AG Hamburg-Blankenese – Az.: 539 C 30/19 – Urteil vom 28.09.2022
1. Auf die Klage der Kläger zu 1) und zu 2) wird der Beschluss zu Ziffer II der Eigentümerversammlung vom 18.10.2019 (Nr. 93 der Beschlusssammlung) über die Abrechnung der Sonderumlage Sanierung des Daches 2016/2019 für ungültig erklärt.
Die Klage der Klägerin zu 3) wird abgewiesen.
2. Von den Gerichtskosten hat die Klägerin zu 3) 50 % zu tragen, die restlichen 50 % haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten hat die Klägerin zu 3) 50 % zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Kläger zu 1) und zu 2) haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. Im Übrigen trägt jeder seine außergerichtlichen Kosten selbst.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 192.500,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft … Die Kläger zu 1) und 2) sind zu je 1/2 Eigentümer der im Obergeschoss belegenen Einheit Nr. 6, die Klägerin zu 3) ist Eigentümerin der Einheit mit der Nr. 1.
Die Wohnungseigentümer beschlossen die Sanierung des zum Wohngebäude gehörenden Daches und die Erhebung von Sonderumlagen in Höhe von insgesamt 385.000 Euro. Die Sonderumlagen wurden auf ein Sonderkonto eingezahlt, von dem alle im Zusammenhang mit der Dachsanierung stehenden Kosten gezahlt wurden und von dem auch 2018 eine beschlossene Teilrückzahlung der Sonderumlage in Höhe von 42.000 Euro an die Wohnungseigentümer erfolgte.
Im Zuge des Rückbaus der alten Dachabdeckung kam es zu Fehlern des von der Firma M. eingesetzten Subunternehmers, die zu einem Wassereintritt an verschiedenen Stellen des Daches sowohl in das Gemeinschaftseigentum als auch in die Bereiche des Sondereigentums der Wohnungen Nr. 5 … und Nr. 6 … führten. Die Kläger zu 1) und 2) erhoben wegen der im Bereich ihres Sondereigentums eingetretenen Schäden Klage gegen den Dachdeckermeister … und die beteiligte … die dort Beklagten wandten gegen den Klaganspruch unter anderem ein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht alle Rechnungen ausgeglichen habe.
Die ursprünglich zur Durchführung der Arbeiten an verschiedene Gewerke erteilten Aufträge waren – mit Ausnahme der kurz darauf noch durchgeführten Arbeiten des Malers und Elektrikers – Ende Februar 2019 weitestgehend abgeschlossen. Über die Dachdecker- und Klempnerarbeiten wurde am 27.02.2019 das als Anlage B 1 vorgelegte Abnahmeprotokoll errichtet.
Mit Schreiben vom 03.07.2019 (Anlage B 8) forderten die Kläger die damalige Verwalterin auf, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen mit dem TOP, dass schon einmal ein nicht mehr benötigter Teilbetrag aus den Sonderumlagen entsprechend den Miteigentumsanteilen an die Wohnungseigentümer zurückgezahlt werde. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage B 8 Bezug genommen.
Am 24.07.2019 fand die außerordentliche Eigentümerversammlung statt, in der der Antrag der Kläger mehrheitlich abgelehnt wurde, weil die Schlussrechnung für die Dachdeckerarbeiten noch nicht vorlag. Es wurde im Rahmen der Versammlung – ohne hierüber einen Beschluss zu fassen – besprochen und Einvernehmen darüber erzielt, dass die damalige Verwaltung spätestens binnen dreier Monate eine Abrechnung der Sonderumlage vorlegen und über die Auszahlung im Anschluss daran auf Basis dieser Abrechnung entschieden werden sollte. Hintergrund war, dass Abrechnung und Auszahlung noch vor Entscheidung des Landgerichts Hamburg über ein Beschlussersetzungsbegehren zur Abberufung der damaligen Verwalterin erfolgen können sollten.
Die Kläger zu 1) und 2) baten in der Folge die damalige Verwalterin via E-Mail (Anlage B 10) um Mitteilung bis zum 16.08.2019, warum der einstimmig gefasste Beschluss, dass die Verwalterin, beauftragt sei, kurzfristig eine Schluss-Zusammenstellung der bisherigen Kosten für die Dachsanierung anzufertigen, um anschließend die von den Eigentümern zu viel entrichteten Beträge auszahlen zu können, in der Beschlusssammlung fehle.
