Mietpreisbremse auf dem Prüfstand: Rechtsstreit um Nettokaltmiete am Amtsgericht Berlin-Mitte
Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat in einem Mietstreit entschieden, dass die Nettokaltmiete für eine bestimmte Wohnung aufgrund der Mietpreisbremse deutlich zu senken ist. Es wurde festgestellt, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt und somit unwirksam ist. Die Beklagte muss dem Kläger überzahlte Miete zurückzahlen, während der Kläger für Verstopfungsschäden aufkommen muss. Die Auskunftsansprüche der Beklagten wurden größtenteils abgewiesen.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Gericht bestätigt die Anwendung der Mietpreisbremse und senkt die Nettokaltmiete.
- Die Beklagte muss dem Kläger einen erheblichen Betrag zurückzahlen.
- Einige Forderungen der Beklagten nach Auskunft über Untermietverhältnisse wurden abgelehnt.
- Der Kläger muss Kosten für die Beseitigung einer Verstopfung tragen, die durch Untermieter verursacht wurde.
- Die Festlegung der zulässigen Miete basiert auf dem Berliner Mietspiegel und der Mietenbegrenzungsverordnung.
- Möblierung und gewerbliche Weitervermietung schließen die Anwendung der Mietpreisbremse nicht aus.
- Die Wohnungseigenschaften (kein Balkon, kein Fenster im Bad, aber ein Oberlicht) beeinflussen die Wohnwertbewertung.
- Die Entscheidung verdeutlicht die rechtlichen Rahmenbedingungen der Mietpreisbremse und die Pflichten der Mietparteien.
Mietpreisbremse in Berlin: Die Bedeutung von Oberlicht und Nettokaltmiete
In der Hauptstadt wird Wohnraum knapp und teuer. Um Mieter vor explodierenden Kosten zu schützen, wurde die Mietpreisbremse eingeführt. Doch was bedeutet das für Mieter und Vermieter? Eine wichtige Rolle spielen der Zustand der Wohnung und die Höhe der Nettokaltmiete. Aber auch ein vermeintlich unscheinbares Detail wie das Oberlicht kann entscheidend sein. Dieser Artikel erklärt, wie die Mietpreisbremse in Berlin funktioniert, welche Faktoren bei der Festlegung der Nettokaltmiete relevant sind und welche Auswirkungen ein Mangel am Oberlicht haben kann.
Zum konkreten Fall
(Symbolfoto: Stefan Rotter /Shutterstock.com)
Im Zentrum eines Rechtsstreits am Amtsgericht Berlin-Mitte stand die Nettokaltmiete einer Wohnung, die durch einen Mietvertrag vom 6. April 2022 zwischen dem Kläger und der Beklagten begründet wurde. Die Wohnung, gelegen in der B. 36, 4. OG links, wurde für eine monatliche Nettokaltmiete von 1.350 Euro vermietet. Dieser Fall wirft Licht auf die Anwendung der sogenannten „Mietpreisbremse“ und die rechtlichen Herausforderungen bei der Bestimmung der zulässigen Höhe der Mietpreise.
Mietpreisbremse als Zankapfel
Die Auseinandersetzung entzündete sich, als der Kläger die Anwendung der Mietpreisbremse geltend machte und behauptete, die vereinbarte Miete überschreite die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Daraufhin forderte er eine Anpassung der Miete sowie die Rückzahlung der überzahlten Beträge. Die Beklagte hingegen vertrat die Auffassung, dass die Wohnung aufgrund bestimmter Merkmale, wie der Lage und Ausstattung, eine höhere Miete rechtfertige.
Juristische Grundlagen und Urteilsfindung
Das Gericht stellte fest, dass die vereinbarte Miete tatsächlich die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete um 752,22 Euro übersteigt. Es folgte die Feststellung, dass die Mietzinsvereinbarung unwirksam ist und die zulässige Miete für die Wohnung bei 597,78 Euro nettokalt liegt. Diese Entscheidung basierte auf der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin, die den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB entspricht und ordnungsgemäß bekannt gemacht wurde.
Die Rolle der Wohnungsausstattung im Mietstreit
Ein interessanter Aspekt dieses Falles ist die Diskussion um die Ausstattung der Wohnung. Die Beklagte argumentierte, dass das Bad durch ein Oberlicht belüftet werden könne und dies einem Fenster gleichkomme. Des Weiteren wurde die Abtrennung einer Nische im Flur durch einen Vorhang als Kammer im Sinne des Mietspiegels gewertet. Diese und weitere Merkmale, wie ein wandmontierter Heizkörper, der als Handtuchwärmer dienen könne, wurden von der Beklagten als wohnwerterhöhend angeführt. Das Gericht folgte diesen Argumenten jedoch nicht in Gänze, insbesondere was die Belüftung des Bades anbelangt, und wertete die Wohnung letztlich als neutral.
Verantwortung und Auskunftsansprüche
Neben der Frage der Mietpreisbremse waren auch Schäden und Auskunftsansprüche Gegenstand des Verfahrens. So wurde der Kläger zur Zahlung von Kosten für die Beseitigung einer durch Haare verursachten Verstopfung der Badewanne verurteilt. Die Forderung der Beklagten nach Auskunft über Untermietverhältnisse wurde überwiegend abgewiesen, da das Gericht keinen entsprechenden Anspruch erkennen konnte.
