Die Praxisräume für Jahre gesichert, doch dann folgt ein Eigentümerwechsel – damit steht ein frühzeitig ausgeübtes Optionsrecht in einem Gewerbemietvertrag auf dem Prüfstand. Fraglich ist, ob die Bindung auch nach dem Verkauf besteht oder erst später gemeldete Hotel-Umbaupläne die Zukunft der Zahnarztpraxis doch noch gefährden können.
Die rechtzeitige Ausübung der Mietoption sichert den Fortbestand der Praxis trotz geplanter Umbaumaßnahmen des neuen Eigentümers. Symbolfoto: KIZum vorliegenden Urteilstext springen: 34 O 3847/24
Das Wichtigste im Überblick
Gericht: Landgericht München I
Datum: 21.02.2025
Aktenzeichen: 34 O 3847/24
Verfahren: Klage auf Feststellung des Mietendes
Rechtsbereiche: Gewerberaummietrecht
Relevant für: Vermieter und Mieter von Praxisräumen
Ein Zahnarzt darf seine Praxis bis 2029 weitermieten, weil er seine Verlängerungsoption rechtzeitig schriftlich nutzte.
Das Gericht bestätigte die wirksame Ausübung der Option gegenüber der früheren Vermieterin.
Der Mieter muss keine zusätzliche Wartefrist einhalten und darf die Option frühzeitig erklären.
Der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag mit allen bereits ausgeübten Rechten und Pflichten.
Vermieter müssen eine Umbauabsicht spätestens sechs Wochen nach Ablauf der Optionsfrist ausdrücklich mitteilen.
Verspätete Mitteilungen über geplante Umbauten verhindern die Verlängerung des Mietverhältnisses durch den Mieter nicht.
Darf die Mietoption Jahre im Voraus gezogen werden?
Ein Optionsrecht ermöglicht es, ein bestehendes Mietverhältnis durch eine einseitige schriftliche Erklärung zu verlängern. Die genauen Bedingungen und Fristen richten sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen, die im Streitfall nach den §§ 133 und 157 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ausgelegt werden. Das bedeutet konkret: Richter prüfen nicht nur den reinen Wortlaut, sondern untersuchen, wie ein objektiver Vertragspartner die Absprachen nach Treu und Glauben sowie der üblichen Geschäftsgewohnheit verstehen durfte. Ist im Vertrag festgelegt, dass die Erklärung beispielsweise zwölf Monate vor Ablauf des Mietzeitraums zugehen muss, markiert dies lediglich den spätesten Zeitpunkt. Ohne eine ausdrückliche vertragliche Regelung existiert keine Sperrfrist, die eine deutlich frühere Ausübung verbieten würde.
Genau diese Frage musste das Landgericht München I klären.
Ein Zahnarzt stritt mit einer Immobilienkäuferin um die Gültigkeit einer frühzeitig erklärten Vertragsverlängerung für seine Praxisräume. Die Feststellungsklage des Mieters war in vollem Umfang erfolgreich, sodass das Gericht den ungebrochenen Fortbestand des Mietverhältnisses bis zum 30. September 2029 anordnete. Eine solche Feststellungsklage zielt im Gegensatz zu einer Leistungsklage nicht auf die Zahlung von Geld oder eine bestimmte Handlung ab, sondern bittet das Gericht lediglich darum, das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses offiziell und bindend zu klären. Der Betroffene mietet die Räumlichkeiten seit dem Jahr 2009 und sicherte sich damals das Recht auf eine dreimalige Verlängerung um jeweils fünf Jahre. Um diese zweite Option zu ziehen, wandte sich der Mieter bereits am 18. November 2021 an seine damalige Vermieterin. Diese bestätigte am 29. November 2021 schriftlich den Eingang des Schreibens.
Keine Sperrfrist für vorzeitige Verlängerung
Im späteren Rechtsstreit unter dem Aktenzeichen 34 O 3847/24 rügte die Gegenseite diese frühe Erklärung als unwirksam, doch das Gericht widersprach. Die Richter stellten klar, dass die Ausübung absolut rechtmäßig war, da sie weit vor der eigentlichen Frist am 30. September 2023 erfolgte und der Mietvertrag keinerlei Einschränkungen oder Wartefristen für ein vorzeitiges Handeln enthielt.
Praxis-Hinweis:
Das Urteil stellt klar, dass Zeitangaben wie „12 Monate vor Ablauf“ lediglich eine Ausschlussfrist nach hinten definieren. Wenn Ihr Vertrag kein ausdrückliches Startdatum für die Erklärung nennt, können Sie die Option auch Jahre im Voraus ausüben. Dies ist besonders dann ratsam, wenn Sie einen Verkauf der Immobilie vermuten und Ihre Position frühzeitig absichern wollen.
Überblick der kritischen Fristen zur Verlängerungsoption.
Bindet die gezogene Option auch den Immobilienkäufer?
Bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilie greift der gesetzliche Grundsatz der Erwerberhaftung nach den §§ 566 Absatz 1 und 578 BGB. Der neue Eigentümer rückt dadurch automatisch an die Stelle des bisherigen Vermieters und übernimmt alle bestehenden Rechte und Pflichten. Dies bedeutet auch, dass sämtliche vertraglichen Vereinbarungen und bereits vollzogene Anpassungen weiterhin uneingeschränkte Gültigkeit besitzen. Eine gegenüber dem Voreigentümer bereits wirksam ausgeübte Verlängerungsoption wirkt somit nahtlos gegenüber dem neuen Käufer fort.
Im vorliegenden Fall zeigte sich das anhand der Eigentümerhistorie besonders deutlich.
Die genutzte Immobilie wurde im Jahr 2022 an eine neue Eigentümergesellschaft veräußert. Am 28. März 2022 informierte das einkaufende Unternehmen den Praxisinhaber offiziell über den vollzogenen Wechsel. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Zahnarzt seine Vertragsverlängerung jedoch bereits im Vorjahr gegenüber der vorherigen Eigentümerin rechtmäßig geltend gemacht. Die neue Vermieterin argumentierte später erfolglos, dass sie an diese Absprache nicht gebunden sei oder daraus nicht verpflichtet werden könne.
Bindung an vorangegangene Erklärungen
Das Gericht urteilte unmissverständlich, dass das Unternehmen ein bereits vorbelastetes Mietverhältnis übernommen hat. In ihrer Begründung stützten sich die Richter auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 28.11.2001 − XII ZR 197/99), welche bestätigt, dass eine rechtmäßig ausgeübte Option beim Verkauf der Immobilie ihre volle rechtliche Bindungswirkung für den Erwerber behält.
Wann stoppt Umbau das Optionsrecht in einem Gewerbemietvertrag?
