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Das Wichtigste im Überblick
Das LG Bonn entschied am 17.04.2025 (6 S 61/24): Ein Gebäudeeigentümer darf einem Mieter wegen eines geplanten Verkaufs nicht kündigen, wenn er nicht erklärt, warum der Verkauf mit Mieter deutlich schlechter wäre. Der Eigentümer muss den Nachteil im Kündigungsschreiben selbst konkret benennen.
- Konkrete Gründe: Das Schreiben muss die Verkaufshinderung und den erheblichen wirtschaftlichen Nachteil erklären.
- Höherer Preis genügt nicht: Die allgemeine Erwartung eines besseren Verkaufspreises reicht nicht aus.
- Verkauf blieb möglich: Fünf Besichtigungen und zwei interessierte Käufer sprachen gegen einen Verkauf nur zu schlechten Bedingungen.
- Miete trotz null Euro: Wer alle laufenden Hauskosten übernimmt, kann damit trotzdem ein Mietverhältnis begründen.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: LG Bonn
- Datum: 17.04.2025
- Aktenzeichen: 6 S 61/24
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Wohnraummietrecht
- Streitwert: 4.000,00 EUR
- Wichtig für: Mieter bei Kündigungen, Gebäudeeigentümer beim Hausverkauf
LG Bonn kippt Räumungsklage: Verwertungskündigung für Hausverkauf scheitert
Das Landgericht Bonn wies die Räumungsklage einer Hauseigentümerin vollständig ab und änderte damit die erstinstanzliche Entscheidung des Amtsgerichts Siegburg ab. Die ausgesprochene Kündigung vom 17.08.2023 beendete das bestehende Vertragsverhältnis über ein Einfamilienhaus in H. nicht – sie war formell unzureichend begründet und erfüllte auch inhaltlich nicht die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung.
Die Eigentümerin hatte den Bewohner des Hauses aufgefordert, das Anwesen zu räumen, weil sie es verkaufen wollte. Ein mietfreies Objekt lasse sich, so ihre Begründung, wirtschaftlich besser verwerten. Das Amtsgericht Siegburg folgte dem am 15.07.2024 unter dem Aktenzeichen 112 C-155/23 und verurteilte den Mann zur Räumung und Herausgabe. Gegen dieses Urteil legte er am 19.07.2024 Berufung ein.
Die Kammer des Landgerichts Bonn kam zu einem anderen Ergebnis. Unter dem Aktenzeichen 6 S 61/24 gab sie der Berufung vollständig statt und wies die Klage ab. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Eigentümerin, eine Revision ließ das Gericht nicht zu.
Redaktionelle Leitsätze
- Wird Wohnraum durch schriftlichen Vertrag überlassen und übernimmt der Nutzer sämtliche anfallenden Betriebs- und Nebenkosten, liegt auch bei einer vereinbarten Grundmiete von null Euro ein entgeltliches Mietverhältnis nach § 535 BGB und kein unentgeltlicher Leihvertrag vor.
- Eine Verwertungskündigung wegen beabsichtigter Veräußerung erfordert im Kündigungsschreiben konkrete Angaben zur geplanten Verwertungsmaßnahme, zur Hinderung durch das bestehende Mietverhältnis und zu den drohenden erheblichen Nachteilen; die bloße Mitteilung einer Verkaufsabsicht und die pauschale Erwartung eines Mehrerlöses im mietfreien Zustand machen die Kündigung formell unwirksam.
- Die angemessene wirtschaftliche Verwertung einer Immobilie durch Verkauf wird durch ein bestehendes Mietverhältnis nur gehindert, wenn eine Veräußerung im vermieteten Zustand gänzlich ausgeschlossen oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen möglich ist; eine bloße Erschwerung der Verkaufsbemühungen rechtfertigt die Kündigung nicht.
Warum auch ohne Grundmiete ein geschütztes Mietverhältnis vorliegt
Ein Mietverhältnis nach § 535 BGB setzt zwar Entgeltlichkeit voraus, verlangt aber keine marktübliche oder hohe Grundmiete. Trägt der Nutzer sämtliche anfallenden Betriebskosten des Anwesens eigenständig und vereinbaren die Parteien vertraglich typische Mietrechte und -pflichten, liegt trotz einer vereinbarten Nettomiete von 0,00 Euro kein unentgeltlicher Leihvertrag vor.