In diesem Rechtsstreit spiegeln sich die komplexen Herausforderungen wider, die sich bei der Anwendung der Mietpreisbremse ergeben können. Die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte unterstreicht die Bedeutung der ordnungsgemäßen Anwendung gesetzlicher Vorschriften und die Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung der Umstände jedes Einzelfalls.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Wie funktioniert die Mietpreisbremse und wann kommt sie zur Anwendung?
Die Mietpreisbremse ist ein rechtliches Instrument, das darauf abzielt, den Anstieg der Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu begrenzen. Sie wurde in Deutschland mit dem Ziel eingeführt, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und exzessive Mietsteigerungen bei Neuvermietungen zu verhindern. Die Mietpreisbremse ist im Gesetz zur Mietrechtsnovellierung (MietNovG) verankert und trat erstmals im Jahr 2015 in Kraft.
Funktionsweise der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse besagt, dass die Miete bei Neuvermietung von Wohnungen in bestimmten, von den Bundesländern festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch den Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bestimmt.
Anwendungsbereich
Die Bundesländer entscheiden selbst, welche Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte gelten und somit unter die Mietpreisbremse fallen. Diese Entscheidung basiert auf Kriterien wie Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung. Aktuell gilt die Mietpreisbremse in zahlreichen deutschen Städten und Gemeinden, darunter auch in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Es gibt mehrere Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung kommt:
- Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
- Umfassende Modernisierungen: Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, fallen ebenfalls nicht unter die Mietpreisbremse. Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn die Kosten hierfür mindestens ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen.
- Bestehende Mietverhältnisse: Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietungen. Bestehende Mietverhältnisse sind nicht betroffen.
Kritik und Wirksamkeit
Die Mietpreisbremse ist nicht unumstritten. Kritiker bemängeln, dass sie nicht in allen Fällen zu einer Dämpfung der Mietpreisentwicklung geführt hat und dass es Ausweichreaktionen seitens der Vermieter gibt, wie beispielsweise die Umgehung der Regelung durch die Vereinbarung hoher Möblierungszuschläge. Zudem wird argumentiert, dass die Mietpreisbremse nicht die Ursache des Wohnungsmangels bekämpft, sondern lediglich die Symptome lindert. Die langfristige Lösung des Problems wird in einem verstärkten Wohnungsbau gesehen.
Die Mietpreisbremse ist ein Versuch, den Anstieg der Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu begrenzen und bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Trotz ihrer Ausnahmen und der Kritik an ihrer Wirksamkeit stellt sie für viele Mieter in betroffenen Gebieten eine wichtige Schutzmaßnahme dar.
Welche Rolle spielt die Wohnungsqualität bei der Festlegung der Miete?
Die Wohnungsqualität spielt bei der Festlegung der Miete eine wesentliche Rolle, da sie einen direkten Einfluss auf die Höhe der Miete hat. Verschiedene Faktoren, die die Qualität einer Wohnung bestimmen, werden bei der Mietpreisfindung berücksichtigt:
- Ausstattung und Zustand der Wohnung: Eine moderne Ausstattung und ein guter Zustand der Wohnung können zu einer höheren Miete führen. Frisch modernisierte Wohnungen, die energieeffizient sind, können zwar eine höhere Kaltmiete haben, aber durch geringere Betriebskosten kann die Gesamtmiete für den Mieter attraktiv bleiben. Der Energieverbrauch, der im Energieausweis dokumentiert ist, spielt hierbei eine Rolle.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Die ortsübliche Vergleichsmiete, die oft durch den Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde repräsentiert wird, basiert auf Daten zu Neumieten und Mietsteigerungen der letzten Jahre. Sie zeigt das Preisprofil ähnlicher Wohnflächen und wird alle zwei Jahre aktualisiert sowie alle vier Jahre neu bewertet. Die Mietspiegeltabelle gibt Vermietern Anhaltspunkte für die Kategorien ihrer Mietobjekte, einschließlich Ausstattung und Lage, und zeigt eine Preisspanne, die die Abweichungen aufgrund von Wertminderungen oder Wertsteigerungen der Immobilie beschreibt.
- Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse gilt, kann die Miete bei Neuvermietungen nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies bedeutet, dass die Wohnungsqualität zwar weiterhin ein Faktor ist, aber die Miete nicht beliebig aufgrund von hochwertiger Ausstattung oder Lage erhöht werden kann.
- Wohnungsgröße: Die Quadratmeterzahl der Wohnung ist ebenfalls ein wichtiger Faktor bei der Mietpreisberechnung. Größere Wohnungen haben in der Regel einen höheren Mietpreis, wobei der Preis pro Quadratmeter je nach Lage und Ausstattung variieren kann.
- Lage der Wohnung: Die Lage der Wohnung beeinflusst die Miete erheblich. Wohnungen in bevorzugten Lagen können höhere Mieten erzielen als vergleichbare Wohnungen in weniger attraktiven Gegenden.
- Mängel und Einschränkungen: Mängel wie Schimmel oder andere Einschränkungen der Wohnqualität können zu einer Mietminderung führen und somit die Miete reduzieren.