Gewerbliche Mietverträge können Klauseln enthalten, die eine Verlängerungsoption ausschließen, wenn der Eigentümer konkrete Umbauten im Anwesen beabsichtigt. Voraussetzung für diese Blockade ist, dass die geplanten Arbeiten erhebliche Auswirkungen auf den Mietgegenstand haben und eine Vertragsverlängerung aus Sicht der Eigentümerseite nicht ermöglichen. Da solche Ausnahmeregelungen einen gravierenden Nachteil für den optionsberechtigten Mieter darstellen, müssen sie von Gerichten prinzipiell sehr eng ausgelegt werden.
Ein Fall aus 2025 macht deutlich, wie diese Vertragsauslegung in der Praxis aussieht.
Im Vertrag der Zahnarztpraxis aus dem Jahr 2009 existierte eine exakt formulierte Ausnahmebedingung für bauliche Veränderungen, an welche die neue Vermieterin anknüpfen wollte:
Nach Ablauf des Mietzeitraumes hat der Mieter das Recht, durch einseitige schriftliche Erklärung, die dem Vermieter jeweils 12 Monate vor Ablauf des jeweilig befristeten Mietverhältnisses zugegangen sein muss, dreimal eine Verlängerung des Mietvertrages um fünf Jahre zu verlangen. Die Verlängerungsoptionen sind nur dann ausgeschlossen, wenn Vermieter die Absicht hat im jeweiligen Verlängerungszeitraum Umbauten im Anwesen vorzunehmen, die eine Vertragsverlängerung infolge der Ein- oder Auswirkungen auf den Mietgegenstand aus Sicht des Vermieters nicht ermöglichen.
Die Immobilienbesitzerin behauptete im gerichtlichen Verfahren, sie wolle das gesamte Gebäude Ende des Jahres 2025 umfassend entkernen, um daraus ein Hotel zu machen. Das Gericht musste detailliert prüfen, ob diese Absicht rechtzeitig und inhaltlich ausreichend kommuniziert wurde, um das bereits ausgeübte Optionsrecht zu Fall zu bringen.
Wann muss der Vermieter Umbaupläne offenlegen?
Wenn ein Vermieter eine Verlängerungsoption durch eine Umbauabsicht blockieren möchte, muss er dem Mieter dies zeitnah mitteilen, wobei sich der genaue Rahmen durch eine ergänzende Vertragsauslegung nach den §§ 133 und 157 BGB ergibt. In der Rechtspraxis wird hierbei § 121 BGB analog angewandt, was bedeutet, dass die Erklärung ohne schuldhaftes Zögern erfolgen muss. Eine solche analoge Anwendung bedeutet in der Juristerei: Ein Gesetz, das eigentlich für einen ganz anderen Fall geschrieben wurde, wird von den Richtern auf eine ähnliche, aber im Gesetzestext nicht ausdrücklich geregelte Situation übertragen. Der Eigentümer muss seine Pläne zwingend kurz nach dem Ablauf der Optionsausübungsfrist offenlegen. Gerichte betrachten hierfür einen Zeitraum von etwa sechs Wochen nach dem Fristablauf als ausreichend.
Wie strikt diese Vorgaben gehandhabt werden, demonstriert der Münchner Rechtsstreit.
Die vertragliche Frist für den Zahnarzt, um sein Verlängerungsrecht für die nächste Periode geltend zu machen, lief am 30. September 2023 ab. Die Eigentümerin hätte folglich in den darauffolgenden Wochen ihre angebliche Hotel-Umwandlung präsentieren müssen. Tatsächlich legte die Gesellschaft ihre detaillierten Umbaupläne aber erst in einem gerichtlichen Schriftsatz vom 15. Juli 2024 offen.
Verlust des Widerspruchsrechts durch Zeitablauf
Das Landgericht rechnete nach und hielt fest, dass zwischen dem Fristende und der konkreten Mitteilung ganze neuneinhalb Monate verstrichen waren. Eine derartige Verzögerung erfüllte in den Augen der Kammer keinesfalls mehr das Kriterium der Unverzüglichkeit. Da die Mitteilung der Umbauabsicht viel zu spät erfolgte, konnte sie die Verlängerung nicht mehr verhindern.
Praxis-Hürde: Mitteilung der Umbauabsicht
Der entscheidende Hebel dieses Urteils war die verspätete Reaktion des Vermieters. Falls Ihr Vertrag die Option bei Umbauplänen einschränkt, muss der Vermieter diese Pläne typischerweise innerhalb von etwa sechs Wochen nach Ablauf Ihrer Optionsfrist offenlegen. Prüfen Sie bei einem Widerspruch genau das Datum: Erfolgt die Mitteilung der Umbauabsicht erst viele Monate nach Fristablauf, ist sie rechtlich meist wirkungslos.
Warum der Zugangsbeweis der Optionserklärung entscheidend ist
Um ein Verlängerungsrecht rechtssicher zu aktivieren, fordern die meisten gewerblichen Verträge die Einhaltung der Schriftform. Der Berechtigte muss zudem beweisen können, dass seine Ausübungserklärung beim Vermieter oder dessen Rechtsvorgänger eingegangen ist. Liegt eine solche formgerechte und wirksame Ersterklärung vor, ist der vertragliche Zweck bereits erfüllt. Eventuelle spätere Schreiben, die nicht formgerecht unterzeichnet oder nach Ablauf der Frist eingereicht werden, sind für die rechtliche Bewertung irrelevant.
Unterschreiben Sie das Dokument zur Vertragsverlängerung daher zwingend im Original und versenden Sie es per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten. Eine einfache E-Mail, eine WhatsApp-Nachricht oder ein Fax reicht bei einer im Vertrag geforderten Schriftform nicht aus und führt im Ernstfall zum Verlust Ihres Verlängerungsrechts.
Diese rechtliche Systematik bildete den Schlusspunkt der gerichtlichen Aufarbeitung.
Der Praxisinhaber konnte dem Gericht als Anlage K12 exakt das Dokument vom 18. November 2021 vorlegen, welches alle formalen Kriterien erfüllte. Das Kürzel „K“ steht in Gerichtsakten dabei schlicht für die Seite des Klägers, es handelte sich also um das zwölfte Beweisstück des klagenden Mieters. Zudem besaß er mit der Anlage K3 den schriftlichen Beweis, dass die damalige Eigentümerin das Schreiben empfangen hatte. Die neue Eigentümerin versuchte jedoch, die Debatte auf wesentlich spätere Kommunikationsversuche zu lenken. Sie verwies auf ein weiteres Schreiben vom 26. September 2023, welches erst am 2. Oktober 2023 bei ihr einging und mit dem Kürzel „i.A.“ von der Ehefrau des Arztes unterzeichnet war.