Ein Vertrag über den Gebrauch einer Sache gegen Entgelt fällt nach ständiger Auslegung auch dann unter § 535 BGB, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist und weit unter dem tatsächlichen Mietwert liegt. Bei einer nahezu unentgeltlichen Wohnraumüberlassung ist anhand des Zwecks, der Parteiinteressen und eines objektiven Rechtsbindungswillens zwischen Miete, Leihe nach § 598 BGB, einem Nutzungsverhältnis sui generis nach § 241 BGB und einer bloßen Gefälligkeit zu unterscheiden.
Schriftliche Vertragsgestaltung begründet den Rechtsbindungswillen
Die Parteien hatten zum 01.12.2019 einen schriftlichen Mietvertrag über das Einfamilienhaus geschlossen. § 10 des Vertrags nannte eine Miete von 0,00 Euro, § 22 wiederholte ausdrücklich: „Es wird keine Miete erhoben.“ Trotz dieser Nullmiete hatten die Parteien den Vertrag ausdrücklich als Mietvertrag über ein Wohnhaus bezeichnet und darin weitere für ein Wohnraummietverhältnis typische Regelungen getroffen. Diese bewusste Vertragsgestaltung sprach nach Auffassung des Landgerichts gegen eine bloße Leihe.
Vollständige Übernahme der Nebenkosten erfüllt das Merkmal des Entgelts
Der Bewohner übernahm sämtliche Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung sowie ausdrücklich Strom, Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Müllgebühren, Gebäude-, Hausrat- und Glasversicherung, Gartenpflege und Schornsteinreinigung – bis zu 4.000 Euro im Jahr. Das Landgericht wertete diese Kostenübernahme als ausreichendes Entgelt im Sinne des § 535 BGB. Für eine Leihe hätte sprechen können, dass keine monatliche Nettomiete floss und Reparatur- sowie Erhaltungskosten nach §§ 598, 601 Abs. 1 BGB auch einem Entleiher obliegen können. Die Kammer verwarf diesen Einwand jedoch: Wegen der ausdrücklichen Ausgestaltung als Mietvertrag und der vollständigen Übernahme aller Nebenkosten sei die Gebrauchsüberlassung entgeltlich und damit ein Mietverhältnis.
Ob sich eine Entgeltlichkeit zusätzlich daraus ergab, dass der Bewohner nach seinem Vortrag der Familie der Eigentümerin früher Geldzuwendungen von mehreren hunderttausend Euro hatte zukommen lassen und später auf ein grundbuchlich gesichertes, unentgeltliches Wohnrecht verzichtet hatte, ließ das Gericht offen. Schon die Betriebskostenabrede allein begründete die Entgeltlichkeit, sodass diese weiteren Umstände für die Entscheidung nicht erforderlich waren.
Anders könnte der Fall liegen, wenn ein Gebäude ganz formlos überlassen wird und der Nutzer lediglich unregelmäßige Reparaturen sowie eigene Verbrauchskosten trägt, ohne dass ein förmlicher Mietvertrag geschlossen wurde – eine solche Konstellation könnte eher als Leihe nach § 598 BGB einzuordnen sein.
Warum scheiterte das Kündigungsschreiben an den Begründungsanforderungen?
Weil die Eigentümerin im Kündigungsschreiben nur pauschale Verkaufsabsichten und eine abstrakte Erwartung eines besseren Preises nannte, ohne die konkrete Hinderung der Verwertung darzulegen. Eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt substantiierten Tatsachenvortrag zu den Verkaufsgründen und den drohenden erheblichen Nachteilen – fehlt dieser, ist die Kündigung bereits formell unwirksam.
Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Dr 6/1549, S. 6 f.). – so das Landgericht Bonn[zu § 564 a I 1 BGB a. F.]
Nach § 573 Abs. 3 BGB muss das Kündigungsschreiben die Gründe so konkret bezeichnen, dass der Mieter seine Rechtsposition prüfen und die Kündigung von anderen Gründen unterscheiden kann. Für eine Verwertungskündigung müssen zudem die geplante Maßnahme, das wirtschaftliche Ziel, die konkrete Behinderung durch das bestehende Mietverhältnis und die erheblichen Nachteile bei dessen Fortbestehen im Schreiben umrissen werden.
Allgemeine Verkaufsfloskeln ersetzen keine Einzelfallbegründung
Im Schreiben vom 17.08.2023 hatte die Eigentümerin lediglich mitgeteilt, sie beabsichtige den Verkauf und habe ein „außerordentliches Interesse“ an der Veräußerung eines mietfreien Objekts zur besseren wirtschaftlichen Verwertung. Das Landgericht stellte fest, dass diese Formulierungen allgemeine Floskeln ohne konkreten Objektbezug blieben. Die behauptete Preiserwartung wurde an keiner Stelle näher hergeleitet.