Zusammenfassend ist die Wohnungsqualität ein zentraler Bestandteil der Mietpreisfindung, der durch verschiedene Merkmale wie Ausstattung, Zustand, Energieeffizienz, Größe und Lage der Wohnung bestimmt wird. Der Mietspiegel dient als Orientierungshilfe, um die Miete im Einklang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete festzulegen. In Gebieten mit Mietpreisbremse sind die Möglichkeiten zur Mietpreisgestaltung jedoch eingeschränkt.
Inwiefern beeinflusst ein Mangel, wie das Fehlen eines Fensters im Bad, die Mietpreisfindung?
Das Fehlen eines Fensters im Bad kann verschiedene Auswirkungen auf die Mietpreisfindung haben, insbesondere im Hinblick auf Mietminderung, Lüftungsmöglichkeiten und gesundheitliche Aspekte.
Mietminderung
Ein Mangel wie das Fehlen eines Fensters im Bad kann unter bestimmten Umständen eine Mietminderung rechtfertigen. Die Rechtsprechung sieht vor, dass Mängel, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich einschränken, zu einer Minderung der Miete führen können. Allerdings ist das Fehlen eines Fensters im Bad nicht per se ein Mangel, der zu einer Mietminderung berechtigt. Entscheidend ist, ob und inwiefern die fehlende Lüftungsmöglichkeit die Wohnqualität und die Gesundheit der Mieter beeinträchtigt.
Lüftungsmöglichkeiten
In Bädern ohne Fenster ist eine ausreichende Lüftung essentiell, um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung zu vermeiden. Die DIN 18017 und Richtlinien vieler Bundesländer schreiben vor, dass Räume ohne Fenster durch eine mechanische Anlage entlüftet werden müssen. Dezentrale Lüftungsanlagen, die feuchte Luft nach draußen saugen und frische Außenluft nach innen strömen lassen, sind eine wirksame Alternative zum Fenster und können die Luftqualität in fensterlosen Bädern erheblich verbessern.
Gesundheitliche Aspekte
Das Fehlen eines Fensters im Bad kann gesundheitliche Auswirkungen haben, insbesondere wenn es zu unzureichender Lüftung und dadurch zu erhöhter Feuchtigkeit und Schimmelbildung kommt. Schimmel und hohe Luftfeuchtigkeit können Atemwegserkrankungen und allergische Reaktionen hervorrufen. Eine effektive Lüftung ist daher nicht nur für die Bausubstanz, sondern auch für die Gesundheit der Bewohner von großer Bedeutung. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Fehlen eines Fensters im Bad durchaus Einfluss auf die Mietpreisfindung haben kann, insbesondere wenn dadurch die Wohnqualität und Gesundheit der Mieter beeinträchtigt werden. Eine angemessene Lüftungslösung ist daher unerlässlich, um mögliche negative Auswirkungen zu minimieren.
§ Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil
- § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB – Regelt die Unwirksamkeit der Mietpreisvereinbarung, wenn diese die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Im Kontext des Urteils begründet dies den Anspruch des Klägers auf Reduzierung der Nettokaltmiete.
- § 556d Abs. 1 BGB – Definiert die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Relevant für die Feststellung, dass die vereinbarte Miete die zulässige Miete überschreitet.
- § 556g Abs. 2 BGB – Erlaubt dem Mieter, die Mietpreisüberhöhung rückwirkend zu rügen. Wichtig für den Fall, da der Kläger die Miete erfolgreich rückwirkend gerügt hat.
- § 549 Abs. 2 BGB – Regelung zu Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Im Urteil relevant für die Abweisung des Arguments, dass die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sei.
- § 287 ZPO – Ermächtigt das Gericht, eine Schätzung der Höhe eines Schadens oder eines anderen ungewissen Wertes vorzunehmen. Im Urteil genutzt zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- § 535 Abs. 1 BGB – Bestimmt die Pflichten des Vermieters, insbesondere die Pflicht zur Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Im Urteil für den Anspruch auf Schadensersatz wegen einer Rohrverstopfung relevant.
- § 280 Abs. 1 BGB – Normiert den Anspruch auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung, angewendet auf den Ersatzanspruch der Beklagten für die Beseitigung der Rohrverstopfung.
- § 288 Abs. 1 BGB – Regelt die Verzinsung von Geldschulden bei Verzug. Im Urteil für die Zinsansprüche beider Parteien relevant.
Das vorliegende Urteil
AG Berlin-Mitte – Az.: 6 C 45/23 – Urteil vom 25.01.2024
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Mitte aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 11.01.2024 für Recht erkannt:
1. Es wird festgestellt, dass die Nettokaltmiete für die durch Mietvertrag vom 6.4.2022 vermietete Wohnung in der B. 36, 4. OG links in ### seit 1. August 2023 597,78 Euro beträgt.
2. Die Beklagte wird verurteilt, 14.119,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.8.2023 an den Kläger zu zahlen.
3. Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagte bzw. Widerklägerin 132,09 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.10.2023 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
6. Der Streitwert wird auf 46.322,99 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Die Parteien streiten um die zulässige Nettokaltmiete aufgrund der sog. „Mietpreisbremse“ und widerklagend um Auskunft über Untermietverhältnisse.
