Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Gerichtsurteil beleuchtet Fallstricke im Gewerbemietrecht und deren Folgen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Verjährungsfristen gelten grundsätzlich im Gewerbemietrecht?
- Was macht eine Verjährungsklausel in AGB unwirksam?
- Welche Folgen hat eine unwirksame Verjährungsklausel für bestehende Verträge?
- Wie können Verjährungsfristen im Gewerbemietvertrag wirksam vereinbart werden?
- Ab wann beginnt die Verjährungsfrist bei Schadensersatzansprüchen im Gewerbemietrecht?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Schleswig
- Datum: 28.05.2024
- Aktenzeichen: 12 U 14/24
- Verfahrensart: Berufungsverfahren in einem Gewerberaummietrechtsstreit
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Verjährungsrecht
Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Eigentümerin und Vermieterin eines Ladenraums. Sie verfolgt Schadensersatzansprüche wegen angeblicher Verschlechterung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Sie argumentiert, dass die kurze Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB im Gewerbemietrecht formularvertraglich verlängert werden könne.
- Beklagter: Ehemaliger Mieter des Ladenraums. Er verweigert die Erfüllung der Schadensersatzanforderungen der Klägerin mit der Begründung, dass diese verjährt seien und beruft sich auf das Leistungsverweigerungsrecht (§ 214 Abs. 1 BGB).
Um was ging es?
- Sachverhalt: Streit über Schadensersatzansprüche aus einem beendeten Gewerberaummietverhältnis. Die Klägerin erhob Schadensersatzansprüche aufgrund einer Verschlechterung der Mietsache, die angeblich verjährt waren. Es gab eine vertragliche Klausel im Mietvertrag, die die Verjährungsfrist verlängerte.
- Kern des Rechtsstreits: Die Frage, ob die vertragliche Verlängerung der Verjährungsfrist in einem Gewerbemietvertrag wirksam ist oder ob sie den Mieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam sein könnte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Kiel wurde vom OLG Schleswig zurückgewiesen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat.
- Begründung: Die vertragliche Klausel zur Verlängerung der Verjährungsfrist wird gemäß § 307 Abs. 1 BGB als unwirksam angesehen, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Die Interessenlage bei Gewerberaummiete ähnelt der bei Wohnraummiete, und eine asymmetrische Verlängerung der Verjährungsfrist begünstigt unangemessen den Vermieter, weshalb sie als unwirksam gewertet wird.
- Folgen: Der Klägerin wird nahegelegt, die Berufung aus Kostengründen zurückzunehmen, um die Gerichtsgebühren zu senken. Der Bestimmung gemäß sind die Schadensersatzansprüche verjährt und der Beklagte wird nicht zur Zahlung verpflichtet. Eine asymmetrische Verlängerung der Verjährungsfrist im Gewerbemietrecht wird mit diesem Urteil als unzulässig erachtet.
Gerichtsurteil beleuchtet Fallstricke im Gewerbemietrecht und deren Folgen
Das Mietrecht für Gewerbeimmobilien ist ein komplexes Rechtsgebiet, das Unternehmer und Vermieter gleichermaßen beschäftigt. Gewerbemietverträge unterliegen spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen, die sich deutlich von Wohnmietverträgen unterscheiden und besondere Aufmerksamkeit erfordern.
Vertragliche Vereinbarungen in Gewerberäumen bergen zahlreiche Fallstricke, insbesondere wenn es um Vertragsklauseln und Fristen geht. Die Gestaltung von AGB und die Regelung von Verjährungsfristen sind zentrale Aspekte, bei denen Vertragsparteien besondere Sorgfalt walten lassen müssen. Die nachfolgende Analyse eines aktuellen Gerichtsurteils beleuchtet einen wichtigen Aspekt dieser rechtlichen Herausforderungen und zeigt auf, welche Konsequenzen unzulässige Vertragsgestaltungen haben können.
