Verwalterlose WEG – Beschlussersetzung für Verwalterbestellung

Eine Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Verwalter stand vor dem Problem der Handlungsunfähigkeit – das Amtsgericht Charlottenburg entschied nun, dass ein Eigentümer die Gemeinschaft zur Wahl eines neuen Verwalters aufrufen darf. Damit erhält die zerstrittene Gemeinschaft eine zweite Chance, die Verwaltung ihres Eigentums wieder in Gang zu bringen.

Übersicht

Das Wichtigste: Kurz & knapp
Gericht ermächtigt Eigentümer zur Verwalterbestellung in verwalterloser WEG
Der Fall vor Gericht
Die Schlüsselerkenntnisse
- Was bedeutet das Urteil für Sie?
FAQ – Häufige Fragen
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil

Das Wichtigste: Kurz & knapp

Eine Eigentümergemeinschaft konnte sich nicht auf einen neuen Verwalter einigen.
Das Amtsgericht Charlottenburg hat auf Antrag eines Eigentümers entschieden.
Das Gericht hat einen Miteigentümer ermächtigt, eine Eigentümerversammlung zur Verwalterbestellung einzuberufen.
Weitergehende Klagen wurden vom Gericht abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits wurden dem Kläger auferlegt.
Das Gericht entschied zugunsten der Möglichkeit eines Gerichtsverfahrens, um die Verwaltung handlungsfähig zu halten.
Die gerichtliche Bestellung stellt sicher, dass gemeinsame Verpflichtungen und Aufgaben weiterhin erfüllt werden können.
Der Beschluss stärkt die Position einzelner Eigentümer, die im Interesse der Gemeinschaft handeln wollen.
Das Urteil betont die Bedeutung einer funktionierenden Verwaltung für die Eigentümergemeinschaft.
Unstimmigkeiten in der Eigentümergemeinschaft können durch gerichtliche Beschlüsse überwunden werden.

Gericht ermächtigt Eigentümer zur Verwalterbestellung in verwalterloser WEG

Wer kennt es nicht: Die Hausverwaltung macht Ärger, agiert unprofessionell oder verschleudert das Geld der Eigentümergemeinschaft. In vielen Fällen ist die Lösung einfach: Man wählt einen neuen Verwalter. Doch was passiert, wenn die Eigentümergemeinschaft keine gemeinsame Entscheidung treffen kann, wer der neue Verwalter sein soll? Ein Verwalter muss jedoch bestellt werden, um die gemeinschaftlichen Aufgaben und Verpflichtungen zu erfüllen. In solchen Fällen greift die Rechtsprechung häufig auf die so genannte Beschlussersetzung zurück. Das Gericht bestellt dann einen Verwalter auf Antrag eines Eigentümers oder, unter bestimmten Voraussetzungen, sogar von Amts wegen. Dieses Verfahren ist jedoch nicht immer geradlinig, denn das Gericht muss im Rahmen der Beschlussersetzung die Interessen aller Eigentümer bestmöglich berücksichtigen.

Diese komplexen Abwägungsprozesse rücken nun durch ein aktuelles Gerichtsurteil in den Fokus. Das Gericht hatte über den Fall einer Eigentümergemeinschaft zu entscheiden, in der sich die Eigentümer nicht auf einen neuen Verwalter einigen konnten. Wie das Gericht schließlich entschieden hat, wollen wir im Folgenden genauer beleuchten und die wichtigen rechtlichen Aspekte des Beschlussersetzungsverfahrens im Kontext verwalterloser WEG erläutern.

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Der Fall vor Gericht

Gerichtliche Verwalterbestellung für verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft

Das Amtsgericht Charlottenburg hat in einem aktuellen Urteil (Az.: 75 C 63/23) über die Bestellung eines Verwalters für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Berlin entschieden. Der Fall behandelt die Problematik einer verwalterlosen WEG und zeigt Lösungswege auf, wenn sich die Eigentümer nicht auf einen neuen Verwalter einigen können.

Hintergründe des Rechtsstreits um die Verwalterbestellung

Der Kläger ist Eigentümer von zwei Wohneinheiten in der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. Die Gemeinschaft befand sich in einer schwierigen Situation, da sie keinen amtierenden Verwalter hatte. Dies führte zu erheblichen Problemen bei der Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Die Eigentümer konnten sich in mehreren Versammlungen nicht auf die Bestellung eines neuen Verwalters einigen. Diese Pattsituation bedrohte die Handlungsfähigkeit der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Um diesen Zustand zu beenden, wandte sich der Kläger an das Gericht. Er beantragte, dass das Gericht anstelle der Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur Bestellung eines konkreten Verwalters fassen solle.

Gerichtliche Entscheidung zur Ermächtigung eines Eigentümers

Das Amtsgericht Charlottenburg hat in seinem Urteil vom 15.05.2024 teilweise im Sinne des Klägers entschieden. Das Gericht fasste einen Beschluss anstelle der Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings ging dieser Beschluss nicht so weit, wie vom Kläger beantragt.

Das Gericht entschied, dass der Miteigentümer M. ermächtigt wird, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Diese Versammlung soll sich mit dem Tagesordnungspunkt „Bestellung Verwalter und Abschluss Verwaltervertrag“ befassen. Der weitergehende Antrag des Klägers, direkt einen bestimmten Verwalter gerichtlich zu bestellen, wurde abgewiesen.

Rechtliche Grundlagen und Überlegungen des Gerichts

Das Gericht stützte seine Entscheidung auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Fehlt ein Verwalter, sind die Wohnungseigentümer selbst zur Vertretung berechtigt, sofern die Gemeinschaft verklagt wird (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG).

Die Bestellung eines Verwalters ist laut § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümer zu regeln. In diesem Fall konnte jedoch kein Beschluss gefasst werden, da sich die Eigentümer nicht einigen konnten.

Das Gericht sah die Notwendigkeit einer Lösung, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft wiederherzustellen. Es wählte einen vermittelnden Ansatz, indem es nicht direkt einen Verwalter bestellte, sondern einem Eigentümer die Befugnis erteilte, eine Versammlung einzuberufen. Dies soll den Eigentümern die Möglichkeit geben, doch noch selbst einen Verwalter zu bestellen.