Spätere Schreiben bleiben bedeutungslos
Die Richter wiesen dieses Argument zurück. Da bereits die erste Ausübung im Jahr 2021 formell einwandfrei war, spielten sämtliche Briefe aus dem Herbst 2023 keine rechtliche Rolle mehr. Es gab für die Kammer keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass das ursprüngliche Schreiben fehlerhaft gewesen wäre. Das Gericht bestätigte abschließend, dass die Klage des Mieters erfolgreich war und die Beklagte die gesamten Verfahrenskosten zu tragen hat. Wegen der wirksam gezogenen Option wurde offiziell festgestellt, dass der Mietvertrag ungebrochen fortbesteht.
Achtung Falle:
Verlassen Sie sich bei einem Eigentümerwechsel nicht auf spätere Bestätigungsschreiben. Der Mieter im Urteil siegte nur, weil er die Eingangsbestätigung der ursprünglichen Vermieterin vorlegen konnte. Bewahren Sie den Nachweis über den Zugang Ihrer Optionserklärung beim Voreigentümer zwingend auf, da der neue Käufer nur an eine bereits wirksam ausgeübte Option gebunden ist.
Fazit: Rechtssicherheit für Gewerbemieter bei Optionen
Das Urteil des Landgerichts München I (Az. 34 O 3847/24) stärkt die Position von Gewerbemietern massiv. Auch wenn es sich um eine erstinstanzliche Entscheidung handelt, stützt sich das Gericht auf gefestigte BGH-Rechtsprechung zur Erwerberhaftung. Das bedeutet konkret: Das Urteil wurde zwar vom ersten zuständigen Gericht gefällt und könnte theoretisch von der unterlegenen Seite noch in der nächsten Instanz angegriffen werden, seine inhaltliche Basis ist durch die Verweise auf höchste Gerichte aber äußerst solide. Die Grundsätze sind damit rechtssicher und auf nahezu jeden gewerblichen Mietvertrag mit Verlängerungsklausel in Deutschland übertragbar.
Prüfen Sie sofort Ihren Mietvertrag auf Optionsfristen und warten Sie mit der Verlängerung nicht bis zur letzten Minute. Ziehen Sie Ihre Option proaktiv und nachweisbar, sobald Sie die Räume langfristig sichern wollen – ganz besonders dann, wenn Gerüchte über einen Immobilienverkauf oder Umbaupläne kursieren. Lehnt der Vermieter Ihre fristgerechte Verlängerung wegen geplanter Baumaßnahmen ab, kontrollieren Sie sofort den Kalender: Liegt der Ablauf Ihrer Ausübungsfrist mehr als sechs Wochen in der Vergangenheit, weisen Sie den Widerspruch umgehend schriftlich als verfristet zurück.
Mietoption sicher ausüben: Sichern Sie Ihren Standort langfristig
Die rechtssichere Verlängerung Ihres Gewerbemietvertrags erfordert präzise Fristeinhaltung und die korrekte Form gegenüber dem Vermieter. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihre vertraglichen Klauseln und unterstützen Sie dabei, Ihre Optionen auch bei Eigentümerwechseln oder Umbauplänen wirksam durchzusetzen. So vermeiden Sie formale Fehler und sichern die Zukunft Ihres Unternehmensstandorts rechtzeitig ab.
Angeblich geplante Großumbauten sind in der Realität verblüffend oft nur ein taktisches Manöver, um Mieter mit alten, günstigen Konditionen zügig loszuwerden. Vermieter präsentieren in solchen Streitfällen regelmäßig eilig zusammenkopierte Skizzen, die einer ernsthaften baurechtlichen Prüfung niemals standhalten würden. Blickt man hinter die Kulissen, fehlen fast immer konkrete Bauvoranfragen oder gar handfeste Finanzierungszusagen für das angebliche Projekt.
Ein bloßes Lippenbekenntnis des Eigentümers reicht vor Gericht nämlich nicht aus, um ein vertraglich zugesichertes Optionsrecht einfach auszuhebeln. Ich fordere die Gegenseite in solchen Verhandlungen daher konsequent auf, offizielle behördliche Dokumente oder bereits unterzeichnete Architektenverträge auf den Tisch zu legen. Wer hier nicht sofort einknickt, sondern hartnäckig nach echten Beweisen fragt, bringt diese Drohkulisse meist schnell zum Einsturz.
Darf ich meine Mietoption schon heute ausüben, um mich gegen einen künftigen Verkauf der Immobilie abzusichern?
JA, Sie dürfen Ihre Mietoption grundsätzlich jederzeit vorzeitig ausüben, sofern Ihr Mietvertrag keine ausdrückliche Sperrfrist für die Abgabe dieser Erklärung vorsieht. Eine frühzeitige Ausübung sichert Ihren gewerblichen Standort rechtssicher gegen die Risiken eines späteren Eigentümerwechsels ab.
Übliche Formulierungen in Gewerbemietverträgen, nach denen die Option etwa zwölf Monate vor Vertragsende gezogen werden muss, definieren rechtlich lediglich eine Ausschlussfrist nach hinten. Ohne ein vertraglich vereinbartes Startdatum für die Erklärung können Sie Ihr Recht daher jederzeit geltend machen. Durch die rechtzeitige Ausübung wird das Mietverhältnis verlängert, bevor ein Verkauf stattfindet, wodurch der Käufer gemäß § 566 Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 578 BGB an diese Bindung gebunden bleibt. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ schützt Sie so vor einer vorzeitigen Verdrängung durch einen neuen Eigentümer. Damit sichern Sie Ihren Standort proaktiv ab, noch bevor Verkaufsgespräche oder Umbaupläne konkret werden können.
Prüfen Sie jedoch, ob Ihr Vertrag das Optionsrecht für den Fall geplanter baulicher Veränderungen ausschließt. Solche Klauseln können die Wirksamkeit Ihrer Erklärung einschränken, müssen vom Vermieter aber meist sehr zeitnah nach Ablauf der regulären Frist geltend gemacht werden.
Verliere ich mein Optionsrecht gegenüber dem Käufer, wenn die Erklärung nur dem Voreigentümer zuging?
NEIN, Ihr Optionsrecht bleibt gemäß der gesetzlichen Erwerberhaftung nach § 566 BGB vollumfänglich erhalten, sofern die Erklärung dem Voreigentümer wirksam zugegangen ist. Der neue Eigentümer übernimmt das Mietverhältnis automatisch inklusive aller bereits wirksam vollzogenen Vertragsverlängerungen.
