Zum vorliegenden Urteilstext springen: 5 U 1613/18
Das Wichtigste im Überblick
Am 06.03.2019 stellte das Oberlandesgericht Dresden (5 U 1613/18) klar: Eine Klausel, die Mietern Renovierungsarbeiten wie Streichen aufbürdet, ist auch bei Mietverträgen über gewerblich genutzte Räume unwirksam. Das gilt nur bei unrenovierten Räumen ohne angemessenen Ausgleich.
- Frühere Abnutzung: Mieter könnten auch Spuren beseitigen müssen, die ein Vormieter hinterließ.
- Niedrigere Miete reicht nicht: Sie gleicht die Übernahme bereits vorhandener Abnutzung nicht angemessen aus.
- Getrennte Firmen: Dieselbe Person als Vertreter änderte nichts an den unterschiedlichen Interessen von Vermieter und Mieter.
- Keine neuen Schäden: Die abgewohnten Räume belegten nicht, dass die Mieter während der Mietzeit Schäden verursachten.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: Oberlandesgericht Dresden
- Datum: 06.03.2019
- Aktenzeichen: 5 U 1613/18
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Vertragsrecht
- Wichtig für: Gewerbliche Mieter, Vermieter gewerblich genutzter Räume
OLG Dresden: Berufung auf 33.000 Euro Renovierungskosten aussichtslos
Das Oberlandesgericht Dresden will die Berufung von Eigentümern zurückweisen, die für vier Wohnungen 33.647,32 Euro Renovierungskosten verlangen. Das hat der Senat am 06.03.2019 (Az. 5 U 1613/18) in einem Hinweisbeschluss angekündigt. Endgültig entschieden ist die Berufung damit noch nicht.
Die Eigentümer hatten ein Objekt mit vier vermieteten Wohnungen erworben und verlangten nach dem Ende der Mietverhältnisse Geld von der Mieterin. Das Landgericht Leipzig wies die Klage am 18.09.2018 (Az. 02 O 847/17) ab. Der Senat hält die Berufung dagegen für offensichtlich aussichtslos. Er will sie einstimmig durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückweisen.
Zwei Gründe tragen die Ankündigung. Die Wohnungen waren nach den Feststellungen bereits bei der Übergabe im Februar 2013 abgewohnt und mangelhaft. Außerdem hielt der Senat die Klausel, mit der die Mieterin die Schönheitsreparaturen übernehmen sollte, für unwirksam. Die Eigentümer erhielten zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses Zeit zur Stellungnahme. Der Senat legte ihnen nahe, zur Vermeidung weiterer Kosten eine Rücknahme der Berufung zu erwägen. Den Verhandlungstermin am 20.03.2019 hob er auf.
Redaktionelle Leitsätze
- Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Räumen ist ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs auch in gewerblichen Mietverhältnissen wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
- Die Vertretung beider Vertragsparteien durch dieselbe natürliche Person als Geschäftsführer zweier rechtlich selbstständiger juristischer Personen hindert die Einordnung einer vorformulierten Vertragsklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung und deren Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht.
- Eine formularmäßige Vertragserklärung, wonach im Mietzins keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert seien, stellt keinen angemessenen Ausgleich für die Übernahme vorvertraglicher Abnutzungsspuren dar.
Streit um 33.647 Euro Renovierungskosten für vier Wohnungen
Am Anfang standen Mietverhältnisse über vier Wohnungen, die der frühere Eigentümer vermietet hatte. Nach der Rückgabe ließen die neuen Eigentümer die Wohnungen selbst renovieren und forderten die Kosten von der Mieterin zurück. Diese bestritt, dass sie dafür aufkommen muss.
Gewerbliche Anmietung mit Erlaubnis zur Weitergabe
Die Eigentümer wurden am 09.02.2015 im Grundbuch eingetragen. Der vorherige Eigentümer, die YYY GmbH, hatte vier Wohnungen mit Wirkung ab 01.03.2013 auf unbestimmte Zeit an die XYX UG vermietet. Es ging um Wohnungen im 1. Obergeschoss rechts, im 2. Obergeschoss links und rechts sowie im Dachgeschoss links. Aus der UG ging durch Umwandlung die heutige Mieterin hervor.
Die Verträge erlaubten ausdrücklich, die Wohnungen an Dritte wie Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter zu überlassen. Übergeben wurden die Wohnungen am 06.02.2013. Die Mietverhältnisse endeten durch Kündigung zum 31.01.2017.
Schönheitsreparaturen nach § 8 des Mietvertrags
In § 8 der Mietverträge war geregelt, dass die Mieterin die während der Mietzeit anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausführen musste. Dazu zählten das Streichen von Wänden und Decken, die Reinigung von Parkett- und Teppichböden und das Lackieren von Heizkörpern, Heizrohren und Innentüren. Hinzu kamen die Fenster und Außentüren von innen. Die Arbeiten sollten fällig werden, wenn das Aussehen der Räume durch den Gebrauch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt war.
Nach der Rückgabe forderten die Eigentümer die Mieterin erfolglos auf, Mängel zu beseitigen. Sie renovierten selbst und verlangten insgesamt 33.647,32 Euro Renovierungskosten. Hinzu kamen Zinsen auf 15.820,59 Euro seit dem 06.02.2017 und auf weitere 17.826,73 Euro seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Anwaltsgebühren von 1.261,40 Euro. Die Zinsen forderten sie als Gesamtgläubiger.
