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Das Wichtigste im Überblick
Das LG Cottbus entschied am 08.01.2026 (2 O 290/24): Der Mietvertrag über Flugplatzflächen besteht fort, weil die Eigentümerinnen ihn langfristig mitunterzeichneten und seine Beendigung abgestimmt herbeiführten. Das gilt trotz der entzogenen Flugplatzgenehmigung, weil die Flugplatzbetreiberin ihre Aufhebung selbst beantragte.
- Bekannte Planung zählt nicht: Die Industriegebietsplanung stand schon bei Vertragsschluss fest.
- Gemeinsames Beenden verboten: Eigentümerinnen und Flugplatzbetreiberin durften den Mieter nicht gemeinsam hinausdrängen.
- Genehmigungsentzug reicht nicht: Die fehlende Flugplatzgenehmigung beendete den Mietvertrag nicht.
- Betriebskosten sind keine Miete: Laufende Kosten allein machten daraus keinen bezahlten Mietvertrag.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: LG Cottbus
- Datum: 08.01.2026
- Aktenzeichen: 2 O 290/24
- Verfahren: Zivilverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Vertragsrecht, Eigentumsrecht
- Streitwert: bis 45.000,00 €
- Relevant für: Eigentümer, Mieter und Flugplatzbetreiber bei langfristigen Verträgen
Warum scheiterte die Herausgabe des Flugplatzgeländes?
Eigentümer, die von einem Untermieter Räumung verlangen, müssen nach § 546 Abs. 2 BGB drei Dinge beweisen: dass ein Hauptmietvertrag mit dem Zwischenmieter bestand, dass dieser beendet wurde, und dass die Nutzung des Dritten aus genau diesem Hauptmietverhältnis abgeleitet war. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt: Das Hauptmietverhältnis muss bereits bestehen, wenn der Zwischenmieter die Fläche an den Dritten weitergibt. Die Vorschrift setzt eine bestehende Schuld voraus, der ein weiterer Schuldner beitreten kann, und ein davon abgeleitetes Besitzrecht. Eine Ausweitung auf ähnliche Konstellationen im Wege der Analogie ist nach der Rechtsprechung nicht möglich.
Analogie heißt: Ein Gericht überträgt eine Vorschrift auf einen ähnlichen Fall, den das Gesetz nicht regelt. Das ist bei § 546 Abs. 2 BGB nach der Rechtsprechung ausgeschlossen. Fehlt eine der drei Voraussetzungen, können Eigentümer diesen Herausgabeanspruch gegen Sie nicht auf vergleichbare Konstellationen stützen.
Das Landgericht Cottbus prüfte diese Voraussetzungen im Streit um ein Flugplatzgelände in Brandenburg. Zwei Eigentümerinnen der Flächen verlangten von einem langjährigen Nutzer die Räumung und Herausgabe von rund 67.000 Quadratmetern Freiflächen samt Start- und Landebahn sowie mehrerer Gebäude, darunter eine Flugzeughalle, ein Lager, eine Segelflugwerkstatt und Unterkünfte. Die Klage scheiterte vollständig – das Gericht sprach dem Nutzer ein fortbestehendes Recht zum Besitz zu.
Warum scheiterte der Hauptmietvertrag an seiner späten Entstehung?
Die Eigentümerinnen stützten sich auf einen Vertrag, den eine von ihnen gegründete Betreibergesellschaft des Flugplatzes am 13.09.2018 beziehungsweise 11.03.2019 mit einer der beiden Eigentümerinnen geschlossen hatte. Dieser sollte als Hauptmietverhältnis dienen, aus dem sich die Nutzung durch den Beklagten ableiten ließe. Das Problem: Der Mietvertrag zwischen der Betreibergesellschaft und dem Nutzer war bereits am 22.09.2015 geschlossen worden – der angebliche Hauptmietvertrag entstand also erst danach. Ein Vertrag, der zeitlich nach der Gebrauchsüberlassung entsteht, kann diese nicht rückwirkend legitimieren.
Redaktionelle Leitsätze
- Ein Herausgabeanspruch des Eigentümers gegen den Nutzer aus § 546 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass bereits bei der Gebrauchsüberlassung an den Dritten ein Hauptmietverhältnis mit dem Zwischenmieter bestand; ein erst danach geschlossener Vertrag genügt nicht. Die Vorschrift ist nicht analogiefähig.
- Maßgeblich für die Abgrenzung von Miete und Leihe ist die Entgeltlichkeit: Fehlt ein echter Mietzins und ist lediglich die Tragung laufender Betriebs- und Unterhaltskosten vereinbart, liegt eine Leihe vor. Die Bezeichnung des Vertrags als Mietvertrag ist nach dem Grundsatz falsa demonstratio non nocet unbeachtlich.
- Die Unterzeichnung eines langfristigen Mietvertrags mit dem Zusatz „Für die Gesellschafter“ kann einen formfreien Schuldbeitritt der Eigentümer begründen und dem Nutzer ein Besitzrecht auch ihnen gegenüber vermitteln. Wirken Eigentümer und Zwischenmieter abgestimmt darauf hin, den Nutzer aus einem noch laufenden Mietvertrag zu drängen, ist die Berufung auf die daraus hergeleitete Beendigung nach § 242 BGB unzulässig.
Der entscheidende Vergleichspunkt sind die Vertragsdaten. Liegt Ihr eigener Nutzungs- oder Mietvertrag vor dem Vertrag, aus dem ein Eigentümer seine Herausgabeforderung herleitet, fehlt regelmäßig die erforderliche Ableitung Ihres Besitzrechts. Legen Sie deshalb beide Vereinbarungen mit ihren Unterzeichnungsdaten nebeneinander.