Der Fall vor Gericht
Verjährungsklausel im Gewerberaummietvertrag für unwirksam erklärt

Das Oberlandesgericht Schleswig hat mit Beschluss vom 28. Mai 2024 eine Klausel zur Verlängerung der Verjährungsfrist in einem Gewerberaummietvertrag für unwirksam erklärt. Die Streitigkeit zwischen der Vermieterin eines Ladenraums in R. und dem gewerblichen Mieter betraf Schadensersatzansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Kernfrage der Verjährungsregelung im Gewerbemietrecht
Im Zentrum des Rechtsstreits stand eine Bestimmung des Mietvertrags, die die gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten auf zwölf Monate verlängerte. Diese Klausel wurde als Allgemeine Geschäftsbedingung eingestuft. Das Landgericht Kiel hatte in erster Instanz die Klage der Vermieterin mit der Begründung abgewiesen, dass etwaige Schadensersatzansprüche bereits verjährt seien, da die vereinbarte Fristverlängerung unwirksam sei.
Asymmetrische Verlängerung der Verjährungsfrist
Das OLG Schleswig bestätigte die Entscheidung der ersten Instanz. Die Richter stellten fest, dass die einseitige Verlängerung der Verjährungsfrist zugunsten der Vermieterin den Mieter unangemessen benachteilige. Besonders problematisch sei, dass die Klausel nur die Ansprüche der Vermieterin betreffe, während mögliche Gegenansprüche des Mieters weiterhin nach sechs Monaten verjähren würden. Diese Asymmetrie führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Übertragbarkeit der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht
Die Klägerin hatte argumentiert, dass die strengen Maßstäbe des Wohnraummietrechts nicht auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragbar seien, da gewerbliche Mieter geschäftserfahrener seien. Das OLG wies dieses Argument zurück: Die größere Geschäftserfahrung treffe auch auf gewerbliche Vermieter zu, die in der Regel professioneller und schneller mögliche Schäden erfassen und abwickeln könnten. Die Interessenlage bei der Verjährung von Ansprüchen sei in beiden Mietverhältnisarten vergleichbar.
Bedeutung der Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht
Das Gericht räumte ein, dass im Gewerbemietrecht grundsätzlich eine größere Vertragsfreiheit bestehe. Jedoch könne dies nicht zu einer unbegrenzten Gestaltungsfreiheit bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen führen. Selbst wenn man im Gewerbemietrecht eine Verlängerung der Verjährungsfrist durch AGB für zulässig hielte, gelte dies nicht für eine asymmetrische Regelung, die nur die Vermieterseite begünstige. Die Berufung der Klägerin habe daher nach vorläufiger Rechtsauffassung des Senats keine Aussicht auf Erfolg.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stellt klar, dass eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters von 6 auf 12 Monate in Gewerbemietverträgen unwirksam ist. Die gesetzliche 6-Monatsfrist nach § 548 BGB kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht verlängert werden, da dies Mieter unangemessen benachteiligt. Diese Rechtsprechung gilt gleichermaßen für Wohn- und Gewerbemietverträge, da die Interessenlage der Parteien in beiden Fällen identisch ist.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Vermieter müssen Sie nach Rückgabe der Gewerbeimmobilie innerhalb von 6 Monaten Ihre Ansprüche wegen Schäden oder Verschlechterungen geltend machen – auch wenn im Mietvertrag eine längere Frist steht. Als Mieter können Sie sich darauf verlassen, dass nach Ablauf der 6-Monatsfrist keine Ansprüche mehr gegen Sie durchgesetzt werden können, selbst wenn der Mietvertrag eine längere Frist vorsieht. Die kurze Frist schützt Sie davor, noch lange nach Auszug mit unerwarteten Forderungen konfrontiert zu werden. Prüfen Sie als Vermieter die Räume daher zeitnah nach Rückgabe und dokumentieren Sie etwaige Schäden sorgfältig.
Benötigen Sie Hilfe?
Verjährungsfristen im Gewerbemietrecht – Rechtssicherheit für Ihr Mietverhältnis
Die Verjährung von Ansprüchen im Gewerbemietrecht ist komplex und birgt sowohl für Vermieter als auch für Mieter Fallstricke. Unklare Vertragsklauseln können zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen, wie das aktuelle Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig zeigt.
Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter oder Mieter zu kennen und rechtssicher zu handeln. Unsere Anwälte prüfen Ihre Mietverträge auf rechtlich zulässige Verjährungsregelungen und beraten Sie umfassend zu allen Fragen des Gewerbemietrechts. Sichern Sie sich ab und lassen Sie uns gemeinsam die optimale Strategie für Ihr Mietverhältnis entwickeln.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Verjährungsfristen gelten grundsätzlich im Gewerbemietrecht?
