Zum vorliegenden Urteilstext springen: 3 U 42/25
Das Wichtigste im Überblick
Am 29.09.2026 stellte das Brandenburgisches Oberlandesgericht (3 U 42/25) klar: Der Antrag auf schnellen gerichtlichen Schutz gegen eine Versorgungssperre scheiterte, weil die Mieterin den Zutritt zum Grundstück selbst hätte verhindern können. Das gilt bei Anschlüssen auf dem Mietgrundstück, solange Mietende den Zutritt selbst abwehren können.
- Gerichtliche Schritte nötig: Der Vermieter hätte zuerst die Räumung durchsetzen müssen, bevor er Zugang erhielt.
- Keine Besitzstörung: Eine Strom-, Heizungs- oder Wassersperre gilt nicht als unzulässiger Eingriff in die tatsächliche Nutzung.
- Rückgabe änderte nichts: Die spätere Rückgabe der Mieträume machte den anfangs erfolglosen Antrag nicht nachträglich erfolgreich.
- Eigene Versorgungsverträge: Versorgung kann nach Mietende weiterlaufen, wenn Mietende selbst Vertragspartner sind und dem Vermieter kein Schaden droht.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
- Datum: 29.09.2026
- Aktenzeichen: 3 U 42/25
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Versorgungssperren, schneller gerichtlicher Schutz
- Streitwert: bis zu 19.000 €
- Wichtig für: Mietparteien bei drohender Versorgungssperre
Versorgungssperre bei Mieträumen: OLG Brandenburg verneint Erledigung
Das Brandenburgische Oberlandesgericht hat mit Urteil vom 29. September 2026 (Az. 3 U 42/25) die Berufung einer Mieterin zurückgewiesen. Sie wollte feststellen lassen, dass sich ihr Eilverfahren um eine angedrohte Sperre von Versorgungsanschlüssen nach der Rückgabe der Mieträume erledigt hatte. Der ursprüngliche Antrag hatte mangels Verfügungsgrundes keinen Erfolg. Deshalb konnte die spätere Räumung keine Erledigung des Rechtsstreits bewirken.
Das Landgericht Cottbus hatte mit Urteil vom 19. Mai 2025 (Az. 4 O 63/25) die zuvor erlassene einstweilige Verfügung auf den Widerspruch des Vermieters aufgehoben. Zugleich wies es den Verfügungsantrag der Mieterin zurück. Es ging um Versorgungsanschlüsse in Mieträumen und eine Sperre, die der Vermieter angedroht hatte. Den vollständigen ursprünglichen Antrag und den Tatbestand gab das Oberlandesgericht nicht wieder; es sah nach §§ 313 a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 2 ZPO von einer Darstellung des Tatbestands ab.
Die Mieterin gab die Mieträume vor Ablauf des 31. Juli 2025 an den Vermieter heraus. Mit Schriftsatz vom 18. August 2025 erklärte sie den Rechtsstreit im Berufungsverfahren einseitig für erledigt und stellte ihren Berufungsantrag auf die Feststellung der Erledigung um. Das Oberlandesgericht hielt die Berufung von Anfang an für erfolglos. Die Kosten des Berufungsverfahrens muss die Mieterin tragen (§ 97 ZPO).
Redaktionelle Leitsätze
- Befinden sich Versorgungsanschlüsse auf dem noch nicht herausgegebenen Mietgrundstück und liegt keine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vor, fehlt für eine einstweilige Verfügung gegen eine angedrohte Sperrung regelmäßig der Verfügungsgrund, weil der Zutritt zum Grundstück eigenständig verwehrt werden kann.
- Die Ankündigung oder Vornahme einer Unterbrechung von Versorgungsleistungen mit Strom, Wasser oder Heizenergie stellt keine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 BGB dar; ein Verfügungsgrund für den Erlass einer einstweiligen Verfügung wird insoweit nicht vermutet.
