Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Vermieter darf Abstellkammer kündigen, um Wohnraum zu schaffen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche Voraussetzungen muss der Vermieter erfüllen, um eine Teilkündigung nach § 573b BGB auszusprechen?
- Ist eine Teilkündigung auch möglich, wenn die Nebenräume schon einmal als Wohnraum genutzt wurden?
- Welche Schutzrechte hat der Mieter bei einer Teilkündigung für Nebenräume?
- Kann der Mieter Widerspruch gegen die Teilkündigung einlegen und wenn ja, wie?
- Wie wirkt sich die Teilkündigung auf das verbleibende Mietverhältnis aus?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Fall betrifft eine Teilkündigung einer Abstellkammer im Dachgeschoss durch den Vermieter.
- Der Vermieter beabsichtigt, den Raum in zukünftigen Wohnraum umzuwandeln.
- Die Schwierigkeiten liegen in der Rechtmäßigkeit der Teilkündigung und den berechtigten Interessen des Vermieters.
- Das Gericht entschied, dass die Mieterin die Abstellkammer zu räumen und an den Vermieter zurückzugeben hat.
- Grund für die Entscheidung war, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Abstellkammer nachweisen konnte.
- Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter die Möglichkeit einer weniger einschneidenden Lösung geprüft und keine Alternative gefunden hat.
- Auswirkung des Urteils ist, dass Vermieter bei nachgewiesenem Interesse und Prüfung, weniger einschneidende Alternativen, eine Teilkündigung durchsetzen können.
Vermieter darf Abstellkammer kündigen, um Wohnraum zu schaffen
Das Thema „Teilkündigung des Vermieters“ ist in der Praxis durchaus relevant, insbesondere wenn es um nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume geht. So kann der Vermieter etwa die Nutzung eines Kellers oder eines Garagenstellplatzes aus wichtigen Gründen kündigen, ohne das gesamte Mietverhältnis zu beenden. Die rechtlichen Grundlagen für eine Teilkündigung sind im Mietrecht definiert und unterliegen strengen Anforderungen. So muss der Vermieter beispielsweise ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Teilmietverhältnisses nachweisen. Zudem ist er verpflichtet, die Möglichkeit einer anderen, weniger einschneidenden Lösung zu prüfen, bevor er die Teilkündigung in Betracht zieht.
Oftmals kann eine Teilkündigung des Vermieters mit der Notwendigkeit des Vermieters zusammenhängen, die Nutzung der Nebenräume für eigene Zwecke zu verändern oder zu verbessern. So könnte der Vermieter beispielsweise einen Kellerraum für die Installation einer neuen Heizung nutzen wollen oder einen Garagenstellplatz für die eigene Nutzung benötigen. Um zu beurteilen, ob eine Teilkündigung rechtmäßig ist, sind die konkreten Umstände des Einzelfalls zu betrachten. Wir stellen Ihnen im Folgenden ein aktuelles Gerichtsurteil zum Thema Teilkündigung von Nichtwohnräumen vor, das einen interessanten Fall mit besonderen Herausforderungen beleuchtet.
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Der Fall vor Gericht
Teilkündigung einer Abstellkammer: Vermieter darf für Wohnraumschaffung kündigen
Der Fall dreht sich um die Teilkündigung einer Abstellkammer durch den Vermieter. Ein Mieter in Berlin-Wedding hatte seit 2006 neben seiner Wohnung auch eine Abstellkammer im Dachgeschoss des Hauses gemietet. Im August 2023 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis für die Abstellkammer zum 31.10.2023. Er begründete dies damit, dass er im Dachgeschoss neuen Wohnraum schaffen wolle.
Vermieter plant Wohnraumausbau im Dachgeschoss
Der Vermieter gab an, er beabsichtige im Bereich des Dachgeschosses, einschließlich des Bereichs der Abstellkammer, Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen. Dieser Dachbodenbereich sei bisher noch nie als Wohnraum vermietet worden. Für den geplanten Ausbau lag bereits eine Baugenehmigung vor.
Die Mieterin widersprach der Kündigung. Sie argumentierte, der Dachbodenbereich müsse schon früher einmal Wohnraum gewesen sein. Eine Teilkündigung sei nur möglich, wenn erstmals Wohnraum geschaffen werde. Außerdem benötige sie den Abstellraum für die Lagerung empfindlicher Gegenstände wie ihrer Taucherausrüstung.
Gericht bestätigt Wirksamkeit der Teilkündigung
Das Amtsgericht Wedding gab dem Vermieter Recht und bestätigte die Wirksamkeit der Teilkündigung. In seinem Urteil vom 12.03.2024 (Az. 16 C 298/23) stellte das Gericht klar:
Eine Teilkündigung von Nebenräumen wie Abstellkammern ist nach § 573b BGB möglich, wenn der Vermieter Wohnraum schaffen will, wo aktuell keiner vorhanden ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Räume irgendwann in der Vergangenheit schon einmal als Wohnraum gedient haben. Entscheidend ist der aktuelle Zustand.
