LG Frankfurt/Main, Az.: 2-09 S 112/16
Urteil vom 02.10.2017
In dem Rechtsstreit hat die 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 11.09.2017 für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 04.11.2016 (Az.: 387 C 2186/14) aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits und die Kosten der Nebenintervenientin haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird nicht zu gelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 22.426,15 Euro festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Kläger sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft … In der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.07.2014 (Protokoll Bl. 13 ff. d. Gerichtsakte) sind unter anderem die Gesamt- und Einzelabrechnungen 2013 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt und die Verwaltung sowie der Verwaltungsbeirat entlastet worden.
Die Kläger behaupten gravierende Abrechnungsfehler. Nach dem Einbau von elektronischen Heizkostenverteilern im Jahr 2011 hätten sich nicht nachvollziehbare Diskrepanzen zu früheren Verbrauchswerten ergeben; es bestehe die berechtigte Annahme, dass die jeweiligen Ablesegeräte nicht funktionsfähig und im Rahmen der Abrechnungserstellung Fehler unterlaufen seien. Für den weiteren von den Klägern hierzu gehaltene Vortrag wird auf die Schriftsätze der Bevollmächtigten verwiesen.
Die von dem Kläger zu 1. gegen die Beschlüsse TOP 4, TOP 5 und TOP 6 gerichtete Anfechtungsklage ist am 21.08.2014 bei Gericht eingegangen und der Verwalterin als Zustellungsbevollmächtigte der Beklagten am 25.09.2014 zugestellt worden. Die Begründung der Anfechtungsklage des Klägers zu 1. ist am 19.09.2014 bei Gericht eingegangen. Die von den Klägern zu 2. und 3. gegen die Beschlüsse TOP 4 und TOP 5 gerichtete Anfechtungsklage ist bei Gericht am 23.08.2014 eingegangen. Die Begründung ist am 22.09.2014 bei Gericht eingegangen. Wegen der Einzelheiten des zur Zustellung der Klageschriften führenden Verfahrens wird auf die Gerichtsakte verwiesen.
Der Kläger zu 1. hat in erster Instanz beantragt, den in der Eigentümerversammlung vom 24.07.2014 der … zu TOP 4 gefassten Beschluss über die Genehmigung der Gesamt- und Einzeljahresabrechnung 2013 hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären; den in der Eigentümerversammlung vom 24.07.2014 der Wohnungseigentümergemeinschaft … zu TOP 5 gefassten Beschluss über die Entlastung der Hausverwaltung zur Gesamt- und Einzeljahresabrechnung 2013 hinsichtlich der über die Firma K. für ungültig zu erklären; den in der Eigentümerversammlung vom 24.07.2014 der Wohnungseigentümergemeinschaft … zu TOP 6 gefassten Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirates zur Gesamt- und Einzeljahresabrechnung 2013 hinsichtlich der über die Firma … erfolgten Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären.
Die Kläger zu 2. und 3. beantragen, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG … vom 24.07.2014
a) zu TOP 4 – Beschluss über die Gesamt- und Einzelabrechnung 2013 betreffend der Heizkostenabrechnung;
b) zu TOP 5 – Beschluss über Entlastung der Verwaltungsbeirats für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, dass die in den Heizkostenabrechnungen der Kläger verwendeten Ablesewerte zutreffend seien und den tatsächlichen Verbrauch in den Wohnungen darstellten. Die Messgeräte hätten ordnungsgemäß und fehlerfrei funktioniert, weshalb auch die Heizkostenabrechnung vollumfänglich richtig sei. Das mit der Zählerablesung und Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragte Unternehmen ist den Beklagten als Streithelfer beigetreten, hat in mündlicher Verhandlung aber keinen Antrag gestellt.
Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens von Herrn Sachverständigen … Auf das schriftliche Gutachten vom 16.12.2015, Bl. 293 ff d. Gerichtsakte, und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.09.2016, Bl. 413 ff. d. Gerichtsakte, wird verwiesen.
Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 04.11.2016 die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprächen, da die Heizkostenabrechnung 2013 in einer nicht hinzunehmenden Weise fehlerhaft sei. Die Beschlüsse seien zwar nicht schon für ungültig zu erklären, weil – wie der Sachverständige ausgeführt habe – keine korrekte bzw. den Mindestanforderungen entsprechende Vorerfassung des Verbrauchs der supermarktgenutzten Gewerberäume stattfand und die Eichfrist für die diesen Verbrauch erfassenden Wärmemengenzähler abgelaufen war. Auch könnten die Kläger nicht mit Erfolg geltend machen, dass die Heizkostenverteiler nicht richtig funktioniert hätten. Der Sachverständige habe sie einer Untersuchung nicht unterziehen können, da sie bereits ausgewechselt waren. Er habe aber festgestellt, dass sie jedenfalls eine herstellerinteme Werksprüfung beanstandungsfrei bestanden haben und ausgeführt, dass nach seiner Erfahrung zu 99% die Heizkostenverteiler als Verursacher einer Falscherfassung ausschieden. Der Vergleich mit dem von den zuvor eingebauten Verdunsterröhrchen ermittelten Verbrauch scheide ohnehin aus. Die Beschlüsse seien aber unwirksam, da die Heizkosten zu 70% nach dem an den Heizkörpern festgestellten Verbrauch umgelegt wurden, obwohl damit der überwiegende Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst worden sei. Hierdurch könne es zu einer Belastung mit Heizkosten kommen, die vom tatsächlichen Verbrauch erheblich abweichen, da die gemessenen Werte zur Verteilung von 70% der Gesamtkosten herangezogen würden, obwohl der überwiegende Teil der Wärme als Rohrleitungswärme „verlorengegangen“ sei. Außerdem komme es in einem erheblichen Maße darauf an, an welcher Stelle im Haus sich die Wohnung befinde. Der Umstand, dass es hier zu erheblichen Rohrleitungsverlusten kommt, folge aus den Ausführungen des Sachverständigen K., denen sich das Gericht anschließe. Demnach liege die Erfassungsrate bei nur 0,336 Prozent. Vielmehr hätten die Heizkosten hier nach dem Bilanzverfahren gemäß der VDI-Richtlinie 2077, Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung des Rohrwärmeanteils“, umgelegt werden müssen. § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung sehe vor, dass bei einer baulichen Situation wie der hier gegebenen der Wärmeverbrauch „nach anerkannten Regeln der Technik“ anderweitig bestimmt werden könne. Die Leitungen seien hier zwar nicht freiliegend, sie seien aber ungedämmt und der Anwendungsbereich der Vorschrift sei ihrem Sinn nach auf alle Leitungen zu erstrecken, von denen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werde. Bei der Anwendungsgrenze „Verbrauchswärmeanfall für Raumwärme“ sei der Grenzwert zwar nur knapp erreicht (Anwendungsgrenze <= 0,34). Daraus sei aber nicht abzuleiten, dass es im Ermessen der Wohnungseigentümer stehe, ob sie den Wärmeverbrauch nach § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung umlegen. Maßgeblich sei, dass der wesentliche Teil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werde und deshalb jedenfalls eine Umlage der von 70% der Kosten nach Verbrauch nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach. Der Vorzug sei dem Bilanzverfahren nach der VDI 2077 geben, mit dem hier auch nachträglich noch eine Korrektur vorgenommen werden könne.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung. Sie tragen vor, dass die vom Amtsgericht zugrunde gelegte Annahme, es läge eine Erfassungsrate von nur 0,336% vor, falsch sei, da das Sachverständigengutachten den ermittelten Verbrauchswärmeanteil der Raumheizwäre bzw. die Erfassungsrate mit 0,336 angegeben habe, was aber bedeute, dass 33,6% der der Raumbeheizung zugeführten Wärmemengen ordnungsgemäß erfassten würden, so dass die Erfassungsrate bei 33,6% liege. Zudem bestehe nach der VDI 2077 erst eine Empfehlung zur Anwendung des rechnerischen Korrekturverfahrens, wenn die Erfassungsrate unterhalb von 34% liege und kumulativ noch zwei weitere Anwendungskriterien erfüllt seien. Zudem sehe § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ausdrücklich vor, dass in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt seien, der Wärmeverbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden könne, wobei freiliegend dabei über Putz liegende Leitungen bedeute. Im vorliegenden Fall seien aber keine ungedämmten freiliegenden Rohrleitungen vorhanden, so dass der Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV nicht eröffnet sei. Insofern habe den Wohnungseigentümern ein Ermessen zugestanden, die Art und Weise der Umlagen der Heizkosten zu bestimmen, wobei einer gerichtlichen Überprüfung nur unterliege, ob die Wohnungseigentümer die Grenzen des ihnen zustehenden Ermessens überschritten haben. Die Entscheidung über die Änderung des Verteilerschlüssels oder des Verbrauchserfassungsmodus obliege den Wohnungseigentümern, so dass ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümer über eine etwaige Änderung auch keine Jahresabrechnung zur Abstimmung gestellt werden könne, die beispielsweise eine Rechnungskorrektur gemäß VDI Richtlinie 2077 oder sonstige Änderungen berücksichtige. Im Übrigen hätten die Kläger auch innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG keine substantiierten Einwendungen gegen die Gesamtabrechnung vorgebracht.
