Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung
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Wohnwertminderung bei unzureichender Elektroinstallation im Bad

Wohnwertminderung bei unzureichender Elektroinstallation im Bad

Symbolfoto: Von BAZA Production/Shutterstock.com

LG Berlin – Az.: 67 S 516/09 – Urteil vom 06.06.2011

Das am 19. Juli 2010 verkündete Versäumnisurteil der Kammer – 67 S 516/09 – wird aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das am 02. September 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 3 C 137/09 – wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben vorab die Kosten ihrer Säumnis im Termin vor der Kammer am 19. Juli 2010 zu tragen. Im Übrigen hat die Klägerin die Kosten des zweiten Rechtszuges zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I) Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.1) Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Dabei kommt es hier nicht auf den Streitwert nach § 41 Abs. 5 GKG an. Die Beschwer errechnet sich vielmehr analog § 9 ZPO, sodass sich (44,43 € verlangte Mieterhöhung x 42 Monate =) 1.866,06 € ergeben. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Der Einspruch der Beklagten gegen das am 19. Juli 2010 verkündete Versäumnisurteil der Kammer ist ordnungsgemäß und hat den Rechtsstreit in den Stand vor der Säumnis zurückversetzt, § 539 Abs. 3, § 342 ZPO.

2) Die Berufung hat im Ergebnis keinen Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um 44,43 € ab dem 01. März 2009 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Wohnwertminderung bei unzureichender Elektroinstallation im Bad

Symbolfoto: Von BAZA Production/Shutterstock.com

Der Beklagten bewohnen die Wohnung Nr. 1-82 im … 13, Erdgeschoss rechts, … Berlin. Der Mietvertrag vom 01. Dezember 1985 liegt nicht vollständig vor. Ursprünglich war die Gruppe … Wohnungsunternehmen GmbH, später die Klägerin die Vermieterin. Die Aktivlegitimation ergibt sich hier schon ausdrücklich aus dem Nachtrag zum Mietvertrag vom 04./14. Mai 2008. Im Übrigen ist die Klägerin seit dem 07. Mai 2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Die Klage ist gemäß § 558b Abs. 2 BGB zulässig. Es liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vom 02. Dezember 2008 vor.

Zunächst ist es für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend, wenn sich der Vermieter – wie hier – auf ein konkretes Mietspiegelfeld bezieht und sich die verlangte Miete innerhalb der Spanne bewegt. Dabei ist es unschädlich, dass im Verlangen der Berliner Mietspiegel 2007 herangezogen wird. Die Klägerin konnte seinerzeit den Mietspiegel 2009 (mit dem Stichtag 01. Oktober 2008) noch nicht kennen, da er erst im Amtsblatt für Berlin Nr. 27 vom 24. Juni 2009 veröffentlicht wurde. Weiter genügt bei einer Bruttokaltmiete die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten konkreten Betriebskostenanteils, der erst im Prozess (auf Bestreiten) genauer erläutert werden muss.

Der Satz am Ende des Erhöhungsverlangens

„Dieses Mieterhöhungsverlangen wird lediglich hilfsweise zugestellt für den Fall, dass die rechtshängig gemachten Mieterhöhungsverlangen vom 22.2.08 und 23.9.08 unwirksam sein sollten.”

führt – entgegen der Ansicht des Amtsgerichts – nicht zur formellen Unwirksamkeit.

Es ist zutreffend, dass das Erhöhungsverlangen bedingungsfeindlich ist. Eine Bedingung in diesem Sinne ist ein zukünftiges ungewisses Ereignis (vgl. die Kommentierung zu § 158 BGB in: Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., vor § 158, Rn. 1). Hiervon ist die Rechtsbedingung zu unterscheiden, die hier vorliegt (dazu Kammer 67 S 474/01, GE 2002, 1266). Es wird lediglich ein sowieso kraft Gesetzes gegebener Umstand ausdrücklich beschrieben. Für den Beklagten als Mieter zeichnet sich die hier vorliegende Rechtsbedingung dadurch aus, dass sich seine (rechtliche) Position nicht verändert, ob die Rechtsbedingung nun im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich erwähnt wird oder nicht. Insbesondere wäre das hiesige Mieterhöhungsverlangen – einschließlich einer hierauf etwa erteilten Zustimmung des Beklagten als Mieter – ohne weiteres unwirksam, wenn eines der früheren Mieterhöhungsverlangen vom 22. Februar 2008 oder 23. September 2008 wirksam gewesen wäre. Dies folgt unmittelbar aus § 558 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB. Hier steht aufgrund der Entscheidung der Kammer vom 26. Januar 2009 – 67 S 437/08 – fest, dass die früheren Verlangen nicht einschlägig sind. Es kann auch nicht darauf abgestellt werden, dass eine Unsicherheit bestünde. Der Fall entspricht insoweit denen der Mieterhöhung mit streitiger Ausgangsmiete. Für die Mieter entsteht kein Nachteil.