Klageabweisung nach Vernehmung von fünf Zeugen
Die Eigentümer trugen vor, die Wohnungen seien im Februar 2013 in einwandfreiem Zustand übergeben worden. Bei der Rückgabe hätten sie Beschädigungen und Abnutzungserscheinungen aufgewiesen. Die Mieterin hielt dagegen, die Wohnungen hätten schon bei Mietbeginn den Zustand gehabt, auf den sich die Forderung stütze. Von ihr verursachte Beschädigungen lägen nicht vor. Sie bestritt außerdem die Notwendigkeit der Arbeiten und die Angemessenheit der Kosten. Die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam, weil die Wohnungen unrenoviert überlassen worden seien, ohne dass sie dafür einen Ausgleich erhalten habe.
Das Landgericht Leipzig vernahm die Zeugen D. F., S. S., H. B., J. L. und D. P. Auf die Sitzungsniederschriften vom 10.04. und 21.08.2018 nimmt der Senat Bezug. Danach wies das Landgericht die Klage ab. Die Eigentümer legten Berufung ein und beantragten, die Mieterin zur Zahlung der genannten Beträge zu verurteilen. Die Mieterin beantragte, die Berufung zurückzuweisen.
Das Schutzprinzip der Wohnraumrechtsprechung gilt auch für Gewerberäume
Der Senat übertrug die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu unrenoviert überlassenem Wohnraum auf die gewerblichen Mietverhältnisse. Klauseln, die dem Mieter ohne angemessenen Ausgleich die Renovierung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Räume auferlegen, weichen vom gesetzlichen Leitbild der §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB ab. Sie benachteiligen den Vertragspartner nach § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen.
Keine Wohnraummiete bei Anmietung durch eine juristische Person
Die Eigentümer wandten ein, es handle sich um gewerbliche Mietverträge, weshalb die Wohnraumgrundsätze nicht ohne Weiteres gälten. Der Senat stellte zunächst klar, dass ein Wohnraummietvertrag nach seiner Auffassung nur vorliegt, wenn der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Die Mieterin war eine juristische Person und konnte schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten. Der Senat verwies dafür auf BGH, Urteil vom 16.07.2008 (VIII ZR 282/07), KG, Urteil vom 27.08.2015 (8 U 192/14) und seinen eigenen Beschluss vom 21.12.2012 (5 U 1363/12).
Übertragung der BGH-Rechtsprechung auf das Gewerbemietverhältnis
Dennoch hielt der Senat die Wohnraumrechtsprechung für übertragbar. Er stützte sich auf BGH, Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14), und BGH, Urteil vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16). Hinzu kamen OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016 (2 U 45/16), LG Lüneburg, Urteil vom 04.08.2015 (5 O 353/14), und weitere Literaturstellen. In beiden Mietarten werde die gesetzliche Regelung der §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB abbedungen, und es stelle sich dasselbe Problem. Der Mieter könne durch die Klausel verpflichtet werden, Gebrauchsspuren zu beseitigen, die ein Vormieter verursacht hat und nicht er selbst.
Der entscheidende Nachteil liege darin, dass die Klausel den Mieter ohne angemessenen Ausgleich auch zur Beseitigung fremder Abnutzungsspuren verpflichten kann. Das gelte bei Wohnraum- und bei Gewerbemietverhältnissen gleichermaßen. Der Senat schloss sich insoweit den Ausführungen von Zehelein (NZM 2017, 137, 139 ff.) an.
Altspuren und Neuspuren lassen sich kaum trennen
Als weiteren Punkt nannte der Senat ein praktisches Abgrenzungsproblem. Es könne im Einzelfall unmöglich sein, bereits vorhandene Gebrauchsspuren von später hinzugekommenen zu unterscheiden. Nach einer Renovierung müsse der Mieter die Wohnung dann womöglich in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie übernommen hat. Dieses Problem bestehe in beiden Mietarten. Die Klausel in § 8 der Mietverträge sah der Senat deshalb als unwirksam nach § 307 BGB an. Sie war eine von der Vermieterseite gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, die der Mieterin laufende Schönheitsreparaturen übertrug, ohne ihr einen angemessenen Ausgleich zu gewähren.
Dieselbe Person auf beiden Seiten verhindert die AGB-Kontrolle nicht
Die Vertretung beider Vertragsparteien durch denselben Geschäftsführer ändert nichts daran, dass die Klausel am Maßstab des § 307 BGB geprüft werden kann. Vermieterin und Mieterin blieben rechtlich eigenständige Personen, deren Interessen gegensätzlich sein konnten.
Der Vortrag zur gewollten Regelung
Die Eigentümer machten geltend, bei Vertragsschluss hätten auf beiden Seiten dieselben natürlichen Personen gehandelt. H. G. sei Geschäftsführer der Vermieterin und der Mieterin gewesen und habe die Verträge für beide Seiten unterschrieben. Zudem sei er alleiniger Gesellschafter der Vermieterin und Mitgesellschafter der Mieterin gewesen. Bei einer solchen Überschneidung könne eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht eintreten oder sei jedenfalls gewollt gewesen. Mindestens stamme die Klausel von beiden Seiten. Die Mieterin entgegnete, bei Abschluss im Februar 2013 hätten sich zwei juristische Personen gegenübergestanden. Die Vermieterin habe die Klausel wie sonst standardmäßig verwendet.
Zwei getrennte Gesellschaften mit eigenen Interessen
Der Senat folgte dem nicht. Vertragspartner seien eine GmbH und eine UG gewesen, also zwei eigenständige juristische Personen. Nach § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirken die Erklärungen eines Vertreters unmittelbar für und gegen die Vertretenen, nicht für den Vertreter selbst. Dass dieselbe natürliche Person beide Gesellschaften vertrat, ändere daran nichts.