Der rechtliche Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ bedeutet nach den §§ 566 Absatz 1 und 578 BGB, dass ein Immobilienkäufer nahtlos an die Stelle des bisherigen Vermieters tritt. Hat der Mieter seine Verlängerungsoption bereits gegenüber dem alten Eigentümer ausgeübt, ist diese Gestaltungserklärung wirksam geworden und hat das Mietverhältnis für die Zukunft verbindlich verlängert. Der Erwerber übernimmt somit ein bereits verlängertes Vertragsverhältnis, gegen das er sich nicht nachträglich mit Verweis auf den Eigentumswechsel wehren kann. Entscheidend ist allein, dass die Optionserklärung dem damaligen Vermieter vor dem Eigentumsübergang formgerecht und nachweisbar zugegangen ist.
Die Bindungswirkung entfällt jedoch, wenn der Mieter den Zugang der ursprünglichen Erklärung beim Voreigentümer nicht zweifelsfrei durch schriftliche Belege nachweisen kann. Eine bloße mündliche Absprache mit dem alten Vermieter reicht gegenüber dem Käufer meist nicht aus.
Muss ich meine Optionserklärung zwingend per Einschreiben schicken oder reicht ein einfacher Brief?
ES KOMMT DARAUF AN, da das Gesetz zwar keine bestimmte Versandart vorschreibt, Sie aber für die Wirksamkeit der Verlängerung den rechtzeitigen Zugang der Erklärung zweifelsfrei beweisen müssen. Sie sollten Ihre Optionserklärung unbedingt per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten versenden, um diesen notwendigen Zugangsbeweis rechtssicher führen zu können.
Die Wirksamkeit einer Option hängt entscheidend davon ab, dass der Mieter den rechtzeitigen Zugang der Erklärung beim Vermieter im Streitfall lückenlos nachweisen kann. Da der Absender bei einem einfachen Brief keinen Beleg über die Zustellung erhält, trägt er nach den Beweislastregeln das volle Risiko für einen Verlust auf dem Postweg. Viele Gewerbemietverträge verlangen zudem die strikte Einhaltung der Schriftform nach § 126 BGB, was die Abgabe einer eigenhändig unterzeichneten Erklärung im Originaldokument unumgänglich macht. Durch die Nutzung eines Einwurf-Einschreibens dokumentiert die Post verbindlich den Einwurf in den Briefkasten des Empfängers, wodurch der Zugang rechtlich als bewirkt gilt und die Frist gewahrt bleibt.
Digitale Kommunikationsmittel wie E-Mails erfüllen die oft vertraglich vereinbarte Schriftform meist nicht, weshalb die Option trotz Absendung rechtlich unwirksam bleiben kann. Nur bei ausdrücklicher Erlaubnis der Textform wäre ein digitaler Versand ohne Originalunterschrift rechtssicher zulässig.
Welche Rechte habe ich, wenn der Vermieter meine rechtzeitige Optionsausübung wegen eines angeblichen Hotel-Umbaus ignoriert?
Sie können die Fortsetzung Ihres Mietverhältnisses rechtlich erzwingen, da eine blockierende Umbauabsicht nur innerhalb einer kurzen Frist nach Ablauf Ihrer Optionsfrist geltend gemacht werden darf. Ihre Verlängerung bleibt wirksam, wenn der Vermieter die Umbaupläne nicht unverzüglich, also meist innerhalb von sechs Wochen nach Fristende, offengelegt hat.
Die rechtliche Grundlage hierfür bildet eine ergänzende Vertragsauslegung nach den §§ 133 und 157 BGB, wobei Gerichte die Vorschrift des § 121 BGB analog anwenden. Der Vermieter muss seine Pläne zwingend ohne schuldhaftes Zögern mitteilen, damit der gewerbliche Mieter frühzeitig Planungssicherheit über seine Existenzgrundlage erhält. Versäumt der Eigentümer dieses Zeitfenster und präsentiert die Umbaupläne erst viele Monate später, gilt sein Widerspruch als verfristet und damit rechtlich vollkommen wirkungslos. Sie sollten daher das Datum der Ankündigung präzise mit dem Ende Ihrer vertraglichen Optionsfrist abgleichen, um die Unwirksamkeit des Umbau-Arguments rechtssicher nachzuweisen.
Wichtig ist jedoch, dass Sie den Zugang Ihrer ursprünglichen Optionserklärung zweifelsfrei nachweisen können, da spätere Bestätigungsschreiben nach Fristablauf rechtlich bedeutungslos sind. Ohne diesen Beweis der formgerechten Ausübung kann der Vermieter die Verlängerung auch ohne Umbaupläne allein wegen Fristversäumnis ablehnen.
Woran erkenne ich, ob die Umbauankündigung meines Vermieters nur ein taktisches Manöver zur Kündigung ist?
Ein taktisches Manöver erkennen Sie oft daran, dass die Umbaupläne zeitlich verzögert, vage oder erst Monate nach der Optionsausübung präsentiert werden. Echte Umbauabsichten, die ein Optionsrecht blockieren, müssen unverzüglich offengelegt werden und den Mietgegenstand objektiv erheblich beeinträchtigen. Pauschale Behauptungen ohne detaillierte Planungsunterlagen reichen rechtlich nicht aus.
Nach der Rechtsprechung des Landgerichts München I (Az. 34 O 3847/24) muss ein Vermieter seine Umbauabsicht ohne schuldhaftes Zögern, also unverzüglich gemäß § 121 BGB analog, mitteilen. In der Praxis gilt hierfür ein Zeitfenster von etwa sechs Wochen nach Ablauf der vertraglichen Frist zur Optionsausübung. Erfolgt die Ankündigung erst viele Monate später oder lediglich als Reaktion auf ein eingeleitetes Gerichtsverfahren, ist sie rechtlich meist wirkungslos. Zudem muss der Umbau so gravierend sein, dass er eine Fortsetzung des Mietverhältnisses objektiv unmöglich macht, was bei bloßen Modernisierungen oft nicht gegeben ist. Eine vertragliche Ausnahmeklausel wird von Gerichten gemäß §§ 133, 157 BGB stets eng ausgelegt, um den Schutz des Mieters zu wahren.
Die Blockade scheitert zudem, wenn die Umbaupläne die spezifische Mietfläche gar nicht betreffen oder der Vermieter keine detaillierten Unterlagen vorlegen kann. Eine bloße Absichtserklärung ohne konkrete bauliche Fixierung genügt der hohen Beweislast des Vermieters in der Regel nicht.
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Das vorliegende Urteil
LG München I – Az.: 34 O 3847/24 – Urteil vom 21.02.2025
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wirksame Ausübung eines Optionsrechts zur Verlängerung eines Mietverhältnisses
1. Es wird festgestellt, dass der Mietvertrag, geschlossen zwischen dem Kläger und der … über die Zahnarztpraxis in der … vom 25.09.2009 zwischen dem Kläger und der Beklagten fortbesteht und erst am 30.09.2029 endet.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 33.335,28 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über das Fortbestehen eines gewerblichen Mietvertrages aufgrund eines Optionsrechts.