Keine Erledigung: Eilantrag der Mieterin war von Anfang an unbegründet
Eine Erledigung tritt nur ein, wenn Tatsachen eine ursprünglich zulässige und begründete Klage nachträglich gegenstandslos machen. War die Klage schon vor dem erledigenden Ereignis unzulässig oder unbegründet, ist grundsätzlich kein Raum für eine Erledigung.
Für den ersten Rechtssatz verweist das Oberlandesgericht auf BGHZ 155, 392 ff., 398, BGH, NJW 2007, 3721 f., BGHZ 135, 62, BGH, NJW 2010, 2422, BGH, NJW 2014, 2199 Tz. 9 und BGH, NJW 2015, 699 Tz. 18. Für den zweiten nennt es BGH, NJW 1991, 1116 ff., BGH, NJW 1996, 2730, BGH, NJW-RR 2005, 1135 sowie BGH, NJW 2021, 941 ff., Tz. 20 f.
Die Mieterin hatte ihren Antrag nach der Rückgabe der Mieträume auf die Feststellung umgestellt, dass sich die Hauptsache erledigt habe. Das Oberlandesgericht fand an der Entscheidung des Landgerichts Cottbus nichts auszusetzen. Die Aufhebung der einstweiligen Verfügung und die Zurückweisung des Antrags waren rechtlich nicht zu beanstanden. Weil der Verfügungsantrag von Beginn an unbegründet war, konnte die Räumung vor dem 31. Juli 2025 keine Erledigung des Rechtsstreits herbeiführen. Der Feststellungsantrag blieb deshalb ohne Erfolg.
Warum bei Anschlüssen auf dem Mietgrundstück kein Verfügungsgrund bestand
Ein Verfügungsgrund fehlte, weil die Mieterin die angedrohte Sperre durch die Verweigerung des Zutritts zum Grundstück selbst hätte verhindern können. Eine einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustands setzt nach § 940 ZPO einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund voraus.
Zutrittsverweigerung schließt die Eilbedürftigkeit aus
Befindet sich der zu sperrende Anschluss auf dem noch nicht zurückgegebenen Mietgrundstück des Antragstellers, kann dieser die Sperrung grundsätzlich verhindern, indem er den Zutritt verweigert. Regelmäßig fehlt dann ein Verfügungsgrund. Das Gericht verweist dazu auf OLG Brandenburg, Beschluss vom 13. Januar 2022 – 10 W 2/21 –, LG Hamburg, Beschluss vom 28. März 2011 – 313 T-38/11 –, AG Bad Segeberg, Beschluss vom 18. September 2013 – 17a C-163/13 – und AG Ludwigslust, Beschluss vom 17. Oktober 2011 – 5 C-149/11 –.
Der Vermieter hatte mit Schriftsatz vom 19. August 2025 unbestritten dargelegt, dass die von der Sperrandrohung betroffenen Anschlüsse auf dem Mietgrundstück der Mieterin lagen. Die Berufungserwiderung berief sich darauf und rügte das Fehlen eines Verfügungsgrundes. Das Gericht folgte diesem Einwand.
Fehlende Vollstreckungsunterwerfung verhinderte den schnellen Zugriff
Ebenfalls unbestritten blieb, dass sich die Mieterin durch eine gesonderte Vereinbarung zur Räumung bis zum 31. März 2025 verpflichtet hatte. Der sofortigen Zwangsvollstreckung hatte sie sich dabei aber nicht unterworfen. Deshalb hätte sie dem Vermieter den Zutritt zunächst verwehren können.
Der Vermieter hätte die Sperrung nicht ohne Weiteres durchführen können. Er hätte zuvor vollstreckungsrechtliche Maßnahmen ergreifen müssen. Für die von der Mieterin beantragte einstweilige Verfügung fehlte damit der Verfügungsgrund.
In einer ähnlichen Lage könnte es so liegen: Befinden sich Zähler oder Anschlüsse noch auf dem vom Mieter genutzten Areal und hat sich der Mieter für die Räumung nicht der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, könnte er einer angedrohten Unterbrechung durch die Verweigerung des Zutritts begegnen. Ein Eilantrag dürfte dann an der fehlenden Dringlichkeit scheitern.
