AG Halle (Saale), Az.: 93 C 3182/12
Urteil vom 02.05.2013
1.) Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.300,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 660,00 € seit dem 5. Mai 2012, dem 5. Juni 2012, dem 5. Juli 2012, dem 4. August 2012 und dem 5. September 2012 zu bezahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2.) Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 3.463,52 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin macht Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis geltend.
Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Mietvertrag vom 2. Februar 2011 eine Wohnung im Haus A… K… … in … H…. Laut Mietvertrag handelt es sich um eine 6-Zimmerwohnung, bestehend aus 6 Zimmern, Küche, Bad, WC, Gäste-WC, Abstellraum und Flur. Die monatliche Netto-Miete beträgt 660,00 €. Der Untervermietung zu privaten, nicht gewerblichen Zwecken stimmte die Klägerin im Mietvertrag zu. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bl. 4 – 9 d. A. (einschließlich Rückseiten) verwiesen.
Bei Anmietung der Wohnung erklärte der Kläger, dass er mit seiner Frau in diese Wohnung ziehen möchte. Er wies auch auf einen eventuellen Kinderwunsch hin. Angesichts der Größe der Wohnung legte der Beklagte Wert auf die Erlaubnis zur Untervermietung, die ihm in § 20 Abs. 2 des Mietvertrages auch erteilt wurde.
Die Ehefrau des Beklagten zog jedoch nie in die Wohnung ein. Der Beklagte zog vielmehr mit seiner Frau in die Wohnung R… … in H…, wo der Beklagte auch seinen Erstwohnsitz angemeldet hat. Alle sechs Zimmer in der Wohnung vermietete der Beklagte an Studenten weiter, was er der Klägerin auch anzeigte. Er selbst nutzt den in dem Mietvertrag als „Abstelltraum“ bezeichneten Raum, welcher nicht in der eigentlichen Wohnung liegt, sondern von der Treppe aus durch eine separate Tür zu erreichen ist.
Mit Anwaltsschreiben vom 17. November 2011 kündigte die Klägerin den Mietvertrag zum 29. Februar 2012 und widerrief zugleich die Untervermietungserlaubnis. Wegen der Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben Bl. 36 – 37 d. A. (einschließlich Rückseiten) verwiesen. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Juli 2012 kündigte die Klägerin den Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzuges. Wegen der Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben Bl. 38 d. A. (einschließlich Rückseite) verwiesen. Der Beklagte gab die Wohnung bislang nicht zurück und wird von der Klägerin in einem anderen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Halle (Saale) (Az. 94 C 1107/12) auf Räumung in Anspruch genommen.
Seit Mai 2012 zahlte der Beklagte an die Klägerin nur noch die Betriebskostenvorauszahlung, nicht aber die Netto-Miete. Daher klagt die Klägerin mit der vorliegenden Klage Nutzungsentschädigung in Höhe der Netto-Miete für die Monate Mai 2012 bis September 2012 ein.
Zudem rechnete die Klägerin unter dem 24. Juli 2012 über die Betriebskosten für das Jahr 2011 ab. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einem von dem Beklagten zu zahlenden Betrag von 163,52 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Betriebskostenabrechnung Bl. 11 – 12 d. A. (einschließlich Rückseiten) verwiesen. Auch diesen Betrag klagt die Klägerin mit der vorliegenden Klage ein.
Die Klägerin behauptet, dass der Beklagte die gesamte Wohnung gewerblich untervermietet habe. Der Kläger habe von Anfang an nicht beabsichtigt, mit seiner Frau in die Wohnung einzuziehen. Er habe daher die Klägerin bei Vertragsabschluss getäuscht. Der Beklagte bewohne die Abstellkammer, die kein eigenes Zimmer sei, nur zum Schein. Die Klägerin ist der Ansicht, sie sei daher zur Entziehung der Untervermietungserlaubnis sowie zur Kündigung berechtigt. Da die Klägerin zur Entziehung der Untervermietungserlaubnis berechtigt gewesen sei, könne der Beklagte hierauf eine Mietminderung nicht stützen, sodass auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges gerechtfertigt gewesen sei.