Konsequenzen und Handlungsmöglichkeiten für die Eigentümer

Die Entscheidung des Gerichts hat weitreichende Folgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft:

Der ermächtigte Eigentümer M. kann nun rechtmäßig eine Eigentümerversammlung einberufen. Dies war zuvor aufgrund des Fehlens eines Verwalters problematisch.
Die Eigentümergemeinschaft erhält eine neue Chance, selbst einen Verwalter zu bestellen. Dies entspricht dem Grundsatz der Selbstverwaltung der Wohnungseigentümer.
Sollte auch in dieser Versammlung keine Einigung erzielt werden, besteht die Möglichkeit, dass das Gericht in einem weiteren Verfahren einen Verwalter bestellt.
Die Kosten des Rechtsstreits muss der Kläger tragen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer einvernehmlichen Lösung innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Für die Wohnungseigentümer ist es nun wichtig, die vom Gericht geschaffene Möglichkeit zu nutzen und in der einzuberufenden Versammlung konstruktiv an der Bestellung eines Verwalters mitzuwirken. Nur so kann die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft wiederhergestellt und künftige gerichtliche Auseinandersetzungen vermieden werden.

Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil unterstreicht den Grundsatz der Selbstverwaltung in Wohnungseigentümergemeinschaften. Bei Pattsituationen in der Verwalterbestellung favorisiert das Gericht einen vermittelnden Ansatz, indem es einen Eigentümer zur Einberufung einer Versammlung ermächtigt, statt direkt einen Verwalter zu bestellen. Dies wahrt die Autonomie der Gemeinschaft und gibt ihr die Chance, eigenständig eine Lösung zu finden, bevor das Gericht weitergehend eingreift.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Steckt Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft in einer ähnlichen Sackgasse fest, in der sich die Eigentümer nicht auf einen neuen Verwalter einigen können? Das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg zeigt, dass es einen Ausweg gibt. Auch wenn Sie sich nicht einigen können, kann das Gericht einen Eigentümer ermächtigen, eine Versammlung einzuberufen, um die Verwalterfrage erneut zu klären. Dies bedeutet, dass Sie nicht handlungsunfähig bleiben müssen. Sie haben die Chance, die Verwaltung Ihres Gemeinschaftseigentums wieder in Gang zu bringen, indem Sie das Gericht um Hilfe bitten. Auch wenn das Gericht nicht sofort einen Verwalter bestimmt, kann es einen Weg ebnen, um die festgefahrene Situation aufzulösen.

FAQ – Häufige Fragen

Verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft – eine Situation, die für viele Eigentümer Stress und Unsicherheit bedeutet. Was darf der Eigentümerrat in dieser Situation entscheiden? Welche Aufgaben übernehmen die einzelnen Eigentümer? Und wie kann die Gemeinschaft den Weg zu einem neuen Verwalter finden? In der nachfolgenden FAQ-Rubrik finden Sie Antworten auf Ihre wichtigsten Fragen.

Wichtige Fragen, kurz erläutert:

Wie wird eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter einberufen?

Eine Eigentümerversammlung kann auch ohne einen bestellten Verwalter einberufen werden. Dies ist in § 24 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Zunächst ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter berechtigt, eine Versammlung einzuberufen. Existiert kein Verwaltungsbeirat, können die Wohnungseigentümer per Beschluss eine Person aus ihrer Mitte zur Einberufung ermächtigen.

Fehlt eine solche Ermächtigung, müssen alle Eigentümer gemeinsam die Versammlung einberufen. Dies gestaltet sich in der Praxis oft schwierig, insbesondere bei größeren Gemeinschaften. In diesem Fall kann ein einzelner Eigentümer beim zuständigen Amtsgericht beantragen, zur Einberufung einer Versammlung ermächtigt zu werden. Das Gericht wird diesem Antrag in der Regel stattgeben, wenn ein dringendes Bedürfnis für eine Versammlung besteht.

Ein solches dringendes Bedürfnis liegt vor, wenn wichtige Entscheidungen anstehen, die nicht aufgeschoben werden können. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn dringende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum erforderlich sind oder ein neuer Verwalter bestellt werden muss. Das Amtsgericht Charlottenburg hat in einem aktuellen Urteil vom 15.05.2024 (Az.: 75 C 63/23) bestätigt, dass bei einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft ein einzelner Eigentümer die gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung beantragen kann, wenn die Bestellung eines Verwalters dringend erforderlich ist.

Nach der gerichtlichen Ermächtigung muss der Eigentümer alle anderen Miteigentümer form- und fristgerecht zur Versammlung einladen. Die Einladung muss schriftlich erfolgen und eine Tagesordnung enthalten. Die Einladungsfrist beträgt in der Regel zwei Wochen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung vorsieht.

In der Versammlung selbst übernimmt dann üblicherweise der einberufende Eigentümer die Versammlungsleitung. Es ist ratsam, zu Beginn der Versammlung einen Protokollführer zu bestimmen. Die gefassten Beschlüsse müssen schriftlich protokolliert und anschließend allen Eigentümern zugänglich gemacht werden.

Es ist zu beachten, dass der verwalterlose Zustand einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich eine Gefährdung der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums darstellt. Daher sollte in einer solchen Situation möglichst zeitnah ein neuer Verwalter bestellt werden. Die Bestellung eines Verwalters kann als Tagesordnungspunkt für die einberufene Versammlung vorgesehen werden.

Für den Fall, dass sich die Eigentümer nicht auf einen neuen Verwalter einigen können, besteht die Möglichkeit, beim Amtsgericht die gerichtliche Bestellung eines Verwalters zu beantragen. Dies kann ebenfalls von einem einzelnen Eigentümer beantragt werden, wenn die Gemeinschaft handlungsunfähig ist und wichtige Entscheidungen anstehen.

Die Einberufung einer Eigentümerversammlung ohne Verwalter erfordert also einige rechtliche Schritte und Formalitäten. Es empfiehlt sich, in einer solchen Situation rechtlichen Rat einzuholen, um Fehler zu vermeiden und die Beschlussfähigkeit der Versammlung sicherzustellen.

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Kann das Gericht einen Verwalter direkt bestellen, wenn sich die Eigentümer nicht einigen können?

Das Gericht kann einen Verwalter nicht direkt bestellen, wenn sich die Eigentümer nicht einigen können. Zunächst müssen die Wohnungseigentümer selbst versuchen, einen Verwalter zu bestellen. Dies geschieht in der Regel durch einen Mehrheitsbeschluss auf einer Eigentümerversammlung. Erst wenn dieser Versuch gescheitert ist, kann ein Eigentümer beim zuständigen Amtsgericht eine Beschlussersetzungsklage einreichen.