Der Kläger schloss mit der Beklagten einen Mietvertrag über eine 79,80 m² große Wohnung in der B. 36, 4. OG links. Das Haus war bis 1918 bezugsfertig. Das Mietverhältnis begann am 8.4.2022 und läuft bis 31.3.2024. Im Mietvertrag, auf den für die weiteren Einzelheiten verwiesen wird (Anlage K1, Bl. 8 ff. d. A.) ist eine Nettokaltmiete in Höhe von 1.350 Euro vorgesehen. Im Mietvertrag sind als Mieträume vorgesehen: 2 Zimmer, 1 Küche, 2 Korridor, 1 Bad. Ein Kellerraum ist nicht Gegenstand des Mietvertrages.
Die Wohnung ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet und liegt in guter Wohnlage. In der Merkmalgruppe „Küche“ überwiegend die wohnwerterhöhenden Merkmale. In der Merkmalgruppe „Wohnumfeld“ überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale. Das Bad verfügt über ein Oberlicht, das zur Küche geöffnet werden kann, es verfügt über kein Fenster. Im Bad ist ein Heizkörper an der Wand montiert.
Für die Einzelheiten des Heizkörpers wird auf das auf S. 4 des Schriftsatzes der Klägerseite vom 14.11.2023 abgedruckte Foto (Bl. 111 d.A.) verwiesen. Die Wohnung verfügt über keinen Balkon. Ein abschließbarer Fahrradabstellraum ist im Gebäude nicht vorhanden. In dem Eingangsbereich und sich anschließenden Flur der Wohnung ist ein Teil durch einen Vorhang abgetrennt. Für die Einzelheiten wird auf den in der mündlichen Verhandlung überreichten Grundriss verwiesen (Bl. 168 d. A.).
Bei der Übergabe der Wohnung am 8.4.2022 war diese mit verschiedenen Möbeln in Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Badezimmer und Flur ausgestattet. Die Einzelheiten sind in dem Übergabeprotokoll vorgelegt als Anlage B3 aufgeführt, auf das vollumfänglich verwiesen wird (Bl. 49 d.A.). Unter im Einzelnen zwischen den Parteien streitigen Umständen entfernte die Beklagte die Möbel im Juli 2022 aus der Wohnung.
Mit Schreiben vom 22.4.2022 ließ der Kläger einen Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse rügen und forderte die Beklagte auf, mitzuteilen, ob die Miete korrigiert und die überzahlte Miete zurückerstattet werde.
Im Dezember 2022 bat der Kläger um Genehmigung, die Wohnung an die von ihm benannten Herrn U. und Herrn H. untervermieten zu dürfen. Die Beklagte antwortete mit E-Mail von Anfang Januar 2023 und erteilte die Zustimmung zur befristeten Untervermietung bis zum 31.3.2024 „zur Vermeidung einer [weiteren] Auseinandersetzung“. Für die Einzelheiten der E-Mail wird auf S. 2 des Schriftsatzes der Klägerseite vom 14.11.2023 (Bl. 109 d.A.) vollumfänglich verwiesen.
Anfang Mai kam es zu einer Verstopfung der Badewanne, die durch einen Abflussdienst beseitigt wurde. Die Verstopfung befand sich in der Anbindungsleitung der Badewanne innerhalb der Wohnung und wurde durch Haare verursacht. Der Beklagten wurde für die Tätigkeit 132,09 Euro in Rechnung gestellt. Für die Einzelheiten wird auf die als Anlage B8 eingereichte Rechnung verwiesen (Bl. 69).
Ventile und Verlängerungsschläuche der Küchenspüle sind defekt. Ihr Austausch kostetet laut Angebot der Firma K. 144,80 Euro (Anlage B13a, Bl. 88). Die Küchenarmatur war defekt und wurde durch eine Fachfirma ausgetauscht. Hierfür zahlte die Beklagte 178,50 Euro (Anlage B13b, Bl. 89).
Der Kläger verfolgt sein Begehren auf Reduzierung der Nettokaltmiete und Rückzahlung mit der am 28.8.2023 der Beklagten zugestellten Klage weiter. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat den Kläger mit Schreiben von Mitte September 2023 um Auskunft über die bestehenden Untermietverhältnisse gebeten. Ferner hat er erklärt, dass die Überlassung der Wohnung an Dritte mit sofortiger Wirkung untersagt werde. Für die Einzelheiten wird vollumfänglich auf das Schreiben vom 18.9.2023, Anlage B10 (Bl. 72 ff. d.A.) verwiesen.