Der Dachbereich war zum Zeitpunkt der Kündigung unstreitig nicht zu Wohnzwecken ausgebaut. Es gab dort kein Bad, keine Toilette und keine Küche. Die Wände bestanden aus rohem Mauerwerk. Dass früher einmal ein Waschbecken und eine Toilette vorhanden waren, reichte nicht aus, um von Wohnraum zu sprechen.
Interessen des Mieters treten zurück
Das Gericht betonte, dass bei einer Teilkündigung nach § 573b BGB grundsätzlich das Interesse an der Schaffung von Wohnraum Vorrang vor den Interessen des Mieters hat. Es spielt daher keine Rolle, ob der Mieter den Abstellraum subjektiv benötigt.
Auch der Umstand, dass die Stromversorgung der Abstellkammer an die Wohnung der Mieterin angeschlossen war, stand der Kündigung nicht entgegen. Dies lässt sich beim Umbau unschwer ändern.
Bedeutung des Urteils für Vermieter und Mieter
Das Urteil stärkt die Position von Vermietern, die ungenutzten Raum in Wohngebäuden zu Wohnzwecken umbauen wollen. Es reicht aus, dass aktuell kein Wohnraum vorhanden ist – auf die frühere Nutzung kommt es nicht an.
Für Mieter bedeutet das Urteil, dass sie sich bei der Anmietung von Nebenräumen wie Abstellkammern nicht dauerhaft auf deren Nutzung verlassen können. Besteht die Möglichkeit, daraus Wohnraum zu schaffen, kann der Vermieter diese Räume kündigen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bekräftigt den gesetzgeberischen Willen, die Schaffung von Wohnraum zu erleichtern. Für die Wirksamkeit einer Teilkündigung nach § 573b BGB ist allein der aktuelle Zustand des Raumes maßgeblich, nicht dessen frühere Nutzung. Das Interesse des Vermieters an der Wohnraumschaffung überwiegt dabei grundsätzlich das Interesse des Mieters an der Nutzung von Nebenräumen. Dies stärkt die Flexibilität von Vermietern bei der Umnutzung von Räumlichkeiten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter:
Dieses Urteil zeigt, dass Vermieter das Recht haben, Nebenräume wie Abstellkammern zu kündigen, wenn sie dort Wohnraum schaffen möchten. Entscheidend ist dabei der aktuelle Zustand des Raumes, nicht seine frühere Nutzung. Das bedeutet, dass Sie als Mieter keinen Anspruch auf dauerhafte Nutzung solcher Räume haben, wenn der Vermieter eine Baugenehmigung für den Umbau zu Wohnraum besitzt. Auch wenn Sie den Raum dringend benötigen, kann dies die Kündigung nicht verhindern.
Sollten Sie eine Teilkündigung erhalten:
- Prüfen Sie den Kündigungsgrund: Stellt der Vermieter plausibel dar, dass er Wohnraum schaffen möchte und liegt eine Baugenehmigung vor?
- Holen Sie sich rechtlichen Rat: Ein Anwalt kann Ihnen helfen, die Rechtmäßigkeit der Kündigung zu prüfen und Ihre Rechte zu wahren.
- Bedenken Sie Ihre Möglichkeiten: In manchen Fällen können Sie mit dem Vermieter über einen späteren Auszug oder eine Entschädigung verhandeln.
Als Vermieter:
Das Urteil stärkt Ihre Position, wenn Sie ungenutzten Raum in Wohnraum umwandeln möchten. Solange der Raum aktuell nicht zu Wohnzwecken ausgebaut ist und Sie eine Baugenehmigung haben, können Sie eine Teilkündigung aussprechen. Beachten Sie jedoch, dass die Kündigung den gesetzlichen Anforderungen entsprechen muss.
Wichtig: Dieses Urteil ist ein Beispiel und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Wenn Sie von einer Teilkündigung betroffen sind, sollten Sie sich immer an einen Anwalt wenden, um Ihre spezifische Situation zu klären.
FAQ – Häufige Fragen
Sie haben eine Teilkündigung für Ihren Abstellraum erhalten und fragen sich jetzt, was das bedeutet? Teilkündigung von Nebenräumen ist ein komplexes Thema im Mietrecht. Unsere FAQ-Rubrik beantwortet verständlich und präzise Ihre wichtigsten Fragen – von den rechtlichen Grundlagen bis hin zu Ihren Handlungsmöglichkeiten.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Voraussetzungen muss der Vermieter erfüllen, um eine Teilkündigung nach § 573b BGB auszusprechen?
- Ist eine Teilkündigung auch möglich, wenn die Nebenräume schon einmal als Wohnraum genutzt wurden?
- Welche Schutzrechte hat der Mieter bei einer Teilkündigung für Nebenräume?
- Kann der Mieter Widerspruch gegen die Teilkündigung einlegen und wenn ja, wie?