Bei einer Beschlussersetzungsklage tritt das Gericht an die Stelle der Eigentümerversammlung und fasst den erforderlichen Beschluss zur Verwalterbestellung. Das Gericht hat dabei kein freies Ermessen, sondern muss sich an den Tatsachenvortrag der Eigentümer halten. Die klagende Partei muss dem Gericht mehrere geeignete Verwalter vorschlagen und deren Konditionen sowie die Zustimmung zur Amtsübernahme vorlegen.

Eine gerichtliche Verwalterbestellung kommt auch in Betracht, wenn ein amtierender Verwalter seinen Pflichten nicht oder nur unzureichend nachkommt. In diesem Fall entspricht die gerichtliche Bestellung eines neuen Verwalters der ordnungsgemäßen Verwaltung, auf die jeder Eigentümer einen Anspruch hat.

Für Kleinstgemeinschaften, wie etwa Zweiergemeinschaften, gelten grundsätzlich die gleichen Regeln. Auch hier muss zunächst eine Beschlussfassung über die Verwalterbestellung versucht werden, bevor der Weg zum Gericht offensteht. Dies kann in solchen Fällen auch durch einen Umlaufbeschluss erfolgen.

In dringenden Fällen besteht die Möglichkeit, einen Verwalter im Wege der einstweiligen Verfügung bestellen zu lassen. Hierfür muss eine besondere Eilbedürftigkeit nachgewiesen werden. Eine solche liegt vor, wenn der Gemeinschaft ohne sofortige Verwalterbestellung wesentliche Nachteile drohen, etwa wenn dringende Verträge abgeschlossen oder wichtige Erhaltungsmaßnahmen beauftragt werden müssen.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Gericht bei der Verwalterbestellung den Entscheidungsspielraum der Eigentümer nur soweit wie nötig einschränken darf. In der Praxis bedeutet dies, dass das Gericht häufig nur einen Grundsatzbeschluss zur Verwalterbestellung fasst und die Ausgestaltung der Details den Eigentümern überlässt.

Für eine erfolgreiche gerichtliche Verwalterbestellung ist es ratsam, dem Gericht möglichst konkrete und umsetzbare Vorschläge zu unterbreiten. Dies erhöht die Chancen, dass das Gericht im Sinne des Antragstellers entscheidet und einen geeigneten Verwalter bestellt.

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Welche Folgen hat das Fehlen eines Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Das Fehlen eines Verwalters hat weitreichende Folgen für eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft wird in ihrer Handlungsfähigkeit erheblich eingeschränkt. Ohne Verwalter obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, wie es § 18 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorsieht. Dies führt in der Praxis zu erheblichen Schwierigkeiten.

Die Eigentümergemeinschaft verliert ihre zentrale Ansprechperson für alle Belange des Gemeinschaftseigentums. Alltägliche Verwaltungsaufgaben wie die Beauftragung von Handwerkern für Reparaturen, die Überwachung von Dienstleistern oder die Durchführung von Wartungsarbeiten bleiben unerledigt oder müssen von den Eigentümern selbst organisiert werden. Dies kann zu Verzögerungen und Qualitätseinbußen bei der Instandhaltung führen.

Besonders problematisch ist die fehlende Vertretung der Gemeinschaft nach außen. Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG müssen bei Fehlen eines Verwalters alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die Vertretung übernehmen. Dies erschwert den Abschluss von Verträgen oder die Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft erheblich, da stets alle Eigentümer zustimmen und unterzeichnen müssten.

Die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen wird ohne Verwalter kompliziert. Es fehlt die zentrale Instanz, die Versammlungen vorbereitet, einberuft und leitet. Dadurch können wichtige Beschlüsse nicht gefasst werden, was die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft weiter einschränkt.

Auch die finanzielle Verwaltung der Gemeinschaft leidet unter dem Fehlen eines Verwalters. Die Erstellung des Wirtschaftsplans, die Verwaltung der Instandhaltungsrücklagen sowie die Einziehung der Hausgeldvorauszahlungen werden erschwert. Dies kann zu finanziellen Engpässen und einer mangelhaften Liquidität der Gemeinschaft führen.

Ein besonders gravierendes Problem ergibt sich bei der Durchsetzung von Ansprüchen einzelner Eigentümer gegen die Gemeinschaft. Das Amtsgericht Charlottenburg hat in seinem Urteil vom 15.05.2024 (Az. 75 C 63/23) festgestellt, dass bei einer verwalterlosen Gemeinschaft der Anspruch auf eine begehrte Maßnahme nach § 18 Abs. 2 WEG nicht durchsetzbar ist. Eine entsprechende Klage wäre als derzeit unbegründet abzuweisen. Dies verdeutlicht, wie sehr die Rechte einzelner Eigentümer durch das Fehlen eines Verwalters beeinträchtigt werden können.

Die Bestellung eines neuen Verwalters gestaltet sich ohne amtierenden Verwalter ebenfalls schwierig. Das genannte Urteil des AG Charlottenburg hat jedoch klargestellt, dass die Einberufung einer Versammlung zur Verwalterbestellung und der Abschluss eines Verwaltervertrags keiner Vorbefassung der Versammlung bedürfen, wenn die Gemeinschaft verwalterlos ist und auch kein Einberufungsvertreter vorhanden ist. Dies erleichtert zumindest die Wiederherstellung der Handlungsfähigkeit.

In der Praxis führt eine verwalterlose Situation oft zu Streitigkeiten zwischen den Eigentümern, da die Verantwortlichkeiten unklar sind und einzelne Eigentümer möglicherweise eigenmächtig handeln. Dies kann das Gemeinschaftsverhältnis nachhaltig belasten.

Die Haftungsrisiken für die Eigentümer steigen in einer verwalterlosen Gemeinschaft. Fehler bei der Verwaltung oder unterlassene Maßnahmen können zu persönlicher Haftung der handelnden Eigentümer führen. Dies schreckt viele Eigentümer davon ab, Verwaltungsaufgaben zu übernehmen, was die Situation weiter verschärft.

Um die negativen Folgen einer verwalterlosen Situation zu vermeiden, sollten Wohnungseigentümergemeinschaften stets darauf achten, rechtzeitig einen neuen Verwalter zu bestellen. Bei plötzlichem Ausfall des Verwalters ist es ratsam, schnellstmöglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um einen Nachfolger zu wählen oder zumindest einen Notverwalter zu bestimmen. Nur so kann die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft gewährleistet und können rechtliche sowie praktische Probleme vermieden werden.

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Welche Möglichkeiten haben Eigentümer, wenn sie sich nicht auf einen Verwalter einigen können?