Warum fehlte einer Eigentümerin der Hauptmietvertrag?
Für eine der beiden Eigentümerinnen kam noch ein weiteres Problem hinzu: Sie war am Vertrag von 2018/2019 überhaupt nicht beteiligt gewesen. Ohne eine Einigung darüber, wer Vertragspartei ist, fehlt es nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB an einer wesentlichen Voraussetzung für einen Mietvertrag. Ein Hauptmietverhältnis mit ihr existierte damit gar nicht erst.
Warum genügte der behauptete mündliche Vertrag nicht?
Die Eigentümerinnen versuchten es mit einer weiteren Argumentation: Schon vor 2018 habe ein – möglicherweise nur mündliches – Mietverhältnis mit der Betreibergesellschaft bestanden, das der spätere Vertrag lediglich ersetzt habe. Man habe sich in der Nachwendezeit rechtlich „durchgewurstelt“. Das Gericht ließ diesen Einwand nicht gelten. Trotz eines ausdrücklichen Hinweises nach § 139 ZPO legten die Eigentümerinnen keinen schriftlichen Vertrag, keine verwaltungsinternen Vermerke und auch sonst keine Beweise vor. Der Nutzer hatte demgegenüber aufgezeigt, dass die Flächenüberlassung ebenso gut auf einer gesellschaftsrechtlichen Grundlage beruht haben könnte. Damit blieben die Eigentümerinnen beweisfällig.
Ein Hinweis nach § 139 ZPO ist die richterliche Aufforderung, Lücken im Vortrag oder bei den Beweisen zu schließen. Beweisfällig bleiben bedeutet: Die behauptete Tatsache gilt als nicht bewiesen und fließt nicht zugunsten der Behauptenden ein. Bloße Erzählungen der Gegenseite ohne greifbare Belege müssen Sie deshalb nicht als feststehend hinnehmen.
Wenn Sie sich auf ein früheres mündliches Hauptmietverhältnis berufen, legen Sie dessen Inhalt und Entstehung konkret dar. Sichern Sie dafür etwa Korrespondenz, Beschlüsse, Zahlungsunterlagen oder Zeugen. Ohne nachvollziehbare Belege kann das Gericht den behaupteten Vertrag nicht als Grundlage einer Herausgabeforderung berücksichtigen.
Warum galt der Flugplatzvertrag als Leihe?
Verträge werden nicht nach ihrer Überschrift beurteilt, sondern nach ihrem tatsächlichen Inhalt. Der Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ bedeutet: Eine falsche Bezeichnung schadet nicht, wenn der Inhalt etwas anderes ergibt. Maßgeblich ist die Auslegung nach dem wirklichen Willen und dem objektiven Empfängerhorizont. Für die Abgrenzung zwischen Mietvertrag und Leihe kommt es auf die Entgeltlichkeit an. Bei der Leihe trägt der Entleiher zwar die laufenden Kosten, zahlt aber keinen Mietzins. Die bloße Pflicht, Betriebskosten zu tragen, macht aus einer Leihe noch keinen Mietvertrag – dafür muss ein echter Mietzins vereinbart sein. An dieser Einordnung hängt für Sie, welche Rückforderungsregeln gelten.
Genau an dieser Einordnung hing der Fall des als „Gewerberaummietvertrag“ bezeichneten Vertrags zwischen einer der Eigentümerinnen und der Betreibergesellschaft. Das Gericht kam zu einem klaren Ergebnis: Es handelte sich nicht um einen Mietvertrag, sondern um eine Leihe. Der Vertragstext selbst sah in § 5.1 eine Überlassung „ohne Zahlung eines Grundmietzinses“ vor. § 5.2 verpflichtete die Betreibergesellschaft lediglich zur Übernahme sämtlicher Unterhalts-, Bewirtschaftungs- und Betriebskosten.
Die Eigentümerinnen argumentierten, diese Kostentragung sei wirtschaftlich wie ein Mietzins zu behandeln, und verwiesen dazu auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.05.1970 (VIII ZR 179/68) sowie auf einen Beschluss des OLG Stuttgart vom 20.08.2009 (6 W 44/09). Das Gericht verwarf diesen Einwand. Der Vertrag trennte nach seinem Wortlaut und seiner Systematik ausdrücklich zwischen Miete und Betriebskosten – die Parteien hatten also keine „Gesamt-Warmmiete“ mit einer Kaltmiete von null Euro vereinbart, sondern eine unentgeltliche Überlassung mit gesonderter Kostentragung. Auch nach dem herangezogenen BGH-Urteil von 1970 bleibt ein echter Mietzins Voraussetzung für einen Mietvertrag; die bloße Kostenpflicht entspricht stattdessen exakt der gesetzlichen Regelung für den Entleiher in § 601 Abs. 1 BGB.
Vielmehr spricht in diesem Fall, bei Fehlen weiterer Anhaltspunkte, eine Vermutung zugunsten der Leihe, da die Leihe neben dem unentgeltlichen Nutzungsrecht, die Pflicht des Entleihers zur Tragung der laufenden Kosten in § 601 Abs. 1 BGB enthält (BGH NZM 2017, 729, 731f. Rn. 31-33, beck-online). – so das Landgericht Cottbus
Warum durfte die Flugplatz-Leihe bis 2030 nicht enden?