- Wie wirkt sich die Teilkündigung auf das verbleibende Mietverhältnis aus?
Welche Voraussetzungen muss der Vermieter erfüllen, um eine Teilkündigung nach § 573b BGB auszusprechen?
Der Vermieter muss mehrere Voraussetzungen erfüllen, um eine Teilkündigung nach § 573b BGB rechtmäßig auszusprechen. Zunächst darf sich die Kündigung nur auf nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks beziehen. Dies können beispielsweise Keller, Dachböden, Garagen oder Gartenflächen sein. Entscheidend ist, dass diese Räume oder Flächen vertraglich nicht als Wohnraum definiert sind.
Der Vermieter muss die Kündigung ausdrücklich auf diese Nebenräume oder Grundstücksteile beschränken. Eine Teilkündigung der eigentlichen Wohnräume ist nicht zulässig. Zudem muss der Vermieter eine konkrete Verwendungsabsicht für die gekündigten Räume oder Flächen nachweisen. Das Gesetz sieht hier zwei mögliche Zwecke vor: Entweder plant der Vermieter, neuen Wohnraum zur Vermietung zu schaffen, oder er beabsichtigt, bestehenden oder neu zu schaffenden Wohnraum mit zusätzlichen Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
Ein Beispiel für den ersten Fall wäre der Ausbau eines bisher als Abstellraum genutzten Dachbodens zu einer vermietbaren Wohnung. Der zweite Fall könnte vorliegen, wenn der Vermieter einen bisher als Gemeinschaftswaschkeller genutzten Raum in einzelne Kellerabteile für die Mieter umwandeln möchte.
Wichtig ist, dass der Vermieter seine Absichten im Kündigungsschreiben detailliert darlegen muss. Eine bloße Wiederholung des Gesetzestextes reicht nicht aus. Er sollte konkrete Pläne und Zeitrahmen für die geplanten Umbaumaßnahmen angeben. Zudem muss er nachweisen können, dass die geplanten Maßnahmen baurechtlich zulässig sind.
Die Teilkündigung unterliegt einer speziellen Kündigungsfrist. Sie muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen werden. Dies bedeutet eine effektive Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten.
Der Mieter hat bei einer Teilkündigung bestimmte Rechte. Er kann eine angemessene Mietminderung verlangen, da sich der Nutzungswert der Mietsache durch den Wegfall der Nebenräume verringert. Sollten sich die angekündigten Bauarbeiten verzögern, hat der Mieter zudem das Recht, eine Verlängerung des Mietverhältnisses für die betroffenen Räume oder Flächen zu fordern.
Es ist zu beachten, dass die Teilkündigung nach § 573b BGB ein Sonderfall ist. Sie ermöglicht es dem Vermieter, Teile des Mietobjekts auch ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB zu kündigen. Dies stellt eine Ausnahme vom allgemeinen Kündigungsschutz dar und unterstreicht die Bedeutung der genauen Einhaltung aller gesetzlichen Voraussetzungen.
Ist eine Teilkündigung auch möglich, wenn die Nebenräume schon einmal als Wohnraum genutzt wurden?
Die frühere Nutzung von Nebenräumen als Wohnraum ist für eine Teilkündigung nach § 573b BGB nicht relevant. Entscheidend ist der aktuelle Zustand und die gegenwärtige vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Wenn die Räume zum Zeitpunkt der Teilkündigung vertraglich als nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume definiert sind, kann der Vermieter eine Teilkündigung aussprechen.
Der Vermieter muss dabei nachweislich die Absicht haben, in diesen Räumen neuen Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder bestehenden Wohnraum mit diesen Nebenräumen auszustatten. Die bloße Behauptung reicht nicht aus – der Vermieter muss konkrete Pläne und Genehmigungen vorlegen können.
Eine frühere Wohnnutzung kann sogar vorteilhaft für den Vermieter sein, da dies die Genehmigung eines Umbaus zu Wohnzwecken eventuell erleichtert. Allerdings darf der Vermieter die Räume nicht einfach in ihren früheren Zustand zurückversetzen, sondern muss tatsächlich neuen oder verbesserten Wohnraum schaffen.
Für Mieter ist es wichtig zu wissen, dass sie bei einer Teilkündigung eine angemessene Mietminderung verlangen können. Außerdem haben sie die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie auf die Nutzung der Räume dringend angewiesen sind und der Vermieter keinen adäquaten Ersatz anbietet.
Die Kündigungsfrist bei einer Teilkündigung beträgt immer drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats aussprechen.
Mieter sollten bei einer Teilkündigung stets prüfen, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Im Zweifelsfall ist es ratsam, sich rechtlichen Beistand zu holen, um die eigenen Rechte zu wahren und mögliche Widerspruchsgründe zu prüfen.
Welche Schutzrechte hat der Mieter bei einer Teilkündigung für Nebenräume?