Nachdem die im Abnahmeprotokoll noch beanstandeten Mängel abgestellt worden waren, stellte … am 26.07.2019 die als Anlage B 5 vorgelegte Schlussrechnung für die von seinem Unternehmen ausgeführten Dachdeckerarbeiten. Mit Rücksicht auf die noch nicht abgerechneten Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft wegen der am Gemeinschaftseigentum entstandenen Folgeschäden des Wassereintritts, verständigte sich … von der für die WEG tätige … mit … darauf, dass unter Berücksichtigung der vorläufig kalkulierten Schadensersatzforderungen der Gemeinschaft zunächst einmal lediglich 50 % des rechnerisch ermittelten Endbetrages der Schlussrechnung über 31.628,66 Euro zur Zahlung angewiesen werden sollen.
Nach Freigabe durch den Architekten überwies die damalige Verwalterin am 05.08.2019 den Betrag von 15.814,33 Euro an … Auch die gesondert geprüfte Schlussrechnung des Malers wurde nach Freigabe durch den Architekten beglichen.
Mit Schreiben vom 08.10.2019 nebst Anlage (Anlage K 5) lud die damalige Verwalterin zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung am 18.10.2019 mit dem Tagesordnungspunkt: „Sanierung des Daches 2016 – 2019 Abrechnung der Sonderumlage vom 08.10.2019 (s. Anlage)“; der Einladung war die Abrechnung als Anlage beigefügt.
In der Versammlung vom 18.10.2019 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich – gegen die Stimmen der Kläger zu 1) und 2) und der Klägerin zu 3) – den Beschluss: „die vorliegende Gesamt- und Einzelabrechnung vom 08.10.2019 wird genehmigt, die Überschüsse (Euro) aus der Einzelabrechnung […] werden bis zum 21. d.M. ausgezahlt und das Sonderkonto der WEG […] wird aufgelöst.“ Wegen der Einzelheiten wird auf die als Anlage K 2 zur Akte gereichte Versammlungsniederschrift Bezug genommen. Gegen ihn richten sich die mit Gerichtsbeschluss vom 19.12.2019 verbundenen Anfechtungsklagen der Kläger zu 1) und 2), eingegangen am 18.11.2019, und der Klägerin zu 3), eingegangen am 09.12.2019.
Am 25.10.2019 erklärte … mit seiner Unterschrift das Einverständnis mit einer von … erstellten Abrechnung (Anlage B 6) über den offenen Betrag aus der Schlussrechnung und die Verrechnung mit den Schadenersatzansprüchen der WEG. Diese Abrechnung ergab unter gesonderter Berücksichtigung des fünfprozentigen Gewährleistungseinbehalts eine Restforderung … in Höhe von 1.701,39 Euro.
Das Guthaben auf dem Sonderkonto wurde an die Wohnungseigentümer ausbezahlt.
Die Kläger zu 1) und zu 2) meinen, dass keine Kompetenz zur Beschlussfassung über eine isolierte Abrechnung über eine Sonderumlage bestehe; wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 18.12.2019 (dort unter 4a) Bezug genommen. Der Beschluss widerspreche darüber hinaus ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Einbehalt wegen der infolge des Wassereintritts entstandenen Schäden nicht bei der WEG verbleibe, sondern ebenfalls an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werde; wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 18.12.2019 (dort unter 4b) Bezug genommen. Schließlich wenden sie eine mögliche Entlastungswirkung des Abrechnungsbeschlusses ein; wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 18.12.2019 (dort unter 4b) Bezug genommen.
Die Klägerin zu 3) hat mit Schreiben vom 02.05.2020 auf die von den Klägern zu 1) und zu 2) formulierten Einwände Bezug genommen; wegen der Einzelheiten wird auf das – inhaltlich der Replik der Kläger zu 1) und zu 2), vom 30.04.2020 entsprechende – Schreiben der Klägerin zu 3) Bezug genommen.