Die bloße Erwartung eines Mehrerlöses begründet keinen Hinderungsgrund
Im Kündigungsschreiben machte die Eigentümerin nach Auffassung der Kammer allenfalls eine Erschwerung des Verkaufs geltend, keine tatsächliche Hinderung der Verwertung. Tatsachen, aus denen sich ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil ergeben hätte, fehlten vollständig. Damit erfüllte die Kündigung die Vorgaben aus § 573 Abs. 3 BGB und § 569 Abs. 4 BGB nicht und war gemäß §§ 126 Abs. 1, 125 Abs. 1 BGB bereits aus formellen Gründen nichtig.
Kaufinteressenten vorhanden: Verwertungskündigung auch inhaltlich unberechtigt
Sie scheitert, wenn sich die Immobilie auch im vermieteten Zustand veräußern lässt und der Eigentümer nicht darlegen kann, dass ihm durch das bestehende Mietverhältnis ein unzumutbarer wirtschaftlicher Nachteil entsteht. Eine bloße Erschwerung der Verkaufsbemühungen reicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht aus, um den Bestandsschutz des Mieters zu überwinden.
Bei einem geplanten Verkauf muss der Eigentümer das Haus im vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen verkaufen können, damit eine Verwertungskündigung in Betracht kommt.
Vorhandene Kaufinteressenten widerlegen die Hinderung des Verkaufs
Die Eigentümerin hatte erstinstanzlich selbst vorgetragen, dass der von ihr beauftragte Makler bereits fünf Innenbesichtigungen durchgeführt hatte. Zwei Interessenten zeigten sich besonders am Kauf interessiert und wünschten eine Nachbesichtigung. Aus diesen eigenen Angaben schloss das Landgericht, dass ein Verkauf auch im vermieteten Zustand realisierbar gewesen wäre – die allgemeine Erwägung, Einfamilienhäuser ohne Mietvertrag ließen sich besser verkaufen, half der Eigentümerin in ihrem konkreten Fall damit nicht.
Gesetzliche Eigenbedarfskündigung durch Käufer federt Nachteile für Eigennutzer ab
Ein Erwerber, der das Haus selbst nutzen möchte, kann nach dem Kauf gegebenenfalls eine eigene Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aussprechen. Deshalb war nach Auffassung der Kammer nicht zu erwarten, dass der erzielbare Kaufpreis maßgeblich durch die bestehende, ohnehin geringe Miethöhe gedrückt würde. Die Eigentümerin hatte selbst nicht aufgezeigt, dass ihr ein Verkauf nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich gewesen wäre.
Da der Käufer eines Einfamilienhauses mit dem Ziel der Eigennutzung ggf. einen Grund zur Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB hat, ist auch nicht zu erwarten, dass der Kaufpreis maßgeblich von der bestehenden Miethöhe negativ beeinflusst wird. Dass die Klägerin das Objekt lediglich zu unzumutbaren Bedingungen verkaufen könnte, hat sie selbst nicht aufgezeigt. – so das Landgericht Bonn
Verweigerte Besichtigungen tragen die Räumungsklage nachträglich nicht
Die Räumungsklage lässt sich nicht nachträglich auf eine behauptete Verweigerung von Besichtigungsterminen stützen, wenn dieser Umstand im ursprünglichen Kündigungsschreiben nicht als Kündigungsgrund genannt wurde. Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB bleiben im Prozess grundsätzlich nur die Gründe berücksichtigt, die im Kündigungsschreiben selbst angegeben sind.
Im Berufungsverfahren hatte die Eigentümerin vorgetragen, der Bewohner habe Besichtigungstermine verweigert, weshalb sie zur Kündigung berechtigt gewesen sei. Das Landgericht ließ dieses Argument nicht gelten: Im Schreiben vom 17.08.2023 war eine Verweigerung von Besichtigungen gar nicht als bereits eingetretene Pflichtverletzung dargelegt worden. Das Schreiben enthielt lediglich die Aufforderung, künftige Besichtigungen zu gestatten, und stellte für den Fall der Weigerung eine gerichtliche Durchsetzung per einstweiliger Verfügung in Aussicht.