Mit seiner der Beklagten am 28.8.2023 zugestellten Klage beantragt der Kläger,
1. festzustellen, dass die Nettokaltmiete für die durch Mietvertrag vom 6.4.2022 vermietete Wohnung B. 36, 4. OG links in ### derzeit monatlich 597,78 Euro betragt, sodass von dem Kläger ab 1. August 2023 lediglich eine Nettokaltmiete in dieser Höhe geschuldet wird,
2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag von 14.119, 16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte mit ihrer dem Kläger am 17.10.23 zugestellten Widerklage,
1. den Kläger zu verurteilen, als Mieter der durch ihn innegehaltenen Wohnung, gelegen B. 36, ###, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 2 Korridore, 1 Bad bestehende Wohnung mit einer Wohnfläche von 79,80 m² Auskunft über sämtliche von ihm mit Dritten geschlossenen Nutzungs- und Untermietverhältnissen beginnend ab dem, 08.04.2022 über das vorbezeichnete Objekt hinsichtlich
a. der Namen aller aktuellen Drittnutzer und Untermieter,
b. der Art und Nutzung der Räume,
c. der Höhe des erzielten Nutzungsentgelts bzw. Untermietzinses sowie der durch die Nutzer bzw. Untermieter Thomas Hölzel und Urban gezahlten Betriebs- und Heizkosten einschließlich sonstiger Nebenkosten, insbesondere Möblierungszuschläge, Kosten für Internet und Telefon und Strom durch die Vorlage aller Zahlungsnachweise hinsichtlich der Untermiete durch Vorlage aller Kontoauszüge seit dem Zeitpunkt der vollständigen Überlassung der Wohnung zur Untermiete,
d. der Laufzeit der Nutzungsvereinbarungen und Untermietverträgen,
e. etwaiger Kündigungsmöglichkeiten und Befristungen zu erteilen und die Nutzungs- oder Untermietverträge und die Wohnungsgeberbestätigung des Bezirksamt Pankow im Rahmen der Auskunftserteilung vorzulegen
f. etwaiger weiterer Untermietverträge und Nutzungsvereinbarungen.
2. Den Kläger zu verurteilen, die unter den Ziffern 1 a) bis e) erteilten Auskünfte an Eides statt zu versichern.
3. Den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte 132,09 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.07.2023 zahlen.
4. Den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte 178,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte meint, das Bad sei wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Sie meint, der an der Wand montierte Heizkörper sei als Handtuchwärmer benutzbar. Sie meint, das Bad verfüge über ausreichend Belüftung. Das Oberlicht entspreche einem Fenster. Die Beklagte meint weiter, die durch einen Vorhang im Flur abgetrennte Nische entspreche einer Kammer im Sinne des Mietspiegels. Sie behauptet, die Heizungsrohre seien überwiegend nicht sichtbar. Sie behauptet, die zwei Zimmer verfügten über ausreichend Stuck, um dies wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Die Beklagte meint, ein fehlender Keller könne nicht wohnwertmindernd berücksichtigt werden, da sie dort die Möbel einlagere, die sie auf Wunsch des Klägers aus der Wohnung habe entfernen müssen. Sie meint, hinsichtlich des Gebäudes sei wohnwerterhöhend die Existenz des als Anlage B11 vorgelegten Energieausweises zu berücksichtigen (Bl. 76 ff. d.A.). Die Beklagte meint, die Vorschrift des § 556d BGB fände keine Anwendung, da eine Möblierung vereinbart worden sei und der Kläger die Wohnung – was streitig ist – gewerblich weiter vermiete. Sie behauptet in diesem Zusammenhang, der Kläger habe von Anfang an nicht vorgehabt, die Wohnung selbst zu nutzen. Es sei ihm immer nur um die gewerbliche Weitervermietung gegangen.
Die Beklagte behauptet, der Kläger habe die Wohnung schon von Anfang an Dritte überlassen und nicht erst ab der von ihr erteilten Genehmigung. Der Kläger habe die Wohnung bereits nach Übernahme ohne Genehmigung an die zwei benannten Personen überlassen, ohne je die Absicht gehabt zu haben, in die Wohnung einzuziehen. Sie meint, sie habe Anspruch auf die begehrte Auskunft. Sie habe einen Anspruch auf die begehrte Auskunft hinsichtlich des Mietpreises zur Prüfung der Untersagung der Drittüberlassung und für eine eventuelle Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. Sie habe keine Information darüber, ob die Untermieter eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen habe. Der Beklagten sei außerdem unbekannt, ob die Wohnräume an weitere Dritte außer den zwei benannten Personen vermietet seien. Die Beklagte ist der Auffassung, sie habe die geltend gemachten Auskunftsansprüche, weil der Kläger das Meldegesetz umgehen würde. Ferner habe sie ein Auskunftsrecht bezüglich der Art und Nutzung der Räume, weil ihr ein berechtigtes Interesse zustehe, bei einer unzulässigen Art und Weise der Drittnutzung diese sofort unterbinden zu lassen.
Die Beklagte behauptet, die Untermieter des Klägers hätten die Rohrverstopfung im Badezimmer verursacht. Der Untermieter U. habe die Verstopfung verursacht. Er habe gegenüber der Beklagten geäußert, dass er sich die Haare rasiere und diese den Abfluss hinunterspüle. Sie behauptet weiter, die Untermieter hätten die Spüle beschädigt. Die Küchenventile und Verlängerungsschläuche sowie die Küchenarmatur seien aufgrund der Beschädigung zu tauschen.
Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
1. Die mit dem Antrag zu 1) verfolgte Feststellung ist im Hinblick auf die Feststellung ab 1. August 2023, die nicht vom Zahlungsantrag in Ziff. 2 erfasst ist, zulässig und begründet.
Die höchstzulässige Miete für die Wohnung beträgt statt vereinbarter 1.350,00 Euro nettokalt jedenfalls nur 597,78 Euro nettokalt; ob sie noch geringer ist, bedarf im Hinblick auf die Bindung an die Anträge des Klägers keiner Entscheidung. Die darüber hinaus gehende Mietzinsvereinbarung ist gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 556d Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigt.