Die Beklagten beantragen, das am 04.11.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (Az.: 387 C 2186/14 (98)) aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Die Erfassungsrate von 33% liege unter 34%, so dass das Amtsgericht von den zutreffenden Grundlagen ausgehe. Entsprechend der Ausführungen des Sachverständigen habe im Rahmen der Abrechnung die Korrekturberechnung nach der VDI 2077 im Bilanzverfahren erfolgen müssen, da nur somit den Anforderungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV Rechnung getragen werden könne. Insofern entspreche die erfolgte Abrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zudem habe der Gutachter festgestellt, dass keine den Mindestanforderungen entsprechende Vorerfassung entsprechend § 5 Abs. 2 HeizKV erfolgt sei, so dass auch aus diesem Grund die Beschlüsse ungültig seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteivertreter Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung ist auch begründet.
Entgegen der Ausführungen des Amtsgerichts verstoßen die angegriffenen Beschlüsse nicht gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und sind insofern nicht für unwirksam zu erklären. Dabei kann es vorliegend dahingestellt bleiben, welche Anforderungen an die Substantiierung des Vortrags innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG zu stellen sind und inwiefern die Kläger diesen mit dem Vortrag, dass der in Rechnung gestellten Heiz- und Warmwasserverbrauch für 2013 unzutreffend erfasst worden sei, genügt haben.
Die Jahresabrechnung muss eine Übersicht über alle tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben enthalten und den Anfangs- und Endbestand der Bankkonten angeben (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 28, Rdnr. 46 mwN). Vorliegend haben sich die Kläger gegen die in der Jahresabrechnung enthaltene Position der Heizkosten gewandt und vorgetragen, dass sich dort erhebliche Diskrepanzen zu den früheren Verbrauchswerten ergeben. Zudem haben die Kläger zu 2) und 3) vorgebracht, dass die Ablesewerte für die Heizkörper nicht stimmen könnten. Dies konnten im Rahmen des eingeholten Sachverständigengutachtens nicht bewiesen werden. Vielmehr konnten ausweislich des von dem Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachtens an den Heizkostenverteiler in den Wohnungen bei einer Werkprüfung keine Erfassungsmängel festgestellt werden und diese waren auch entsprechend fachgerecht positioniert (vgl. Gutachten, Bl. 304 ff. d.A.). Zudem hat der Sachverständige in seiner mündlichen Anhörung bestätigt, dass nach seiner Erfahrung die Heizkostenverteiler als Verursacher einer Falscherfassung ausschieden, da er solche schon sehr häufig habe überprüfen lassen und sie immer in Ordnung gewesen seien, zumal diese eine elektronische Eigenüberwachung hätten, wonach eine Störmeldung erfolge, wenn etwas nicht stimme.
Soweit der Sachverständige im Weiteren Ausführungen zu § 5 Abs. 2 HeizkostenV und § 7 Abs. 1 HeizkostenV in Verbindung mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechend der VDI 2977 trifft und bei der Abrechnung Verstöße gegen die Vorschriften erkennt, vermag das Gericht diesen Ausführungen nicht zu folgen. Vielmehr handelt es sich bei der Frage der Anwendung von § 7 Abs. 2 Satz HeizkostenV sowie einer vorzunehmenden Rechnungskorrektur gemäß VDI-Richtlinie 2007 um eine Rechtsfrage, da die Frage, ob deren Anwendungsbereich eröffnet ist, unabhängig von der Einschätzung des Sachverständigen vorzunehmen ist.