Wenn sich Eigentümer nicht auf einen Verwalter einigen können, stehen ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um die Situation zu lösen. Eine Option ist die Einschaltung eines neutralen Mediators. Dieser kann zwischen den Parteien vermitteln und dabei helfen, Konflikte zu entschärfen sowie gemeinsam akzeptable Lösungen zu finden. Die Mediation bietet den Vorteil, dass die Eigentümer selbst an der Lösungsfindung beteiligt sind und nicht von außen eine Entscheidung aufgezwungen bekommen.

Führt die Mediation nicht zum gewünschten Erfolg, können die Eigentümer den gerichtlichen Weg beschreiten. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, beim zuständigen Amtsgericht die Bestellung eines Verwalters zu beantragen. Dies geschieht in Form einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Das Gericht kann dann anstelle der Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur Bestellung eines Verwalters fassen.

Bei der gerichtlichen Bestellung eines Verwalters müssen die Eigentümer dem Gericht mehrere geeignete Kandidaten vorschlagen. Zusätzlich sind die jeweiligen Vertragsentwürfe einzureichen. Das Gericht wählt dann aus den vorgeschlagenen Personen einen geeigneten Verwalter aus und bestellt diesen für die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Es ist wichtig zu betonen, dass der Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters auch in kleinen Eigentümergemeinschaften besteht. Selbst in einer Zweiergemeinschaft, also einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit nur zwei Parteien, kann ein Eigentümer die gerichtliche Bestellung eines Verwalters durchsetzen. Dies wurde durch ein Urteil des Landgerichts bestätigt.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass die Eigentümergemeinschaft einen Wohnungseigentümer per Beschluss zur Einberufung von Eigentümerversammlungen ermächtigt. Dies ist besonders relevant für verwalterlose Gemeinschaften, in denen auch kein Verwaltungsbeirat bestellt ist. Die Eigentümer können so eine Einberufungsbefugnis durch eine Turnusregelung festlegen. Beispielsweise könnte in jeder Versammlung darüber abgestimmt werden, welcher Eigentümer die nächste Versammlung einberuft.

Sollte ein Verwalter seine Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllen, etwa indem er sich weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, können die Eigentümer auch in diesem Fall einen Wohnungseigentümer zur Einberufung ermächtigen. Diese Ermächtigung kann durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung erteilt werden.

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Was passiert, wenn auch in der einberufenen Versammlung kein Verwalter bestellt wird?

Wenn in einer einberufenen Versammlung kein Verwalter bestellt wird, bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zunächst verwalterlos. Dies kann zu erheblichen Problemen bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums führen. In dieser Situation haben die Eigentümer mehrere Handlungsoptionen.

Eine Möglichkeit besteht darin, dass ein einzelner Wohnungseigentümer eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG einreicht. Mit dieser Klage kann er beim zuständigen Amtsgericht beantragen, dass das Gericht anstelle der Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur Bestellung eines Verwalters fasst. Das Gericht prüft dann, ob die Bestellung eines Verwalters objektiv notwendig und im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich ist.

Die Beschlussersetzungsklage ist nicht nur dann begründet, wenn das Ermessen auf null reduziert ist. Es reicht aus, wenn die Voraussetzungen für die Ersetzung selbst vorliegen. Bei einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Einberufungsvertreter ist die Bestellung eines Verwalters in der Regel zwingend erforderlich, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft wiederherzustellen.

Eine weitere Option für die Eigentümer besteht darin, die Selbstverwaltung der WEG zu beschließen. Hierbei übernehmen die Eigentümer selbst die Aufgaben der Verwaltung. Sie können beispielsweise einen Eigentümer zum internen Verwalter bestellen. Dieser Eigentümer-Verwalter muss jedoch die gesetzlichen Anforderungen an Verwalter erfüllen, insbesondere die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung einholen und sich regelmäßig weiterbilden.

Sollten sich die Eigentümer nicht einigen können, besteht die Möglichkeit, dass das Gericht einen Notverwalter bestellt. Dies kann auf Antrag eines Eigentümers erfolgen, wenn die Bestellung eines Verwalters dringend erforderlich ist und die Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter findet oder bestellt.

In jedem Fall ist es ratsam, dass die Eigentümer schnell handeln, um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sicherzustellen. Eine längere verwalterlose Zeit kann zu rechtlichen und praktischen Problemen führen, wie etwa Schwierigkeiten bei der Durchführung notwendiger Reparaturen oder der ordnungsgemäßen Verwaltung der Finanzen der Gemeinschaft.

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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Beschlussersetzungsverfahren: Ein gerichtliches Verfahren, bei dem ein Richter anstelle der Wohnungseigentümer einen Beschluss fasst. Es kommt zum Einsatz, wenn die Eigentümergemeinschaft nicht in der Lage ist, einen notwendigen Beschluss zu fassen, etwa zur Bestellung eines Verwalters. Das Gericht tritt dabei an die Stelle der Eigentümerversammlung, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu gewährleisten. Dieses Verfahren basiert auf § 21 Abs. 8 WEG und soll nur als letztes Mittel angewandt werden, um die Autonomie der Eigentümer zu respektieren.
Verwalterlose WEG: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ohne bestellten Verwalter. Diese Situation kann entstehen, wenn der Vertrag mit dem bisherigen Verwalter ausgelaufen ist oder gekündigt wurde und kein Nachfolger bestellt wurde. Eine verwalterlose WEG ist in ihrer Handlungsfähigkeit stark eingeschränkt, da der Verwalter gemäß § 9b WEG die Gemeinschaft vertritt und wichtige Verwaltungsaufgaben wahrnimmt. Ohne Verwalter können beispielsweise keine Eigentümerversammlungen einberufen oder Beschlüsse umgesetzt werden, was zu erheblichen praktischen Problemen führen kann.
Pattsituation: Ein Zustand in der Wohnungseigentümergemeinschaft, bei dem keine Mehrheit für wichtige Entscheidungen zustande kommt. Im Kontext der Verwalterbestellung liegt eine Pattsituation vor, wenn sich die Eigentümer nicht auf einen Kandidaten einigen können. Dies kann die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft lähmen und möglicherweise ein gerichtliches Eingreifen erforderlich machen. Die Pattsituation ist oft Ausgangspunkt für ein Beschlussersetzungsverfahren nach § 21 Abs. 8 WEG.
Ermächtigung zur Einberufung: Eine gerichtliche Anordnung, die einem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht gibt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Diese Maßnahme wird nötig, wenn kein Verwalter bestellt ist, der normalerweise für die Einberufung zuständig wäre (§ 24 Abs. 1 WEG). Die Ermächtigung basiert auf § 21 Abs. 4 WEG und soll die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft wiederherstellen. Sie ist eine mildere Alternative zur direkten Verwalterbestellung durch das Gericht und wahrt die Selbstverwaltung der Eigentümer.
Grundsatz der Selbstverwaltung: Ein fundamentales Prinzip im Wohnungseigentumsrecht, das den Eigentümern das Recht und die Verantwortung zur eigenständigen Verwaltung ihres Gemeinschaftseigentums zugesteht. Dieser Grundsatz leitet sich aus dem Eigentumsrecht (Art. 14 GG) ab und findet im WEG vielfach Ausdruck, etwa in § 18 WEG zur Selbstorganisation der Verwaltung. Gerichte respektieren diesen Grundsatz, indem sie bei Konflikten zunächst mildere Maßnahmen ergreifen, bevor sie direkt in die Verwaltung eingreifen.
Vermittelnder Ansatz: Eine Vorgehensweise des Gerichts, bei der es nicht direkt in die Autonomie der Wohnungseigentümergemeinschaft eingreift, sondern zunächst Möglichkeiten schafft, damit die Eigentümer selbst eine Lösung finden können. Im vorliegenden Fall wählte das Gericht diesen Ansatz, indem es einen Eigentümer zur Einberufung einer Versammlung ermächtigte, statt direkt einen Verwalter zu bestellen. Dies entspricht dem Verhältnismäßigkeitsprinzip und dem Grundsatz der Selbstverwaltung. Der vermittelnde Ansatz zielt darauf ab, die Eigenverantwortung der Gemeinschaft zu stärken und gleichzeitig ihre Handlungsfähigkeit wiederherzustellen.

