Unberechtigte Mietvertragskündigung – Ansprüche des Mieters
Unberechtigte Mietvertragskündigung – Ansprüche des Mieters
30. Mai 2018
Untermieter: Anspruch gegenüber Vermieter auf Stromversorgung
Untermieter: Anspruch gegenüber Vermieter auf Stromversorgung
12. Juni 2018

Mietmängel: Vermieter kann entscheiden, wie Mängel beseitigt werden

Mietmängel: Vermieter kann entscheiden, wie Mängel beseitigt werden

Foto: theerapong28/Bigstock

AG Schöneberg, Az.: 17 C 122/17

Urteil vom 16.02.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 14.07.2017 zeigten die Kläger an, dass bestimmte Fenster in ihrer Wohnung undicht sind, wobei das Ausmaß der Undichtigkeit zwischen den Parteien umstritten ist.

Mietmängel: Vermieter kann entscheiden, wie Mängel beseitigt werden

Foto: theerapong28/Bigstock

Mit der am 20.08.2017 anhängig gewordenen Klage haben die Kläger zunächst beantragt, die Beklagten zu verurteilen, in der Wohnung der Kläger im Wohnzimmer, im kleinen Zimmer und im Schlafzimmer die dort vorhandenen Kastendoppelfenster so abzudichten, dass kein Wasser von außen mehr in die Wohnung/in die Fenster eindringen kann. Im Übrigen haben die Kläger die Feststellung begehrt, dass sie berechtigt sind, die aktuell von ihnen zu zahlende Miete von 1.034,83 € seit August 2017 wegen des Mangels im Wohnzimmer um 10 % (103,48 €) wegen des Mangels im kleinen Zimmer um 5 % (51,74 €) und wegen des Mangels im Schlafzimmer um 10 % (103,48 €) bis zur Beseitigung der jeweiligen Mängel mindern zu können.

Im Zeitraum vom 14. bis 22.11.2017 haben die Beklagten die Fenster instandgesetzt.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 16.02.2018 haben die Kläger ihren Klageantrag zu 1) zunächst dahingehend geändert, dass sie eine Instandsetzung der Undichtigkeit an den Fenstern ihrer Wohnung im ersten Zimmer rechts, im ersten Zimmer links und im zweiten Zimmer rechts – jeweils von der Wohnungstür aus gesehen – begehren. Sodann haben die Kläger diesen Klageantrag für erledigt erklärt.

Hinsichtlich des Klageantrags zu 2) begehren die Kläger nunmehr,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 1.008,49 € (jeweils 270,13 € = 25 % Minderung für die Monate August bis Oktober 2017 sowie 198,10 € für den 1.-22.11.2017) zu zahlen.

Die Beklagten widersprechen der Erledigungserklärung und beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass sie schon keine Veranlassung zur Klage gegeben hätten, da in dem knappen Zeitraum zwischen der Anzeige der Mängel und der Erhebung der Klage eine Instandsetzung der Fenster nicht möglich gewesen sei. Eine Erledigung des Klageantrags zu 1) sei nicht eingetreten, da dieser von vornherein mangels ausreichend konkreter Bezeichnung der Zimmer zu unbestimmt und damit unzulässig gewesen sei. Im Übrigen könne der Mieter dem Vermieter keine konkrete Art der Mangelbeseitigung vorschreiben. Auch der Klageantrag zu 2) sei im Hinblick auf die nicht ausreichende Bezeichnung der Zimmer unzulässig gewesen. Eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung habe auch vor Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen nicht vorgelegen.

Entscheidungsgründe

Die Kläger haben ihren Klageantrag zu 1) einseitig für erledigt erklärt. Diese Erklärung ist eine nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Beschränkung des Klageantrags. Das Gericht hat nunmehr darüber zu entscheiden, ob der ursprüngliche Klageantrag zu 1) tatsächlich erledigt ist, ob also die zunächst zulässige und begründete Klage nachträglich gegenstandslos geworden ist (Zöller/Althammer, ZPO, 32. Aufl., § 91a Rn. 34, 43).