Es greift der Berliner Mietspiegel 2009 ein, obwohl die Klägerin den Berliner Mietspiegel 2007 angewendet hat (siehe oben). Das Mieterhöhungsverlangen ist nach dem Stichtag des 01. Oktober 2008 erklärt worden.

Entgegen der jetzigen von der Klägerin vertretenen Ansicht handelt es sich um eine so genannte Mietspiegel-Wohnung. Es ist nicht ersichtlich, dass der Mietspiegel Wohnungen wie die der Beklagten nicht erfassen würde. Insbesondere kann die Wohnung der Beklagten insoweit nicht der Situation in einem Ein- oder Zweifamilienhaus gleichgesetzt werden, obwohl die Beklagten über einen Garten und einen separaten Zugang verfügen. Trotz dieser unstreitigen Umstände liegt mietpreisrechtlich ein Mehrfamilienhaus vor. Namentlich für die etwaige Beeinträchtigung durch Geräusche usw. aus anderen Wohnungen des Hauses spielt es keine Rolle, ob die anderen Wohnungen durch ein getrenntes Treppenhaus erschlossen werden. Der Garten ist nicht vollkommen gegenüber den anderen Mietern oder Besuchern in einer Weise abgetrennt, dass er einen in der Zurückgezogenheit der Wohnung vergleichbaren Raum darstellen könnte, wie dies bei Gärten an Einfamilienhäusern der Fall ist.

Unstreitig ist für die Wohnung der Beklagten das Feld H 4 anzuwenden.

Zu den Merkmalsgruppen:

Das Bad ist unstreitig negativ anzusetzen.

Eine Bewertung der Küche ist ebenfalls negativ anzusetzen.

Die Beklagten bestreiten zunächst den Vortrag der Klägerin zu den Wandfliesen im Arbeitsbereich, indem sie sagen, diese seien am Beginn des Mietvertrags noch nicht vorhanden gewesen, sondern von ihnen selbst angebracht. Die Klägerin kann das Gegenteil nicht belegen.

Außerdem muss davon ausgegangen werden, dass bei Vertragsbeginn keine Spüle und kein Herd vorhanden waren. Die Klägerin bestreitet diesen Vortrag der Beklagten. Das Bestreiten ist jedoch unbeachtlich, da sie das von ihr in Bezug genommene Übergabeprotokoll nicht vorlegt.

Die Wohnung ist negativ anzusetzen.

Die Isolierglasfenster stammen aus der Zeit der 1980er Jahre. Dies ist unstreitig. Ohne weiteren Vortrag der Klägerin kann nicht angenommen werden, dass diese Fenster noch aktuellen Anforderungen an den Wärme- und Schallschutz genügen würden. Es werden weder Typ noch Eigenschaften der Fenster mitgeteilt, obwohl die Beklagten gerade dies rügen.

Das kleine Zimmer ist kein Abstellraum, sondern als halbes Zimmer vermietet.

Wohnwerterhöhend ist die Veranda mit 6,6qm.

Wohnwertmindernd ist die unzureichende Elektroinstallation. Unstreitig ist im Bad keine Steckdose vorhanden, sondern nur ein Wandauslass. Es kommt nicht darauf an, dass die Beklagten hier einen Spiegelschrank mit Steckdose anschließen könnten. Jedenfalls gibt es vermieterseits eine Steckdose nicht. Die jeweiligen Klammerzusätze bei den Mietspiegelmerkmalen sind als Regelbeispiele zu verstehen. Eine fehlende Steckdose im Bad steht der ausdrücklich dort genannten Einschränkung gleich.

Wohnwertmindernd ist weiter der vermieterseits fehlende Waschmaschinenanschluss.

Das Gebäude ist negativ anzusetzen.

Ein zusätzlicher Nutzraum außerhalb der Wohnung ist nicht vorhanden. Anders als im Mietspiegel 2007 ist im Mietspiegel 2009 gefordert, dass der Raum angemessen nutzbar sein müsste. Die Beklagten behaupten, dass der Raum schimmelig und feucht sei. Dem ist die Klägerin nicht hinreichend entgegen getreten. Sie ist darlegungs- und beweisbelastet, geht aber über ein bloßes Bestreiten des Vortrags der Beklagten nicht hinaus. Wann wer den Zustand konkret geprüft haben soll, wird nicht gesagt. Ein Ortstermin wäre eine Ausforschung.