Die Wohnung liegt in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19).
Die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von 1.350,00 Euro übersteigt die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete um 752,22 Euro. Der Kläger hat die zulässige Miethöhe mit Schreiben vom 22.4.2022 wirksam in Sinne des § 556g Abs. 2 BGB in der seit dem 1.4.2020 geltenden Fassung auch rückwirkend gerügt. Die Anwendung des § 556d Abs. 1 BGB ist auch nicht ausgeschlossen. Einzig in Betracht kommt ein Ausschluss nach § 549 Abs. 2 BGB. Dessen Voraussetzungen liegen indes nicht vor: Die hierfür darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat schon nicht schlüssig vorgetragen, dass die Wohnung i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sei. Hierzu bedürfte es eines Sonderanlasses und einer kurzen Vertragsdauer (ausführlich m.w.N.: Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 549 Rn. 22). Weder die Befristung des Mietvertrages noch der – streitige – Umstand, dass Möbel überlassen wurden, begründet für sich einen Sonderanlass. Die Beklagte hat weitere Umstände, die einen Sonderanlass begründen können, nicht vorgetragen; sie sind auch nicht ersichtlich. Überdies übersteigt auch die Vermietungsdauer von zwei Jahren den Zeitraum einer kurzen Vertragsdauer im Sinne der Vorschrift. Die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB scheitert daran, da die Beklagte als Vermieterin die Wohnung nicht auch selbst bewohnt.
Selbst wenn der Kläger die Wohnung an seine Untermieter mit Gewinn weitervermietet hätte, begründet dies keine Ausnahme von der Anwendung der §§ 556d ff. BGB. Deren Ausnahmen sind ausdrücklich geregelt. Für eine ungeschriebene Ausnahme in Fällen – hier streitiger – gewerblicher Untervermietung ist angesichts der verschiedenen ausdrücklichen Ausnahmen kein Raum. Vielmehr begründete ein zu hoher Mietzins im Verhältnis Hauptmieter – Untervermieter ggf. eigene Ansprüche aus §§ 556d ff. BGB, auf die es hier indes nicht ankommt.
Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete zum Beginn des Mietvertrags vom 8.4.2022 an liegt allenfalls bei 597,78 Euro nettokalt. Dies ergibt sich aus Folgendem:
Zur Berechnung der zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete zieht das Gericht gem. § 287 ZPO den für den Mietvertrag mit Beginn vom 8.4.2022 einschlägigen Berliner Mietspiegel 2021 heran, der jedenfalls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 12.04.2018 – 67 S 328/17). Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld I1 einzuordnen. In diesem Mietspiegelfeld liegt der Mittelwert bei 7,57 Euro/m², der Spannenunterwert bei 5,68 Euro/m² und der Oberwert bei 11,04 Euro/m². Im Ergebnis ist die Merkmalgruppe Wohnumfeld wegen der besonderen Lärmbelastung unstreitig negativ zu bewerten. Die Merkmalgruppe „Küche“ ist unstreitig positiv zu bewerten. Darüber hinaus sind auch das Bad und das Gebäude wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Die Wohnung kann allenfalls als neutral bewertet werden. Dies ergibt einen Abschlag zum Mittelwert von 7,57 Euro um 0,756 Euro (40 % der Differenz Mittelwert-Spannenunterwert). Damit ergibt sich zunächst eine ortsübliche Vergleichsmiete von gerundet 6,81 Euro/m².
Das Bad ist im Ergebnis unter Berücksichtigung des Vorbringens der Parteien wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Unstreitig verfügt das Bad mit WC über kein Fenster. Soweit die Beklagte auf das Oberlicht im Bad verweist, vermag dies ein Fenster nach außen zur ausreichenden Belüftung des Bades nicht zu ersetzen. Ein Oberlicht ermöglicht Lichtzufuhr, aber kein Austausch der Luft mit Frischluft. Dies ist aber erkennbarer Zweck eines Fensters. Ein Oberlicht zur Küche – wie hier vorhanden – ermöglicht keinesfalls einen vergleichbaren Luftaustausch, sondern allenfalls ein Eindringen der Gerüche und Wasserdämpfe aus dem Bad in die Küche und umgekehrt. Das Bad verfügt auch nicht über ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten. Auf den Fotos Bl. 111 ist ersichtlich, dass der Spülkasten nicht in die Wand eingelassen ist. Schließlich ist in dem Bad auch kein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer vorhanden. Die vorhandene und auf den Fotos ersichtliche Heizung hängt an der Wand, ein Handtuch kann man vermutlich auch darauf hängen. Es ist jedoch kein Strukturheizkörper und auch nicht mit einem solchen vergleichbar. Anders als auf einen Strukturheizkörper kann man auf einen normalen Heizkörper allenfalls eins bzw. zwei Handtücher wärmen/trocknen.