Ist eine Sache auf unbestimmte Zeit verliehen, kann der Verleiher sie nach § 604 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht zurückfordern, bevor der vereinbarte oder vorausgesetzte Zweck der Überlassung erreicht ist. Gesetzliche Kündigungsgründe regelt § 605 BGB – etwa Eigenbedarf nach § 605 Nr. 1 BGB, der aber zusätzlich einen bei Vertragsschluss nicht vorhergesehenen Umstand voraussetzt. Daneben können Vertragsparteien eigene Kündigungsgründe vereinbaren.
Das Landgericht Cottbus behandelte das Verhältnis zwischen den Eigentümerinnen und der Betreibergesellschaft als eine solche Leihe – zunächst mit bestimmter, dann mit unbestimmter Laufzeit. Der Überlassungszweck ergab sich aus dem Satzungszweck der Betreibergesellschaft, den Flugplatz für Geschäftsreiseverkehr, privaten Luftverkehr und Flugsport bereitzustellen und zu betreiben, sowie aus der Präambel des Vertrags von 2018/2019. Die Flächen waren damit mindestens bis zum Ablauf der Zweckbindungsfrist der Fördermittel am 30.09.2030 langfristig gebunden. Zweckbindung heißt: Geförderte Flächen müssen für einen festgelegten Zeitraum dem Förderzweck dienen. Eine Rückforderung vor diesem Zeitpunkt schied nach § 604 Abs. 2 Satz 1 BGB aus. Auch ein Anspruch aus § 604 Abs. 4 BGB bestand deshalb nicht. Diese Vorschrift ermöglicht dem Verleiher unter Umständen die Herausgabe von einem Dritten; ohne beendete Leihe greift sie gegen Sie nicht.
Auch die im Vertrag vorgesehenen Kündigungsgründe – raumordnungs- oder bauplanungsrechtliche Gründe, vertragszweckwidrige Nutzung oder Überschuldung der Betreibergesellschaft – waren weder vorgetragen noch erfüllt. Ein gesetzlicher Eigenbedarf nach § 605 Nr. 1 BGB scheiterte ebenfalls: Das geplante Industriegebiet war bereits in der Vertragspräambel erwähnt und den Beteiligten bekannt. Ein später eintretender, aber von Anfang an bekannter Bedarf ist kein unvorhergesehener Umstand im Sinne dieser Vorschrift.
Wie verpflichteten sich die Eigentümerinnen zum Mietvertrag?
Ein Schuldbeitritt nach §§ 421 ff. BGB liegt vor, wenn jemand neben dem ursprünglichen Schuldner freiwillig für eine bestehende Verbindlichkeit einsteht. Ob eine Unterschrift das bewirkt, ergibt sich aus der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB – formbedürftig ist der Schuldbeitritt nach ständiger Rechtsprechung nicht. Bei einer GmbH ist grundsätzlich der Geschäftsführer nach § 35 Abs. 1 GmbHG zur Vertretung nach außen berufen; interne Beschränkungen aus einem Anstellungsvertrag wirken gegenüber Dritten nicht.
Warum begründete „Für die Gesellschafter“ einen Schuldbeitritt?
Der Nutzer und die Betreibergesellschaft hatten am 22.09.2015 einen Mietvertrag mit 15 Jahren Laufzeit und einer Verlängerungsoption um weitere zehn Jahre geschlossen – Hintergrund waren umfangreiche Investitionen des Nutzers, unter anderem gefördert mit 85.752,70 Euro für die Sanierung von Vereinsheim, Übernachtungsräumen, Sanitäranlagen, Küche, Werkstatt und Flugzeughalle. Beide Eigentümerinnen hatten diesen Vertrag mit dem Zusatz „Für die Gesellschafter“ unterzeichnet. Das Gericht wertete dies als formfreien Schuldbeitritt nach § 421 BGB: Die Eigentümerinnen brachten damit einen eigenen Rechtsbindungswillen zum Ausdruck und wollten den Vertrag sowie den Besitz des Nutzers für die gesamte Laufzeit gegen sich gelten lassen.
Warum verzichteten die Eigentümerinnen konkludent auf Rückforderung?
Durch die Unterzeichnung und die damit eingeräumte Abschlussbefugnis hatten die Eigentümerinnen der Betreibergesellschaft nach Auffassung des Gerichts zumindest konkludent das Recht eingeräumt, langfristige Mietverträge über die Flächen zu schließen. Konkludent heißt: ohne ausdrückliche Worte, allein durch schlüssiges Verhalten. Daraus folgte ein Verzicht auf Rückforderung während der Vertragslaufzeit. Die 15-jährige Mindestlaufzeit, die Verlängerungsoption, die erheblichen Investitionen des Nutzers und die für den Flugplatzbetrieb notwendige Planungssicherheit sprachen insgesamt gegen ein jederzeit kündbares, bloß mündliches Verhältnis zwischen den Eigentümerinnen und der Betreibergesellschaft. Solche äußeren Umstände können also Ihr Besitzrecht gegenüber den Eigentümern absichern.
Interne Zustimmung reicht als Erklärung nicht aus
Die Eigentümerinnen argumentierten, ihre Unterschriften hätten lediglich der internen Billigung des Vertrags und der Haftungsfreistellung des Geschäftsführers gedient – ein eigener Schuldbeitritt sei nicht gewollt gewesen. Sie verwiesen auf Zustimmungsvorbehalte im Geschäftsführeranstellungsvertrag, wonach Verträge mit einer Belastung von mehr als 500 Euro monatlich oder 6.000 Euro jährlich der Zustimmung der Gesellschafter bedurften. Das Gericht folgte dem nicht. Der Zusatz „Für die Gesellschafter“ auf einem externen Vertrag spricht gerade für eine eigene Erklärung nach außen; eine rein interne Zustimmung auf einer Vertragsurkunde mit einem Dritten wäre atypisch und wurde von den Eigentümerinnen auch nicht näher belegt. Zudem verpflichtete der Vertrag die Betreibergesellschaft nicht zu einer Belastung, sondern brachte ihr jährliche Einnahmen von 6.200 Euro – der angeführte Zustimmungsvorbehalt für belastende Verträge griff hier also gar nicht. Die Betreibergesellschaft war bei Vertragsschluss außerdem unstreitig zur Vermietung berechtigt.