Regelverjährung für Miet- und Nebenkostenforderungen
Im Gewerbemietrecht gilt grundsätzlich die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Diese Frist betrifft insbesondere Ansprüche auf Mietzahlungen, Nebenkostenvorauszahlungen und Nebenkostennachforderungen. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.
Kurze Verjährungsfristen bei Mängeln und Aufwendungen
Eine deutlich kürzere Verjährungsfrist von sechs Monaten gilt für:
- Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache
- Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Wegnahme von Einrichtungen
Bei Vermieteransprüchen beginnt diese Frist mit der Rückgabe der Mietsache. Für Mieteransprüche ist der Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses maßgeblich.
Besondere Verjährungskonstellationen
Wenn der Vermieter seine Forderungen gerichtlich tituliert hat (durch Urteil oder Vollstreckungsbescheid), verlängert sich die Verjährungsfrist auf 30 Jahre. Bei Nebenkostenabrechnungen beginnt die dreijährige Verjährungsfrist erst mit dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist.
Hemmung und Neubeginn der Verjährung
Die Verjährung kann durch bestimmte Ereignisse gehemmt werden. Bei laufenden Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter wird die Verjährung gehemmt. Nach dem Ende der Verhandlungen läuft die Verjährung frühestens drei Monate später ab. Diese Regelung soll außergerichtliche Einigungsversuche fördern.
Was macht eine Verjährungsklausel in AGB unwirksam?
Eine Verjährungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist unwirksam, wenn sie von den gesetzlichen Verjährungsfristen zum Nachteil der anderen Vertragspartei abweicht und dabei bestimmte zwingende Ausnahmen nicht berücksichtigt.
Grundsätzliche Unwirksamkeitsgründe
Eine Verjährungsklausel in AGB ist insbesondere dann unwirksam, wenn sie vorsätzliche Vertragsverletzungen mit einschließt. Die Verjährung kann bei Haftung wegen Vorsatzes nicht im Voraus durch Rechtsgeschäft erleichtert werden.
Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die keine Ausnahmen für folgende Ansprüche vorsehen:
- Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit
- Ansprüche aufgrund von grob fahrlässig verursachten Schäden
Besonderheiten bei Verbrauchern
Bei Verträgen mit Verbrauchern gelten besonders strenge Anforderungen. Eine Verkürzung der Verjährungsfrist ist hier nur in wenigen Ausnahmefällen möglich:
- Beim Verkauf von Gebrauchtwaren
- Bei bestimmten Werkleistungen
- Bei Reiseverträgen
Salvatorische Klauseln
Eine salvatorische Klausel kann eine unwirksame Verjährungsregelung nicht retten. Der Versuch, durch eine pauschale Herausnahme bestimmter gesetzlich zwingender Ansprüche die Wirksamkeit der Verjährungsklausel zu erhalten, scheitert am Transparenzgebot. Eine solche Klausel ist nicht klar und eindeutig genug, da für den Vertragspartner nicht erkennbar ist, in welchem Umfang von den gesetzlichen Regelungen abgewichen wird.
Bei Unwirksamkeit der Verjährungsklausel gilt automatisch die gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.
Welche Folgen hat eine unwirksame Verjährungsklausel für bestehende Verträge?
Wenn Sie in Ihrem Gewerbemietvertrag eine Klausel zur Verlängerung der Verjährungsfrist finden, ist diese automatisch unwirksam. An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt die gesetzliche Regelung des § 548 BGB.
Konsequenzen für die Verjährungsfristen
Die gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten gilt automatisch für:
- Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache
- Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Wegnahme von Einrichtungen
Die Verjährungsfrist beginnt dabei mit dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache tatsächlich zurückerhält. Eine vertragliche Regelung, die den Beginn der Verjährung an das rechtliche Ende des Mietvertrags knüpft, ist ebenfalls unwirksam.
Auswirkungen auf bestehende Ansprüche
Wenn Sie als Vermieter oder Mieter bereits Ansprüche geltend gemacht haben, ist für deren Durchsetzbarkeit der tatsächliche Zeitpunkt der Rückgabe entscheidend. Die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist dient dem Zweck, eine möglichst schnelle Klärung der gegenseitigen Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.