Auch eine gleiche Interessenlage entstehe dadurch nicht. Der Vertreter müsse jeweils die Interessen der Gesellschaft wahren, die er vertritt, und könne ihr gegenüber im Innenverhältnis haften. Der Senat nannte dafür § 43 GmbHG. Ein Interessengegensatz zwischen den Vertragsparteien werde damit nicht aufgehoben.
Befreiung vom Verbot des Insichgeschäfts ändert nichts
Nach § 181 BGB ist ein Vertreter regelmäßig daran gehindert, bei einem Vertrag zwei unterschiedliche Parteien zu vertreten. Eine Erlaubnis dafür bestand nach dem Senat unstreitig. Sie führte aber nur dazu, dass der Vertragsschluss wirksam war. Die Klausel blieb eine von der Vermieterin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung nach § 305 Abs. 1 BGB. Sie unterlag damit der Inhaltskontrolle, der gemeinsamen Vertretung stand nichts entgegen.
Als Orientierung für ähnliche Lagen lässt sich daraus ableiten: Mietet eine GmbH Räume von einer Schwestergesellschaft an und unterzeichnet derselbe Geschäftsführer für beide Seiten einen vorgefertigten Mietvertrag, so könnte die Vermieterin damit eine AGB-rechtliche Überprüfung der Klauseln nicht ausschließen.
Warum die Schadensersatzansprüche scheiterten
Weil die Wohnungen schon bei Mietbeginn abgewohnt und mangelhaft waren, ließ sich nicht feststellen, dass die Mieterin während der Mietzeit Schäden verursacht hat. Einen Anspruch aus dem Unterlassen von Schönheitsreparaturen verneinte der Senat wegen der unwirksamen Klausel.
Maßgeblich bleibt die Beweiswürdigung des Landgerichts
Der Senat stellte nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen der ersten Instanz ab. Das Landgericht habe die Beweise nach § 286 Abs. 1 ZPO frei gewürdigt. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestünden nicht. Danach waren alle vier Wohnungen bei der Übergabe im Februar 2013 bereits abgewohnt und mangelhaft.
Das Landgericht hatte die zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen durch die Vernehmung der fünf Zeugen ausgeschöpft. Das räumten die Eigentümer in ihrer Berufungsbegründung selbst ein. Konkrete Zweifel an den Feststellungen machten sie nicht geltend.
Kein Nachweis einer Schadensverursachung während der Mietzeit
Ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mieträume aus § 280 Abs. 1 BGB ließ sich daher nicht feststellen. Bei einem schon bei Mietbeginn abgewohnten und mangelhaften Zustand sei nicht nachgewiesen, dass die Mieterin Schäden verursacht hat. Der Senat merkte an, dass sich die Eigentümer auf diesen Anspruch ohnehin nicht ausdrücklich berufen hatten.
Mietkalkulation ist kein Ausgleich für Vorschäden
Die Eigentümer verwiesen auf § 8 Nr. 1 der Mietverträge. Dort heißt es, im Mietzins seien keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert. Das sei der Ausgleich dafür, dass die Mieterin die Reparaturen übernehmen sollte. Der Senat ließ dies nicht gelten. Selbst wenn die Regelung bedeute, dass die Miete wegen der übernommenen Reparaturen niedriger ausfalle, betreffe das nur das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung. Es gleiche allein die laufenden Reparaturen aus.
Der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderliche angemessene Ausgleich müsse den Mieter darüber hinaus so stellen, als wäre ihm eine renovierte Wohnung überlassen worden. Er müsse also auch die Übernahme vorvertraglicher Abnutzungsspuren ausgleichen. Einen solchen Ausgleich enthielt die Klausel nicht, und andere passende Vertragsregelungen waren nicht ersichtlich. Der Senat verwies auf BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1988 (VIII ARZ 1/88), BGH, Urteil vom 26.09.2007 (VIII ZR 143/06, Rn. 15) und BGH, Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14, insbesondere Rn. 35).
Weitere Einwände der Mieterin ohne tragende Rolle
Die Mieterin hatte zusätzlich gerügt, die Klage sei auch unabhängig von der Klausel unschlüssig. Die Eigentümer hätten trotz mehrfachen gerichtlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Beanstandungen wo vorlagen und wie sie den Renovierungsaufwand verursachten. Außerdem habe sie schon in erster Instanz vorgetragen, während der Mietzeit renoviert zu haben.
Der Senat gab beides in der Darstellung des Parteivortrags wieder, behandelte es in seiner Begründung aber nicht als eigenen tragenden Grund. Seine Ankündigung stützt er allein darauf, dass die Wohnungen bei Mietbeginn bereits abgewohnt und mangelhaft waren und dass die Schönheitsreparaturklausel keine wirksame Verpflichtung der Mieterin begründete. Der Hinweisbeschluss bindet nur die Parteien dieses Verfahrens. Er kann aber als Orientierung für ähnlich gelagerte Gewerbemietverträge dienen.
Unsere Einschätzung
Für vergleichbare Streitigkeiten um Renovierungskosten im Gewerbemietverhältnis verlagert diese Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden den Streit auf den Einzugszustand. Entscheidend wird in ähnlichen Fällen sein, ob die renovierte Übergabe belegbar ist, denn bei Vorschäden scheitert die Standardklausel ohne echten Ausgleich für alte Spuren. Dass auf beiden Seiten dieselbe Person unterschrieben hat, ändert daran aus unserer Sicht nichts, weil die Gesellschaften rechtlich selbstständig bleiben.