Wichtige Rechtsgrundlagen

§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Dieser Paragraph regelt die grundsätzliche Notwendigkeit eines Verwalters für eine Wohnungseigentümergemeinschaft und legt fest, dass die Bestellung des Verwalters durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgt. Im vorliegenden Fall konnte aufgrund mangelnder Einigung kein Verwalter bestellt werden, was die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft beeinträchtigte.
§ 9b Abs. 1 Satz 1 und 3 WEG: Dieser Paragraph regelt die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß Satz 1 vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich. Satz 3 bestimmt, dass bei fehlendem Verwalter die Wohnungseigentümer selbst zur Vertretung berechtigt sind, sofern die Gemeinschaft verklagt wird. Diese Regelung wurde im vorliegenden Fall relevant, da der Kläger als Eigentümer die Gemeinschaft vor Gericht vertrat, um die Bestellung eines Verwalters zu erreichen.
§ 21 Abs. 4 WEG: Dieser Paragraph ermächtigt das Gericht, in bestimmten Fällen, insbesondere bei Gefahr im Verzug oder zur Wahrung gemeinschaftlicher Interessen, vorläufige Anordnungen zu treffen. Im vorliegenden Fall könnte das Gericht auf Grundlage dieses Paragraphen einen Eigentümer ermächtigt haben, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft wiederherzustellen.
§ 21 Abs. 8 WEG: Dieser Paragraph erlaubt es dem Gericht, in bestimmten Fällen, insbesondere wenn ein Beschluss der Wohnungseigentümer nicht zustande kommt, einen Beschluss zu fassen, der die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer regelt. Im vorliegenden Fall hat das Gericht von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, indem es einen Eigentümer ermächtigte, eine Eigentümerversammlung zum Zwecke der Verwalterbestellung einzuberufen.
Art. 14 Abs. 1 GG (Grundgesetz): Dieser Artikel schützt das Eigentum und gewährleistet die Nutzung des Eigentums zum Wohle der Allgemeinheit. Im vorliegenden Fall kollidierte das Recht der Eigentümer auf Selbstverwaltung der Gemeinschaft mit der Notwendigkeit einer funktionierenden Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Gericht musste bei seiner Entscheidung sowohl das Eigentumsrecht der einzelnen Eigentümer als auch das Interesse der Allgemeinheit an einer ordnungsgemäßen Verwaltung berücksichtigen.

Das vorliegende Urteil

AG Charlottenburg – Az.: 75 C 63/23 – Urteil vom 15.05.2024

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Charlottenburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.05.2024 für Recht erkannt:

1. Das Gericht fasst anstelle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin einen Beschluss wie folgt:

„Der Miteigentümer M###, ### in Berlin wird ermächtigt, eine Eigentümerversammlung betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft ### in ### Berlin mit dem Tagesordnungspunkt „Bestellung Verwalter und Abschluss Verwaltervertrag“ einzuberufen.“

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention der Nebenintervenienten M###, T###, N### und U### hat der Kläger zu tragen. Die Nebenintervenienten des Klägers tragen ihre Kosten selbst.

4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist als Eigentümer der Einheiten 10 und 11 Mitglied der Beklagten.

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Die Beklagte ist verwalterlos; es gab nie eine wirksame Beschlussfassung über eine Verwalterbestellung. Ein Verwaltungsbeirat besteht nicht. Ein von dem Kläger initiiertes Umlaufbeschlussverfahren, wegen dessen genauen Inhalts auf Blatt 97 f. der Gerichtsakten verwiesen wird, zur Ermächtigung des Klägers zur Durchführung einer Eigentümerversammlung scheiterte. T### lud zu einer Versammlung am 19. Dezember 2023, zu welcher der Kläger nicht erschien.

Zwischenzeitlich hat der Kläger zu einer „Universalversammlung“ am 21. Mai 2024 geladen.

Der Kläger behauptet, dass die Eigentümer T###, U### und N### dem Umlaufverfahren nicht zustimmten.