Der Kläger war seit 2009 Mieter der Praxisräume …
Die Beklagte hat das Gebäude im Jahr 2022 von der bisherigen Eigentümerin und Vermieterin … nach BGB erworben.
Der Kläger mietet mit Mitvertrag vom 25.09.2009 von der … nach BGB, vertreten durch … und Rechtsanwalt … . Gemäß §2 des Mitvertrags war derselbige bis zum 30.09.2019 befristet.
§ 2 Abs. 2 des Mietvertrages lautet:
„Nach Ablauf des Mietzeitraumes hat der Mieter das Recht, durch einseitige schriftliche Erklärung, die dem Vermieter jeweils 12 Monate vor Ablauf des jeweilig befristeten Mietverhältnisses zugegangen sein muss, dreimal eine Verlängerung des Mietvertrages um fünf Jahre zu verlangen. Die Verlängerungsoptionen sind nur dann ausgeschlossen, wenn Vermieter die Absicht hat im jeweiligen Verlängerungszeitraum Umbauten im Anwesen vorzunehmen, die eine Vertragsverlängerung infolge der Ein- oder Auswirkungen auf den Mietgegenstand aus Sicht des Vermieters nicht ermöglichen.“
Von seinem Verlängerungsrecht hat der Kläger erstmals mit Schreiben vom 25.06.2018 Gebrauch gemacht, wodurch das Mietverhältnis bis zum 30.09.2024 verlängert wurde. Die Vermieterin bestätigte dies mit Schreiben vom 04.07.2018 (K2).
Mit einem Schreiben vom 18.11.2021 (K 12) machte der Kläger ein zweites Mal gegenüber der damaligen Vermieterin die Verlängerung des Mietvertrages geltend. Daraufhin erklärte die MONACHIA-Gesellschaft mit Schreiben vom 29.11.2021 (K3), dass eine Verlängerung noch nicht bestätigt werden könne und dass spätestens zwölf Monate vor Ablauf des Mietzeitraumes eine Erklärung diesbezüglich erfolgen würde. Eine derartige Erklärung seitens der … unterblieb.
Mit Schreiben vom 28.03.2022 wurde der Kläger von der … über einen anstehenden Eigentümerwechsel informiert. Mit Schreiben vom 28.03.2022 teilte die Beklagte dem Kläger mit, neue Eigentümerin und Vermieterin zu sein.
Ein von der Ehefrau des Klägers i.A. unterzeichnetes Optionsausübungsschreiben vom 26.09.2023 ging der Beklagten am 02.10.2023 zu.
Auf zwei Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Klägers hin erklärte die Beklagte, dass eine wirksame Optionsausübung nicht stattgefunden habe und das Mietverhältnis zum 30.09.2024 enden würde.
Mit Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 15.07.2024 teilte letztere die Absicht mit, das gesamte Objekt mit dem voraussichtlichen Baubeginn Ende 2025 komplett zu entkernen und neu zu gestalten.
Der Kläger behauptet, er habe ein Optionsausübungsschreiben mit Datum12.09.2023 an die Beklagte versandt. Nachdem dem Kläger auf eine telefonische Nachfrage hin durch eine Mitarbeiterin der Beklagten mitgeteilt wurde, dass kein Schreiben vom 12.09.2023 vorläge, habe die Ehefrau des Klägers am 26.09.2023 zwei entsprechende Schreiben verfasst und mit „i.A.“ unterzeichnet. Am 27.09.2023 habe der Kläger zwei weitere Schreiben an die Beklagte versendet. Die Schreiben seien der Beklagten zugegangen.
Der Kläger ist der Rechtsansicht, dass das Schreiben vom 18.11.2021 das Mietverhältnis bis zum 30.09.2029 verlängert habe, jedenfalls aber eines der Schreiben vom 12.09.2023 oder 27.09.2023.
Der Kläger beantragt, Es wird festgestellt, dass der Mietvertrag, geschlossen zwischen dem Kläger und der … nach BGB (GdbR) über die Zahnarztpraxis … vom 25.09.2009 zwischen dem Kläger und der Beklagten fortbesteht und erst am 30.09.2029 endet.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Optionsausübung durch den Kläger gegenüber der Voreigentümerin sei verfrüht gewesen und damit nicht wirksam.
Die erst nach dem Ablauf der Optionsausübungsfrist zugegangene Optionsausübung vom 26.09.2023, die nur von der Ehefrau des Klägers im Auftrag unterzeichnet worden sei, sei verspätet und entspreche nicht der vertraglich geforderten Schriftform. Die übrigen Optionsausübungsschreiben des Klägers und seiner Ehefrau seien der Beklagten nicht zugegangen.
Die Beklagte behauptet, sie beabsichtige einen Umbau des Anwesens in ein Hotel. Sie ist der Rechtsansicht, einen Widerspruch bezüglich des Optionsrechts wirksam ausgeübt zu haben. Die Ausübung des Widerspruchsrechts könne bis zum Ablauf der Mietzeit erfolgen.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze des Klägers und des Beklagten nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle vom 06.08.2024 und 10.12.2024 Bezug genommen.
Das Gericht hat den informierten Vertreter der Beklagten zu den Umbauabsichten informatorisch angehört.
Auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 06.08.2024 wird Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist gemäß §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG, § 29a ZPO zulässig. Das für die Zulässigkeit der Feststellungsklage erforderliche Interesse an der Feststellung, dass das Mietverhältnis bis 30.09.2029 fortdauert, liegt vor, da die Beklagte die wirksame Optionsausübung bestreitet.
Die Klage hat in der Sache Erfolg.
Das Mietverhältnis ist durch die Optionsausübung des Klägers vom 18.11.2021 bis zum Ablauf des 30.09.2029 verlängert worden. Somit ist das Fortbestehen des Mietverhältnisses antragsgemäß festzustellen.
I.
Der Kläger hat mit seinem Schreiben vom 18.11.2021 an die Voreigentümerin … und damalige Vermieterin nach BGB (GdbR) sein zweites Optionsrecht wirksam ausgeübt.
1. Die Optionsausübung ist an die richtige Person gerichtet, nämlich an den damaligen Vermieter.
2. Sie entspricht auch der vertraglich vereinbarten Schriftform. Der Kläger hat mit Anlage K12 ein der Schriftform entsprechendes Optionsausübungsschreiben an die damalige Vermieterin vorgelegt. Die Vermieterin hat den Eingang auch bestätigt und angekündigt, sich später inhaltlich mit dem Optionsrecht zu befassen. Dafür, dass bei der Vermieterin ein anderes Schreiben des Klägers eingegangen sei, das nicht der Schriftform entsprach, gibt es keinerlei Anhaltspunkte.
