteile drohen, die auch nicht durch eine etwa erhoffte Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB ausgeglichen werden können.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg – Az.: 48 C 331/21 – Urteil vom 29.07.2022
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 175,84 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.08.2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu 15%, die Klägerin zu 85% zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung des Gegners durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt Nutzungsentschädigung und Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung.
Die Parteien verband ein Mietverhältnis über eine Wohnung … Hamburg mit einer geschuldeten monatlichen Gesamtmiete von € 786,00. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs. Mit Versäumnisurteil vom 08.07.2021 wurde der Beklagte zur geräumten Herausgabe verurteilt. Noch im Juni 2021 wandte sich der Beklagte telefonisch an die Hausverwaltung der Klägerin und signalisierte gegenüber einem dortigen Mitarbeiter seine Bereitschaft zur Rückgabe der Schlüssel in der Wohnung vor Ort. Zu einem Übergabetermin in der Wohnung kam es in der Folgezeit indes nicht. Die Klägerin erhielt die Schlüssel für die Wohnung Anfang August durch Einwurf in den Briefkasten der Verwalterfirma zurück. Für die Monate Juni 2021 und anteilig August 2021 leistete der Beklagte keine Zahlungen für die Wohnung. Mit Schreiben vom 31.05.2021 rechnete die Klägerin über Nebenkosten für das Kalenderjahr 2020 ab, was mit einem Saldo in Höhe von € 197,02 endete. Wegen der einzelnen Abrechnungspositionen wird insoweit auf Anlage K2 Bezug genommen.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe noch im Juni 2021 telefonisch sein Einverständnis zu einer Besitzübergabe durch Einwurf der Wohnungsschlüssel in den Briefkasten der Verwalterfirma gegeben. Dadurch sei es zu einer Absprache dahingehend gekommen.
Sie beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin € 1.160,50 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf € 786,00 ab dem 05.07.2021, auf € 177,48 ab dem 05.08.2021 sowie auf € 197,02 ab dem 01.08.2021 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur in tenoriertem Umfang hinsichtlich des Nachzahlungssaldos begründet.
Bis auf die von Amts wegen zu berücksichtigende formelle Unwirksamkeit der Abrechnungsposition Allgemeinstrom sind Einwendungen nicht vorgetragen.
Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB für die Monate Juli und August 2021 steht der Klägerin nicht zu.
Voraussetzung für das Bestehen eines solchen Anspruchs ist die Bereitschaft der Vermieterpartei zur Rücknahme. Sonst kann von einer Vorenthaltung nicht gesprochen werden (Grüneberg, BGB, 81. Aufl. 2022, § 546a Rn. 8). Darlegungs- und beweisbelastet für diese Anspruchsvoraussetzung ist die Klägerin.
Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage indiziert zwar ein anfängliches Vorliegen von Rücknahmebereitschaft. Jedoch schließt ein Annahmeverzug nach § 293 BGB einen Rücknahmewillen und damit auch eine anspruchsbegründende Vorenthaltung für die Zeit seiner Dauer aus (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.5.2002 – 24 U 133/01).
Jedenfalls dann, wenn feststeht, dass die Mieterpartei ein wörtliches Angebot zur Übergabe am Ort der Wohnung gemäß § 295 S. 1 BGB abgegeben hat, so hat die Vermieterpartei darzulegen und zu beweisen, dass sie dadurch nicht in Annahmeverzug geraten ist oder dass ein solcher später entfallen ist. Denn die Rückgabepflicht der Mieterpartei aus § 546 Abs. 1 BGB ist – in Ermangelung anderweitiger Abreden – eine Holschuld, bei der es der Vermieterpartei obliegt, durch physische Entgegennahme am Ort der Wohnung an der Erfüllung mitzuwirken (OLG Naumburg, Urteil vom 10. Dezember 2018 – 1 U 25/18 -, juris Rn. 15).
Der Beklagte hat noch im Juni 2021 ein wörtliches Angebot zur Rückgabe abgegeben.
Dies ergibt sich aus dem unstreitigen Vorbringen der Parteien dahingehend, dass der Beklagte sich jedenfalls im Juni 2021 bei einem Mitarbeiter der Hausverwaltung meldete, um einen Rückgabetermin vor Ort abzustimmen. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 31.03.2022 zugestanden, dass der Beklagte Ende Juni 2021 bei der Hausverwaltung anrief und erklärte, er könne die Schlüssel zurückgeben. Der Mitarbeiter der Verwaltung entgegnete indes am Telefon, kurzfristig könne keine Übergabe stattfinden.
Umstände, aufgrund derer die Klägerin dennoch nicht in Annahmeverzug geraten wäre oder die zu einem späteren Wegfall des Annahmeverzugs geführt hätten, stehen nicht zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 ZPO).
Insbesondere steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte sich mit einem Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten der Verwaltung einverstanden erklärte.
Ein Anspruch der Klägerin ergibt sich auch nicht aus einer anderen Rechtsgrundlage.
Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 288, 286 BGB wegen Verzugs.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