Beim Gebäude überwiegen im Ergebnis die wohnwertmindernden Umstände. Unstreitig ist kein Keller zur alleinigen Nutzung des Klägers vorhanden; ein solcher wurde nicht mitvermietet. Insofern kommt es auch nicht darauf an, ob die Beklagte den zur Wohnung gehörenden Keller nutzt und dort Möbel eingelagert hat, die zunächst dem Kläger mit der Wohnung übergeben wurden. Denn dem Kläger steht kein Keller zur Nutzung zur Verfügung. Soweit die Beklagte auf das Vorhandensein eines Energieausweises verweist, genügt dies nicht, um wohnwerterhöhend berücksichtigt zu werden. Der als Anlage B11 vorgelegte Energieausweis weist einen Primärenergieverbrauch des Gebäudes von 144,0 kWh/(m²a) und einen Endenergieverbrauch von 130,9 kWh/(m²a) aus. Erst aber ein Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m²a) könnte wohnwerterhöhend Berücksichtigung finden. Weitere wohnwerterhöhende Umstände sind nicht vorgetragen.
Die Wohnung kann unter Berücksichtigung des Vorbringens der Parteien allenfalls als neutral bewertet werden. Unstreitig verfügt sie über keinen Balkon. Hier steht dem nicht vorhandenen Balkon allenfalls ein Abstellraum innerhalb der Wohnung gegenüber. Es kann dabei dahinstehen, ob die vorhandene durch einen Vorhang getrennte Nische einen Abstellraum im Sinne des Mietspiegels 2021 darstellt. Denn weitere wohnwerterhöhende Merkmale sind nicht schlüssig dargetan. Soweit die Beklagte behauptet, die Heizungsrohre seien überwiegend nicht sichtbar, hat sie dies nach dem zulässigen Bestreiten von Seiten des Klägers unter Verweis auf ein Foto nicht näher dargelegt. Mangels näherer Darlegung dazu, in welchen Zimmern und an welcher Stelle die Heizungsrohre nicht sichtbar sind, war auch dem Beweisangebot einer Inaugenscheinnahme nicht nachzugehen; dies käme einer Ausforschung gleich. Überdies hat sie nicht schlüssig dargetan, die Wohnung verfüge über eine aufwändige Deckenverkleidung i.S.d. des Mietspiegels.
Soweit sie generell behauptet, die Wohnung verfüge über Stuck und sei daher wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, fehlt es schon an der Darlegung, dass der vorhandene Stuck aufwändig ist. Sie ist überdies dem substantiierten Bestreiten des Klägers, es existiere lediglich eine einzige Rosette in einem Zimmer, nicht in der erforderlichen Weise entgegengetreten.
Unter Berücksichtigung der danach zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete von gerundet 6,81 Euro/m² errechnet sich die zulässige Höchstmiete ab 8.4.2022 durch einen Zuschlag von 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB) wie folgt: 6,81 Euro/ m² *1,10 *79,80 m² = 597,78 Euro.
2. Dem Kläger steht aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3 i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB entsprechend dem Vorgesagten ein Anspruch auf Rückzahlung eines Betrages von 14.119,16 Euro für die Monate April 2022 bis Juli 2023 zuzüglich der überzahlten Kaution für drei Monate zu. Dies berechnet sich wie folgt:
– April 2022 (Zahlung von 77 % der vereinbarten Miete): 579,20 Euro
– Mai 2022 bis Juli 2023: 15 x 752,22 Euro = 11.283,30 Euro
– 3 x überzahlte Monate für Kaution: 3 x 752,22 Euro = 2.256,60 Euro.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
II.
Die zulässige Widerklage ist ganz überwiegend unbegründet.
1. Die Beklagte und Widerklägerin hat keinen Anspruch gegen den Kläger auf die mit ihrem Antrag zu 1. begehrten Auskünfte. Ein allgemeiner Anspruch auf Auskunft über die Untermietverhältnisse, die geschlossenen Verträge einschließlich Untermietzins und Laufzeit besteht nicht. Eine Auskunftspflicht nach Treu und Glauben besteht bei jedem Rechtsverhältnis, dessen Wesen es mit sich bringt, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang seines Rechts im Ungewissen und der Verpflichtete in der Lage ist, unschwer die zur Beseitigung dieser Ungewissheit erforderlichen Auskünfte zu erteilen (st. Rspr., s. nur BGH, Urteil vom 7. Juni 2023 – IV ZR 252/22). Voraussetzung für einen Auskunftsanspruch ist ein dem Grunde nach bereits bestehenden Leistungsanspruch, der nur bezüglich Inhalt und/oder Höhe noch nicht feststeht (BeckRA-HdB, § 3. Der Auskunfts- und Rechenschaftslegungsprozess Rn. 5, beck-online). Hier ist nicht dargetan, welcher Leistungsanspruch mit den geltend gemachten Auskunftsbegehren verfolgt wird. Soweit es um die Herausgabe von überhöhtem Untermietzins ginge, könnte ein solcher Anspruch allenfalls nach Beendigung des Vertrages relevant sein.