Die Begründung ist konsequent zu Ende gedacht, auch wenn sie für Erwerber vermieteter Objekte hart wirkt. Ob derselbe Maßstab gilt, wenn der Ausgleich ausdrücklich nach Quadratmetern oder Renovierungsaufwand beziffert ist, musste der Senat nicht entscheiden. Zeitnahe Fotos und ein unterschriebenes Übergabeprotokoll wiegen in solcher Lage schwer, weil sich Jahre später kaum noch trennen lässt, welche Spuren schon vorhanden waren.
Schadensersatz für Renovierung an vermieteten Gewerberäumen gescheitert
Ausschlaggebend war, dass die fünf vernommenen Zeugen übereinstimmend bestätigten, die vier Wohnungen seien schon bei der Übergabe im Februar 2013 abgenutzt und mangelhaft gewesen – genau der Zustand, auf den sich die Vermieter später beriefen. Wäre der Übergabezustand dagegen durch ein Protokoll oder vergleichbare Unterlagen als renoviert belegt gewesen, hätte sich die Frage der Schadensverursachung während der Mietzeit anders gestellt, und die Schönheitsreparaturklausel wäre nicht zusätzlich am fehlenden Ausgleich für Vorschäden gescheitert.
Wie belastbar der Nachweis zum Anfangszustand einer Mietsache ist, hängt im eigenen Fall oft von der vorhandenen Dokumentation ab. Falls ein Übergabeprotokoll, Fotos oder ähnliche Unterlagen aus der Zeit vor Mietbeginn vorliegen, kann sich die Beweislage anders darstellen als in diesem Verfahren, in dem allein Zeugenaussagen herangezogen wurden. Fehlen solche Unterlagen auch im eigenen Fall, dürfte die Ausgangslage kaum günstiger sein als hier.
Auch die genaue Formulierung der Schönheitsreparaturklausel kann den Ausschlag geben. Enthält sie, anders als hier, einen bezifferten oder nach Fläche berechneten Ausgleich für einen vorhandenen Renovierungsbedarf, könnte die Klausel wirksam sein – ein allgemeiner Hinweis auf die Mietkalkulation reichte dem Senat dagegen nicht aus. Selbst eine wirksame Klausel schützt aber nicht automatisch vor dem Streit, wenn sich Schäden aus der Mietzeit später nicht von Vorschäden trennen lassen.
Im eigenen Mietvertrag kann sich zeigen, ob eine vergleichbare Klausel überhaupt einen bezifferten Ausgleich für den Zustand bei Mietbeginn nennt oder nur pauschal auf die Miethöhe verweist, und ob daneben ein gesondertes Übergabeprotokoll existiert.
Der Hebel liegt häufig nicht in der Klausel selbst, sondern darin, ob sich der Zustand bei Mietbeginn überhaupt noch nachträglich belegen lässt – in diesem Fall gaben erst die Zeugenaussagen aus dem ersten Rechtszug den Ausschlag. Ob die eigene Beweislage für eine vergleichbare Einschätzung ausreicht, lässt sich ohne Blick in die konkreten Unterlagen nicht sagen.
Wer in einem laufenden Berufungsverfahren selbst einen Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO erhält, hat ab Zustellung nur zwei Wochen Zeit zur Stellungnahme – diese Frist sollte nicht ungenutzt verstreichen, sondern zum Anlass genommen werden, uns zeitnah anzusprechen.
Falls Sie ein ähnlicher Streit um Renovierungskosten oder eine Schönheitsreparaturklausel betrifft, erhalten Sie von uns dazu eine unverbindliche Ersteinschätzung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist die Berufung nach einem Hinweisbeschluss des OLG bereits endgültig zurückgewiesen?
Der Hinweisbeschluss des OLG Dresden vom 06.03.2019 wies die Berufung noch nicht endgültig zurück, sondern kündigte eine einstimmige Zurückweisung nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO an. Der Senat hielt die Berufung zwar für offensichtlich aussichtslos, hatte aber noch nicht abschließend entschieden.
Ab Zustellung des Beschlusses erhielten die Eigentümer zwei Wochen zur Stellungnahme; zugleich hob der Senat den Verhandlungstermin am 20.03.2019 auf. Zur Vermeidung weiterer Kosten legte er ihnen nahe, eine Rücknahme der Berufung zu erwägen. Endgültig erledigt war die Berufung erst mit einem späteren Zurückweisungsbeschluss.
Kann der Vermieter Renovierungskosten als Schaden verlangen, wenn die Räume schon bei Mietbeginn mangelhaft waren?
Ein Vermieter kann Renovierungskosten nicht allein wegen eines schlechteren Rückgabezustands als Schadensersatz verlangen, wenn die Räume bereits bei Mietbeginn abgewohnt und mangelhaft waren. Das OLG Dresden sah im entschiedenen Fall keine während der Mietzeit verursachten Schäden als nachgewiesen an.
Ein Anspruch nach § 280 Abs. 1 BGB setzte hier voraus, dass eine vom Mieter während der Mietzeit verursachte Beschädigung festgestellt werden konnte. Da alle vier Wohnungen laut den Feststellungen bereits bei der Übergabe abgewohnt und mangelhaft waren, ließ sich diese Verursachung nicht nachweisen. Auch aus unterlassenen Schönheitsreparaturen ergab sich kein Anspruch, weil die formularmäßige Übertragung der Renovierungspflicht ohne angemessenen Ausgleich nach § 307 BGB unwirksam war. Der schlechtere Zustand bei Rückgabe allein genügte daher in dieser Konstellation nicht für die geforderten 33.647,32 Euro.