Bei einer Teilkündigung für Nebenräume stehen dem Mieter verschiedene Schutzrechte zu. Zunächst ist wichtig zu wissen, dass eine solche Teilkündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist. Der Vermieter darf lediglich nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Grundstücksteile kündigen, wenn er dort neuen Wohnraum schaffen oder bestehenden Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten will.
Der Mieter hat das Recht, der Teilkündigung zu widersprechen. Hierfür kann er sich auf die Sozialklausel nach § 574 BGB berufen. Dies ist möglich, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den betroffenen Teil eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Eine solche Härte könnte beispielsweise vorliegen, wenn der Mieter auf den Nebenraum besonders angewiesen ist, etwa weil er dort wichtige medizinische Geräte lagert.
Ein weiteres Schutzrecht des Mieters besteht darin, dass er bei einer Teilkündigung eine angemessene Mietminderung verlangen kann. Dies ergibt sich aus § 573b Abs. 4 BGB. Die Miete muss entsprechend reduziert werden, da dem Mieter nach der Teilkündigung weniger Fläche zur Verfügung steht.
Sollte sich der Beginn der vom Vermieter geplanten Bauarbeiten verzögern, hat der Mieter das Recht, eine Verlängerung des Mietverhältnisses für den gekündigten Teil um den entsprechenden Zeitraum zu verlangen. Dies schützt den Mieter vor einer vorzeitigen Räumung, wenn der Vermieter sein Vorhaben nicht wie geplant umsetzt.
Der Gesetzgeber hat zudem festgelegt, dass Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters in Bezug auf die Teilkündigung unwirksam sind. Dies verhindert, dass der Vermieter die Schutzrechte des Mieters durch vertragliche Regelungen aushebeln kann.
Es ist wichtig zu beachten, dass die genannten Schutzrechte nur bei einer Teilkündigung nach § 573b BGB greifen. Bei einer regulären Kündigung des gesamten Mietverhältnisses gelten andere Regelungen und Schutzrechte für den Mieter.
Kann der Mieter Widerspruch gegen die Teilkündigung einlegen und wenn ja, wie?
Mieter haben grundsätzlich das Recht, gegen eine Teilkündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen Widerspruch einzulegen. Dies ergibt sich aus § 574 BGB, der auch bei Teilkündigungen nach § 573b BGB Anwendung findet. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen.
Für einen wirksamen Widerspruch müssen Mieter darlegen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie oder ihre Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei einer Teilkündigung von Nebenräumen könnte eine solche Härte beispielsweise vorliegen, wenn der Mieter auf die Nutzung des Kellers oder Speichers zwingend angewiesen ist, etwa zur Unterbringung medizinischer Geräte oder behindertengerechter Hilfsmittel.
Im Widerspruchsschreiben sollten Mieter die konkreten Gründe für die Härte detailliert darlegen und gegebenenfalls durch Nachweise belegen. Es empfiehlt sich, den Widerspruch per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, um den fristgerechten Zugang beim Vermieter nachweisen zu können.
Nach Eingang des Widerspruchs muss der Vermieter entscheiden, ob er die Teilkündigung zurücknimmt oder am Kündigungsverlangen festhält. Hält er daran fest, kann er Räumungsklage erheben. In diesem Fall prüft das Gericht, ob die vom Mieter vorgebrachten Härtegründe die Interessen des Vermieters an der Teilkündigung überwiegen.
Wichtig ist, dass der Widerspruch allein die Wirksamkeit der Teilkündigung nicht aufhebt. Er schafft lediglich die Möglichkeit einer gerichtlichen Überprüfung und gegebenenfalls einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Mieter sollten sich daher nicht darauf verlassen, dass ihr Widerspruch automatisch zum Erfolg führt.
Bei einer Teilkündigung haben Mieter zudem das Recht, eine angemessene Mietminderung zu verlangen. Dies ergibt sich aus § 573b Abs. 4 BGB. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Umfang der entzogenen Nutzungsmöglichkeit.
Mieter sollten beachten, dass ein Widerspruchsrecht bei bestimmten Mietverhältnissen ausgeschlossen sein kann, etwa bei Zeitmietverträgen ohne Verlängerungsoption oder bei der Vermietung von möblierten Zimmern im Haushalt des Vermieters. In solchen Fällen ist eine sorgfältige Prüfung der individuellen Vertragssituation ratsam.
Angesichts der rechtlichen Komplexität und der möglichen Konsequenzen eines Widerspruchs gegen eine Teilkündigung ist es für Mieter oft sinnvoll, sich frühzeitig juristischen Rat einzuholen, um ihre Erfolgsaussichten realistisch einschätzen zu können und alle formellen Anforderungen korrekt zu erfüllen.
Wie wirkt sich die Teilkündigung auf das verbleibende Mietverhältnis aus?