3. Die Option ist auch rechtzeitig vor Ablauf der Optionsausübungsfrist bei der Vermieterin eingegangen.
Dies ergibt sich aus der Reaktion der damaligen Vermieterin K3, die vom 29.11.2021 datiert. Die Option musste 12 Monate vor Ablauf der Laufzeit des Mietverhältnisses ausgeübt werden. Aufgrund der ersten Optionsausübung lief das Mietverhältnis nunmehr bis zum 30.09.2024. Die Option musste also vor Ablauf des 30.09.2023 bei der Vermieterin eingegangen sein. Sie ist folglich rechtzeitig eingegangen, nämlich bereits vor dem 29.11.2021.
4. Die Optionsausübung ist nicht unwirksam, weil sie verfrüht ausgeübt worden sei. Der Vertrag sieht lediglich eine Frist vor, bis zu der die Option ausgeübt werden muss. Eine Wartefrist bis zur Ausübung der Option ist nicht vereinbart. Es ist auch nicht ersichtlich, dass eine derartige Frist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung und mit Rücksicht auf die beiderseitigen Interessen hinzugefügt werden müsste. Das Interesse der Vermieterin, sich nicht schon weit vor Ablauf der aktuellen Mietzeit unmittelbar nach Ausübung der Option in ihrer Absicht betreffend einen etwaigen Umbau des Gebäudes festlegen zu müssen, ist dadurch gewahrt, dass sie sich analog § 121 BGB erst unverzüglich nach Ablauf der Optionsausübungsfrist dazu äußern muss (siehe dazu sogleich unter II.).
5. Die Optionsausübung vom 18.11.2021 ist auch nicht unwirksam, weil sie von der Voreigentümerin zurückgewiesen worden sei. Die Voreigentümerin hat die Optionsausübung nicht zurückgewiesen. Sie hat im Gegenteil mitgeteilt, die Optionsausübung erhalten zu haben, und sich bis 12 Monate vor Ende der Vertragslaufzeit, also in Übereinstimmung mit der dem Kläger im Vertrag gesetzten Optionsausübungsfrist, auch inhaltlich mit der Option befassen werde, nämlich bis dahin zu prüfen, ob sie von dem „Widerspruchsrecht“ gemäß § 2 des Mietvertrags Gebrauch machen wird. Eine Absichtserklärung gemäß § 2 des Mietvertrags hat die Voreigentümerin nicht abgegeben.
6. Die Optionsausübung wirkt auch gegenüber der gemäß §§ 566 I, 578 BGB in das Mietverhältnis als neue Vermieterin eingetretenen Beklagten. Gemäß diesen Vorschriften tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer des Eigentums des Voreigentümers aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, Urt. v. 25. 7. 2012 − XII ZR 22/11; BGH, Urteil vom 24. 3. 1999 – XII ZR 124-97NJW 1999, 1857, beckonline). Die Beklagte hat somit ein mit der einem ausgeübten Optionsrecht belastetes Mietverhältnis übernommen. Die Ausübung des Optionsrechts gegenüber der alten Vermieterin wirkt analog §§ 407, 412 BGB auch gegenüber der Beklagten fort (vgl. BGH, Urteil vom 28. 11. 2001 – XII ZR 197/99 sogar für den Fall, dass die Option erst nach dem Eigentümerwechsel gegenüber der Voreigentümerin ausgeübt wird).
II.
Das Optionsrecht ist nicht aufgrund der behaupteten Umbauabsichtserklärung zu Fall gebracht worden.
Es kann damit dahinstehen, ob die Beklagte tatsächlich beabsichtigt, das Gebäude in ein Hotel umzubauen und ob die daraus folgenden Ein- oder Auswirkungen auf die Praxisräume die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht ermöglichen.
Die Umbauabsichtserklärung hätte – dies ergibt sich aus einer vom Gericht vorgenommenen ergänzenden Vertragsauslegung – analog § 121 BGB unverzüglich nach Ablauf der Optionsausübungsfrist erfolgen müssen. Die Beklagte hat ihre Absicht erstmals im Schriftsatz vom 15.07.2024 mitgeteilt, also mehr als 9,5 Monate nach Ablauf der Optionsausübungsfrist am 30.09.2023. Dies ist nicht unverzüglich im Sinne des § 121 BGB.
1. Die Parteien haben im Mietvertrag wörtlich ein Optionsrecht des Mieters vereinbart.
Das Optionsrecht ist im BGB (abgesehen von speziellen Anwendungsfällen) nicht ausdrücklich geregelt. Es gibt dem Berechtigten die – hier befristete – Befugnis, durch einseitige Willenserklärung unmittelbar ein inhaltlich bereits fixiertes Vertragsverhältnis herbeizuführen oder zu verlängern. Das Optionsrecht ist ein Gestaltungsrecht, da es dem Berechtigten die Möglichkeit gibt, unmittelbar durch einseitigen Gestaltungsakt vertragliche Verpflichtungen zu begründen oder zu verlängern (MüKoBGB/Busche, 10. Aufl. 2025, BGB Vor § 145 Rn. 71, beckonline).
Im Regelfall ist es also so, dass bei Ablauf der Optionsausübungsfrist Rechtssicherheit eintritt darüber, ob das Mietverhältnis über die bisherige Vertragslaufzeit hinaus bis zu dem für das Optionsrecht vereinbarten Zeitpunkt fortgesetzt wird. Diese Rechtssicherheit ist im Interesse beider Parteien: Im Fall der Ausübung des Optionsrechts weiß der Mieter, dass er die Räume weiterhin nutzen kann, und der Vermieter weiß, dass er weiterhin Anspruch auf Mietzahlungen haben wird und sich nicht um einen neuen Mieter bemühen muss.
Wird das Optionsrecht nicht ausgeübt, vice versa.
Gegenüber diesem Regelfall ist das hier vereinbarte Optionsrecht untypisch insoweit, als das Mietverhältnis nicht in jedem Fall durch die wirksame Optionsausübungserklärung des Mieters verlängert wird, sondern die Verlängerungsoption „nur dann ausgeschlossen [ist], wenn der Vermieter die Absicht hat im jeweiligen Verlängerungszeitraum Umbauten […] vorzunehmen, die eine Vertragsverlängerung infolge der Ein- oder Auswirkungen auf den Mietgegenstand aus Sicht des Vermieters nicht ermöglichen“.