Besitzschutz und Versorgungsstopp: Warum das Gericht die Argumente der Mieterin verwarf
Das Gericht verwarf den Besitzschutzansatz, weil die Einstellung von Versorgungsleistungen keine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht darstellt. Der Verweis auf nachwirkende Vermieterpflichten war rechtlich zwar zutreffend, änderte aber nichts am Misserfolg, weil schon der Verfügungsgrund fehlte.
Versorgungsunterbrechungen begründen keine verbotene Eigenmacht
Die Mieterin leitete ihre Ansprüche auch aus einer drohenden Besitzstörung durch den Vermieter ab. Bei einem solchen Besitzschutzanspruch, so ihre Auffassung, müsse kein Verfügungsgrund dargelegt werden. Nach den vom Gericht angeführten Entscheidungen wird der nach §§ 935, 940 ZPO erforderliche Verfügungsgrund beim Besitzschutz nach §§ 861, 858 BGB tatsächlich vermutet. Das Gericht nennt dafür OLG Brandenburg, Beschluss vom 13. Januar 2022 – 10 W 2/21 –, KG Berlin, Urteil vom 2. März 2020 – 20 U 149/18 –, Rn. 33, und OLG Düsseldorf, Urteil vom 20. März 2017 – I-9 U 159/16 –, Rn. 15.
Die Vermutung half der Mieterin dennoch nicht. Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Strom, Heizenergie oder Wasserzufuhr ist keine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht. Das Gericht stützt sich dazu auf BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07 –, NJW 2009, 1947 f., 1948, OLG Brandenburg, Beschluss vom 13. Januar 2022 – 10 W 2/21 –, LG Saarbrücken, Beschluss vom 11. Mai 2009 – 5 T-236/09 –, Rn. 20, sowie Staudinger/Martin Gutzeit (2012), BGB § 858, Rn. 53. Die Vermutung eines Verfügungsgrundes griff daher nicht ein, und der Besitzschutzansatz führte nicht zu einem erfolgreichen Verfügungsantrag.
Nachwirkende Vermieterpflichten ändern am Ergebnis nichts
Die Mieterin machte außerdem geltend, die höchstrichterliche Rechtsprechung zu nachwirkenden Vermieterpflichten einer fortlaufenden Versorgung nach Mietvertragsende stehe nicht entgegen, wenn der Mieter die Leistungen aufgrund eigener Verträge mit den Versorgungsunternehmen beziehe. Dem Vermieter drohe dann kein Schaden. Sie berief sich dafür auf BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07 –, NJW 2009, 1947 f., 1948.
Das Oberlandesgericht bezeichnete diese rechtliche Aussage ausdrücklich als zutreffend. Es verwarf das Argument also nicht in der Sache. Wegen des bereits fehlenden Verfügungsgrundes kam es darauf aber nicht an.
Streitwert bis 19.000 Euro und Kostenfolge für die Mieterin
Das Oberlandesgericht setzte den Berufungsstreitwert entsprechend den Ausführungen der Mieterin auf bis zu 19.000 Euro fest. Bei Besitzstörungsklagen ist das Interesse des Anspruchstellers an Beseitigung oder Unterlassung maßgeblich, ohne die Folgen für den Gegner wertmäßig zu berechnen. Das Gericht verweist dafür auf OLG Naumburg, JurBüro 2010, 306, und OLG Düsseldorf, MDR 2012, 1187.
Bei einer Störung des Wohnungsbesitzes ist der Wert nicht höher anzusetzen als bei einer Klage über Bestehen oder Dauer des Mietverhältnisses (§ 41 Abs. 1 S. 1 GKG). In einstweiligen Verfügungsverfahren gilt als Maßstab ein Bruchteil des Hauptsachestreitwerts, regelmäßig etwa ein Drittel bis die Hälfte. Das Gericht nennt dazu OLG Schleswig, NJW-RR 2014, 1342, und OLG Dresden, JurBüro 2023, 367. Das rechtfertigte den gewählten Ansatz.