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 3.463,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 660,00 € seit dem 5. Mai 2012, dem 5. Juni 2012, dem 5. Juli 2012, dem 4. August 2012 und dem 5. September 2012 sowie aus 163,52 € seit dem 27. August 2012 zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, er habe ursprünglich durchaus beabsichtigt, mit seiner Frau in die Wohnung einzuziehen. Da seine Frau dies aber nach Vertragsschluss abgelehnt habe, habe er mit seiner Frau eine andere Wohnung bezogen. Zugleich wohne er aber auch in der streitgegenständlichen Wohnung. Sein Zimmer sei, auch wenn es im Mietvertrag als „Abstellraum“ bezeichnet werde, ein vollwertiges Zimmer. Er untervermiete daher nicht gewerblich. Der Beklagte ist der Ansicht, er sei, da die Klägerin ihm – unstreitig – die Untervermietungserlaubnis entzogen hat, berechtigt, die Miete dahingehend zu mindern, dass er nur die Betriebskostenvorauszahlung zahlt. Der Beklagte hält beide Kündigungen der Klägerin für unwirksam. Der Beklagte bestreitet, dass ihm die Betriebskostenabrechnung für 2011 vor dem 31. Dezember 2012 zugegangen ist.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11. April 2013 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Vorab ist klarzustellen, dass zu entscheiden ist nur über die Anträge, die die Klägerin in der mündlichen Verhandlung gestellt hat. Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 25. April 2013 angekündigten Anträge können nicht berücksichtigt werden (Zöller-Greger, ZPO, 29. Auflage, § 296a Rn. 2a). Im Interesse einer zügigen Erledigung des Verfahrens macht das Gericht von der Möglichkeit, gemäß § 156 ZPO die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, keinen Gebrauch. Die Klägerin hätte ohne weiteres die Möglichkeit gehabt, die Klagerweiterung vor Antragstellung in der mündlichen Verhandlung einzureichen, notfalls hätte ein entsprechender Schriftsatz noch im Termin übergegeben werden können. Die Klägerin ist daher auf die Möglichkeit zu verweisen, hinsichtlich der Mieten, die nicht Gegenstand dieses Urteils sind, eine neue Klage einzureichen.
Ebenfalls nicht berücksichtigt werden kann die teilweise Erledigungserklärung im Schriftsatz vom 25. April 2013 hinsichtlich der Betriebskostennachforderung in Höhe von 163,52 €. Die Klägerin hätte ohne weiteres die Erledigungserklärung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung abgeben können, zumal das erledigende Ereignis bereits am 4. März 2013 stattgefunden haben soll.
Die Klage ist im wesentlichen begründet.
Der Beklagte muss das mit der Klage geltend gemachte Entgelt für die Wohnung bezahlen, wobei es offen bleiben kann, ob dieses – wegen der Wirksamkeit der Kündigung – als Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB oder – wegen Unwirksamkeit der Kündigung – als Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu bezahlen ist.
Eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Die Tatsache, dass die Klägerin die mietvertraglich vereinbarte Untervermietungserlaubnis widerrufen hat, stellt einen Mangel der Mietsache nicht da. Die Untervermieterlaubnis kann, auch wenn dies vertraglich nicht vorbehalten ist, aus wichtigem Grund widerrufen werden (Palandt-Weidenkaff, BGB, 72. Auflage, § 540 Rn. 9; BGH, Urteil vom 11. Januar 1984, VIII ZR 237/82, zitiert nach juris). Es besteht auch keine Pflicht, den Mieter vor dem Widerruf der Untervermietungserlaubnis zunächst abzumahnen. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist nicht entsprechend anzuwenden, weil die Interessenslage der Parteien eine andere ist. Jedenfalls war im vorliegenden Fall angesichts der von dem Beklagten vorgenommenen Täuschung der Klägerin (siehe sogleich) eine Abmahnung nicht geboten.
Vorliegend war ein wichtiger Grund für die Entziehung der Untervermietungserlaubnis gegeben, weil der Beklagte die Wohnung entgegen der ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag gewerblich untervermietet hat. Dies ergibt sich daraus, dass er alle sechs Zimmer der Sechs-Zimmer-Wohnung untervermietet hat und selbst mit seiner Frau in einer anderen Wohnung wohnt. Darauf, ob der Beklagte daneben auch noch in dem im Mietvertrag als Abstellraum bezeichneten Raum, welcher nicht Teil der eigentlichen Wohnung ist, sondern von der Treppe aus durch eine separate Tür zu erreichen ist, wohnt, ist ohne Bedeutung. Schon allein angesichts der Regelung des § 1353 Abs. 1 Satz 2 1. Halbsatz BGB ist davon auszugehen, dass der Beklagte im wesentlichen in der gleichen Wohnung wie seine Frau und gerade nicht in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt. In der streitgegenständlichen Wohnung ist er gewissermaßen nur Gast. Nicht zuletzt die spartanische Ausstattung des in Rede stehenden Raumes, wie sie sich aus den dem nachgelassenen Schriftsatz des Beklagten vom 23. April 2013 beigefügten Lichtbildern ergibt, machen deutlich, dass der Beklagte diesen Raum nicht „bewohnt“.
