Mietvertragskündigung wegen irreführender Lärmbelästigungsangaben
Die Kündigung eines Mietvertrags ist ein häufiges Thema im Mietrecht und kann auf verschiedenen Gründen basieren. Eine zentrale Rechtsfrage in diesem Kontext ist, ob und unter welchen Umständen eine Mietvertragskündigung aufgrund von Falschangaben eines Mieters bezüglich Lärmbelästigungen gerechtfertigt ist. Dabei spielt die Bewertung der Schwere der Pflichtverletzung und die Auswirkungen auf das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter eine entscheidende Rolle.
Das Beschwerdeverfahren und der Räumungsanspruch sind dabei ebenso relevante Aspekte, die von einem Rechtsanwalt im Rahmen des Mietrechts betrachtet werden müssen. In solchen Fällen ist es wichtig, den Kündigungsgrund sorgfältig zu prüfen und die Interessen beider Parteien abzuwägen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Landgericht Bonn entschied, dass die Mietvertragskündigung aufgrund von Falschangaben zu vermeintlichen Lärmbelästigungen rechtens ist, da das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig zerrüttet wurde.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Falschangaben: Die Beklagte machte wissentlich falsche Angaben über Lärmbelästigungen und fügte eine gefälschte Unterschrift in ein Lärmprotokoll ein.
- Vertrauensbruch: Dieses Verhalten wurde als erhebliche Pflichtverletzung und Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter angesehen.
- Kündigung: Die Mietvertragskündigung wurde sowohl außerordentlich fristlos als auch hilfsweise ordentlich ausgesprochen und war formal korrekt.
- Begründung: Das Gericht begründete die Entscheidung damit, dass die Klägerin aufgrund der Falschangaben nicht mehr auf wahrheitsgemäße Angaben vertrauen konnte.
- Abmahnungen: Die Beklagte wurde bereits wegen ähnlicher Verhaltensweisen mehrfach abgemahnt.
- Rechtsmittel: Die sofortige Beschwerde der Beklagten wurde zurückgewiesen und die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen.
- Prozesskostenhilfe: Der Beklagten wurde mangels hinreichender Erfolgsaussichten der Hauptsache Prozesskostenhilfe versagt.
- Weitreichende Auswirkungen: Das Urteil betont die Bedeutung des Vertrauensverhältnisses und klärt, dass Falschangaben eine Kündigung rechtfertigen können.
Übersicht
Mietvertragskündigung: Ein komplexer Fall
Im Kern des vorliegenden Falles steht eine Mietvertragskündigung, die aufgrund von Falschangaben zu vermeintlichen Lärmbelästigungen ausgesprochen wurde. Die Beklagte hatte in einem Schreiben vom 28.06.2022 nebst einem Lärmprotokoll wissentlich falsche Angaben zu angeblichen Lärmbelästigungen einer Mitmieterin gemacht. Sie fügte die Unterschrift eines weiteren Mitmieters, Eduard K., in das Protokoll ein, obwohl dieser nie ein solches Beschwerdeschreiben unterschrieben hatte. Dieses Verhalten führte zu einer rechtlichen Auseinandersetzung, bei der die Klägerin, die Vermieterin, die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangte.
Rechtliche Herausforderungen im Mietrecht
Das rechtliche Problem und die Herausforderung bei diesem Fall liegen in der Beurteilung, ob die Falschangaben der Beklagten eine so erhebliche Pflichtverletzung darstellen, dass sie eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Hierbei sind die beiderseitigen Interessen abzuwägen und das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien zu berücksichtigen. Die Klägerin hatte die Beklagte bereits wegen ähnlicher Verhaltensweisen mehrfach abgemahnt, was die Situation zusätzlich belastet.