Die Mieterin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens nach § 97 ZPO. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar (§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO). Auch das Urteil des Landgerichts Cottbus ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Für ähnlich gelagerte Streitigkeiten kann die Entscheidung als Argumentationshilfe dienen. Sie zeigt, dass ein Eilantrag gegen eine angedrohte Versorgungssperre am fehlenden Verfügungsgrund scheitern kann und dass eine spätere Rückgabe der Räume daran nichts ändert.
Unsere Einschätzung
Für Streit um angedrohte Versorgungssperren in noch genutzten Mieträumen verschiebt diese Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts den Blick von der Drohung auf die Abwehrmöglichkeit. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob Betroffene den Zutritt zu Zählern und Anschlüssen auf ihrem Areal noch selbst kontrollieren – dann fehlt dem Eilantrag die Dringlichkeit, selbst wenn die Sperrandrohung ernst gemeint ist.
Ob die Mieterin mit eigenen Versorgungsverträgen nach Mietende doch einen Anspruch auf fortlaufende Versorgung gehabt hätte, musste das Gericht nicht mehr entscheiden, weil es darauf nach der fehlenden Eilbedürftigkeit nicht mehr ankam. Wir halten diese Staffelung für konsequent, auch wenn sie für Mieter hart ausfällt: Für Betroffene verlagert das den Blick darauf, wo die Anschlüsse liegen und was zur Räumung vereinbart ist.
Versorgungssperre angedroht: Wo lagen die Anschlüsse?
Entscheidend war, dass sich die betroffenen Versorgungsanschlüsse noch auf dem eigenen, nicht herausgegebenen Mietgrundstück der Mieterin befanden und sie sich nicht der sofortigen Zwangsvollstreckung ihrer Räumungspflicht unterworfen hatte. Dadurch hätte sie dem Vermieter den Zutritt verweigern und die Sperrung selbst verhindern können, sodass es an der für eine einstweilige Verfügung nötigen Dringlichkeit fehlte. Hätten die Anschlüsse außerhalb ihres eigenen Grundstücks gelegen oder hätte sie sich der sofortigen Vollstreckung unterworfen, wäre der Zugriff des Vermieters nicht ebenso leicht abwehrbar gewesen.
Wie es in einer ähnlichen Lage weitergeht, kann von mehreren Punkten abhängen, die in diesem Verfahren den Ausschlag gaben. Falls die betroffenen Anschlüsse nicht auf dem eigenen, sondern auf einem fremden oder bereits herausgegebenen Grundstück liegen, könnte die Zutrittsverweigerung als Abwehrmittel wegfallen, was einem Eilantrag eher Aussicht geben könnte. Falls eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bereits erklärt wurde, könnte der Vermieter schneller zugreifen, was die Dringlichkeit ebenfalls anders erscheinen lässt.
Auch die gewählte Anspruchsgrundlage kann den Ausgang beeinflussen: Wird der Antrag allein auf Besitzschutz gestützt, könnte zwar die Vermutung eines Verfügungsgrundes greifen – sie half hier aber nicht, weil das Gericht die Unterbrechung von Versorgungsleistungen nicht als verbotene Eigenmacht wertet. Selbst wenn eine dieser Achsen günstiger liegt als im entschiedenen Fall, kann der Antrag an anderer Stelle scheitern, etwa wenn weiterhin ein eigener Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen fehlt.
In Schreiben rund um Mietende und Sperrandrohung kann unter anderem sichtbar sein:
- Lage der Versorgungsanschlüsse laut Lageplan oder Mietvertrag
- Unterwerfungsklausel in einer Räumungsvereinbarung
- Schriftliche Sperrandrohung mit Datum
- Eigener Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen
Den Ausschlag gibt oft nicht die Sperrandrohung selbst, sondern das Zusammenspiel aus Lage der Anschlüsse und einer möglichen Vollstreckungsunterwerfung – im entschiedenen Fall genügte bereits das Fehlen der Unterwerfung, um die Dringlichkeit entfallen zu lassen. Ob diese Punkte in der eigenen Konstellation ebenso ineinandergreifen, lässt sich aus den Schreiben allein oft nicht zuverlässig beurteilen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Greift die Vermutung der Dringlichkeit, wenn ich eine Versorgungssperre als Besitzstörung geltend mache?