Praktische Bedeutung
Die Unwirksamkeit der Verlängerungsklausel wirkt sich besonders auf die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen aus. Wenn Sie als Vermieter Schäden an der Mietsache geltend machen wollen, müssen Sie dies innerhalb der gesetzlichen Sechsmonatsfrist tun. Eine spätere Geltendmachung ist auch dann nicht möglich, wenn im Mietvertrag eine längere Frist vereinbart wurde.
Die kurze gesetzliche Verjährungsfrist gilt dabei für sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die sich darauf stützen, dass das Mietobjekt nicht im vertraglich geschuldeten Zustand zurückgegeben wurde. Dies betrifft sowohl Ansprüche aufgrund von vertragswidrigen Veränderungen als auch Ansprüche wegen nicht durchgeführter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Wie können Verjährungsfristen im Gewerbemietvertrag wirksam vereinbart werden?
Im Gewerbemietrecht gelten unterschiedliche gesetzliche Verjährungsfristen, die durch vertragliche Vereinbarungen nur eingeschränkt modifiziert werden können.
Gesetzliche Verjährungsfristen als Ausgangspunkt
Die regelmäßige Verjährungsfrist für Ansprüche aus dem Gewerbemietvertrag beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Daneben existiert eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sowie für Aufwendungsersatzansprüche des Mieters.
Grenzen der vertraglichen Gestaltung
Bei der Vereinbarung von Verjährungsfristen im Gewerbemietvertrag müssen Sie folgende Einschränkungen beachten:
Eine Verlängerung der sechsmonatigen Verjährungsfrist in Formularverträgen ist nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig. Dies gilt selbst dann, wenn die Verlängerung für beide Vertragsparteien gleichermaßen vorgesehen ist.
Gestaltungsmöglichkeiten
Wirksam vereinbart werden können:
- Individualvereinbarungen zur Verjährung, die zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt wurden
- Verkürzungen der regulären Verjährungsfrist, soweit sie nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung führen
- Vereinbarungen über den Verjährungsbeginn, sofern diese nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sind
Wenn Sie Verjährungsfristen vertraglich regeln möchten, ist eine schriftliche Fixierung zwingend erforderlich. Die Vereinbarung sollte dabei präzise formuliert sein und den konkreten Zeitpunkt des Verjährungsbeginns festlegen.
Ab wann beginnt die Verjährungsfrist bei Schadensersatzansprüchen im Gewerbemietrecht?
Verjährungsfrist bei Schäden an der Mietsache
Bei Schadensersatzansprüchen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Der tatsächliche Rückerhalt ist entscheidend, nicht das formale Ende des Mietverhältnisses.
Ein Rückerhalt liegt vor, wenn der Vermieter unmittelbare Sachherrschaft über das Mietobjekt erlangt und die Möglichkeit hat, die Mietsache ungestört auf Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen. Wenn Sie als Mieter beispielsweise die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwerfen, beginnt die Verjährungsfrist am Tag nach dem Auffinden der Schlüssel durch den Vermieter.
Verjährungsfrist bei Miet- und Nebenkostenforderungen
Für reguläre Miet- und Nebenkostenforderungen gilt die dreijährige Regelverjährungsfrist. Diese beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Wenn Sie als Vermieter beispielsweise Mietforderungen aus dem Juli 2024 haben, beginnt die Verjährungsfrist am 1. Januar 2025 und endet am 31. Dezember 2027.
Besondere Verjährungsfristen
Bei gerichtlich titulierten Forderungen verlängert sich die Verjährungsfrist auf 30 Jahre. Dies gilt etwa bei einem rechtskräftigen Urteil oder einem Vollstreckungsbescheid.
Bei Nebenkostenabrechnungen beginnt die dreijährige Verjährungsfrist erst mit der Erstellung der Abrechnung, nicht bereits zu dem Zeitpunkt, in dem die Abrechnung hätte vorgenommen werden können. Wenn Sie als Vermieter die Nebenkostenabrechnung 2024 im September 2025 erstellen, beginnt die Verjährungsfrist am 1. Januar 2026 und endet am 31. Dezember 2028.
Eine vertragliche Verlängerung der sechsmonatigen Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ist nicht zulässig. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Verlängerung den Mieter unangemessen benachteiligt.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Gewerbemietvertrag
Ein Vertrag zur gewerblichen Nutzung von Räumlichkeiten, der sich in wesentlichen Punkten vom Wohnraummietvertrag unterscheidet. Er wird zwischen einem Vermieter und einem Mieter geschlossen, der die Räume für geschäftliche Zwecke (z.B. Laden, Büro, Werkstatt) nutzt. Im Gegensatz zum stark regulierten Wohnraummietrecht gilt hier grundsätzlich eine größere Vertragsfreiheit. Geregelt im BGB (§§ 535 ff.), wobei viele Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht anwendbar sind. Beispielsweise können Kündigungsfristen oder Betriebskostenabrechnungen freier gestaltet werden.