Kann das OLG erstinstanzliche Zeugenaussagen neu bewerten, wenn konkrete Zweifel an den Feststellungen fehlen?
Ohne konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bleibt das OLG nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Feststellungen des Landgerichts gebunden. Eine abweichende Einschätzung der Zeugenaussagen allein führt dann nicht zu einer neuen Beweiswürdigung.
Das Landgericht hatte die Aussagen nach § 286 Abs. 1 ZPO frei gewürdigt und fünf Zeugen zum Zustand der Wohnungen bei der Übergabe vernommen. Der Senat hielt die verfügbaren Erkenntnisquellen damit für ausgeschöpft; die Eigentümer hatten diesen Umstand in ihrer Berufungsbegründung selbst eingeräumt. Sie benannten nach der Darstellung des Beschlusses außerdem keine konkreten Umstände, die auf unrichtige oder unvollständige Feststellungen hindeuteten. Deshalb übernahm das OLG die Feststellung, dass alle vier Wohnungen bei der Übergabe im Februar 2013 bereits abgewohnt und mangelhaft waren. Eine bloß andere Deutung der fünf Zeugenaussagen genügte in diesem Verfahren somit nicht, um eine Neubewertung durch das Berufungsgericht zu begründen.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
Für eine bessere Lesbarkeit ist der vollständige Urteilstext zunächst eingeklappt.
Vollständigen Urteilstext anzeigen Urteilstext wieder schließen
Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 18.09.2018 (02 O 847/17) durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.
Die Kläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Sie sollten zur Vermeidung weiterer Kosten die Möglichkeit einer Rücknahme der Berufung in Erwägung ziehen.
Der Verhandlungstermin am 20.03.2019 wird aufgehoben.
Gründe
I.
Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache bzw. wegen unterbliebener Durchführung von Schönheitsreparaturen in Bezug auf vier Wohnungen im Objekt W. x in L..
Die Kläger sind nach Erwerb der Immobilie mit Eintragung im Grundbuch am 09.02.2015 Eigentümer geworden. Der vorherige Eigentümer, die YYY GmbH, hatte die vier Wohnungen im 1. OG rechts, im 2. OG links und rechts sowie im DG links mit vier jeweils inhaltsgleichen Mietverträgen (vgl. Anlage R 1) mit Wirkung ab dem 01.03.2013 auf unbestimmte Zeit an die XYX UG vermietet, aus welcher im Wege der Umwandlung die Beklagte hervorging. Der Mieterin war ausdrücklich die Überlassung der Wohnungen an Dritte, etwa an Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter gestattet.
Hinsichtlich des Zustandes der Wohnungen wurde auf die Übergabeprotokolle Bezug genommen, welche als Anlage B 3 vorgelegt wurden. In § 8 (Schönheitsreparaturen) enthielten die Mietverträge jeweils folgende Regelung:
„1. In dem Mietzins sind keine Kosten für Schönheitskosten einkalkuliert. Der Mieter hat deshalb die anfallenden Schönheitsreparaturen, während der Dauer des Mietverhältnisses, auf seine Kosten durchzuführen.
2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, weiter das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
3. Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen nach Zweck, Art und Benutzung der Mieträume dann auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.“
Die Wohnungen wurden jeweils am 06.02.2013 übergeben. Die Mietverhältnisse endeten jeweils durch Kündigung zum 31.01.2017.
Nach Rückgabe der Wohnungen forderten die Kläger von der Beklagten erfolglos die Beseitigung von Mängeln in den einzelnen Wohnungen. Zwischenzeitlich haben die Kläger die Wohnungen renoviert.
Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger den Ersatz des Aufwandes für die Renovierungsarbeiten und beziffern diesen auf insgesamt 33.647,32 EUR. Wegen der Verteilung dieses Betrages auf die einzelnen Wohnungen und der aus Sicht der Kläger erforderlichen Renovierungsarbeiten wird auf die Darstellung der Kläger auf Seite 2 bis 5 des Schriftsatzes der Klägervertreter vom 28.06.2017 und auf Seite 2 bis 4 des Schriftsatzes der Klägervertreter vom 10.07.2017 Bezug genommen.
Die Kläger haben vorgetragen, die Wohnungen hätten sich bei Übergabe an die Beklagte im Februar 2013 in einwandfreiem Zustand befunden, während sie bei Rückgabe Beschädigungen und Abnutzungserscheinungen aufgewiesen hätten. Es bestehe ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.
Die Beklagte hat vorgetragen, die streitgegenständlichen Wohnungen hätten sich bereits zum Zeitpunkt der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses im Februar 2013 in dem abgenutzten Zustand befunden, der jetzt von den Klägern als Grundlage für ihren Schadensersatzanspruch geltend gemacht werde. Beschädigungen habe die Beklagte den Mieträumen nicht zugefügt. Im Übrigen stellt die Beklagte die Notwendigkeit der dargestellten Renovierungsmaßnahmen und die Angemessenheit der dafür angesetzten Kosten in Abrede. Die im Vertrag enthaltene Klausel zur Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei unwirksam, weil die streitgegenständlichen Wohnungen unrenoviert an die Beklagte übergeben worden sei, ohne dass der Mieter hierfür einen Ausgleich erhalten habe.
Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß den Beweisbeschlüssen vom 11.01. und 08.05.2018 durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen D. F., S. S., H. B., J. L. und D. P.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 10.04. und 21.08.2018 Bezug genommen.
Mit dem Urteil vom 18.09.2018 hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, den Klägern stehe weder ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache noch wegen Unterlassung von Schönheitsreparaturen gegen die Beklagte zu. Zwar seien die Kläger durch den Eigentumserwerb am 09.02.2015 in die bestehenden Mietverträge über die Wohnungen eingetreten. Eine Beschädigung der Wohnungen durch die Beklagte könne jedoch nicht festgestellt werden, weil im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichtes feststehe, dass die vier Wohnungen bereits bei Übergabe an die Beklagte im Februar 2013 einen abgewohnten und mangelhaften Zustand aufgewiesen hätten. Eine darüber hinausgehende Beschädigung der Mietobjekte durch die Beklagte sei im Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festzustellen gewesen. Den Klägern stehe auch kein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu, weil die Beklagte aus den Mietverträgen über die vier Wohnungen eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht getroffen habe. Bei den Regelungen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter jeweils in § 8 der Mietverträge habe es sich um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt, die wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam seien, weil die Wohnungen unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassen worden seien und kein Ausgleich dafür zugunsten des Mieters geschaffen worden sei. Die dazu ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung für Wohnraummietverhältnisse sei auf gewerbliche Mietverhältnisse wie die vorliegenden zu übertragen.
Gegen das ihnen am 21.09.2018 zugestellte Urteil haben die Kläger am 19.10.2018 Berufung eingelegt und diese – nach entsprechender Fristverlängerung – am 21.12.2018 begründet. Sie tragen vor, die in den Mietverträgen enthaltene Klausel betreffend die Übernahme der Schönheitsreparaturen sei entgegen der Auffassung des Landgerichtes nicht unwirksam. Dabei sei zu berücksichtigen, dass es sich um einen gewerblichen Mietvertrag handele. Im Übrigen habe zwischen dem vertragschließenden Vermieter und dem Mieter insoweit Personenidentität bestanden, als dieselbe natürliche Person, H. G., gleichzeitig Geschäftsführer der Vermieterin und Geschäftsführer der Mieterin gewesen sei und die Mietverträge jeweils als Vertreter der Vermieterin und der Mieterin unterschrieben habe. Herr Günter sei zudem alleiniger Gesellschafter der Vermieterin und Mitgesellschafter der Mieterin gewesen. Wenn aber auf Vermieter- und Mieterseite dieselben Personen beteiligt seien, könne eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht eintreten bzw. sei jedenfalls so gewollt. Mindestens müsse angenommen werden, dass die Klausel von beiden Seiten stamme. Im Ergebnis könne jedenfalls nicht von der Unwirksamkeit der Klausel ausgegangen werden.
Die Beklagte hafte deshalb für die unterlassene Schönheitsreparatur, zumal sie nicht vorgetragen habe, irgendeine Renovierung während der Dauer des Mietverhältnisses vorgenommen zu haben. Weiterhin tragen die Kläger zu den inzwischen durchgeführten Renovierungsmaßnahmen vor.
Die Kläger beantragen,
das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 21.08.2018, Az. 02 O 847/17, abzuändern und auf ihre Berufung hin die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 33.647,32 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB aus 15.820,59 EUR seit dem 06.02.2017 sowie aus weiteren 17.826,73 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen, sowie
die Beklagte weiter zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger vorgerichtlich entstandene Anwaltsgebühren in Höhe von 1.261,40 EUR zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts mit der darin enthaltenen Begründung. Bei Abschluss der Mietverträge im Februar 2013 hätten sich zwei juristische Personen gegenübergestanden, wobei die Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen von Seiten der Vermieterin wie auch sonst standardmäßig so verwendet worden sei. Im Übrigen habe die Beklagte erstinstanzlich vorgetragen, dass sie Renovierungsarbeiten während der Mietzeit durchgeführt habe. Die Berufung sei nicht nur wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel zurückzuweisen. Vielmehr bleibe die Klage unschlüssig, weil die Kläger trotz mehrfachen Hinweises des Gerichtes nicht substantiiert dargelegt hätten, welche Beanstandungen es wo genau gegeben habe und wie dies den behaupteten Renovierungsaufwand verursacht haben sollte.
II.
Der Berufung fehlt zur einstimmigen Überzeugung des Senates offensichtlich die Erfolgsaussicht und es sind auch die weiteren Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO erfüllt, so dass der Senat beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückzuweisen.
Wegen der beabsichtigten Entscheidung im Beschlusswege wird der Verhandlungstermin am 20.03.2019 aufgehoben.
Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg, weil das Landgericht zutreffend im Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme dahin erkannt hat, dass den Klägern der von ihnen geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte nicht zusteht.
Der Senat hat gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seiner Entscheidung zugrunde zu legen, dass die vier streitgegenständlichen Wohnungen im Zeitpunkt der Übergabe zu Beginn der Mietverhältnisse im Februar 2013 einen abgewohnten und mangelhaften Zustand aufwiesen und mangelbehaftet waren. Das Landgericht hat mit der Vernehmung der Zeugen D. F., S. S., H. B., J. L. und D. P. die ihm zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen ausgeschöpft, was die Kläger im Rahmen der Berufungsbegründung vom 21.12.2018 ausdrücklich bestätigen, und das Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme im Rahmen des § 286 Abs. 1 ZPO frei gewürdigt. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestehen nicht, werden auch nicht von den Klägern im Rahmen der Berufungsbegründung geltend gemacht.