Eine Teilkündigung durch den Vermieter wirkt sich auf verschiedene Aspekte des verbleibenden Mietverhältnisses aus. Der Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen, allerdings in reduziertem Umfang. Die Miete muss angemessen herabgesetzt werden, da dem Mieter nach der Rückgabe der gekündigten Räume nicht mehr das gesamte ursprüngliche Mietobjekt zur Verfügung steht. Die Höhe der Mietsenkung orientiert sich am Nutzwert der zurückgegebenen Nebenräume oder Grundstücksteile. Bei der Berechnung werden ähnliche Grundsätze wie bei einer Mietminderung wegen Mängeln angewandt.
Die Nutzungsrechte des Mieters beschränken sich fortan auf die verbleibenden Räumlichkeiten. Er darf die gekündigten Bereiche nicht mehr betreten oder nutzen. Dies kann zu Einschränkungen im Wohnkomfort führen, etwa wenn bisher genutzte Abstell- oder Trockenflächen wegfallen. Der Vermieter muss dem Mieter gegebenenfalls Ersatzflächen zur Verfügung stellen, sofern dies zumutbar und möglich ist.
Die Betriebskostenabrechnung wird ebenfalls angepasst. Kosten, die spezifisch für die gekündigten Räume anfielen, entfallen. Bei flächenabhängigen Betriebskosten reduziert sich der Verteilungsschlüssel entsprechend der verringerten Wohnfläche.
Sollte der Vermieter die Teilkündigung aussprechen, um Wohnraum zu schaffen, kann dies zu vorübergehenden Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten führen. Der Mieter muss diese in gewissem Umfang dulden, hat aber Anspruch auf Mietminderung bei erheblichen Störungen.
Die Kaution bleibt in der Regel unverändert, da sie sich auf das gesamte Mietverhältnis bezieht. Eine anteilige Reduzierung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn die Kaution ursprünglich überhöht war.
Sonstige vertragliche Vereinbarungen, die sich nicht spezifisch auf die gekündigten Räume beziehen, bleiben unberührt. Dies betrifft beispielsweise Regelungen zur Tierhaltung oder zur Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen.
Der Mieter behält sein Kündigungsrecht für das gesamte verbleibende Mietverhältnis. Er kann also weiterhin unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen kündigen, wenn er mit der reduzierten Wohnsituation unzufrieden ist.
Bei einer Teilkündigung von Nebenräumen zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zudem ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das gesamte Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn ihm die Fortsetzung unter den geänderten Bedingungen nicht zuzumuten ist.
Die Teilkündigung ändert nichts an den Rechten und Pflichten der Parteien bezüglich der verbleibenden Mieträume. Der Vermieter muss weiterhin für deren vertragsgemäßen Zustand sorgen, während der Mieter zu sachgemäßem Gebrauch und Zahlung der angepassten Miete verpflichtet bleibt.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Teilkündigung: Beendigung eines Teils des Mietverhältnisses durch den Vermieter, ohne das gesamte Mietverhältnis aufzulösen. Im vorliegenden Fall betraf dies die Abstellkammer, während die Hauptwohnung weiter vermietet blieb. Die Teilkündigung ist in § 573b BGB geregelt und erfordert ein berechtigtes Interesse des Vermieters, wie hier die Schaffung von Wohnraum. Sie ermöglicht Vermietern, flexibel auf Veränderungen zu reagieren, ohne das gesamte Mietverhältnis beenden zu müssen.
- Berechtigtes Interesse: Gesetzliche Voraussetzung für eine Kündigung durch den Vermieter nach § 573 BGB. Im Fall der Teilkündigung nach § 573b BGB liegt ein berechtigtes Interesse vor, wenn der Vermieter Wohnraum schaffen will. Das Gericht bestätigte, dass die geplante Umwandlung der Abstellkammer in Wohnraum ein solches Interesse darstellt. Die Schaffung von Wohnraum wird vom Gesetzgeber als besonders schutzwürdig angesehen und kann daher die Interessen des Mieters überwiegen.
- Nebenräume: Räumlichkeiten, die nicht primär zum Wohnen bestimmt sind, aber zur Mietsache gehören, wie Keller, Dachböden oder Abstellkammern. Im vorliegenden Fall war die Abstellkammer ein solcher Nebenraum. Nebenräume genießen einen geringeren Schutz als Wohnräume und können unter bestimmten Voraussetzungen leichter gekündigt werden. Die Nutzung von Nebenräumen ist oft nicht dauerhaft garantiert, wenn der Vermieter sie anderweitig verwerten möchte.
- Wohnraumschaffung: Umwandlung von bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen in Wohnraum. Im Urteil wurde betont, dass die Absicht des Vermieters, aus der Abstellkammer Wohnraum zu schaffen, ein legitimer Grund für eine Teilkündigung ist. Die Förderung von Wohnraum ist ein wichtiges gesellschaftliches Anliegen, dem der Gesetzgeber Vorrang vor individuellen Mieterinteressen einräumt. Für die Wohnraumschaffung ist eine Baugenehmigung erforderlich.