Der Kläger und deren Streithelfer beantragen sinngemäß,

1. die Beklagte zu verurteilen, unter Einhaltung einer Einladungsfrist von 3 Wochen zu einer Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ### Berlin, mit den Tagesordnungspunkten: Tagesordnungspunkt 1) Feststellung der wirksamen Einberufung und Beschlussfähigkeit, Tagesordnungspunkt 2) Geschäftsordnungsbeschluss und Wahl eines Versammlungsleiters sowie Tagesordnungspunkt 3) Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters nach Maßgabe von drei zulässigen Vergleichsangeboten sowie Abschluss des Verwaltervertrages und Tagesordnungspunkt 4) Sonstiges zu laden.

hilfsweise bei einem vollständigen oder teilweisen Unterliegen mit dem Antrag zu 1., die Beschlussfassung über die ersatzweise Ermächtigung des Miteigentümers M### zur Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, nach billigem Ermessen wie folgt zu ersetzen: Das Gericht ersetzt nach billigem Ermessen die notwendige Beschlussfassung über die Ermächtigung des Klägers und Miteigentümers M### zur Einberufung der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin mit den Tagesordnungspunkten: Tagesordnungspunkt 1) Feststellung der wirksamen Einberufung und Beschlussfähigkeit, Tagesordnungspunkt 2) Geschäftsordnungsbeschluss über die Wahl eines Versammlungsleiters sowie Tagesordnungspunkt 3) Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters nach Maßgabe von drei zulässigen Vergleichsangeboten sowie Abschluss des Verwaltervertrages und Tagesordnungspunkt 4) Sonstiges. Mit der Beschlussfassung wird zugleich bestimmt, dass der Kläger im Interesse der Beklagten mit der formalen und fristgerechten Einberufung und Organisation der Eigentümerversammlung nebst Vorbereitung der Tagesordnung und der Organisation eines geeigneten Versammlungsorts zu beauftragen ist.

Hilfshilfsweise bei einem vollständigen oder teilweisen Unterliegen mit dem vorgenannten Antrag: die Beschlussfassung über die ersatzweise Ermächtigung eines Miteigentümers zur Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, nach billigem Ermessen zu ersetzen: Das Gericht ersetzt nach billigem Ermessen die notwendige Beschlussfassung über die ersatzweise Ermächtigung eines Miteigentümers zur Einberufung der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin mit den Tagesordnungspunkten: Tagesordnungspunkt 1) Feststellung der wirksamen Einberufung und Beschlussfähigkeit, Tagesordnungspunkt 2) Geschäftsordnungsbeschluss über die Wahl eines Versammlungsleiters sowie dem Tagesordnungspunkt 3) Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters nach Maßgabe von drei zulässigen Vergleichsangeboten sowie Abschluss des Verwaltervertrages und dem Tagesordnungspunkt 4) Sonstiges. Mit der Beschlussfassung wird zugleich bestimmt, dass der nach Maßgabe der richterlichen Entscheidung zu ermächtigende Miteigentümer im Interesse der Beklagten mit der formalen und fristgerechten Einberufung und Organisation der Eigentümerversammlung nebst Vorbereitung der Tagesordnungspunkte und der Organisation eines geeigneten Versammlungsorts zu beauftragen ist.

2. die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger Einsichtnahme in die unter den Ziffern a) bis g) im Einzelnen bezeichneten und konkretisierten Verwaltungsunterlagen der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, zu gewähren,

a) in den Verwaltervertrag vom 11.10.2000 zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin und der L### GmbH im Original und mit den originalen Unterschriften.

b) in das Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, vom 14.09.2020 (im Original und mit den originalen Unterschriften) sowie das Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, vom 20.06.2021 (im Original und mit den originalen Unterschriften) sowie das Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, vom 24.05.2022 (im Original und mit den originalen Unterschriften)

c) in den Nachweis über den Kauf und Einbau eines Wasserzählers zur Einzelabrechnung regelmäßiger Wasserentnahmen durch Miteigentümer oder Dritte zu privaten Zwecken.

d) in die Wasserjahresabrechnungen und die Jahresabrechnungen des Brauchwassers für die Abrechnungs- und Geschäftsjahre 2014, 2015, 2016 sowie für die Abrechnungs- und Geschäftsjahre 2020, 2021 und 2022.

e) in die Kontoauszüge zum Kontostand des Gemeinschaftskontos der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ###, 14193 Berlin am 31.12.2020 sowie Auskunft zum Kontostand des WEG-Kontos der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### 14193 Berlin, am 31.12.2021; Auskunft zum Kontostand des WEG-Kontos am 31.12.2022.

f) das Schreiben der Berliner Wasserbetriebe vom 30.10.2021 an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### 14193 Berlin.

g) in das Schreiben der Nürnberger Versicherung zum Versicherungsschutz des Gebäudes der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, vom 20.01.2020.

Hilfsweise bei einem vollständigen oder teilweisen Unterliegen mit dem Antrag zu 2., die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger Auskunft zu erteilen, welche Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ### Berlin existieren und an wen die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übergeben wurden und an welchem Ort sich die Verwaltungsunterlagen befinden so wie Auskunft, welche Personen auf die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, Zugriff haben.

Hilfsweise bei einem vollständigen oder teilweisen Unterliegen mit dem Antrag zu 2., die zu vorgenannten Punkten erteilten Auskünfte an Eides statt zu versichern.

Hilfshilfsweise bei einem vollständigen oder teilweisen Unterliegen mit einem oder den vorgenannten Hilfsanträgen zu 2. dem Kläger nach Bestellung eines neuen Verwalters Einsichtnahme in die unter den Ziffern a) bis g) im Einzelnen bezeichneten und konkretisierten Verwaltungsunterlagen der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, zu gewähren,

a) in den Verwaltervertrag vom 11.10.2000 zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### 14193 Berlin und der Limberger Immobilien GmbH im Original und mit den originalen Unterschriften.

c) in den Nachweis über den Kauf und Einbau eines Wasserzählers zur Einzelabrechnung regelmäßiger Wasserentnahmen durch Miteigentümer oder Dritte zu privaten Zwecken.

e) in die Kontoauszüge zum Kontostand des Gemeinschaftskontos der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin am 31.12.2020 sowie Auskunft zum Kontostand des WEG-Kontos der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, am 31.12.2021; Auskunft zum Kontostand des WEG-Kontos am 31.12.2022.

f) das Schreiben der Berliner Wasserbetriebe vom 30.10.2021 an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin.

g) in das Schreiben der Nürnberger Versicherung zum Versicherungsschutz des Gebäudes der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, vom 20.01.2020.

Die Streithelfer der Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Streithelferin der Beklagten ### meint, dass außergerichtlich keine ausreichenden Bemühungen unternommen worden seien, eine Eigentümerversammlung zu initiieren. Alle übrigen Eigentümer hätten der Ermächtigung zugestimmt. Ohnehin hätten im Zweifel diejenigen Eigentümer, die dem Kläger nicht ermächtigt hätten, hierauf in Anspruch genommen werden müssen; zumal sie selbst habe ermächtigt werden wollen, eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Zudem sei die Einsichtnahme nicht umsetzbar, was treuwidrig ist. Ferner habe der Kläger einen anmaßenden und beleidigenden Sprachgebrauch und sei daher nicht streitschlichtend. Die Streithelfer N### und U### meinen, die Beklagte sei zu einer Einberufung nicht befugt, sondern der Verwalter. Es fehle an der Vorbefassung für die Beschlussersetzung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15. Mai 2024 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist teilweise unzulässig, teilweise (derzeit) unbegründet und nur geringfügig wie aus dem Tenor ersichtlich begründet.