Bei einer Versorgungssperre greift die Vermutung eines Verfügungsgrundes aus dem Besitzschutz nicht, weil die Unterbrechung keine verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB ist. Die bloße Berufung auf eine Besitzstörung erspart daher nicht die Darlegung der Eilbedürftigkeit.
Bei Ansprüchen aus §§ 861, 858 BGB wird der Verfügungsgrund nach §§ 935, 940 ZPO grundsätzlich vermutet. Diese Vermutung setzt jedoch voraus, dass eine verbotene Eigenmacht vorliegt. Das OLG Brandenburg wertete die Einstellung oder Unterbrechung von Strom, Heizenergie oder Wasser nicht als solche Besitzstörung. Deshalb konnte die Mieterin aus dem Besitzschutz keine Vermutung der Dringlichkeit für ihren Eilantrag ableiten.
Gilt die Zutrittsverweigerungs-Argumentation auch, wenn Anschlüsse außerhalb des Mietgrundstücks liegen?
Das Gericht hat nicht entschieden, ob die Zutrittsverweigerungs-Argumentation auch gilt, wenn sich Anschlüsse außerhalb des noch genutzten Mietgrundstücks befinden. Die Entscheidung lässt daher offen, ob eine Sperre ohne Zutritt zu diesem Grundstück ebenfalls regelmäßig an fehlender Dringlichkeit scheitert.
Entschieden wurde nur die Lage, in der sich die betroffenen Anschlüsse auf dem noch nicht zurückgegebenen Mietgrundstück befanden. Dort konnte die Mieterin den Zutritt verweigern und die Sperrung dadurch grundsätzlich verhindern. Zudem hatte sie sich nicht der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, sodass der Vermieter den Zutritt nicht ohne Weiteres erzwingen konnte. Unter diesen Umständen fehlte regelmäßig der Verfügungsgrund für eine einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO. Das Gericht stützte seine Beurteilung darauf, dass die Mieterin die Sperrung zunächst selbst abwenden konnte.
Bei Anschlüssen außerhalb des Mietgrundstücks kann diese tatsächliche Grundlage fehlen, wenn der Zutritt nicht verweigert werden kann. Ob dann ein Verfügungsgrund vorliegt, beantwortet das Urteil nicht.
Entschied das Gericht, ob eigene Versorgungsverträge nach Mietende einen Anspruch auf Weiterversorgung begründen?
Das Gericht entschied nicht, ob eigene Versorgungsverträge nach Mietende einen Anspruch auf Weiterversorgung begründen; wegen des fehlenden Verfügungsgrundes ließ es diese Frage offen. Die dazu vorgetragene Rechtsauffassung bezeichnete es lediglich als zutreffend.
Die Mieterin hatte geltend gemacht, nachwirkende Vermieterpflichten stünden einer Versorgung nicht entgegen, wenn der Mieter eigene Verträge mit Versorgungsunternehmen unterhält. Dem Vermieter drohe dann kein Schaden, argumentierte sie unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Das Oberlandesgericht hielt diese rechtliche Aussage für zutreffend, leitete daraus aber keinen Anspruch ab. Der Eilantrag scheiterte bereits am fehlenden Verfügungsgrund; deshalb war die Anspruchsfrage für die Entscheidung nicht erheblich.
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Das vorliegende Urteil
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Brandenburgisches Oberlandesgericht
1. Die Berufung der Verfügungsklägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 19.05.2025, Az. 4 O 63/25, wird zurückgewiesen.
2. Die Verfügungsklägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Cottbus ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Der Berufungsstreitwert beträgt bis zu 19.000 €.
Gründe
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
II.