Die Unterzeichnung der Gesellschafter auf den Mietverträgen muss daher einen Erklärungsgehalt für die Gesellschafter selbst haben, wie es der Wortlaut der Unterschriftenzeile „Für die Gesellschafter“ nahelegt. Dieser Erklärungsgehalt ergibt den Schuldbeitritt der Klägerinnen zum Mietvertrag. – so das Landgericht Cottbus
Warum scheiterte der Eigentumsanspruch trotz Eigentümerstellung?
Der Eigentumsherausgabeanspruch aus § 985 BGB wird durch mögliche vertragliche Ansprüche aus §§ 546 Abs. 2 oder 604 Abs. 4 BGB nicht verdrängt – er setzt aber voraus, dass der Besitzer kein Recht zum Besitz hat.
Das bedeutet konkret: Scheitern miet- oder leihrechtliche Herausgabewege, bleibt der Eigentumsanspruch daneben prüfbar. Er setzt aber voraus, dass Sie kein Recht zum Besitz haben. Ihr laufender Mietvertrag oder ein Schuldbeitritt der Eigentümer kann diesen Anspruch deshalb blockieren.
Nachdem die vertraglichen Herausgabewege bereits gescheitert waren, prüfte das Gericht den Eigentumsanspruch unmittelbar. Zwar waren die Eigentümerinnen tatsächlich Eigentümerinnen und der Nutzer tatsächlich Besitzer der Flächen – ein Anspruch aus § 985 BGB scheiterte trotzdem, weil dem Nutzer aus dem Mietvertrag vom 22.09.2015 ein Recht zum Besitz zustand. Dieses Besitzrecht folgte sowohl aus dem fortbestehenden Mietvertrag selbst als auch aus dem festgestellten Schuldbeitritt beziehungsweise der eingeräumten langfristigen Überlassungsbefugnis der Eigentümerinnen.
Der Nutzer hatte selbst noch beantragt, festzustellen, dass ihm aus dem Mietvertrag auch gegenüber den Eigentümerinnen ein Recht zum Besitz zustehe. Diesen Antrag wies das Gericht als unzulässig zurück – wegen entgegenstehender Rechtshängigkeit. Rechtshängigkeit bedeutet: Dieselbe Streitfrage ist in diesem Verfahren bereits Gegenstand der Klage. Der Antrag bildete lediglich das kontradiktorische Gegenteil des Herausgabeanspruchs, also die genaue Gegenposition dazu. Er war damit bereits im Rahmen der Klage nach § 985 BGB zu prüfen. Über Ihr Besitzrecht entscheidet das Gericht also schon mit der Räumungsklage; ein Extra-Feststellungsantrag dazu ist oft unzulässig.
Warum scheiterte die Kündigung trotz Industriegebiet und Genehmigungsentzug?
Verändert sich die Geschäftsgrundlage eines Vertrags nachträglich schwerwiegend, kann eine Partei nach § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung verlangen. Geschäftsgrundlage sind die gemeinsamen Vorstellungen, auf denen der Vertrag aufbaut, ohne selbst Vertragsinhalt zu sein. Wer ein Risiko bei Vertragsschluss kannte und bewusst übernahm, kann sich später aber grundsätzlich nicht auf dessen Eintritt als überraschende Störung berufen. Und wer die Störung selbst herbeigeführt hat, ist mit der Berufung darauf nach § 242 BGB unter Umständen ausgeschlossen. § 242 BGB verlangt Treu und Glauben und begrenzt die Rechtsausübung im Einzelfall. Kennen Sie das Risiko schon bei Vertragsschluss, schwächt das spätere Kündigungsversuche der Gegenseite.
Das Industriegebiet war von Anfang an bekannt
Die Eigentümerinnen und die Betreibergesellschaft verfolgten die Schaffung eines Industriegebiets auf rund 138,5 Hektar, das im Wesentlichen die Betriebsflächen des Flugplatzes sowie angrenzende Flächen umfassen sollte. Eine der Eigentümerinnen kündigte der Betreibergesellschaft mit Schreiben vom 27.02.2024 außerordentlich zum 31.08.2024, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2024. Die Betreibergesellschaft kündigte daraufhin ihrerseits den Mietvertrag mit dem Nutzer, außerordentlich zum 31.08.2024, hilfsweise ordentlich erst zum 30.09.2030. Das Gericht ließ diese Kündigung nicht durchgreifen: Die Industriegebietsplanung war schon bei Vertragsschluss bekannt und stand ausdrücklich in der Vertragspräambel. Die Betreibergesellschaft hatte sich trotzdem auf eine Mindestlaufzeit bis 2030 mit Verlängerungsoption eingelassen, ohne für diesen Fall ein Kündigungsrecht zu vereinbaren – sie hatte das Risiko damit bewusst übernommen.
Erhalten Sie wegen einer geplanten Umnutzung oder eines Industriegebiets eine Kündigung, vergleichen Sie die Planung mit Ihrem Vertrag. War das Vorhaben bei Vertragsschluss bereits bekannt, reicht es nach diesem Urteil nicht ohne Weiteres als Kündigungsgrund. Prüfen Sie besonders Präambel, Laufzeit und ausdrücklich vereinbarte Kündigungsrechte.