Auf der Grundlage des Ergebnisses der Beweisaufnahme kann den Klägern ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mieträume aus § 280 Abs. 1 BGB, auf den sie sich zudem nicht ausdrücklich berufen, nicht zuerkannt werden (dazu 1.). Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichtes, dass in die vorliegend zu beurteilenden Mietverträge über die Wohnungen die Regelung zur Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bereits nicht wirksam einbezogen wurde, so dass aus dem Unterlassen der Durchführung von Schönheitsreparaturen ein Schadensersatzanspruch der Kläger nicht resultieren kann (dazu 2.).
1. Das Landgericht führt zutreffend aus, dass angesichts des schon bei Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses abgenutzten und mangelbehafteten Zustandes der Wohnungen nicht festgestellt werden kann, dass die Beklagte während des laufenden Mietvertrages Schäden an den jeweiligen Mietobjekten verursacht hat.
Eine Grundlage für einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietobjekte aus § 280 Abs. 1 BGB fehlt demzufolge. Die Berufungsbegründung vom 21.12.2018 enthält hierzu keine neuen Erkenntnisse.
2. Die Beklagte war zur Vornahme der Schönheitsreparaturen für die streitgegenständlichen Mietverhältnisse der vier Wohnungen nicht verpflichtet, weil diese von den Klägern bzw. ihrer Rechtsvorgängerin als Vermietern im Rahmen ihrer Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB durchzuführen waren.
Die Regelung in § 8 der jeweiligen Mietverträge zur Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter war eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB (dazu a), welche wegen der Überlassung der Mietobjekte im unrenovierten Zustand nach der zum Wohnraummietvertrag ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam war (dazu b).
Zwar handelt es sich bei den vorliegend zu beurteilenden Mietverträgen trotz der Anmietung von Wohnungen nicht um Wohnraummietverträge, weil solche nur vorliegen, wenn der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet und die Beklagte als juristische Person schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten konnte (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2008, VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361; KG, Urteil vom 27.08.2015, 8 U 192/14, ZMR 2016, 860; Senatsbeschluss vom 21.12.2012, 5 U 1363/12). Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen im Wohnraummietvertrag für den Fall, dass dem Mieter nicht ein angemessener Ausgleich gewährt wird, ist aber auf gewerbliche Mietverträge übertragbar (dazu c).
a) Der Senat teilt die Annahme des Landgerichtes, dass aufgrund der im Verfahren unstrittigen Umstände eine tatsächliche Vermutung dafür besteht, dass es sich bei der in § 8 der Mietverträge jeweils enthaltenen Regelung zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen um eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt.
Bereits aus der äußeren Erscheinungsform und der Verwendung im konkreten Kontext kann sich eine tatsächliche Vermutung dafür ergeben, dass eine bestimmte vertragliche Regelung als Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB anzusehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 03.11.1999, VIII ZR 269/98, NJW 2000, 1110; Urteil vom 27.11.2003, VII ZR 53/03, NJW 2004, 502). In diesem Sinne hat das Landgericht zutreffend herausgearbeitet, dass die 4-fache Verwendung der Regelung am selben Tage, dem 05.02.2013, für das Vorliegen der erforderlichen Mehrfachverwendungsabsicht spricht. Die Kläger bringen dagegen nichts Erhebliches in der Berufungsbegründung vor und sprechen selbst von einer „Klausel“.
Auch für das Stellen der Klausel von Seiten der Vermieterin, hier also der Rechtsvorgängerin der Kläger, sprechen die objektiven Umstände des Vertragsschlusses, denn der Inhalt der Klausel dient der Übertragung einer Handlungspflicht auf den Mieter, welche sonst als Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht dem Vermieter gemäß §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB obliegen würde. Der Inhalt der Klausel ist demzufolge vorteilhaft für den Vermieter und nachteilig für den Mieter, so dass eine tatsächliche Vermutung dafür spricht, dass er von Seiten des Vermieters gestellt worden ist.
Soweit die Kläger in der Berufungsbegründung vom 21.12.2018 vortragen, die Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen unterliege schon deshalb keiner Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf beiden Seiten dieselben Personen tätig geworden seien, welche sich nicht selbst mit dem Inhalt des Vertrages benachteiligen könnten, ist dieser Einwand nicht begründet.
Der Vertragsschluss am 05.02.2013 erfolgte nämlich nicht unter zwei identischen Personen, sondern von zwei juristischen Personen, einer GmbH auf der einen und einer UG auf der anderen Seite. Beide Gesellschaften haben jeweils eine eigene Rechtspersönlichkeit. Der Umstand, dass die beiden Gesellschaften beim Vertragsschluss jeweils durch dieselbe Person vertreten wurden, ändert daran nichts. Erklärungen des Vertreters wirken unmittelbar für und gegen den Vertretenen, nicht aber für den Vertreter (§ 164 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Vertretung zweier unterschiedlicher Vertragspartner durch den gleichen Vertreter führt auch nicht zur gleichen Interessenlage der vertragschließenden Parteien. Vielmehr muss umgekehrt der Vertreter jeweils in Bezug auf den von ihm Vertretenen dessen Interessen wahren und kann unter Umständen diesem gegenüber im Innenverhältnis haften (vgl. § 43 GmbHG). Ein Interessengegensatz der vertragschließenden Parteien ist damit nicht aufgehoben, so dass ohne weiteres mit dem Vertragsschluss eine der vertragschließenden Parteien unangemessen benachteiligt werden kann. Der Interessenkonflikt liegt vielmehr in der Person des Vertreters, weswegen dieser im Grundsatz nach § 181 BGB gehindert ist, bei einem Vertragsschluss zwei unterschiedliche Parteien zu vertreten. Im vorliegenden Falle lag aber eine diesbezügliche Erlaubnis unstrittig vor. Im Ergebnis steht der Umstand, dass die vertragschließenden Parteien am 05.02.2013 von derselben natürlichen Person jeweils als Geschäftsführer vertreten wurden, einer Inhaltskontrolle der Klausel in § 8 der jeweiligen Verträge nicht entgegen.
b) Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594; Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 [BGH 22.08.2018 – VIII ZR 277/16]) hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Fall einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.