Nachdem die Verfügungsklägerin den Rechtsstreit im Berufungsrechtszug mit Schriftsatz vom 18.08.2025 einseitig für erledigt erklärt hat, weil sie die verfahrensgegenständlichen Mieträume vor Ablauf des 31.07.2025 an den Verfügungsbeklagten herausgegeben hat, hatte der Senat nur noch darüber zu befinden, ob sich der Rechtsstreit entsprechend dem umgestellten, auf entsprechende Feststellung gerichteten Rechtsmittelantrag erledigt hat. Dies ist nicht der Fall. Vielmehr unterliegt die Berufung der Verfügungsklägerin der Zurückweisung.
Erledigung des Rechtsstreits tritt ein durch Tatsachen mit Auswirkungen auf die materiellrechtlichen Voraussetzungen der Zulässigkeit oder Begründetheit der Klage (BGHZ 155, 392 ff, 398; BGH NJW 2007, 3721 f)., und zwar durch solche Tatsachen, die eine ursprünglich zulässige und begründete Klage nachträglich gegenstandslos – unzulässig oder unbegründet – machen (BGHZ 135, 62; BGH NJW 2010, 2422; BGH NJW 2014, 2199 Tz. 9; BGH NJW 2015, 699 Tz. 18). Für eine Erledigung ist daher grundsätzlich kein Raum, wenn die Klage bereits vor – ohne den – Eintritt des erledigenden Ereignisses unzulässig oder unbegründet gewesen ist (BGH NJW 1991, 1116 ff; BGH NJW 1996, 2730; BGH NJW-RR 2005, 1135; BGH NJW 2021, 941 ff, Tz. 20 f).
So liegt der Fall hier. Die Berufung der (Verfügungs-)Klägerin gegen das angefochtene Urteil des Landgerichts Cottbus vom 19.05.2025 war von Beginn an erfolglos, die landgerichtliche Entscheidung, die zuvor ergangene einstweilige Verfügung im Urteilswege auf den Widerspruch des Verfügungsbeklagten hin aufzuheben und den Verfügungsantrag der Verfügungsklägerin zurückzuweisen, ist rechtlich nicht zu beanstanden.
Für den auf mietrechtliche Grundlagen gestützten Verfügungsanspruch der Verfügungsklägerin bestand schon kein Verfügungsgrund, worauf die Berufungserwiderung auf der Grundlage der darin mitgeteilten, unbestritten gebliebenen Sachverhaltsumstände zurecht hingewiesen hat. Deshalb kommt es im Ergebnis nicht darauf an, dass die Berufung ebenso mit Recht geltend gemacht hat, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung zu nachwirkenden Vermieterpflichten auf weitere Erbringung von Versorgungsleistungen nach Mietvertragsende aus Treu und Glauben klarstellt, dass einer fortlaufenden Versorgung nichts entgegensteht, wenn der Mieter die Versorgungsleistungen – wie hier – aufgrund eigener Vertragsbeziehungen zu den Versorgungsunternehmen bezieht, weil dem Vermieter insoweit kein Schaden droht (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.2009 – XII ZR 137/07 -, NJW 2009, 1947 f, 1948)
Einstweilige Verfügungen sind nach § 940 ZPO auch zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung, insbesondere bei dauernden Rechtsverhältnissen zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Der Erlass einer einstweiligen Verfügung gleich welcher Art setzt danach einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund voraus. Befindet sich der zu sperrende Versorgungsanschluss – wie hier – auf dem noch nicht zurückgegebenen Mietgrundstück des Antragstellers/Verfügungsklägers, kann dieser die Sperrung grundsätzlich schon dadurch verhindern, dass er den Zutritt zu dem Grundstück versagt. Er kann die Anschlusssperre damit allein schon dadurch verhindern, dass er dem – über keinen Vollstreckungstitel verfügenden – Verfügungsbeklagten