Warum zählten die Interessen der Betreibergesellschaft?
Die Eigentümerinnen verwiesen zusätzlich auf ihre öffentlich-rechtliche Eigentümerstruktur und die damit verbundenen Planungsinteressen. Das Gericht stellte klar, dass bei der Interessenabwägung die Interessen der rechtlich selbstständigen Betreibergesellschaft maßgeblich waren – nicht die davon möglicherweise abweichenden öffentlich-rechtlichen Interessen ihrer Gesellschafterinnen. Der Satzungszweck der Betreibergesellschaft bestand gerade in der Bereitstellung des Flugplatzes, und der Mietvertrag mit dem Nutzer brachte ihr zugleich jährliche Einnahmen von 6.200 Euro.
Warum scheiterte die Kündigung nach eigenem Genehmigungsentzug?
Die Betreibergesellschaft berief sich zusätzlich darauf, der Entzug der luftrechtlichen Genehmigung habe die Geschäftsgrundlage grundlegend verändert. Sie hatte selbst einen Antrag auf Aufhebung der Genehmigung gestellt, dem die Behörde mit Widerrufsbescheid vom 29.08.2024 folgte; im März 2025 wurde zudem die sofortige Vollziehung angeordnet. Ohne Genehmigung konnte der Nutzer keine Start- und Landetätigkeiten mehr durchführen. Das Gericht erkannte zwar an, dass diese Veränderung tatsächlich eingetreten war – die Berufung darauf blieb der Betreibergesellschaft aber nach § 242 BGB verwehrt, weil sie die Störung selbst vorsätzlich herbeigeführt hatte. Die Behauptung, sie sei mit dem Eigenantrag lediglich einem ohnehin drohenden amtswegigen Entzug zuvorgekommen, blieb nach Auffassung des Gerichts unsubstantiiert: Auf Nachfrage konnte die Betreibergesellschaft nicht erklären, weshalb die Luftfahrtbehörde die Genehmigung von sich aus entzogen hätte, und bot trotz Bestreitens durch den Nutzer keinen Beweis an. Einen weiteren Schriftsatznachlass beantragte sie nicht; ein zusätzlicher gerichtlicher Hinweis war wegen anwaltlicher Vertretung nicht erforderlich.
Stützt Ihr Vertragspartner eine Kündigung auf den Wegfall einer Genehmigung, sichern Sie die Bescheide und den Schriftverkehr zur Genehmigung. Hat der Vertragspartner den Wegfall selbst beantragt oder verursacht, kann er sich nach dieser Entscheidung nicht ohne Weiteres darauf berufen. Diese Unterlagen helfen Ihnen, einer darauf gestützten Kündigung entgegenzutreten.
Warum war die Kündigung des Flugplatz-Mietvertrags rechtsmissbräuchlich?
Wer sich rechtsmissbräuchlich verhält, kann sich nach § 242 BGB nicht auf die daraus scheinbar folgenden Rechte berufen – das gilt auch für ein abgestimmtes Zusammenwirken mehrerer Parteien zulasten eines Dritten. Bei der Beweiswürdigung nach § 286 ZPO darf der Tatrichter den gesamten Prozessinhalt verwerten, einschließlich des Verhaltens der Parteien im Verfahren selbst.
Das Landgericht Cottbus stützte die Abweisung der Räumungsklage zusätzlich auf genau diesen Gesichtspunkt: Es sah in der Gesamtschau ein kollusives Zusammenwirken der Eigentümerinnen und der Betreibergesellschaft, um den langfristigen Nutzer aus seinem Mietvertrag zu drängen. Kollusiv meint ein abgestimmtes, verdecktes Zusammenspiel zulasten eines Dritten. Die Eigentümerinnen kannten durch ihre eigenen Unterschriften unter dem Vertrag von 2015 dessen lange Laufzeit von mindestens 22 Jahren. Dennoch schloss eine von ihnen mit der Betreibergesellschaft später einen Vertrag mit nur fünfjähriger Laufzeit und anschließender jährlicher Verlängerung – obwohl beide Seiten wussten, dass die Betreibergesellschaft gegenüber dem Nutzer noch für rund 22 weitere Jahre gebunden war. Die Präambel dieses Vertrags wies sogar ausdrücklich auf die zwölfjährige Förderbindung hin. Solche Widersprüche in der Vertragskette können für Sie als Indiz gegen eine wirksame Verdrängung sprechen.
Ein Gemeinderatsbeschluss vom 06.02.2024 beschrieb nach den Feststellungen des Gerichts detailliert genau dieses Vorgehen: Zunächst sollte der Betreibergesellschaft die für den Flugplatzbetrieb nötigen Flächen entzogen werden, um sie dadurch zur Kündigung der Mietverträge mit ihren eigenen Mietern zu zwingen. Auch der Eigenantrag der vollständig im Eigentum der Eigentümerinnen stehenden Betreibergesellschaft auf Aufhebung der Flugplatzgenehmigung und die anschließende Berufung auf eine Störung der Geschäftsgrundlage passten für das Gericht in dieses Bild. Hinzu kam ein wirtschaftliches Detail: Der Geschäftsführer der Betreibergesellschaft durfte nach seinem Anstellungsvertrag Dauerschuldverhältnisse mit einer Belastung von mehr als 6.000 Euro jährlich nicht ohne Zustimmung der Gesellschafterinnen verändern. Die Kündigung des Mietvertrags mit jährlichen Einnahmen von 6.200 Euro überschritt diese Grenze – dass dies ohne Billigung der Eigentümerinnen geschehen sei, war nach Auffassung des Gerichts weder vorgetragen noch ersichtlich; die Gemeinde- und Stadtratsbeschlüsse deuteten im Gegenteil darauf hin, dass die Eigentümerinnen das Vorgehen angewiesen hatten.