- Aktueller Zustand: Maßgeblicher Bezugspunkt für die Beurteilung, ob ein Raum als Wohnraum gilt. Das Gericht stellte klar, dass nicht die frühere Nutzung, sondern der aktuelle Zustand zum Zeitpunkt der Kündigung entscheidend ist. Im konkreten Fall war die Abstellkammer nicht als Wohnraum ausgebaut (kein Bad, keine Toilette, keine Küche), weshalb die Teilkündigung zulässig war. Der aktuelle Zustand bestimmt also die rechtliche Einordnung und die Möglichkeiten des Vermieters zur Kündigung.
- Interessenabwägung: Vom Gericht vorgenommener Vergleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters. Im Urteil wurde betont, dass das Interesse an der Schaffung von Wohnraum grundsätzlich Vorrang vor den Interessen des Mieters an der Nutzung von Nebenräumen hat. Diese Abwägung basiert auf der gesetzgeberischen Wertung, die Schaffung von Wohnraum zu fördern. Die subjektiven Bedürfnisse des Mieters, wie die Lagerung von Gegenständen, treten dahinter zurück.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 573b BGB (Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung): Dieser Paragraph regelt die Teilkündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum. Im konkreten Fall berief sich der Vermieter auf diesen Paragraphen, um die Abstellkammer zu kündigen und dort Wohnraum zu schaffen. Das Gericht bestätigte, dass dies ein berechtigter Kündigungsgrund sein kann.
- § 546 BGB (Anspruch des Vermieters auf Räumung und Herausgabe): Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter grundsätzlich das Recht, die Mietsache zurückzuerhalten. Da das Gericht die Teilkündigung der Abstellkammer für wirksam erachtete, konnte der Vermieter auf dieser Grundlage die Räumung und Herausgabe verlangen.
- § 573 Abs. 1 BGB (Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum durch Kündigung): Dieser Paragraph regelt allgemein die Beendigung von Mietverhältnissen über Wohnraum durch Kündigung. Er legt fest, dass eine ordentliche Kündigung nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters möglich ist. Im vorliegenden Fall wurde die Teilkündigung als eine solche ordentliche Kündigung betrachtet.
- § 573c BGB (Form und Inhalt der Kündigung): Dieser Paragraph schreibt vor, dass eine Kündigung schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund enthalten muss. Im konkreten Fall wurde die Einhaltung dieser Formerfordernisse nicht beanstandet.
- § 305 ff. BGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen): Obwohl nicht explizit im Text erwähnt, spielen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Mietrecht eine wichtige Rolle. Oftmals enthalten Mietverträge Klauseln zur Teilkündigung von Nebenräumen. Die Wirksamkeit solcher Klauseln richtet sich nach den §§ 305 ff. BGB.
Das vorliegende Urteil
AG Wedding – Az.: 16 C 298/23 – Urteil vom 12.03.2024
1. Die Beklagte wird verurteilt, die Abstellkammer im Haus… gelegen im Vorderhaus, 4. Obergeschoss (Dachgeschoss), von der Straße aus gesehen rechts bzw. vom Treppenhaus aus gesehen links durch die Tür zum unausgebauten Teil des Dachgeschosses, dort 1. Tür links, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,- Euro, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe einer Abstellkammer.
Der Kläger vermietete der Beklagten im Jahr 2006 eine Wohnung in der… Dachgeschoss rechts, …. Mit vermietet wurde eine Abstellkammer im selben Haus auf der anderen Seite des Dachgeschosses (von der Straße aus gesehen rechts; vom Treppenhaus gesehen: Tür links zum unausgebauten Teil des Dachgeschosses, erste Tür links).
[…]
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Der Abstellraum verfügt über ein Isolierglasfenster, im Zeitpunkt der Anmietung hing dort noch ein Waschbecken. Im Nebenraum war im Zeitpunkt der Anmietung noch ein WC angebracht. Der Dachgeschossbereich verfügt über typische Altbautüren und der Boden ist mit Dielen ausgelegt.
Mit Schreiben vom 1. August 2023, wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 11 f. der Akten Bezug genommen wird, erklärte der Kläger die Teilkündigung betreffend den Abstellraum zum 31.10.2023.
Der Kläger behauptet, er beabsichtige, im Bereich des Dachgeschosses rechts (vom Treppenhaus aus gesehen links), den Bereich des Abstellraums eingeschlossen, Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen. Dieser Dachbodenbereich sei noch nie als Wohnraum vermietet worden.
Der Kläger beantragt (nach Klarstellung hinsichtlich der Belegenheit der Kammer im Verhandlungstermin), die Beklagte zu verurteilen, die Abstellkammer im Dachgeschoss der, gelegen im Vorderhaus, 4. Obergeschoss von der Straße aus gesehen rechts (gelegen vom Treppenhaus aus gesehen Tür links zum unausgebauten Teil des Dachgeschosses, dort 1. Tür links) zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Dachbodenbereich sei schon früher Wohnraum gewesen. Sie meint, die Teilkündigung setze voraus, dass erstmals Wohnraum geschaffen werde.
Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf die Räumung und Herausgabe der Abstellkammer gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn die Teilkündigung hat das Mietverhältnis insoweit beendet.
1. Die Teilkündigung bezieht sich unstreitig auf einen Nebenraum i.S.d. § 573b Abs. 1 BGB. Die Kündigungsfrist (§ 573b Abs. 2 BGB) ist abgelaufen.
2. Dem Kläger stand auch ein Kündigungsgrund gemäß § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB zu Gebote.
a. Die Beklagte hat nicht bestritten, dass der Dachbereich gegenüber ihrer Wohnung als zu vermietender Wohnraum ausgebaut werden soll. Die Beklagte hat auch nicht bestritten, dass hierfür bereits eine Baugenehmigung vorliegt. Sie hat lediglich bestritten, dass sich die Bauplanung auch auf den Bereich der Abstellkammer beziehe. Der Kläger hat hierzu die Pläne zum Bauantrag vorgelegt und näher erläutert.
Dass die Bauplanung auch die bisherige Abstellkammer umfasst, ergibt sich daraus und ist durch die Beklagte nachfolgend auch nicht weiter bestritten worden.
b. Der Dachbereich ist – insoweit unstreitig – nicht bereits aktuell zu Wohnzwecken ausgebaut. Konkret gibt es dort kein Bad, keine Toilette und keine Küche und die Wand des großen Raums besteht – unstreitig und auch aus der in der Verhandlung noch einmal farbig zu den Akten gereichten Fotografie ersichtlich – aus rohem Mauerwerk. Betreffend den Bodenbelag hat der Kläger – aufgrund der vorgenannten Fotografie gleichfalls nachvollziehbar – darauf hingewiesen, dass es sich bei den Dielen um den typischen Belag eines reinen Dachbodenbereichs und nicht um Wohnraumdielen handele. Dass es typische Altbautüren und ein Isolierglasfenster gibt, führt auch nach der Behauptung der Beklagten nicht dazu, dass der derzeitige Zustand einem ausgebauten Wohnraumzustand entspricht.
c. Der Beklagten ist nicht in der Auffassung zu folgen, dass die Teilkündigung unwirksam sei, weil der Bodenbereich bereits zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt als Wohnraum gedient haben müsse.
Ob der Dachbereich früher – ganz oder teilweise – einmal zu Wohnzwecken gewidmet war, ist unklar. Aus dem derzeitigen baulichen Zustand lassen sich genaue Rückschlüsse auf eine frühere Nutzung nicht ableiten. Dass eine Abstellkammer mit einem Isolierglasfenster versehen ist, spricht, da es sich um eine Dämmmaßnahme handelt, nicht unbedingt für eine frühere Widmung als Wohnraum. Das Einbringen von Altbautüren in Dachbodenbereichen war in früheren Zeiten nicht unüblich, ebenso wie das Vorhandensein von Waschbecken und Toilette damit in Übereinstimmung zu bringen sein kann, dass derartige Räume früher oft als räumlich gesonderter Bereich (Außentoiletten u.ä.) vorgesehen wurde. Darauf, dass es keine Anzeichen dafür gibt, dass es im Bodenbereich jemals eine Küche gab – was für eine Nutzung als in sich abgeschlossene Wohnung sprechen könnte -, hat der Kläger in der Verhandlung noch einmal hingewiesen.
Es kommt auf genaue Feststellungen hierzu jedoch auch nicht an. Auch die Klägerin behauptet nicht, dass der Bodenbereich noch im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags im Jahr 2006 als Wohnraum vermietet gewesen sei, und sie behauptet darüber hinaus auch nicht, dass der Bodenbereich zu diesem Zeitpunkt für solche Zwecke überhaupt noch geeignet gewesen wäre. Sie trägt lediglich vor, dass anfangs noch ein altes Waschbecken und eine alte Toilette montiert gewesen seien, eine Küche war unstreitig nicht vorhanden, und dass der große Wohnraum sich 2006 in einem wohnfähigen Zustand befunden hätte – insbesondere Boden und Wände irgendwie anders ausgesehen hätten als jetzt -, behauptet sie überhaupt nicht. Es kommt daher allenfalls in Betracht, dass der Bodenbereich einmal zu einem unbekannten Zeitpunkt vor mehr als 18 Jahren zu Wohnzwecken gedient haben mag. Darauf kommt es aber nicht an, denn entgegen der Ansicht der Beklagten besteht das Kündigungsrecht des Vermieters nicht ausschließlich dann, wenn die betroffenen Räumlichkeiten erstmals als Wohnraum ausgebaut werden sollen. § 573b BGB zielt darauf ab, dass es erleichtert ermöglicht werden soll, Wohnraum zu schaffen, wo kein Wohnraum vorhanden ist (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573b Rn. 2). Der Gesetzgeber gibt mit dieser Norm dem Interesse der Allgemeinheit an der Schaffung von Wohnmöglichkeiten den Vorrang vor dem Interesse von Bestandsmietern an der fortgeltenden Nutzungsmöglichkeit von Nebengelassen. Bereits aus dieser Zielsetzung der Norm folgt, dass es einer Teilkündigung nicht entgegenstehen kann, wenn irgendwann zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt die baulichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gegeben gewesen sein mögen, oder selbst wenn eine Wohnnutzung irgendwann einmal tatsächlich stattgefunden haben mag. Die Kündigung wäre sonst dauerhaft ausgeschlossen, wenn irgendwann – und sei es auch im Rahmen der typischen Nachkriegsnutzung sämtlicher Flächen in Wohnhäusern – einmal eine Vermietung stattgefunden hat. Die Norm stellt jedoch nicht auf eine Betrachtung der Nutzungshistorie seit Errichtung des Gebäudes ab.