diesen Zutritt verweigert, während letzterer dann seinerseits einer auf Duldung der Anschlusssperre gerichteten einstweiligen Verfügung gegen den Verfügungskläger zu deren Durchsetzung bedürfte. In einem derartigen Fall fehlt es regelmäßig an einem Verfügungsgrund und der Erlass einer einstweiligen Verfügung kommt nicht in Betracht (vgl. OLG Brandenburg Beschl v. 13.01.2022 – 10 W 2/21 -, BeckRS 2022, Nr.735; LG Hamburg, Beschluss vom 28.03.2011 – 313 T-38/11 -, Rn. 5, juris; AG Bad Segeberg, Beschluss vom 18.09.2013 – 17a C-163/13 -, Rn. 11, juris; AG Ludwigslust, Beschluss vom 17.10.2011 – 5 C-149/11 -, Rn. 8, juris). Der Verfügungsbeklagte hat aber in diesem Sinne mit Schriftsatz vom 19.08.2025 unbestritten dargelegt, dass sich die den Gegenstand der von ihm angedrohten Sperre bildenden Versorgungsanschlüsse auf dem Mietgrundstück der Verfügungsklägerin befunden haben, die sich weiter unbestritten zwar mit gesonderter Vereinbarung der Parteien zur Räumung des Mietgrundstücks bis zum 31.03.2025 verpflichtet, sich insoweit aber nicht der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hatte. Damit hätte die Verfügungsklägerin dem Verfügungsbeklagten im Falle einer beabsichtigten einseitigen Sperrung der Versorgungsanschlüsse den Zutritt zu dem verfahrensgegenständlichen Grundstück zunächst verwehren können, und der Verfügungsbeklagte wäre zunächst zur Durchführung von vollstreckungsrechtlichen Maßnahmen in dem skizzierten Sinne nicht in der Lage gewesen.
Soweit die Verfügungsklägerin ihre Ansprüche aus einer drohenden Besitzstörung der Verfügungsbeklagten hergeleitet hat und daher keine Darlegung eines Verfügungsgrundes erforderlich gewesen wäre, hatte ihr Rechtsmittel auch insoweit von Beginn an keinen Erfolg. Zwar wird der nach §§ 935, 940 ZPO erforderliche Verfügungsgrund im Rahmen des possessorischen Besitzschutzes nach §§ 861, 858 BGB vermutet (OLG Brandenburg aaO; KG Berlin, Urteil vom 02.03.2020 – 20 U 149/18 -, Rn. 33, juris; OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.03.2017 – I-9 U 159/16 -, Rn. 15, juris). Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung des Mieters mit Strom, Heizenergie oder Wasserzufuhr stellte aber keine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht dar (BGH, Urteil vom 06.05.2009 – XII ZR 137/07 -, NJW 2009, 1947 f, 1948; OLG Brandenburg aaO; LG Saarbrücken, Beschluss vom 11.05.2009 – 5 T-236/09 -, Rn. 20, juris; Staudinger/Martin Gutzeit (2012) BGB § 858, Rn. 53).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Der Berufungsstreitwert ist entsprechend den Ausführungen der Verfügungsklägerin bestimmt worden. Bei Besitzstörungsklagen ist insoweit das Interesse des Klägers an der Beseitigung bzw. Unterlassung ohne wertmäßige Berechnung der Folgen beim Beklagten zugrundezulegen (OLG Naumburg JurBüro 2010, 306; OLG Düsseldorf MDR 2012, 1187); bei Störung des Wohnungsbesitzes ist dieses nicht höher als bei einer Klage über das Bestehen oder die Dauer des Mietverhältnisses (§ 41 Abs. 1 S. 1 GKG) anzusetzen. Einstweilige Verfügungsverfahren sind zudem nur mit einem Bruchteil des Hauptsachestreitwertes zu bewerten, in den meisten Fällen im unteren Bereich des Hauptsachewertes, regelmäßig bei etwa 1/3 (OLG Schleswig NJW-RR 2014, 1342) bis zu 1/2 (OLG Dresden JurBüro 2023, 367). Dies rechtfertigt den gewählten Ansatz.