Dies ergibt in der Gesamtschau ein sittenwidriges Verhalten der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten in Form des kollusiven Zusammenwirkens und dem Verleiten zum Vertragsbruch unter Ausnutzung der gesellschafterlichen Beziehungen der Klägerinnen zur Drittwiderbeklagten (BGH NJW 2014, 1380 Rn. 8, beck-online). – so das Landgericht Cottbus
Ein weiteres Indiz sah das Gericht im Verhalten während der mündlichen Verhandlung: Trotz gerichtlicher Aufforderung erschienen weder ein informierter Vertreter der Eigentümerinnen noch ein mit den Vertragsverhältnissen vertrauter Geschäftsführer der Betreibergesellschaft. Das Gericht wertete dies als Verschleierungstaktik und als weiteres Element eines belastbaren Indizienrings für die beabsichtigte Entmietung des Nutzers. Entmietung meint hier das gezielte Herausdrängen aus einem noch laufenden Mietverhältnis. In der Gesamtschau bewertete das Landgericht das Vorgehen als sittenwidrig. Sittenwidrig heißt: mit dem Anstandsgefühl redlich Denkender unvereinbar. Die Eigentümerinnen und die Betreibergesellschaft hätten den Nutzer unter Ausnutzung der gesellschaftsrechtlichen Beziehungen zum Vertragsbruch verleitet. Abgestimmte Schritte zulasten Ihres Vertrags können die Kündigung deshalb unwirksam machen.
Wie wurde der Fortbestand des Flugplatz-Mietvertrags festgestellt?
Für einen Feststellungsantrag reicht nach den Grundsätzen zu § 256 ZPO regelmäßig aus, dass mögliche Sekundäransprüche aus dem festzustellenden Rechtsverhältnis in Betracht kommen. Sekundäransprüche sind Folgeansprüche aus dem Vertrag, etwa auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung. Sie können den Fortbestand Ihres Mietvertrags deshalb gerichtlich klären lassen, wenn aus dem Vertrag noch weitere Ansprüche drohen oder drohen können.
Mit seiner Drittwiderklage erstritt der Nutzer genau diese gerichtliche Klärung. Eine Drittwiderklage ist eine Gegenklage des Beklagten, mit der er auch gegenüber weiteren Beteiligten eigene Anträge stellt. Das Landgericht Cottbus stellte fest, dass der zwischen ihm und der Betreibergesellschaft am 22.09.2015 geschlossene Mietvertrag unverändert fortbesteht. Im Übrigen – hinsichtlich des zusätzlich beantragten Besitzrechts gegenüber den Eigentümerinnen – wies das Gericht die Widerklage ab. Das Feststellungsinteresse für den Fortbestandsantrag bejahte es ausdrücklich, auch weil dem Nutzer aus dem Vertragsverhältnis möglicherweise Sekundäransprüche gegen die Betreibergesellschaft zustehen könnten. Als Nutzer können Sie so den Vertragsfortbestand gegen die Betreibergesellschaft feststellen lassen, auch wenn die Eigentümerklage parallel läuft.
Weder die ordentliche noch die außerordentliche Kündigung hatten den Mietvertrag beendet, und auch eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB griff nicht durch. Die Klage der beiden Eigentümerinnen auf Räumung und Herausgabe des Flugplatzgeländes blieb damit insgesamt ohne Erfolg. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Eigentümerinnen als Gesamtschuldner zur Hälfte, die Betreibergesellschaft zur anderen Hälfte. Gesamtschuldner bedeutet: Nach außen haftet jede Eigentümerin für den ganzen auf sie entfallenden Kostenanteil. Der Streitwert wurde auf die Gebührenstufe bis 45.000 Euro festgesetzt. Für Sie heißt das im Ergebnis: Räumungsklage und Kündigungen scheiterten, der Mietvertrag besteht fort.
Was bedeutet das Urteil für Flugplatz-Nutzungsverträge?
Das Urteil stammt vom Landgericht Cottbus und bindet unmittelbar nur die Parteien dieses Verfahrens. Es zeigt aber, wie Gerichte vergleichbare Vertragsketten prüfen: Entscheidend sind die zeitliche Reihenfolge der Verträge, der tatsächliche Vertragsinhalt und die Erklärungen der Beteiligten.
Haben Sie einen langfristigen Nutzungsvertrag, bewahren Sie Vertrag, Unterschriften, Nachträge und Unterlagen zu Ihren Investitionen auf. Prüfen Sie eine Räumungsforderung oder Kündigung anhand dieser Dokumente und akzeptieren Sie sie nicht allein wegen einer späteren Eigentümerplanung oder fehlenden Betriebsgenehmigung.
Unsere Einschätzung
Das Landgericht Cottbus verlangt bei langfristigen Nutzungsverträgen für Flugplatzflächen mehr als eine formale Kündigungskette. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob Beschlüsse, Vertragsänderungen und behördliche Anträge auf einen abgestimmten Weg zur Vertragsbeendigung hindeuten. Ordnen Sie Unterlagen deshalb nach Entscheidungsschritten, Zuständigkeiten und zeitlicher Abfolge, nicht nur nach Vertragsdaten.
Die Übertragbarkeit endet bei bloßen wirtschaftlichen Interessen an einer anderen Flächennutzung. Wir halten die Begründung für konsequent: Erst die Verbindung von bekannter Vertragsbindung, dokumentierter Planung und selbst veranlasster Genehmigungsaufhebung trug hier den Vorwurf abgestimmten Vorgehens. Fehlen solche Anhaltspunkte, muss die Kündigung aus ihren eigenen Gründen geprüft werden und nicht allein über die Eigentümerstruktur.