Entscheidung des Gerichts: Ein Präzedenzfall
Das Landgericht Bonn entschied am 19.04.2023, dass die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Bonn vom 09.01.2023 zurückgewiesen wird. Das Gericht stellte fest, dass die Kündigung formal nicht zu beanstanden war und die Klägerin die Kündigung aufgrund der Pflichtverletzung der Beklagten sowohl außerordentlich fristlos als auch hilfsweise ordentlich aussprechen durfte. Die Klägerin konnte aufgrund der Falschangaben der Beklagten nicht mehr darauf vertrauen, wahrheitsgemäße Angaben über das Zusammenleben der Mietparteien zu erhalten, was das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerrüttete.
Fazit: Die Bedeutung von Vertrauen im Mietrecht
Die Auswirkungen dieses Urteils sind weitreichend, da es die Bedeutung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter unterstreicht und klärt, dass Falschangaben eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen können, die eine Kündigung rechtfertigt. Es zeigt auch, dass Vermieter bei wiederholten Pflichtverletzungen des Mieters nicht zwingend auf eine Abmahnung angewiesen sind, bevor sie zur Kündigung schreiten.
Das Fazit des Urteils ist, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien von zentraler Bedeutung ist und dass Verstöße gegen dieses Vertrauen, insbesondere durch Täuschungshandlungen, eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können. Das Urteil verdeutlicht die Rechte und Pflichten sowohl von Mietern als auch von Vermietern im Mietrecht und betont die Bedeutung von Ehrlichkeit und Transparenz in der Kommunikation zwischen den Vertragsparteien.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was sind die Voraussetzungen und Folgen einer Pflichtverletzung im Mietverhältnis?
Die Voraussetzungen für eine Pflichtverletzung im Mietverhältnis können vielfältig sein und beinhalten unter anderem die Verletzung der pünktlichen Mietzahlungspflicht, Ruhestörungen, Belästigung von Nachbarn, unerlaubte Untervermietung, vorsätzliche Beschädigung der Mietsache oder unzumutbarer Gebrauch der Mietsache (z.B. als Drogenverkaufspunkt oder Marihuana-Plantage).
Die Folgen einer Pflichtverletzung können unterschiedlich sein, je nach Schwere der Verletzung. In einigen Fällen kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen, um den Mieter auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und ihm die Möglichkeit zu geben, sein Verhalten zu ändern. Wenn die Pflichtverletzung jedoch so schwerwiegend ist, dass sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Eine fristlose Kündigung ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, wie zum Beispiel bei Zahlungsverzug von mindestens zwei Monatsmieten oder bei erheblichen Verstößen gegen die Hausordnung.
In einigen Fällen kann eine Pflichtverletzung des Vermieters auch zur Unwirksamkeit einer Kündigung führen, wie zum Beispiel wenn Mitarbeiter der Hausverwaltung sich ohne Wissen des Mieters und des Untermieters Zutritt zur Wohnung verschaffen und dabei Fotos anfertigen.
Es ist wichtig, dass Vermieter und Mieter ihre Rechte und Pflichten im Rahmen des Mietverhältnisses kennen und respektieren, um mögliche Konflikte und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Das vorliegende Urteil
LG Bonn – Az.: 6 T 11/23 – Beschluss vom 19.04.2023
In dem Beschwerdeverfahren hat die 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn am 19.04.2023 beschlossen:
Die sofortige Beschwerde der Beklagten und Antragstellerin vom 19.01.2023 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Bonn vom 09.01.2023 (Az.: 204 C 203/22) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden nicht erstattet.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe:
Das Amtsgericht hat der Beklagten und Antragstellerin mit Beschluss vom 09.01.2023 zu Recht mangels hinreichender Erfolgsaussichten der Hauptsache Prozesskostenhilfe versagt.
Auch unter Einbeziehung des Sachvortrags der Beschwerdebegründung der Beklagten vom 19.01.2023 kann nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage nicht davon ausgegangen werden, dass ihre Rechtsverteidigung gegen den klägerseits geltend gemachten Räumungsanspruch erfolgreich sein wird. Im Einzelnen:
I.