Der Fernwärmeanschluss kann nicht berücksichtigt werden. Es wird nicht gesagt, wann der Anschluss erfolgt sein soll. Zum einen ist die Art der Wärmeerzeugung nicht klar. Zum anderen ist die Anlage im Haus nicht erneuert worden. Es kann so nicht von einer Energieeinsparung und auch nicht von positiven Kosteneffekten für die Mieter ausgegangen werden.

Wohnwertmindernd ist die unstreitig fehlende Gegensprechanlage.

Das Wohnumfeld ist neutral.

Von einem aufwändig gestalteten Umfeld ist nicht auszugehen. Es liegen keine Fotos o.ä. zur jetzigen Situation vor. Insbesondere kann nicht angenommen werden, dass der behauptete Spielplatz (wieder) vorhanden wäre.

Es handelt sich um eine übliche Anliegerstraße. In der Nähe liegt das Vivantes-Klinikum, das von Fahrzeugen und Hubschraubern angesteuert wird.

Die Müllstandsfläche mag gelegentlich etwas überfüllt sein, wirkt aber auf den von den Beklagten eingereichten Fotografien nicht ungepflegt.

Der den Mietern überlassene Garten kann hier im Rahmen des Mietspiegels nicht zusätzlich berücksichtigt werden. Es kann offen bleiben, ob es Konstellationen gibt, bei denen eine Wohnung wegen eines Gartens aus dem Mietspiegel heraus fällt. Hier ist das nicht der Fall. Es kann auf die obigen Ausführungen zum Mietspiegel Bezug genommen werden. Es handelt sich hier um den jedenfalls teilweise auch für andere Personen als die Mieter zugänglichen Bereich vor dem Wohnungseingang, der einem Vorgarten vergleichbar dem Mieter keine allein ihm zur Verfügung stehende Rückzugsmöglichkeit bietet. Es ist im Übrigen gerade im Bereich der Sondermerkmale des Mietspiegels nicht ungewöhnlich, dass frühere als den Preis mit bildend anerkannte Merkmale wegfallen und neue hinzukommen. So war etwa noch im Mietspiegel 2007 die Lage einer Wohnung im Erdgeschoss ein Sondermerkmal, auf das es jetzt nicht mehr ankommt. Im Mietspiegel 2003 gab es das Merkmal des Dachgartens bzw. der Dachterrasse. Im Mietspiegel 2000 schließlich war noch die Gartennutzung als Sondermerkmal enthalten. Die Veränderung solcher Sondermerkmale führt nicht dazu, dass solche Wohnungen – etwa Erdgeschosswohnungen – nicht mehr vom Mietspiegel erfasst würden, wenn das Sondermerkmal entfällt. Vielmehr dokumentieren die veränderten Sondermerkmale, dass nach Einschätzung der sachverständigen Kommission, die den Mietspiegel erarbeitet, solche Merkmale nicht mehr von entscheidender Bedeutung für den Preis sind, sondern andere Merkmale mehr Gewicht haben. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Es ist für die Kammer nicht ersichtlich, dass die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Erwägungen unzutreffend wären oder die Verhältnisse in der Stadt nicht hinreichend abbilden würden.

Es liegen vier negative und eine neutrale Merkmalsgruppe vor, sodass in der unteren Spanne 80% abzuziehen sind:

4,70 €/qm – 4,07 €/qm = 0,63 €/qm

80% von 0,63 €/qm = 0,50 €/qm

4,70 €/qm – 0,50 €/qm = 4,20 €/qm

Zu dieser Nettokaltmiete sind die Betriebskosten hinzuzusetzen. Es ist vom Wert 1,84 €/qm für 2007 auszugehen. Dieser Wert liegt im Jahr vor, das der Mieterhöhung vorangeht und ist deshalb maßgeblich (BGH, GE 2008, 580). Die Beklagten haben sich dazu nicht mehr geäußert. Die Ausgangsmiete beträgt 397,23 €. Die Kabelkosten sind ausweislich des Nachtrags vom 04./14. Mai 2008 in die Bruttokaltmiete einzurechnen.

Es ergäbe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von (4,20 €/qm + 1,84 €/qm =) 6,04 €/qm, was bei 64,57qm den Betrag von 390,00 € ergibt.

Es verbleibt kein Erhöhungsspielraum, da die Beklagten bereits die höhere Miete von 397,23 € zahlen.

3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 539 Abs. 3, § 344, § 97 Abs. 1 ZPO.

4) Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

5) Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.