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Bei langfristigen Nutzungsverträgen können Räumungsforderungen und Kündigungen oft abgewehrt werden – besonders, wenn Verträge im Widerspruch zueinander stehen oder Ihre Investitionen zu sichern sind. Unsere Rechtsanwälte analysieren Ihre Vertragslage und die Argumente des Vermieters. Anschließend entwickeln wir eine passende Verteidigungsstrategie für Ihren Fall.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich mich gegen eine Räumung wehren, wenn mein langfristiger Vertrag noch läuft?
JA. Eine Räumung können Sie abwehren, wenn Ihr langfristiger Mietvertrag noch besteht und Ihnen daraus ein Recht zum Besitz zusteht. Das Eigentum an der Fläche genügt dem Eigentümer dann nicht, um sofort deren Herausgabe zu verlangen.
Nach § 985 BGB kann der Eigentümer die Herausgabe nur verlangen, wenn Sie kein Recht zum Besitz haben. Ein laufender Mietvertrag vermittelt Ihnen grundsätzlich ein solches Recht und begrenzt damit den Eigentumsherausgabeanspruch. Eine Kündigung beendet den Vertrag nicht bereits durch ihre Erklärung, sondern nur, wenn sie wirksam und aus einem zulässigen Grund erfolgt. Das kann bei einem vertraglichen Kündigungsrecht, einem wirksam vereinbarten Kündigungsgrund oder einem tatsächlich abgelaufenen Vertrag anders sein. Haben die Eigentümer dem langfristigen Vertrag durch Mitunterzeichnung, Schuldbeitritt (eigene Haftung neben dem bisherigen Vertragspartner) oder eine Überlassungsbefugnis zugestimmt, kann Ihr Besitzrecht auch ihnen gegenüber bestehen. Prüfen Sie deshalb Vertrag, Nachträge, Unterschriften und Kündigungsschreiben insbesondere auf Laufzeit, Kündigungsgrund und Vertragsparteien, bevor Sie eine Räumungsforderung anerkennen.
Darf mein Vertragspartner wegen einer bekannten Umnutzungsplanung vorzeitig kündigen?
NEIN. Eine bei Vertragsschluss bekannte Umnutzungsplanung berechtigt Ihren Vertragspartner nicht ohne Weiteres zur vorzeitigen Kündigung. Fehlt ein ausdrücklich vereinbartes Sonderkündigungsrecht, kann die vertraglich zugesicherte Laufzeit grundsätzlich fortbestehen.
Nach § 313 Abs. 1 BGB setzt eine Anpassung des Vertrags eine nachträgliche, schwerwiegende Veränderung gemeinsamer Vertragsgrundlagen voraus. Ein Risiko, das bereits bei Vertragsschluss bekannt war, gilt grundsätzlich nicht als überraschende Störung dieser Geschäftsgrundlage. Stand die Industriegebiets- oder Umnutzungsplanung in der Präambel oder wurde sie in den Verhandlungen angesprochen, spricht dies dafür, dass die Parteien dieses Risiko berücksichtigt haben. Vereinbaren sie dennoch eine feste Laufzeit bis 2030, ohne ein passendes Kündigungsrecht aufzunehmen, spricht das regelmäßig für eine Übernahme des Risikos durch den Vertragspartner. Eine Kündigung nach § 313 Abs. 3 BGB setzt außerdem voraus, dass eine Vertragsanpassung nicht zumutbar ist; eine öffentliche Planung ersetzt diese Prüfung nicht. Vergleichen Sie deshalb Vertragspräambel, Laufzeit und Sonderkündigungsrechte mit dem damaligen Planungsstand.
Anders kann die Bewertung ausfallen, wenn sich die Planung nachträglich wesentlich verändert oder konkrete Maßnahmen bei Vertragsschluss noch nicht absehbar waren. Entscheidend bleibt dann, ob gerade dieses neue Risiko außerhalb der vertraglichen Risikoverteilung liegt und die weitere Vertragsdurchführung unzumutbar macht.
Ist eine Kündigung angreifbar, wenn der Vertragspartner den Genehmigungsentzug selbst veranlasst hat?
Ja, eine solche Kündigung kann angreifbar sein. Hat Ihr Vertragspartner den Genehmigungsentzug selbst beantragt oder vorsätzlich verursacht, darf er sich darauf nach § 242 BGB möglicherweise nicht berufen.
Ein Genehmigungsentzug kann zwar grundsätzlich eine erhebliche Veränderung der Vertragsgrundlage darstellen und eine Anpassung nach § 313 BGB auslösen. § 242 BGB begrenzt dieses Recht jedoch, wenn die kündigende Partei die Vertragsstörung durch eigenes Verhalten selbst herbeigeführt hat. Entscheidend sind deshalb der Antragsteller, die behördliche Begründung und der zeitliche Ablauf der Vorgänge. Die bloße Behauptung, die Behörde hätte die Genehmigung ohnehin entzogen, genügt regelmäßig nicht, wenn Ihr Vertragspartner hierfür keine konkreten Tatsachen oder Beweise vorlegt. Prüfen Sie daher, ob der Genehmigungsentzug tatsächlich unabhängig von seinem Verhalten eingetreten wäre.