Aus der vorzunehmenden, an Treu und Glauben orientierten Auslegung des Vertrags gemäß §§ 133, 157 BGB ergibt sich, dass sich die Vermieterin sich auf eine solche Absicht gegenüber dem Mieter berufen muss, damit es zu einem Ausschluss des Optionsrechts kommen kann. Denn bei der Umbauabsicht der Vermieterin handelt es sich um eine innere Tatsache, die für den Mieter nicht wahrnehmbar ist. Insoweit besteht zwischen den Parteien auch kein Streit.
2. Streit besteht darüber, bis wann die Umbauabsicht erklärt werden muss, um das Optionsrecht zu Fall zu bringen. Der Vertrag sieht dafür keine ausdrückliche Frist vor. Der Vertrag ist insoweit auslegungsbedürftig.
Daraus, dass die Parteien keine Frist für die Absichtserklärung vorgesehen haben, folgt nicht, dass die Parteien sich darüber einig waren, dass eine solche nicht gelten sollte und die Absichtserklärung jederzeit erfolgen konnte. Von einer unbefristeten Möglichkeit, durch die Absichtserklärung das Optionsrecht entfallen zu lassen, geht auch die Beklagtenvertreterin nicht aus, wenn sie für ihre Partei in Anspruch nimmt, die Absichtserklärung sei noch bis zum Ablauf der bisherigen Mietzeit möglich gewesen.
Eine jederzeitige Absichtserklärung mit der Folge des Optionsrechtsverfalls wäre nicht interessengerecht. So wäre ohne eine Befristung denkbar, dass die Vermieterin die Umbauabsicht erst nach Ablauf der bisherigen Mietzeit mitteilt, daran einen rückwirkenden Entfall des Optionsrechts anknüpft und das Mietverhältnis vor Ablauf der neuen Mietzeit ordentlich kündigt. Dies kann nicht gewollt sein, da dies dem Sinn und Zweck einer Verlängerungsoption widersprechen würde.
Haben die Vertragsparteien eine bestimmte Regelung erkennbar erreichen wollen und ist dies mit Hilfe der getroffenen Absprachen nicht gelungen, so weist der Vertrag eine Lücke auf. Für solche Sachverhalte ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB geboten (BGH, Urteil vom 20.03.1985 – VIII ZR 64/84). Somit ist betreffend die Frist zur Mitteilung der Umbauabsicht eine ergänzende Vertragsauslegung erforderlich.
3. Die ergänzende Vertragsauslegung unterliegt nach ständiger Rechtsprechung folgendem Maßstab: Die allen Treuepflichten eigentümliche Pflicht zur Berücksichtigung der Interessen der Gegenseite greift auch bei der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB ein: Vertragsbestimmungen und andere rechtsgeschäftliche Regelungen sind so zu verstehen, dass sie sich nicht als einseitige Interessendurchsetzung darstellen, sondern eine angemessene Berücksichtigung der Interessen der jeweiligen Gegenseite ermöglichen. Insoweit ist eine umfassende Abwägung der Parteiinteressen erforderlich (MüKoBGB/Busche, 10. Aufl. 2025, BGB § 157 Rn. 7, beckonline). Bei einer ergänzenden Vertragsauslegung ist nach ständiger Rechtsprechung unter Berücksichtigung aller in Betracht kommenden Umstände zu untersuchen, was redliche und verständige Parteien in Kenntnis der Regelungslücke nach dem Vertragszweck und bei sachgemäßer Abwägung ihrer beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten. Es ist also ein individueller, nicht ein gesetzgeberisch generalisierender Maßstab anzulegen. Das Rechtsgeschäft wird aus den im konkreten Akt auffindbaren Anhaltspunkten ergänzt. Es kommt darauf an, dass der Richter die Wertungen der Beteiligten zu Ende denkt, nicht darauf, dass er eigene setzt. Insoweit haben der Sinn und Zweck des Vertrages und die Interessenlage der Parteien eine zentrale Bedeutung (MüKoBGB/Busche, 10. Aufl. 2025, BGB § 157 Rn. 47, beckonline).
4. Nach diesem Maßstab ist die Vertragsbestimmung wie oben ausgeführt auslegen:
4.1 Bereits nach dem Wortlaut und der damit gewählten Vertragskonstruktion kommt es auf die Umbauabsicht der Vermieterin zum Ablauf der Optionsausübungsfrist an.
Ein Optionsrecht erlischt nach Ablauf der Optionsausübungsfrist (OLG Hamburg Beschluss vom 18.8.2022 – 4 W 44/22, BeckRS 2022, 31701 Rn. 10, beckonline). Die vertragliche Vereinbarung, dass das Optionsrecht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter beabsichtigt, umzubauen, kann damit sinnvollerweise nur auf die Zeit bis zu dem Erlöschen des Optionsausübungsrechts bezogen sein. Denn die vertragliche Vereinbarung enthält nicht etwa die Einräumung eines Widerspruchsrechts des Vermieters, sondern die Bestimmung, dass die Verlängerungsoption unter der genannten Bedingung ausgeschlossen ist.
Zudem ist zu berücksichtigen, dass Ausnahmeregelungen – und um eine solche handelt es sich bei der Einschränkung des Optionsrechts – regelmäßig eng auszulegen sind.
4.2 Auch dem Sinn und Zweck eines Optionsrechts und den beiderseitigen Interessen wird die gerichtliche Auslegung gerecht.
Diese stellen sich wie folgt dar:
4.2.1 Wie oben ausgeführt, besteht bei Ausübung des Optionsrechts regelmäßig Rechtssicherheit darüber, ob das Mietverhältnis über die bisherige Vertragslaufzeit hinaus bis zu dem für das Optionsrecht vereinbarten Zeitpunkt fortgesetzt wird. Diese Rechtssicherheit ist im Interesse beider Parteien – der Mieter weiß, dass er die Räume weiterhin nutzen kann, und der Vermieter weiß, dass er weiterhin Anspruch auf Mietzahlungen haben wird und sich nicht um einen neuen Mieter bemühen muss. Es ist nicht ersichtlich, dass die Mietvertragsparteien diese Rechtssicherheit aufgeben wollten. Sie dient beiden Parteien.