Wenn der Beklagte aber die Wohnung faktisch komplett untervermietet, so zeigt dies, dass er dies mit Gewinnerzielungsabsicht, somit gewerblich, tut. Im übrigen war nach dem, was unstreitig ist, Gegenstand der Absprache bei Vertragsschluss, dass der Beklagte nur einen Teil der Wohnung untervermietet: Er wollte selbst mit seiner Frau dort einziehen und einen Haushalt unterhalten, braucht aber vorerst nicht alle sechs Zimmer. Auch den Hinweis auf den Kinderwunsch musste die Klägerin so verstehen, dass die übrigen Zimmer nur vorläufig nicht benötigt werden. Entgegen dieser Absprache hat nun aber der Beklagte faktisch die gesamte Wohnung untervermietet, ohne jemals in die Wohnung in dem dem Vertragsschluss zugrundegelegten Umfang einzuziehen. Diese Umstände legen es in der Tat nahe, dass der Beklagte schon bei Vertragsabschluss gar nicht vorhatte, jemals mit seiner Frau in die Wohnung einzuziehen. (Andernfalls hätte es ja nahegelegen, spätestens im nachgelassenen Schriftsatz vom 23. April 2013 seine Ehefrau als Zeugin zu benennen.) Diese durch den Beklagten vorgenommene Täuschung rechtfertigt ohne weiteres, dass die Klägerin die Untervermietungserlaubnis widerrufen hat.
Die weiteren Ausführungen des Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz vom 23. April 2013 sind unerheblich.
Soweit der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 23. April 2013 den Begriff „gewerblich“ definiert, mag dem durchaus zuzustimmen sein. Der Beklagte verkennt aber, dass diese von ihm selbst benannten Merkmale geradezu mustergültig auf die von ihm vorgenommene Untervermietung passen. Nach seinem gesamten Vorgehen ist insbesondere davon auszugehen, dass seine Untervermietung planmäßig auf eine gewisse Dauer angelegt ist. Soweit der Beklagte in seinem nachgelassenen Schriftsatz vom 23. April 2013 behauptet, dass seine Absicht, gemeinsam mit seiner Ehefrau in die Wohnung einzuziehen, während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses fortbestand habe, wird dies widerlegt durch seine Angabe in der mündlichen Verhandlung, dass seine Frau es von Anfang an abgelehnt habe, in die Wohnung einzuziehen.
Angesichts des offenkundigen Missbrauchs der Untervermietungserlaubnis war es der Klägerin auch nicht zuzumuten, die Untervermietungserlaubnis nur teilweise zu widerrufen und teilweise bestehenzulassen.
Da die Klägerin die Untervermietungserlaubnis berechtigterweise entzogen hat, stellt deren Entziehung keinen Mangel der Mietsache dar.
Die Höhe der Forderung hat der Beklagte nicht bestritten, sie ergibt sich auch zwanglos aus dem Mietvertrag. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.
Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für 2011 ist die Klage allerdings unbegründet. Die Klägerin hat die bestrittene Tatsache nicht bewiesen, dass diese Abrechnung dem Beklagten innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 ZPO zugegangen ist. Zwar erfolgt ein diesbezügliches Bestreiten seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform von 2001 in Verfahren wie dem vorliegenden mehr oder weniger routinemäßig und sicher in vielen Fällen wahrheitswidrig. Allerdings kann, da es einen Anscheinsbeweis dafür, dass ein zur Post gegebener einfacher Brief den Empfänger erreicht, nicht gibt, das Gericht nicht mit der gemäß § 286 ZPO nötigen Sicherheit feststellen, dass gerade auch im konkreten Fall der Beklagte die Betriebskostenabrechnung fristgerecht erhalten hat. Dem Beweisangebot der Klägerin ist nicht nachzugehen. Selbst wenn die Mitarbeiterin der Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung ausgefertigt, in einen Briefumschlag gesteckt und per Post versandt hat und der Brief nicht zurückgekommen ist, ist damit noch nicht bewiesen, dass der Brief auch beim Beklagten angekommen ist.
Im vorliegenden Fall hätte die Klägerin das Problem auch leicht lösen können, wenn sie nämlich bei Einreichung der Klage – die dem Beklagten noch innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 ZPO zugestellt worden ist – die Betriebskostenabrechnung auch in den für die Zustellung an den Beklagten bestimmten Abschriften beigefügt hätte. Der Schriftsatz vom 17. Januar 2013, mit welchem die Betriebskostenabrechnung nochmals übersandt wurde, ist nicht mehr innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 ZPO an den Beklagten zugestellt wurden und wurde auch erst nach Fristablauf gefertigt. Im übrigen hätte die Klägerin ja mühelos die Betriebskostenabrechnung nach Zugang der Klageerwiderung noch in der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch Boten, der dann als Zeuge hätte benannt werden können, oder durch Gerichtsvollzieher zustellen lassen können.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die geringe Zuvielforderung der Klägerin, die keinen Gebührensprung auslöste, rechtfertigt vorliegend eine Kostenteilung nicht. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