Soweit die Klägerin zur Verweigerung von Besichtigungen vorträgt und ihr Räumungsbegehren hierauf stützt, ist dies nicht von der in der Kündigung angegebenen Begründung gedeckt, §§ 573 Abs. 3, 569 Abs. 4 BGB. Die diesbezüglichen Ausführungen im Schreiben vom 17.08.2023 zeigen eine Weigerung der Wohnungsbesichtigung gerade nicht auf und sind zudem nicht zur Begründung der Kündigung erfolgt, sondern stellen auf die hiervon unabhängige Folge ab, den Zutritt gerichtlich erzwingen lassen zu wollen. – so das Landgericht Bonn
Diese Passage war nach Feststellung der Kammer erkennbar nicht als Kündigungsgrund formuliert, sondern verwies auf eine davon unabhängige, mögliche spätere Zwangsmaßnahme. Die Besichtigungsproblematik konnte das Räumungsbegehren deshalb nicht zusätzlich tragen – die Klage blieb insgesamt ohne Erfolg.
Unsere Einschätzung
Für Vermieter, die wegen eines geplanten Verkaufs kündigen wollen, legt diese Entscheidung des Landgerichts Bonn die Hürde hoch. Schon das Schreiben muss die konkrete Behinderung und den drohenden Nachteil benennen. Entscheidend wird sein, ob der Mindererlös mit konkreten Zahlen belegt ist und warum ein vermieteter Verkauf unzumutbar sein soll.
Wir halten diese Verknüpfung von Form und Inhalt für konsequent, auch wenn sie für verkaufswillige Eigentümer hart ausfällt. Ob dasselbe gilt, wenn kein schriftlicher Mietvertrag existiert und nur Verbrauchskosten getragen werden, musste das Gericht nicht entscheiden. Betroffene sollten daher den eigenen Vertragswortlaut prüfen, bevor sie von einer bloßen Gefälligkeit ohne Kündigungsschutz ausgehen.
Wann eine Verwertungskündigung an anderen Details scheitert oder standhält
Das Landgericht Bonn hat hier über ein konkretes Kündigungsschreiben, einen bestimmten Vertragstext mit Nullmiete und tatsächlich erfolgte Besichtigungen mit Kaufinteressenten entschieden. Ein anderes Kündigungsschreiben mit konkreteren Angaben zum Mindererlös, ein anderer Vertragswortlaut oder ein anderer Verkaufsverlauf können zu einem anderen Ergebnis führen. Wer selbst eine Verwertungskündigung erhalten hat oder als Eigentümer eine solche ausspricht, sollte deshalb nicht automatisch von diesem Ausgang ausgehen.
Wenn Sie mit einer ähnlichen Kündigung oder einem vergleichbaren Vertrag konfrontiert sind, lassen Sie uns Ihren Fall prüfen. Für eine Ersteinschätzung schauen wir unter anderem auf:
- den genauen Wortlaut des Kündigungsschreibens und die dort genannten Gründe
- die vertragliche Ausgestaltung, insbesondere bei niedriger oder fehlender Grundmiete
- ob und wie konkret ein wirtschaftlicher Nachteil durch das Mietverhältnis dargelegt wurde
- den tatsächlichen Verkaufsverlauf, etwa vorhandene Kaufinteressenten oder Besichtigungen
- ob im Schreiben genannte Gründe später um weitere Argumente ergänzt wurden
Wie ein Gericht entscheidet, hängt maßgeblich davon ab, was im Kündigungsschreiben selbst und im tatsächlichen Ablauf des Verkaufsprozesses dokumentiert ist.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann mein Vermieter wegen eines geplanten Verkaufs kündigen, obwohl das Haus vermietet verkäuflich bleibt?
Eine Verwertungskündigung wegen eines geplanten Verkaufs scheitert, wenn das Haus auch im vermieteten Zustand verkäuflich bleibt und kein Verkauf nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen möglich ist. Der bloße Wunsch nach einem höheren Kaufpreis im leerstehenden Zustand reicht dafür nicht aus.
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB muss das Mietverhältnis die angemessene wirtschaftliche Verwertung tatsächlich hindern; eine bloße Erschwerung genügt nicht. Erforderlich ist daher, dass ein Verkauf im vermieteten Zustand ausgeschlossen oder wirtschaftlich unzumutbar wäre. Im entschiedenen Verfahren hatte die Eigentümerin selbst fünf Innenbesichtigungen und zwei besonders interessierte Kaufinteressenten mit Nachbesichtigungswunsch vorgetragen. Daraus schloss das Landgericht Bonn, dass ein Verkauf trotz bestehender Vermietung realisierbar war. Zusätzlich muss das Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB die konkrete Verkaufsbehinderung und die drohenden erheblichen Nachteile nachvollziehbar darlegen.