Kündigungsmöglichkeiten unterlägen dann dem reinen Zufall, ob es irgendwann in der Vergangenheit einmal eine Vermietung gegeben hat oder nicht. § 573b BGB zielt indessen seinem Sinn und Zweck nach darauf ab, Wohnraum zu schaffen, wo keiner ist. Dies ist hier ersichtlich der Fall. Es kann dahinstehen, ob dies in zeitlicher Hinsicht einzuschränken wäre, etwa wenn ein früherer Wohnraumbereich nur entkernt und „stillgelegt“ wird und dann für z.B. ein Jahr nicht ausgebaut wird. Denn hier geht es um einen Fall, in dem der Dachbodenbereich seit mindestens 18 Jahren – und da die Beklagten keinen ansatzweisen wohnfähigen Zustand im Jahr 2006 schildert, wohl weit darüber hinaus – nicht möglich ist.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Wortlaut der Norm. § 573b Abs. 1 BGB setzt entgegen der Ansicht der Beklagten nicht voraus, dass „erstmalig“ Wohnraum hergestellt wird, sondern nur, dass Wohnraum „geschaffen“ werden soll, also dort hergestellt werden soll, wo keiner ist.
3. Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte vorbringt, sie benötige den Abstellraum für teurere bzw. empfindlichere Gegenstände wie eine Taucherausrüstung. Zum einen hat der Kläger zur Frage des „Benötigens“ darauf hingewiesen, dass es nicht ersichtlich sei, weshalb es der Beklagten nicht möglich sei, solche Gegenstände in der Wohnung zu lagern. Vor allem aber ist es im Rahmen von § 573b BGB – jedenfalls bis zur hier ersichtlich nicht erreichten Treuwidrigkeitsgrenze nach § 242 BGB – schon von Gesetzes wegen überhaupt kein berücksichtigungsfähiger Belang, ob der Mieter den Abstellraum benötigt. Die Norm regelt vielmehr, dass das Interesse an der Schaffung von zu vermietendem Wohnraum generell das Interesse des Mieters an einer Lagerungsmöglichkeit überwiegt. Abwägungsmöglichkeiten zwischen den Interessen der Parteien sind – anders als z.B. bei der normalen Wohnraumkündigung nach § 573 BGB – bei der Frage des Ob der Kündigung nicht vorgesehen; einen Ausgleich sieht das Gesetz lediglich bei Folgewirkungen (§ 573b Abs. 3, Abs. 4 BGB) vor.
4. Der Kündigung steht auch nicht entgegen, dass die Stromversorgung der Abstellkammer derzeit an die Stromversorgung der Wohnung der Beklagten angeschlossen ist. Daraus folgt lediglich, dass man die baulichen Gegebenheiten im Mietverhältnis bisher so gestaltet hat, um die Stromentnahme über einheitliche Zähler laufen zu lassen. Dieser Teil der Stromversorgung lässt sich beim Ausbau aber unschwer kappen und in die neue Wohnung integrieren.
II.
Über die Hilfswiderklage ist nicht zu entscheiden, da sie erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereicht wurde. Die der Beklagten eingeräumte Erklärungsfrist betraf lediglich den Sach- und Streitstand betreffend die Klage.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Das Gericht hat den Streitwert zwar lediglich auf die Gebührenstufe bis 500,- Euro festgesetzt; dies betrifft jedoch nur den Gebührenstreitwert. Das Gericht ist allerdings der Auffassung, dass auch die Beschwer der Beklagten (die am Verlust ihrer Lagerungsmöglichkeiten zu bemessen sein dürfte) die Berufungsgrenze nicht überschreitet. Das Gericht hat jedoch nicht abschließend selbst darüber zu befinden, ob die Beschwer 600,- Euro übersteigt. Die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel „unzweifelhaft“ nicht gegeben wäre, liegen daher nicht vor; § 713 ZPO ist nicht anzuwenden.
Das Gericht konnte daher auch nicht gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO von der Abfassung des Tatbestands absehen.