Das Gericht hat durch streitiges Sachurteil zu entscheiden. Der Klageabweisungsantrag der auf Seiten der Beklagten beigetretenen Streithelfer wirkt nach § 67 ZPO für die säumige Beklagte.

Insoweit ist unerheblich, dass die Beklagte selbst säumig war, da nicht alle übrigen Eigentümer im Termin anwesend waren. Denn bei einer Klage eines Eigentümers führt die nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordnete Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft in diesem Prozess durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird (vgl. nur: BGH, Vers.urt. v. 8. Juli 2022 – V ZR 202/21, NJW 2022, 3003). Eine solche Gesamtvertretung der Gemeinschaft erfordert aber die Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer bei der Vertretung und damit gleichgerichtete Erklärungen bei Prozesshandlungen (Münchener Handbuch des Wohnungseigentumsrechts, 8. Aufl. 2023, § 24. Beschlussklagen, Rn. 134), die hier aber fehlten, da nicht sämtliche Gesamtvertreter zum Termin erschienen waren.

II.

Die Klage ist teilweise unzulässig, teilweise (derzeit) unbegründet und nur geringfügig wie aus dem Tenor ersichtlich begründet.

1. Die Klage ist zulässig, aber derzeit unbegründet, soweit der Kläger eine Verurteilung begehrt, die Beklagte zu verurteilen, unter Einhaltung einer Einladungsfrist von 3 Wochen zu einer Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ### Berlin, mit den Tagesordnungspunkten: Tagesordnungspunkt 1) Feststellung der wirksamen Einberufung und Beschlussfähigkeit, Tagesordnungspunkt 2) Geschäftsordnungsbeschluss und Wahl eines Versammlungsleiters sowie Tagesordnungspunkt 3) Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters nach Maßgabe von drei zulässigen Vergleichsangeboten sowie Abschluss des Verwaltervertrages und Tagesordnungspunkt 4) Sonstiges zu laden.

a) Die Klage ist insoweit zulässig. Es handelt sich um eine Rechtsstreitigkeit i.S.v. § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG, über die die das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zu entscheiden hat.

b) Die Klage ist diesbezüglich aber derzeit unbegründet. Zwar ist die Beklagte nach § 18 Abs. 2 WEG passivlegitimiert, da jeder einzelne Eigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG die Durchführung einer Versammlung begehren kann, wenn dies dem Grunde nach ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vgl. nur: Bärmann/Merle, 15. Aufl. 2023, WEG § 24 Rn. 51). Die Klage ist aber derzeit unbegründet. Ist ein Verwalter nicht bestellt, so ist der Anspruch auf die begehrte Maßnahme nach § 18 Abs. 2 WEG nicht durchsetzbar und eine entsprechende Klage als derzeit unbegründet abzuweisen (so ausdrücklich: Lehmann-Richter, Die verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft, ZWE 2022, 61, 63). Es besteht keine Organpflicht der übrigen Eigentümer zur Binnenrepräsentation der Gemeinschaft (Lehmann-Richter, aaO, 62).

2. Die Klage ist nur teilweise zulässig und wie aus dem Tenor ersichtlich begründet und im übrigen unzulässig und unbegründet, soweit der Kläger hilfsweise eine Beschlussersetzung nach billigem Ermessen über die ersatzweise Ermächtigung des Miteigentümers M### zur Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, wie aus dem weiteren konkretisierten im Tatbestand wiedergegebenen Antrag ersichtlich, begehrt.

a) Die Klage ist hinsichtlich dieses Antrages nur zulässig, soweit diese sich auf die Einberufung einer Versammlung zur Verwalterbestellung und den Abschluss eines Verwaltervertrages bezieht. Nur in Bezug auf diese Punkte bedarf es ausnahmsweise keiner Vorbefassung der Versammlung (vgl. zum grundsätzlichen Erfordernis: BGH, Urt. v. 16. Dez. 2022 – V ZR 263/21; Urt. v. 15. Jan. 2010 – V ZR 114/09), da die Gemeinschaft verwalterlos ist und auch kein Einberufungsvertreter nach § 24 Abs. 3 WEG vorhanden ist (vgl. dazu: Münchener Handbuch des Wohnungseigentumsrechts, 8. Aufl. 2023, § 24. Beschlussklagen, Rn. 279). Eine Vorbefassung zumindest mit diesem Begehren ist damit anders nicht möglich.

Im Übrigen ist die Klage in Bezug auf diesen Antrag unzulässig, da es an der notwendigen Vorbefassung fehlt. Dies gilt insbesondere auch für den ohnehin völlig unbestimmten Tagesordnungspunkt „Sonstiges“.

Hinzu kommt, dass die Klage für die weitergehenden Anträge auch unbegründet wäre. Die Wahl eines Versammlungsleiters ist im Hinblick auf § 24 Abs. 5 WEG nicht auf der Tagesordnung anzukündigen (statt aller: Bärmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 24 Rn. 73). Es besteht auch kein Grund, in den Ermächtigungsbeschluss Angaben zu der Anzahl von Vergleichsangeboten zu machen. Diese Frage ist allein bei der Gültigkeit des zu fassenden Beschlusses maßgeblich, zumal für die Einberufung und Tagesordnung eine schlagwortartige Bezeichnung genügt. Die Feststellung der wirksamen Einberufung und Beschlussfähigkeit ist unabhängig von einer Ankündigung der Beschlussfassung vorgeschaltet. Soweit der Kläger eine Beschlussersetzung dahingehend begehrt, dass der Kläger im Interesse der Beklagten mit der formalen und fristgerechten Einberufung und Organisation der Eigentümerversammlung nebst Vorbereitung der Tagesordnung und der Organisation eines geeigneten Versammlungsorts zu beauftragen ist, erschließt sich dies schon aus der Ermächtigung zur Ladung selbst. Eine Beauftragung selbst ist unstatthaft, da derartige Leistungspflichten durch Beschluss selbst nicht begründet werden können. Bei einer Ermächtigung steht es hingegen im Belieben des Klägers, hiervon Gebrauch zu machen.