Die Beklagte hat auch nicht einmal vorgetragen, dass sie die Auskunft zur Herausgabe etwaiger Nutzungen nach Beendigung des Mietvertrages am 31.3.2024 benötigt. Ebenso wenig hat sie dargetan, einen Untermietzugschlag nach § 553 Abs. 2 BGB zu begehren. Soweit die Beklagte darlegt, sie benötige die begehrten Auskünfte, um die Untersagung der Drittüberlassung zu prüfen, steht dies im Widerspruch zu dem Umstand, dass sie die Genehmigung der Untervermietung mit Schreiben vom 18.9.2023 bereits widerrufen hat. Erkennbar bedurfte es der Auskünfte hierfür nicht. Schließlich trägt sie auch nicht näher vor, welche Schadensersatzansprüche sie geltend machen will und wofür sie die hier begehrten Auskünfte diesbezüglich benötigt. Zwar dürfte grundsätzlich ein Anspruch auf Auskunft darüber bestehen, welcher Teil der Wohnung konkret untervermietet und zur Mitbenutzung überlassen wird, da der Untermieter nur insofern auf Herausgabe haftet, als er Besitz hat, § 546 Abs. 2 BGB. Jedoch begehrt die Beklagte eine solche Auskunft mit ihren Anträgen nicht. Soweit im Einzelfall ein Anspruch auf Mitteilung aller Untermietverhältnisse zur Durchsetzung einer Räumung bestehen könnte (vgl. LG Köln, Urteil vom 23. Dezember 2021 – 27 O 189/20), vermag dies im vorliegenden Fall auch keinen Auskunftsanspruch zu rechtfertigen. Denn ein Räumungsverfahren ist nicht eingeleitet und auch keine Anhaltspunkte dafür dargetan, dass ein solches erforderlich werden wird. Das Mietverhältnis läuft noch entsprechend der vertraglichen Vereinbarung bis zum 31.3.2024. Im Übrigen hat der Kläger die zwei Untermieter benannt.
Schlüsse Anhaltspunkte dafür, dass dort noch weitere Untermieter leben, hat die Beklagte, die nach ihrem eigenen Vortrag, mehrfach Zutritt zur Wohnung hatte, nicht dargetan.
Mangels eines Auskunftsanspruches kommt es auf die unter Ziff. 2 beantragte eidesstattliche Versicherung nicht mehr an.
2. Die Beklagte hat Anspruch auf Ersatz der durch die Verstopfung in der Badewanne verursachten Kosten in Höhe von 132,09 Euro aus §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1, 241 BGB. Sie hat substantiiert und ausführlich vorgetragen, dass die Untermieter des Klägers die Verstopfung durch abrasierte Haare verursacht haben.
Dieser Vortrag gilt als zugestanden, denn der Kläger hat sich hierzu nicht in einer seine Substantiierungslast entsprechenden Weise erklärt. Sein einfaches Bestreiten genügt angesichts des detaillierten Vortrags der Beklagten nicht. Es wäre ihm überdies ein Leichtes gewesen, sich bei seinen Untermietern hierzu zu erkundigen und im Prozess zu erklären. Diese Pflichtverletzung – Verstopfung des Abflusses mit abrasierten Haaren – hat der Kläger auch zu vertreten. Sein Vertretenmüssen wird vermutet, das seiner Untermieter wird ihm zugerechnet. Es stellt auch keinen vertragsgemäßen Gebrauch (§ 538 BGB), den Abfluss der Badewanne mit Haaren zu verstopfen.
Zinsen hierauf kann die Beklagte nicht ab dem 20.7.2023 verlangen. Eine Fristsetzung zur Zahlung der Kosten der Reparaturen ist dem einzig denkbaren Aufforderungsschreiben vom 5.7.2023 nicht zu entnehmen (Anlage B12). Soweit der Beklagtenvertreter dort schreibt „Als Datum für eine Antwort habe ich mir den 19.7.2023 vermerkt“ vermag dies eine eindeutige Mahnung nicht zu begründen. Gründe dafür, dass eine Mahnung gem. § 286 Abs. 2 BGB entbehrlich wäre, sind nicht ersichtlich. Damit kommen Zinsen – wie tenoriert – frühestens ab Rechtshängigkeit der Widerklage in Betracht.
Dagegen hat die Beklagte nicht dargetan, dass der Kläger oder seine Untermieter die Beschädigung der Spüle, Schläuche und Ventile sowie Armaturen, verursacht haben soll. Sie hat auf das Bestreiten des Klägers hin nicht einmal näher ausgeführt, um welche konkrete Beschädigung es sich handeln soll und wie diese durch den Kläger oder die Untermieter verursacht worden sein soll.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1. Das Unterliegen des Klägers ist nur unerheblich. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Der Streitwert war gem. §§ 39 Abs. 1, 45 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO wie aus dem Tenor ersichtlich festzusetzen. Den Antrag zu Ziff. 2 (Feststellung) bemisst das Gericht mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag in Höhe von 752,22 Euro (vgl. (KG Berlin, Beschluss vom 6. November 2023 – 8 W 53/23). Der Streitwert der Widerklage ist hinzuzurechnen. Den Antrag zu Ziff. 1 der Widerklage hinsichtlich der Auskunft bemisst das Gericht mit 300,00 Euro. Da die Beklagte und Widerklägerin ein konkretes Leistungsbegehren, für welches die Auskunft dienen soll, nicht dargelegt hat und auch kein einschlägiges erkennbar ist, legt das Gericht bei der Streitwertfestsetzung den Aufwand zur Erstellung Auskunft zugrunde (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 26. Februar 2009 – 2 W 16/09). Hier geht das Gericht von einem Aufwand von 1-2 Stunden aus, die auf 300,00 Euro bemessen werden. Hinzuzurechnen sind die angekündigten Zahlungsanträge zu Ziff. 3 und 4 der Widerklage.