Nach diesen Kriterien ist auch die Klausel in § 8 der vorliegend zu beurteilenden Mietverträge unwirksam, weil dem Mieter nach den Feststellungen des Landgerichts im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wurde und mit dem Inhalt der Klausel in § 8 die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden sollen, ohne dass ein angemessener Ausgleich gewährt wird, welcher den Mieter so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.
Zwar enthält die Regelung in § 8 Nr. 1 der Mietverträge die Aussage, in den Mietzins seien keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert, was dahin verstanden werden könnte, dass der Mieter im laufenden Mietverhältnis eine niedrigere Miete zu zahlen hätte, als dies der Fall gewesen wäre, wenn die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen entsprechend der gesetzlichen Regelung beim Vermieter verblieben wäre. Auch wenn man dieses Verständnis zugrunde legen würde, beträfe dies aber nur das Austauschverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Mietvertrag und stellte insoweit nur den Ausgleich her, ohne den die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein unangemessen wäre (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1988, VIII ARZ 1/88, NJW 1988, 2790, 2792: BGH, Urteil vom 26.09.2007, VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 15). Der von der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 18.03.2015, a.a.O.) geforderte angemessene Ausgleich soll aber nicht den Aufwand kompensieren, welchen der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis hat, sondern ihn (weitergehend) so stellen, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen, um damit die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung (auch) vorvertraglicher Abnutzungsspuren zu kompensieren (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015, a.a.O., Rn. 35). Einen solchen Ausgleich aber enthält die Klausel in § 8 der hier zu beurteilenden Mietverträge nicht.
Sonstige Regelungen des Mietvertrages, die einen angemessenen Ausgleich im genannten Sinne enthalten, sind nicht ersichtlich. Im Ergebnis ist deshalb bei Anwendung der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Wohnraummietvertrag die vorstehend zu beurteilende Klausel in § 8 der Mietverträge wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
c) Nach Auffassung des Senates ist die oben unter 2.b) dargestellte höchstrichterliche Rechtsprechung zu Wohnraummietverhältnissen auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (ebenso OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, 2 U 45/16, NJW 2016, 3732; LG Lüneburg, Urteil vom 04.08.2015, 5 O 353/14, NJW 2016, 578 [LG Lüneburg 04.08.2015 – 5 O 353/14]; Lehmann-Richter NJW 2015, 1598, 1599 [BGH 18.03.2015 – VIII ZR 185/14][BGH 18.03.2015 – VIII ZR 185/14]; Drettmann NJW 2015, 3694, 3695; Lützenkirchen NZM 2016, 113, 116; Zehelein NZM 2017, 137; Pietz/Oprée in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 16 Rn. 156; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., Anh 1 zu § 535 BGB Rn. 138).
Maßgeblicher Grund für die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich ist nicht die Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen als solche, sondern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat, und infolgedessen auch die Unmöglichkeit der Begrenzung der in der Klausel enthaltenen Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf diejenigen Abnutzungsspuren, welche erst nach dem Mietbeginn entstehen und deshalb dem Mieter zugerechnet werden können.
Indem die Klausel dem Mieter die Beseitigung von ihm nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren, weicht sie in für ihn unangemessener Art und Weise i.S.v. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB von der vertraglichen Regelung ab.
Hinzu tritt das praktische Problem der im Einzelfall bestehenden Unmöglichkeit der Abgrenzung zwischen den schon vorhandenen Gebrauchsspuren und den vom Mieter durch seinen Gebrauch hinzugefügten, was im Ergebnis einer vom Mieter durchgeführten Renovierung dazu führen kann, dass der Mieter die Wohnung nach Durchführung der von ihm vorzunehmenden Renovierung in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückzugeben hat, als diese ihn zum Zeitpunkt der Übergabe an ihn hatte.
Aus diesen Überlegungen erhellt, dass die für den Wohnraummietvertrag begründete höchstrichterliche Rechtsprechung auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragbar ist, weil in beiden Arten von Mietverhältnissen von derselben gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB abgewichen wird und sich in beiden Fällen dasselbe Problem der fehlenden Kompensation für die Verpflichtung zur Beseitigung von Gebrauchsspuren stellt, welche dem Mieter nicht zuzurechnen sind. Zudem stellt sich auch für beide Mietvertragsarten dasselbe tatsächliche Abgrenzungsproblem zwischen den schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorliegenden Abnutzungserscheinungen und denjenigen, welche der Mieter im Laufe der Mietzeit verursacht. Im Ergebnis führt dies zur Übertragbarkeit der zum Wohnraummietrecht ergangenen Entscheidungen auf den Bereich der gewerblichen Miete.
Der Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen zur näheren Darlegung auf die Ausführungen von Zehelein in NZM 2017, 137, 139 ff. Bezug, denen er sich inhaltlich anschließt.