Die Kläger beantragen, den Beschluss zu Ziff. II der Eigentümerversammlung vom 18.10.2019 (Nr. 93 der Beschlusssammlung) über die Abrechnung der Sonderumlage Sanierung des Daches 2016/2019 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie meinen, dass die zur Beschlussfassung erforderliche Kompetenz bestanden habe und der Beschluss auch im Übrigen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Sie halten die Beschlussanfechtung für treuwidrig, da die Kläger sich mit ihr zu ihrem vorherigen Verhalten in Widerspruch setzten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die bis zum Termin am 17.08.2022 eingereichten Schriftsätze und Schreiben nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage der Klägerin zu 3) ist nicht innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG a.F. eingereicht worden. Sie war, da es sich bei den Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG a.F. um materiell-rechtliche Ausschlussfristen handelt, als unbegründet abzuweisen (vgl. BGH NJW 2009, 999).
II.
Die zulässige, innerhalb der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG a.F. erhobene und begründete . Klage der Kläger zu 1) und zu 2) ist begründet.
Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 3 WEG a.F. vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen (vgl. Niedenführ in: Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, 13. Aufl. 2020, § 28 WEG Rn. 49, 140; Becker in: Bärmann, 14. Aufl. 2018, § 28 WEG Rn. 127, 128; Müller, ZWE 2011, 200, 201). Die durch eine Sonderumlage finanzierten Kosten sind gemeinschaftliche Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG a.F., die wie alle übrigen Kosten in die gemäß § 28 Abs. 3 WEG a.F. aufzustellende Jahresabrechnung einzustellen und dort nach dem Prinzip des Geldabflusses zu erfassen sind (vgl. Müller, a.a.O.). Auch bei Maßnahmen, die sich über mehrere Abrechnungsperioden erstrecken, können die Einheitlichkeit der Abrechnung und das Jährlichkeitsprinzip gewahrt werden, indem etwa die nicht verbrauchte Sonderumlage als zweckgebunden ausgewiesen oder die Sonderumlage als Sonderzuweisung zur Instandhaltungsrücklage behandelt wird (vgl. Niedenführ, a.a.O.).
Die Anfechtung des Beschlusses erweist sich auch nicht als treuwidrig. Zwar stehen auch die Rechte der Wohnungseigentümer unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben (§ 242 BGB), so dass die Geltendmachung an sich gegebener Antrags-, Beschlussanfechtungs- oder anderer Rechte im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein kann (vgl. BGH NZM 2019, 630, Rn. 13). Ein solches treuwidriges Verhalten, an dessen Vorliegen strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. BGH NZM 2019, 630, Rn. 14), ist hier jedoch nicht anzunehmen. Die Rechtsordnung lässt widersprüchliches Verhalten grundsätzlich zu (vgl. Palandt/Grüneberg. 80. Aufl. 2021, § 242 BGB Rn. 55). Die Anfechtungsklage desjenigen, der einen Beschluss beantragt hat, ist beispielsweise selbst dann nicht automatisch rechtsmissbräuchlich, wenn er in der Versammlung erklärt hat, nicht anfechten zu wollen (vgl. Niedenführ in: Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, 13. Aufl. 2020, § 46 WEG Rn. 29). Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Kläger gegen den Beschluss gestimmt haben, so dass auf Seiten der Beklagten ein Vertrauen in die Bestandskraft des Beschlusses nicht gerechtfertigt war, vermag der seitens der Kläger vollzogene Wechsel ihrer Position in Bezug auf die gesonderte Abrechnung der Sonderumlage den Treuwidrigkeitseinwand trotz erfolgter Auszahlung des Guthabens vom Sonderkonto nicht in erheblicher Weise zu begründen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 ZPO i.V.m. der sogenannten Baumbach’schen Formel (vgl. LG München I, BeckRS 2011, 22902).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 49a GKG a.F. Das Gesamtinteresse der Parteien an der Entscheidung war mit der Höhe des Gesamtvolumens der Abrechnung über die Sonderumlage zu bewerten (vgl. Niedenführ in: Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, 13. Aufl. 2020, § 49a GKG Rn. 28). Die Einzelinteressen der Kläger waren anhand der Anteile der Kläger am Gesamtvolumen zu bemessen (vgl. Niedenführ, a.a.O., Rn. 28). Ausgehend vom Gesamtinteresse von 385.000,00 Euro ergibt sich ein hälftiges Gesamtinteresse von 192.500,00, dessen Höhe den fünffachen Wert der addierten Einzelinteressen (vgl. Bl. 75, 76 d.A.) nicht übersteigt und die Einzelinteressen der Kläger nicht unterschreitet.