Vorliegend ist unstreitig, dass die Rohre im streitgegenständlichen Objekt nicht ungedämmt über Putz verlegt wurden, sondern im Estrich, so dass bereits der Anwendungsbereich von § 7 Abs. 2 Satz 3 HeizkostenV nicht eröffnet ist (vgl. Schmidt/Futterer-Lammel, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 7, HeizkostenV, Rdnr. 11 mwN). Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Solche Regeln enthält zwar das Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077, das auch auf nicht freiliegende Leitungen Anwendung findet, jedoch sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, vorliegend nicht erfüllt. Es ist zwar so, dass vorliegend Rohrleitungen teilweise ungedämmt sind, aber es sich nicht um freiliegende ungedämmte Leitungen handelt, die über Putz verlegt wurden, sondern die Rohre befinden sich im Estrich. Demnach sind die Wärmeleitungen in dem Gebäude, in dem sich die im Eigentum der Kläger stehenden Wohnungen befindet, – anders als von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV gefordert – überwiegend ungedämmt, jedoch nicht freiliegend. „Freiliegend“ sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen (Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, BR-Drucks. 570/08, S. 13). Der Verordnungsgeber hat diesem im Übrigen auch nicht weiter erläuterungsbedürftigen Begriff in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV keinen abweichenden Sinngehalt beigemessen (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 5/16 mwN), so dass nach dem eindeutigen Wortlaut der Bestimmung diese im vorliegenden Fall nicht anwendbar ist. Zudem kann nach höchstrichterliche Rechtsprechung in diesen Fällen auch keine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 5/16 mwN). Demnach findet diese im vorliegenden Fall keine Anwendung, so dass auch keine Rechnungskorrektur gemäß VDI-Richtlinie 2077 erfolgen muss. Im Übrigen wäre auch dies eine Entscheidung, die im Ermessen der Wohnungseigentümer steht und die hierüber im Wege der Beschlussfassung über die Änderung des Verteilerschlüssels entscheiden müssten, was ebenfalls nicht erfolgt ist.
Auch soweit der Sachverständige unter Punkt 5.9 ausgeführt hat, das für den als Unterzähler installierten Splitt-Wärmegemengezähler keine gültige Eichung vorgelegen habe, führt allein dies nicht zur Unwirksamkeit eines Beschlusses über die Jahresabrechnung und Heizkostenabrechnung (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10), zumal der Sachverständige nicht feststellen konnte, dass dies Einflüsse auf die Verbraucherfassung gehabt hat. Schließlich hat der Sachverständige zwar zudem einen Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV hinsichtlich der Vorerfassung festgestellt, doch findet auch diese Vorschrift gem. § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 b) HeizkostenV keine Anwendung auf Räume, bei denen unter anderem die Erfassung des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Die Kläger konnten die Darlegungen der Beklagten, dass gerade dies hier der Fall ist, da es in der Liegenschaft aus bautechnischen Gründen technisch unmöglich ist, einen zusätzlichen Wärmemengenzähler in der Anlage einzubauen, nicht widerlegen. Vielmehr räumte auch der Sachverständige in seiner mündlichen Anhörung ein, dass er den Differenzabzug wegen des Supermarktes so lassen würde und sich unter Berücksichtigung der völlig abweichenden baulichen Gegebenheiten des Supermarktes zu den Wohnungen dies heute nicht mehr ändern lasse, so dass insofern davon auszugehen ist, dass gem. § 11 Abs. 1 Nr. 1 b) HeizkostenV die Regelung des § 5 HeizkostenV keine Anwendung findet.
Andere Anhaltspunkte, warum die Jahresabrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, sind nicht vorgetragen und auch nicht erkennbar.
Die Entscheidung über die Kosten beruhtauf §§ 91, 97 101 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen, sondern es sich vielmehr um eine unter Beachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ergangene Einzelfallentscheidung handelt.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 3 ZPO, 49 a GKG. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGH, Beschluss vom 09.02.2017 – V ZR 188/16) geht die Kammer in Aufgabe ihrer vorherigen Rechtsprechung in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung nunmehr davon aus, dass sich der Streitwert gem. § 49 a Abs. 1 GKG nach dem hälftigen Nennbetrag der Jahresabrechnung unter Beachtung der Grenzen des § 49 a Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG bemisst. Demnach ist die Streitwertberechnung des Amtsgerichts in dem Beschluss vom 21.12.2016 (Bl. 440 ff. d.A.) nicht zu beanstanden.