b) Der Antrag ist, soweit er geringfügig zulässig ist, begründet. Entgegen der Auffassung eines Teils der Streithelfer der Beklagten ist – anders als bei der Anfechtung eines Negativbeschlusses – eine Beschlussersetzungsklage nicht nur dann begründet, wenn das Ermessen auf Null reduziert ist, sondern vielmehr bereits dann, wenn die Voraussetzungen für die Ersetzung selbst vorliegen (vgl. nur: BGH, Urt. v. 23. Juni 2023 – V ZR 158/22). So liegt der Fall hier. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Einberufungsvertreter nach § 24 Abs. 3 WEG. Um überhaupt in Zukunft wieder handlungsfähig zu sein, ist daher ein Einberufungsvertreter nach § 24 Abs. 3 WEG zwingend zu bestellen. Im Rahmen des billigen, das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer berücksichtigenden, Ermessens (vgl. dazu nur: BGH, Urt. v. 16. September 2022 – V ZR 69/21) war daher der Kläger zu ermächtigen, zumal selbst die Streithelferin der Beklagten im Vorfeld nach ihrem Vorbringen zugestimmt hat. Dass die Streithelferin der Beklagten nunmehr hieran nicht festhält, ist dabei unerheblich. Selbst wenn der Kläger einen schwierigen Sprachgebrauch aufweist, so spricht dies nicht gegen dessen Ermächtigung, zumal es ausschließlich um die Einberufung geht. Dabei ist es unerheblich, dass der Kläger zwischenzeitlich zu einer „Universalversammlung“ geladen hat. Hierfür war der Kläger bislang nicht zuständig. Überdies ist eine Ermächtigung durch Beschluss notwendig (§ 24 Abs. 3 WEG), die entsprechend zu ersetzen war.

3. Die Klage ist unzulässig, soweit der Kläger hilfsweise eine Beschlussersetzung nach billigem Ermessen über die ersatzweise Ermächtigung eines Miteigentümers zur Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, wie aus dem weiteren konkretisierten im Tatbestand wiedergegebenen Antrag ersichtlich, begehrt. Über diesen Antrag war zu entscheiden, da eine teilweise Abweisung des Hilfsantrages vorliegt. Der Antrag ist im Umfang des vorgenannten Hilfsantrages unzulässig. Im Übrigen ist dieser Antrag unbegründet, da der Kläger keinen Miteigentümer benannt hat, der zur Übernahme des Amtes bereit war. Auch bei der Beschlussersetzung gilt der Beibringungsgrundsatz (Münchener Handbuch des Wohnungseigentumsrechts, 8. Aufl. 2023, § 24. Beschlussklagen, Rn. 292 f.). Im Übrigen besteht insoweit ohnehin kein Bedürfnis, da der Kläger, wie dargelegt, zu ermächtigen war.

4. Soweit der Kläger eine Verurteilung der Beklagten begehrt, ihm Einsichtnahme in die unter den Ziffern a) bis g) im Einzelnen im Tatbestand im Antrag bezeichneten und konkretisierten Verwaltungsunterlagen der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, zu gewähren, ist die Klage teilweise unzulässig, teilweise derzeit unbegründet. Die Klage ist unzulässig, soweit der Kläger Einsichtnahme in die im Antrag zu c. d. e. bezeichneten Verwalterunterlagen begehrt. Insoweit fehlt es an der hinreichenden Bestimmtheit des Klageantrages i.S.v. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Anträge wurden insoweit nicht vollstreckungsfähig formuliert. Entgegen der Auffassung des Klägers sind die Unterlagen, in die eine Einsicht begehrt wird, bestimmt zu bezeichnen (Bärmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 152). Im Übrigen ist der Antrag (a., b. f. g.) zwar zulässig, da die Unterlagen hinreichend bestimmt bezeichnet sind und es sich auch insoweit um eine Rechtsstreitigkeit i.S.v. § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG handelt. Der insoweit zulässige Antrag ist aber derzeit unbegründet, da der Anspruch auf die begehrte Maßnahme nach § 18 Abs. 2 WEG mangels Verwalter nicht durchsetzbar ist. Auf die obigen Ausführungen wird verwiesen.

5. Auch der diesbezügliche Hilfsantrag auf Auskunftserteilung ist derzeit unbegründet, da der Anspruch, wie dargestellt, auf die begehrte Maßnahme nach § 18 Abs. 2 WEG mangels Verwalter nicht durchsetzbar ist.

6. Der weiter diesbezüglich isoliert und nicht im Rahmen einer Stufenklage gestellte Antrag auf Versicherung der Auskünfte an Eides statt ist zwar zulässig, aber insgesamt unbegründet. Es wurden bislang keine Auskünfte erteilt, sodass die Voraussetzungen einer nicht ordnungsgemäßen Auskunft nach § 260 Abs. 2 BGB nicht vorliegen.

7. Soweit der Kläger hilfsweise beantragt, dem Kläger nach Bestellung eines neuen Verwalters Einsichtnahme in die unter den Ziffern a) bis g) im Einzelnen im Tatbestand im Antrag bezeichneten und konkretisierten Verwaltungsunterlagen der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### Berlin, zu gewähren, ist die Klage unzulässig. Eine solche Klage auf zukünftige Leistung ist unstatthaft. Abgesehen davon, dass fraglich ist, ob ein Verwalter bestellt wird, liegen die Voraussetzungen von §§ 257 bis 259 ZPO nicht vor. Weder handelt es sich um eine Geldforderung, noch um einen Räumungsanspruch, noch um wiederkehrende Leistungen oder besteht überhaupt die Besorgnis, dass sich die Beklagte – sofern überhaupt ein Verwalter bestellt wird – der Einsichtnahme nach Bestellung eines Verwalters entzieht. Zudem ist die Klage hinsichtlich des Antrages zu c. d. e. auch mangels Bestimmtheit des Klageantrages i.S.v. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unzulässig.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 101 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1, Satz 2 i.V.m. 709 Satz 2 ZPO. Dabei waren im Hinblick auf das geringfügige Obsiegen dem Kläger insgesamt die Kosten aufzuerlegen. Maßstab ist eine wirtschaftliche Betrachtung (BGH, Urt. v. 20. April 2021 – VI ZR 521/19), so dass auch ein (fiktiver) Gesamtstreitwert für den nicht streitwertrelevanten Hilfs-Hilfsantrag anzusetzen war. Die Streithelfer des Klägers haben nach § 101 Abs. 1 2. Var. ZPO ihre Kosten selbst zu tragen. Der Kläger hat nach § 101 Abs. 1 1. Var. ZPO die Kosten der Streithelfer der Beklagten zu tragen. Das Urteil ist nur hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die Beschlussersetzung beruht auf einer Gestaltungsklage, bei der die Wirkungen erst mit Rechtskraft eintreten (vgl. nur: Brögelmann, JuS 2007, 1006, 1007).

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