Der danach vorliegende Antrag der Kläger auf Feststellung der Erledigung hat in der Sache keinen Erfolg. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Erfolgsaussichten ist der des Eintritts des erledigenden Ereignisses (Zöller/Althammer, ZPO 32. Aufl., § 91a Rn. 44 m.w.N.). Das erledigende Ereignis ist hier in der Instandsetzung der Fenster am 22.11.2017 zu sehen. Zu diesem Zeitpunkt war der Klageantrag zu 1) – in seiner damals gestellten Fassung – unzulässig. Die Beklagten haben zu Recht darauf hingewiesen, dass der Klageantrag vor dem Hintergrund der örtlichen Begebenheiten in der Wohnung der Kläger zu unbestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO war. Eine konkrete Zuordnung der Begriffe „Wohnzimmer“, „kleines Zimmer“ und „Schlafzimmer“ zu den tatsächlich in der Wohnung vorhandenen Zimmern ist nicht eindeutig möglich, da sowohl das 1. Zimmer links als auch das 2. Zimmer links zum Wohnen genutzt werden, ebenso wie das 1. Zimmer rechts und das 2. Zimmer rechts zum Schlafen genutzt werden. Auch ist unklar, welches Zimmer mit der Bezeichnung „kleines Zimmer“ gemeint sein soll, da der kleinste Raum der Wohnung die Kammer ist, die aber offensichtlich nicht gemeint sein kann, weil diese bereits über ein Isolierglasfenster verfügt. Hinsichtlich der Lage und der Nutzung der Zimmer wird insoweit auf den von den Beklagten eingereichten Wohnungsgrundriss (Anlage B 5, Bl. 39) sowie auf die Fotografien der Zimmer (Anlagen B 8 bis B 13) Bezug genommen.

Der Klageantrag zu 1) war auch ursprünglich unbegründet, da die Kläger als Instandsetzung begehrten, die vorhandenen Kastendoppelfenster abzudichten. Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Mieter jedoch lediglich einen Anspruch auf Instandsetzung von Mängeln der Mietsache, nicht aber auf eine konkrete Art der Mangelbeseitigung. Grundsätzlich liegt es im Ermessen des Vermieters, auf welche Art ein vorliegender Mangel beseitigt wird. So hätten hier die Beklagten beispielsweise auch die Möglichkeit gehabt, neue Fenster einzubauen anstatt die vorhandenen abzudichten.

Da der Klageantrag zu 1) in seiner am 22.11.2017 gestellten Fassung daher unzulässig und unbegründet war, kann eine Erledigung des Rechtsstreits insoweit nicht festgestellt werden. Diesem Ergebnis können die Kläger auch nicht dadurch entgehen, dass sie im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 16.02.2018 den Klageantrag zu 1) zunächst umgestellt haben, bevor sie ihn dann für erledigt erklärt haben. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Prüfung der Erledigung ist – wie oben dargelegt – der des Eintritts des erledigenden Ereignisses. Insofern scheidet es aus, den unmittelbar vor der Erledigungserklärung geänderten Antrag quasi rückwirkend als den ursprünglich gestellten Antrag zu betrachten. Eine Klageänderung bewirkt Rechtshängigkeit des neuen Streitgegenstands nämlich gem. § 261 Abs. 2 Alt. 1 ZPO nur ex nunc ab Antragstellung in der mündlichen Verhandlung (Zöller/Greger, ZPO, 32. Aufl., § 263 Rn. 16).

Auch der Klageantrag zu 2) hat in der Sache keinen Erfolg. Den Klägern steht kein Anspruch gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung überzahlter Mieten zu. Auch wenn bestimmte Fenster in der Wohnung der Kläger bis zum 22.11.2017 undicht waren, scheidet eine Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB insoweit aus. Voraussetzung für eine Minderung wäre nämlich, dass durch die Undichtigkeit der Fenster der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt gewesen wäre. Dies kann jedoch aufgrund des Vortrags der Kläger nicht festgestellt werden. Allein aufgrund der Angabe, dass bei häufig aufgetretenen Starkregenfällen Wasser in die Wohnung gelaufen ist, kann nicht festgestellt werden, dass die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Insoweit hätten die Kläger – worauf bereits die Beklagten in der Klageerwiderung hingewiesen haben – darlegen müssen, wie häufig und in welchen Räumen es zu Wassereintritten kam und welches Ausmaß diese Wassereintritte hatten.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.