Welche konkreten Angaben muss eine Verwertungskündigung zum drohenden wirtschaftlichen Nachteil enthalten?
Eine Verwertungskündigung ist formell unwirksam, wenn das Schreiben nur Verkaufsabsicht und Mehrerlös nennt, ohne Verwertungsmaßnahme, konkrete Hinderung und erheblichen Nachteil darzulegen. Es muss erkennbar sein, weshalb gerade das bestehende Mietverhältnis den geplanten Verkauf wirtschaftlich beeinträchtigt.
Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Kündigungsgründe so konkret mitzuteilen, dass der Mieter seine Rechtsposition prüfen kann. Dazu gehören die geplante Verwertungsmaßnahme, das wirtschaftliche Ziel und die konkrete Behinderung durch das Mietverhältnis. Außerdem müssen Tatsachen den erheblichen wirtschaftlichen Nachteil bei dessen Fortbestand nachvollziehbar machen. Im entschiedenen Fall beschränkte sich die Eigentümerin auf Verkaufsabsicht und ein angebliches außerordentliches Interesse an einem mietfreien Objekt. Die erwartete Preissteigerung wurde weder objektbezogen erklärt noch wirtschaftlich hergeleitet, sodass die Kündigung bereits formell unwirksam war.
Eine bloße Erschwerung des Verkaufs genügt auch inhaltlich nicht; erforderlich ist, dass der Verkauf im vermieteten Zustand ausgeschlossen oder wirtschaftlich unzumutbar wäre. Fehlen solche konkreten Angaben, greifen zusätzlich § 569 Abs. 4 BGB sowie §§ 126 Abs. 1, 125 Abs. 1 BGB ein.
Kann der Vermieter im Räumungsprozess nachträglich verweigerte Besichtigungen als Kündigungsgrund geltend machen?
Ein erst im Räumungsprozess behauptetes Verweigern von Besichtigungen trägt die Kündigung nicht nachträglich, wenn es im Kündigungsschreiben nicht als Kündigungsgrund dargelegt war. Das gilt auch, wenn der Vermieter diesen Vorwurf erst im Berufungsverfahren zur Begründung des Räumungsbegehrens einführt.
Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB müssen die Kündigungsgründe im Schreiben angegeben sein, damit der Mieter seine Rechtsposition frühzeitig prüfen kann. § 569 Abs. 4 BGB verlangt ebenfalls, dass die maßgeblichen Tatsachen in der Kündigung bezeichnet werden; später nachgeschobene Gründe bleiben daher grundsätzlich unberücksichtigt. Im Schreiben vom 17.08.2023 war keine bereits erfolgte Besichtigungsverweigerung als Pflichtverletzung beschrieben, sondern nur die Gestattung künftiger Termine verlangt. Die angekündigte einstweilige Verfügung sollte den Zutritt unabhängig durchsetzen und war deshalb keine Kündigungsbegründung. Das Landgericht Bonn ließ den Besichtigungsstreit deshalb nicht als zusätzlichen Kündigungsgrund zu.
Unter welchen Voraussetzungen kann der Käufer nach dem Verkauf wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das LG Bonn hat die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung durch den Käufer offengelassen; es erwähnte lediglich, dass ein Erwerber mit Eigennutzungsabsicht gegebenenfalls nach § 573 BGB kündigen könne. Die Kammer prüfte insbesondere nicht, ob im konkreten Fall Eigenbedarf bestand oder welche weiteren Anforderungen dafür gelten.
Die Aussage diente lediglich der Beurteilung einer Verwertungskündigung wegen des geplanten Verkaufs. Nach Auffassung der Kammer war deshalb nicht zu erwarten, dass die geringe Miethöhe den erzielbaren Kaufpreis maßgeblich minderte. Ein Käufer, der das Einfamilienhaus selbst nutzen möchte, könnte nach dem Erwerb grundsätzlich einen Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB haben. Das Urteil enthält jedoch keine Feststellungen zu den konkreten Voraussetzungen, Fristen oder Begründungsanforderungen einer solchen Kündigung. Aus dieser bloßen Erwägung folgt daher keine automatische Kündigungsmöglichkeit jedes Käufers.
Für die konkrete Eigenbedarfslage lässt sich dem Urteil somit keine abschließende Checkliste entnehmen. Entscheidend bleibt lediglich die vom Gericht nicht beantwortete Frage, ob die gesetzlichen Voraussetzungen im jeweiligen Einzelfall tatsächlich erfüllt sind.
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Das vorliegende Urteil
LG Bonn – Az.: 6 S 61/24 – Urteil vom 17.04.2025
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