4.2.2 Es besteht auch kein berechtigtes Interesse der Beklagten daran, unbefristet bzw. jedenfalls bis zum Ende der bisherigen Laufzeit die ausgeübte Option zu Fall bringen zu können. Zwar ist der Beklagten zuzugestehen, dass zur Entscheidung über so gravierende Umbaumaßnahmen, wie sie der Vertrag als Voraussetzung für den Entfall des Optionsrechts vorsieht, Bedenkzeit erfordert. Jedoch ist folgendes in Rechnung zu stellen: Erstens weiß die Vermieterin, wann das Optionsrecht des Mieters abläuft, so dass es ihr zuzumuten ist, rechtzeitig eine Absicht zu entwickeln. Eine derartige Absichtsbildung 1 Jahr vor Ablauf des Mietverhältnisses ist auch zumutbar. Eine unbillige Vorfestlegung der Vermieterin ist nicht ersichtlich, zumal unter Berücksichtigung dessen, dass erfahrungsgemäß derartige Umbauten meist eines langen Planungsvorlaufs bedürfen. Zweitens ist nur eine Absichtserklärung erforderlich, nicht etwa die Vorlage von ausgearbeiteten Umbau- und Finanzierungsplänen, die mit Kosten verbunden sein können. Schließlich ist das Interesse des gewerblichen Mieters, nach Ablauf der Optionsausübungsfrist Sicherheit über die Dauer des Mietverhältnisses zu haben, berechtigt. Die erfolgreiche Suche nach neuen Praxisräumen, die geeignet, finanzierbar und für die Bestandspatienten gut erreichbar sind, erfordert gerichtsbekannt einen erheblichen zeitlichen Vorlauf.
5. Die Auslegung ist auch mit der ober- und höchstrichterlichen Rechtsprechung zu vergleichbaren Fällen vereinbar.
Die hier im Vertrag vorgesehene Einschränkung des Optionsrechts durch eine Ausnahme, die für den Optionsberechtigten nicht wahrnehmbar ist, sondern vom Vertragspartner erst mitgeteilt werden muss, ist vergleichbar mit der Interessenlage bei dem Zusammentreffen eines befristeten Widerspruchsrechts gegen die vertraglich vorgesehene Vertragsverlängerung mit einer dem anderen Vertragspartner zustehenden Verlängerungsoption. Treffen in einem Gewerberaummietvertrag eine befristete Verlängerungsklausel und eine nicht ausdrücklich befristete Verlängerungsoption für den Mieter aufeinander und hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig das Auslaufen des Mietvertrags verhindern, wenn er nach Ausüben des Widerspruchs unverzüglich die Option ausübt, hat das OLG Dresden in seinem Urteil vom 15.8.2018 – 5 U 539/18 entschieden (vgl. auch Bub/Treier MietR-HdB/Drettmann, 5. Aufl. 2019, Kapitel II. Rn. 442, beckonline). Gleiches wie für den dort optionsberechtigten Mieter muss gelten für den hiesigen Vermieter, wenn er die ausgeübte Option zu Fall bringen will. Diesem ist bei Ablauf der Optionsausübungsfrist zu gestatten, aber von diesem ist auch zu fordern, sich über seine Umbauabsicht unverzüglich zu äußern.
Die Beklagtenvertreterin ist der Auffassung, weil für die Absichtsmitteilung im Mietvertrag keine Frist vereinbart sei, müsse gelten, was gemäß der Rechtsprechung für die Optionsausübung gelte, wenn im Mietvertrag hierfür keine Frist vereinbart ist. Sie meint, die Rechtsprechung lasse in diesen Fällen eine Ausübung der Option bis zum Ablauf des Mietverhältnisses zu. Dem schließt sich das Gericht nicht ohne Einschränkung an. Bei einer ergänzenden Vertragsauslegung gibt es zum einen selten eine fallübergreifende, einheitliche Lösung, da – siehe oben – dabei sämtliche Umstände zu berücksichtigen sind.
Zudem: Gemäß der Rechtsprechung gilt nur dann, wenn dem Mietvertrag keine für beide Seiten relevanten Fristen zu entnehmen sind, zugunsten des Optionsberechtigten, dass er die Option auch noch am letzten Tag des Mietverhältnisses wirksam ausüben kann (BGH, Urteil vom 20.03.1985 – VIII ZR 64/84; vgl. Bub/Treier MietR-HdB/Drettmann, 5. Aufl. 2019, Kapitel II. Rn. 442, beckonline). So liegt der Fall hier nicht.
Es ist eine Optionsausübungsfrist vereinbart. Diese Optionsausübungsfrist ist – siehe oben – für beide Parteien relevant, da sie beiden Parteien Rechtssicherheit gewährt. Die Entscheidung des BGH Urteil vom 20.03.1985 – VIII ZR 64/84 lautet:
„Die Kündigungsfristenregelung läßt erkennen, daß die Parteien nach Ablauf der Kündigungsfrist – zwei Jahre vor Ablauf der Festmietzeit – klare Verhältnisse haben und demgemäß wissen wollten, ob das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit endet oder ob es fortgesetzt wird. Die erstrebte Gewißheit konnten sie nur erreichen, wenn auch die Ausübung des Optionsrechts an eine Frist geknüpft wurde.“
Dies gilt in gleicher Weise für das hiesige Zusammentreffen von befristetem Optionsrecht und der Möglichkeit des anderen Vertragspartners, das Optionsrecht durch Umbauabsichtserklärung in Wegfall zu bringen.
5.1.1 Schließlich entspricht die Auslegung auch der bisherigen vertraglichen Übung. Die vormalige Vermieterin hat anlässlich der ersten Optionsausübung sogar nicht einmal die Optionsausübungsfrist abgewartet, sondern unverzüglich auf das Optionsausübungsschreiben reagiert. Auf die zweite Optionsausübung vom 18.11.2021 hat sie in Übereinstimmung mit der gerichtlichen Auslegung mitgeteilt, sie werde sich bei Ablauf der Optionsausübungsfrist über ihre Umbauabsicht erklären.
6. In Analogie zu dem Rechtsgedanken des § 121 BGB musste die Beklagte die Umbauabsicht „ohne schuldhaftes Zögern“ nach Ablauf der Optionsausübungsfrist erklären (Bub/Treier MietR-HdB/Drettmann, 5. Aufl. 2019, Kapitel II. Rn. 442, beckonline).
III.
Die Beklagte hat ihre Absicht erstmals im Schriftsatz vom 15.07.2024 mitgeteilt, also mehr als 9,5 Monate nach Ablauf der Optionsausübungsfrist am 30.09.2023. Dies ist nicht unverzüglich im Sinne des § 121 BGB.
Unter Berücksichtigung des bereits oben geschilderten Aufwands, sich zu einer Umbauabsicht zu äußern, gesteht das Gericht der Vermieterin hier eine angemessene Frist von 6 Wochen ab Ablauf der Optionsausübungsfrist zu. Da – wie oben ausgeführt – keine konkrete Planungen gefordert sind, ist diese Frist angemessen, aber auch ausreichend.
Die Absichtserklärung am 15.07.2024 war somit verfristet und konnte das wirksam ausgeübte Optionsrecht nicht entfallen lassen.
IV.
Die von dem Kläger beantragte Feststellung ist somit wie tenoriert auszusprechen.
Gemäß § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO trägt die Beklagte als unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
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