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
Vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (hier der Vermieter) der anderen Partei bei Vertragsabschluss stellt. Sie sind im BGB §§ 305 ff. geregelt und unterliegen einer strengen Kontrolle zum Schutz der schwächeren Vertragspartei. AGBs müssen transparent und ausgewogen sein. Typische Beispiele im Gewerbemietvertrag sind standardisierte Klauseln zu Nebenkosten, Instandhaltung oder Verjährungsfristen. Unwirksam sind Klauseln, die den Vertragspartner unangemessen benachteiligen.
Verjährungsfrist
Ein gesetzlich festgelegter Zeitraum, nach dessen Ablauf ein Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann. Im Mietrecht beträgt die reguläre Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Nach Ablauf dieser Frist kann der Anspruch zwar weiter bestehen, ist aber nicht mehr gerichtlich durchsetzbar.
Schadensersatzanspruch
Ein gesetzlicher Anspruch auf Ausgleich eines erlittenen Schadens. Im Mietrecht kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter die Mietsache beschädigt oder vertragswidrig nutzt (§ 280 BGB). Der Anspruch umfasst die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands oder den finanziellen Ausgleich. Beispiel: Beschädigte Böden oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen beim Auszug.
Asymmetrie (rechtliche)
Eine ungleiche Verteilung von Rechten und Pflichten in einem Vertragsverhältnis. Im Kontext des Urteils bedeutet dies eine einseitige Bevorzugung einer Vertragspartei (hier des Vermieters) durch unterschiedliche Verjährungsfristen. Nach § 307 BGB ist eine solche unangemessene Benachteiligung in AGBs unwirksam. Beispiel: Wenn der Vermieter 12 Monate Zeit für Ansprüche hat, der Mieter aber nur 6 Monate.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 548 Abs. 1 BGB: Dieser Paragraph behandelt die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses. Er besagt, dass Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjähren.
Im vorliegenden Fall erhielt die Vermieterin den Ladenraum am 31.07.2022 zurück, sodass der Schadensersatzanspruch am 31.01.2023 verjährt ist. Die Klage wurde jedoch erst am 19.06.2023 eingereicht, was nach Ablauf der Verjährungsfrist war. - § 307 Abs. 1 BGB: Diese Vorschrift prüft die Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) auf ihre Angemessenheit und Fairness. Eine Klausel ist unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligt.
Die Klausel im Mietvertrag, die die Verjährungsfrist auf 12 Monate verlängerte, wurde als unwirksam bewertet, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und somit gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt. - § 280 Abs. 1 BGB: Dieser Paragraph regelt den Schadensersatz wegen Pflichtverletzung im Vertragsverhältnis. Wenn eine Vertragspartei ihre Pflichten verletzt, kann die andere Partei Schadensersatz verlangen.
Die Klägerin beanspruchte Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Allerdings wurde dieser Anspruch aufgrund der Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB abgewiesen. - § 522 Abs. 2 ZPO: Diese Vorschrift ermöglicht die Zurückweisung einer Berufung, wenn sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und keine grundsätzliche Bedeutung besteht.
Das Oberlandesgericht Schleswig beabsichtigte, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Kiel nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da die Berufung keine Erfolgsaussichten hatte und keine einheitliche Rechtsprechung erforderlich war. - Inhaltskontrolle der Mietvertragsklausel (§ 6 Ziff. 6 Mietvertrag): Klauseln im Mietvertrag, die die gesetzlichen Verjährungsfristen abändern, unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Eine solche Klausel ist unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Im vorliegenden Fall verlängerte die Klausel in § 6 Ziff. 6 des Mietvertrags die Verjährungsfrist auf 12 Monate. Diese Vereinbarung wurde als unwirksam eingestuft, da sie den Mieter unangemessen benachteiligte und somit den gesetzlichen Vorgaben nicht entsprach.
Das vorliegende Urteil
OLG Schleswig – Az.: 12 U 14/24 – Beschluss vom 28.05.2024
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