Fordern Sie den vollständigen Genehmigungsbescheid, den Antrag auf Entzug oder Aufhebung sowie die gesamte behördliche Korrespondenz an. Sichern Sie außerdem interne Schreiben und Sitzungsunterlagen, aus denen sich die Veranlassung des Entzugs ergeben kann. Daraus lässt sich die Kausalität (der tatsächliche Zusammenhang zwischen Verhalten und Genehmigungsentzug) nachvollziehbar prüfen.
Welche Unterlagen helfen mir, ein abgestimmtes Vorgehen gegen meinen Mietvertrag nachzuweisen?
Hilfreich sind der ursprüngliche Mietvertrag, Nachträge, spätere Verträge zwischen Eigentümer und Betreiber, Kündigungen sowie Beschlüsse und Genehmigungsunterlagen. Diese Unterlagen können gemeinsam ein abgestimmtes Vorgehen zur Entmietung belegen.
Ein kollusives Zusammenwirken (abgestimmtes Vorgehen zulasten eines Dritten) wird häufig durch mehrere zusammenpassende Indizien und nicht durch ein einzelnes Geständnis nachgewiesen. Besonders aussagekräftig sind widersprüchliche Laufzeiten, ein späterer Entzug notwendiger Flächen und Beschlüsse, die eine Kündigung Ihrer Verträge fördern. Auch ein eigener Antrag des Betreibers auf Aufhebung einer Genehmigung kann bedeutsam sein, wenn er anschließend als Kündigungsgrund verwendet wird. E-Mails, Gesprächsnotizen und gesellschaftsrechtliche Unterlagen können zusätzlich zeigen, ob Eigentümer Einfluss auf Entscheidungen des Betreibers nahmen. Ordnen Sie die Dokumente deshalb chronologisch und vermerken Sie jeweils, welchen Zusammenhang sie erkennen lassen.
Sie müssen nicht zwingend eine direkte Absprache finden, weil das Gericht nach § 286 ZPO den gesamten Inhalt des Verfahrens würdigt. Die Kündigung allein beweist eine Vereinbarung jedoch regelmäßig nicht, wenn weitere Anhaltspunkte fehlen. Entscheidend ist, ob die Unterlagen zusammen erkennen lassen, dass Ihnen Flächen oder Genehmigungen entzogen wurden, damit der Betreiber anschließend kündigt. Sichern Sie daher Originale, vollständige Anlagen und Versanddaten, statt nur einzelne widersprüchliche Schreiben vorzulegen.
Kann ich den Fortbestand meines Mietvertrags feststellen lassen, obwohl bereits eine Räumungsklage läuft?
Ja, der Fortbestand Ihres Mietvertrags kann trotz einer laufenden Räumungsklage festgestellt werden, wenn hierfür ein rechtliches Interesse besteht. Das gilt insbesondere, wenn weitere Ansprüche aus dem Vertrag, etwa Schadensersatzansprüche, möglich sind.
Nach § 256 ZPO genügt für das Feststellungsinteresse regelmäßig die Möglichkeit solcher Folgeansprüche aus dem Mietverhältnis. Das Gericht kann deshalb eigenständig klären, ob der Vertrag noch besteht und durch eine Kündigung beendet wurde. Die laufende Räumungsklage steht dem nicht entgegen, wenn sich der Feststellungsantrag auf den Vertragsfortbestand als eigenes Rechtsverhältnis bezieht. Prüfen Sie daher, gegen welche Vertragspartei die Feststellung wirken soll und welche Folgeansprüche daraus entstehen können.
Anders kann ein zusätzlicher Antrag auf Feststellung Ihres Besitzrechts gegenüber dem Eigentümer zu beurteilen sein. Muss das Gericht dieses Besitzrecht bereits als Gegenfrage zum Herausgabeanspruch aus § 985 BGB prüfen, kann ein weiterer Antrag wegen entgegenstehender Rechtshängigkeit nach § 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO unzulässig sein. Vergleichen Sie deshalb den genauen Wortlaut der Räumungsklage mit dem geplanten Feststellungsantrag.
Was gilt, wenn mein Nutzungsvertrag vor dem späteren Vertrag des Eigentümers geschlossen wurde?
Wurde Ihr Nutzungsvertrag vor dem späteren Vertrag des Eigentümers geschlossen, kann dieser Ihren Besitz regelmäßig nicht allein aus § 546 Abs. 2 BGB herleiten. Ein später geschlossener Hauptmietvertrag legitimiert die frühere Gebrauchsüberlassung nicht rückwirkend.
§ 546 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass bereits bei Ihrer Überlassung ein Hauptmietverhältnis zwischen Eigentümer und Zwischenmieter bestand. Ihr Besitzrecht muss sich gerade aus diesem damals bestehenden Vertragsverhältnis ableiten. Entstand der Vertrag des Eigentümers erst danach, fehlt diese zeitliche Verbindung zwischen Hauptmietvertrag und Ihrer Nutzung. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift auf solche Fälle lehnt die Rechtsprechung ab. Der Eigentümer muss deshalb eine andere wirksame Rechtsgrundlage und deren Beendigung darlegen und beweisen.
Anders kann die Bewertung ausfallen, wenn der Eigentümer Ihrem Vertrag später beigetreten oder die langfristige Überlassung ausdrücklich oder schlüssig genehmigt hat. Ein Schuldbeitritt bedeutet, dass der Eigentümer neben dem bisherigen Vertragspartner für dessen Pflichten einsteht. Vergleichen Sie daher Abschlussdatum, Nutzungsbeginn, Vertragsparteien, Unterschriften und spätere Erklärungen, statt nur die Vertragsüberschriften gegenüberzustellen.
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Das vorliegende Urteil
LG Cottbus – Az.: 2 O 290/24 – Urteil vom 08.01.2026
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