AG Charlottenburg, Az.: 211 C 515/14, Urteil vom 23.11.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin der Wohnung … , auf Grund eines Wohnraummietvertrages seit 2006. Der Nettokaltmietzins betrug seit dem September 2011 € 431,79.
Mit Erklärung der Verwaltung vom 24.06.2014 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete von 431,79 € um 64,76 € auf 496,55 € mit Wirkung zum 01.09.2014 zuzustimmen. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens fügte die Klägerin eine Liste mit 10 Vergleichswohnungen bei. Wegen des Inhaltes des Erhöhungsverlangens im Einzelnen wird auf Bl. 11 bis 14 R. d.A. Bezug genommen.
Die Wohnung der Beklagten 62,67 m2 groß, liegt in guter Wohnlage und ist in den zwanziger Jahren des 19. Jahrhunderts errichtet worden.
Wegen der Ausstattung der Wohnung bei Wohnungsübergabe an die Beklagte wird auf das Übergabeprotokoll vom 20.03.2006 (Bl. 67 d.A.) Bezug genommen.
Das Bad der Wohnung erfüllt die Voraussetzungen eines Sondermerkmals des Berliner Mietspiegels 2013.
Die Küche der Wohnung ist vermieterseits mit einem Elektroherd mit 4 Kochplatten, einem Doppelspülbecken mit Unterschrank, einer Einhebelmischbatterie, einem Wachmaschinenanschluss und einem Geschirrspülmaschinenanschluss ausgestattet.
Die Wohnung verfügt über einen Balkon mit einer Fläche von 5,22 m2, einem rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss, einen Kellerraum sowie einer Speisekammer innerhalb der Wohnung.
Die Klägerin ließ das Gebäude in den Jahren 2000 bis 2005 umfassend sanieren. Der Fassadenputz ist hof- und straßenseitig erneuert und gestrichen, die Balkone sind instandgesetzt worden. Die Dacheindeckung und -entwässerung sowie -abdichung ist erneuert worden. Die Stränge für Kalt- und Warmwasser, die Zirkulation- und Schmutzwasserleitungen sind saniert, die Elektrosteigeleitungen verstärkt worden. Im Treppenhaus sind neue Fußbodenbeläge eingebracht und die Fenster, einschließlich Dachboden- und Kellerfenster sowie Hofzugangs- und Hauseingangstüren tischlermäßig und malermäßig überarbeitet worden.
Die Klägerin trägt vor, die begehrte Miete sei ortsüblich und angemessen. Das Grundstück liege an einer besonders ruhigen Straße und sei dennoch besonders verkehrsgünstig erschlossen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung … , von bisher 431,79 € um 64,76 € auf 496,55 € mit Wirkung ab dem 01.09.2014 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet die Vergleichbarkeit der von der Klägerin benannten Vergleichswohnungen mit ihrer Wohnung und trägt weiter vor, dass in der Küche ein Geschirrspüler mangels einer verfügbaren Stellfläche nicht anschließbar sei. In der Küche sei die Waschmaschine aufgestellt, da es im Bad dafür keinen Anschluss gebe. An der Wand, an der sich die Anschlüsse befänden, stünden bereits der Herd, die Doppelspüle und die Waschmaschine. Neben dem weiterhin vorhandenen Zugang zum Abstellraum sei weitere Stellfläche hier nicht vorhanden. In der Müllstandfläche würden Anwohner regelmäßig Sperrmüll, Farbresten, alten Matratzen und anderen Müll abstellen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung aus § 558 BGB. Denn die Beklagte zahlt mit der seit September 2011 vereinbarten Miete von nettokalt 431,79 € für ihre 62,67 m3 große Wohnung bereits einen ortsüblichen und angemessenen Mietzins.
Zur Feststellung der Ortsüblichkeit und Angemessenheit des geforderten Mietzinses nimmt das Gericht Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2013. Dass dieser nicht geeignet ist, den ortsüblichen Mietzins vorliegend zu ermitteln, ist weder ersichtlich, noch dargetan.
Die Wohnung der Beklagten ist nach dem Berliner Mietspiegel 2013 in das Mietspiegelfeld I 2 einzuordnen, das einen Mittelwert von 6,08 Euro/qm und einen Oberwert von 7,10 Euro/qm ausweist.
Nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung überwiegen jedenfalls in den Merkmalgruppen 3 und 4 unstreitig die Wohnwert erhöhenden Merkmale. Denn die Wohnung verfügt über einen Abstellraum innerhalb der Wohnung, es gibt einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss, einen großen geräumigen Balkon, auch kann nach den unstreitig durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen am Gebäude von einem überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand ausgegangen werden.
Für das Bad greift unstreitig das Sondermerkmal mit einem Zuschlag von 0,25 €/m2.
Ob auch die Merkmalsgruppe 5 wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, kann dahinstehen. Denn die Merkmalsgruppe 2 bewertet das Gericht als wohnwertmindernd. Die Beklagte hat ausreichend substanziiert vorgetragen, dass in der Küche ein Geschirrspüler nicht stellbar ist, da es an einer Stellfläche fehlt. Insoweit kann dahinstehen, ob vermieterseits ein Anschluss für einen Geschirrspüler geschaffen wurde. Denn neben einem Anschluss muss auch eine Stellfläche gegeben sein. Die Beklagte hat dargetan, dass an der Wand mit den Anschlüssen lediglich Platz für die Doppelspüle, den Herd und die Waschmaschine ist, im Übrigen sich dort noch die Tür zur Abstellraum befindet. Diesem Vortrag ist die Klägerin nicht ausreichend entgegen getreten, obgleich ihr ein substanziiertes Bestreiten zumutbar war.
Geht man mit der Klägerin davon aus, dass auch die Merkmalsgruppe 5 wohnwerterhöhend zu berücksichtigen wäre, stünden drei wohnwerterhöhenden Merkmalsgruppen (3, 4 und 5) eine wohnwertmindernde Merkmalsgruppe, die Merkmalsgruppe 2, entgegen, während die Merkmalsgruppe 1 neutral zu bewerten ist. Der ortsübliche Mietzins liegt mithin zunächst in Höhe von 40 % des Differenzbetrages zwischen Mittelwert und Oberwert über dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes I 2 und beträgt. Hinzuzurechnen ist ein Zuschlag für das Sondermerkmal Bad in Höhe von 0,25 €/m2. Weitere wohnwerterhöhende Merkmale hat die Klägerin nicht nachvollziehbar vorgetragen.
Damit ergibt sich nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ein ortsüblicher Vergleichsmietzins von netto 6,74 €/m2 monatlich, mithin eine Mietzins in Höhe von netto 422,40 €. Die Beklagte zahlt jedoch bereits netto 431,79 € monatlich.
Ein Sachverständigengutachten war nicht einzuholen.
Es kann dahinstehen, ob es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB handelt. Der Berliner Mietspiegel 2013 ist jedoch ausreichend, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Streitwohnung zu ermitteln (§ 287 ZPO). Weder haben die von der Klägerin benannten Mieten der Vergleichswohnungen aus ihrem eigenen Bestand eine höhere Aussagekraft, da diesen bereits nicht zu entnehmen ist, ob sich um ausschließlich Neumieten handelt. Auch ist nicht ersichtlich, dass ein Sachverständiger über einen höheren Datenbestand verfügt und damit über bessere und größere Möglichkeiten der statistischen Auswertung als die Verfasser des Berliner Mietspiegels, der ja von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter auch anerkannt wurde. Das Gericht zudem davon aus, dass die auf der Grundlage einer regelmäßigen und aufwändigen empirischen Repräsentativerhebung ermittelten Daten größere Aussagekraft besitzen als die Daten, die ein Sachverständiger im Verlaufe seiner Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt Zusammentragen konnte. Im übrigen wurde in den vergangenen Jahren in fast allen gerichtlich zu entscheidenden Fällen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der jeweils gültige Mietspiegel herangezogen. Er wurde von den Vermietern benutzt, um Mieterhöhungen durchzusetzen. Viele tausend Wohnungsmieten in Berlin sind deshalb bisher auf der Grundlage der bisherigen Mietspiegel vereinbart worden und haben zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie sie nun zu ermitteln ist, beigetragen.
Das Gericht nimmt weiter Bezug auf die Ausführungen in dem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27. Februar 2015, 232 C 262/14, dass der Klägerin bekannt ist.
Der hiesigen Entscheid war noch der Berliner Mietspiegel 2013 zugrunde zu legen, da jeweils der Mietspiegel zu bewerten ist, der beim Zugang der Erhöhungsverlangens noch Anwendung findet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11,711 ZPO.