Anders als die Beklagte meint, kann die Klägerin von ihr gemäß § 546 Abs. 1 BGB bzw. § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. Unabhängig von weiteren ausgesprochenen Kündigungen des Mietverhältnisses, auf die im Prozesskostenhilfeverfahren nicht eingegangen werden muss, wurde das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis spätestens zum 31.10.2022 durch die unter anderem auf die Pflichtverletzung der Vorlage eines gefälschten Lärmprotokolls gestützte außerordentliche fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung vom 02.08.2022 beendet (§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB), weil der Klägerin unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann und das gerügte Verhalten der Beklagten das Vertrauen in das Fortbestehen des Mietverhältnisses derart erschüttert hat, dass die Beendigung des Mietverhältnis im berechtigten Interesse der Klägerin steht.
1. Die formal nicht zu beanstandende Kündigungserklärung der Klägerin ist der Beklagten unstreitig zugegangen und enthält gemäß § 569 Abs. 4 BGB umfängliche Angaben zu den die Kündigung begründenden Umständen.
2. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ergibt sich ein wichtiger Grund, der ausnahmsweise zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, daraus, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin in einem Schreiben vom 28.06.2022 nebst Lärmprotokoll unstreitig wissentlich falsche Angaben zu vermeintlichen Lärmbelästigungen einer Mitmieterin, der Zeugin F., gemacht hat.
a) Die Beklagte hat darin bestätigt, dass die in dem vorgelegten Lärmprotokoll geleisteten Unterschriften des Zeugen und weiteren Mitmieters Eduard K. von diesem zur Bestätigung der jeweiligen behaupteten Störungen persönlich geleistet worden seien (BI. 52 ff. d. A.). Ausweislich der schriftlichen Versicherung des Zeugen K. vom 02.08.2022 (BI. 66 d. A.) hat dieser bestätigt, zu keiner Zeit ein solches Beschwerdeschreiben zu den behaupteten Lärmbelästigungen der Mitmieterin unterschrieben zu haben.
Dem ist die Beklagte nicht substantiiert entgegen getreten. Sie hat lediglich zunächst ausgeführt, den Zeugen K. anfangs anders verstanden zu haben, und ist der Ansicht, dass sie keine strafrechtliche relevante Fälschung einer Unterschrift begangen habe, weshalb keine Pflichtverletzung vorliege. Mit der Beschwerdebegründung hat sie dann zugestanden, dass sie im Juni 2022 den Namenszug des Zeugen K. in das gegenüber der Klägerin verwendete Lärmprotokoll eingefügt und verwendet hat.
Soweit die Beklagte darüber hinaus erstmals in der Beschwerdebegründung vorträgt, dass sie – bevor sie das bereits fertiggestellte Schreiben vom 28.06.2022 nebst Protokoll an die Klägerin abgeschickt habe – mit dem Zeugen K. Rücksprache gehalten und danach den Eindruck gehabt habe, dass der Zeuge für die entsprechend markierten Aussagen im Lärmprotokoll als Zeuge zur Verfügung stehe, ergibt ich hieraus keine andere Bewertung. Diese Angaben sind – wie das Amtsgericht zutreffend angenommen hat – nicht nachvollziehbar und nicht in sich schlüssig, zumal sich aus dem eigenen Sachvortrag der Beklagten selbst schon ergibt, dass der Zeuge K. gerade nicht die behaupteten Lärmstörungen bestätigt haben soll, sondern allein dass er aus Sicht der Beklagten möglicherweise als Zeuge zur Verfügung stehe. Die Beklagte hat den Zeugen K. selbst zu diesem Umstand auch nicht als Zeugen benannt.
b) Das danach unstreitige Verhalten der Beklagten stellt eine erhebliche Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht des Mietvertrags dar. Denn die Parteien eines Vertragsverhältnisses sind gehalten, wechselseitig Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen der anderen Partei zu nehmen (§ 241 Abs. 2 BGB). Hierzu gehört es auch, den Vertragspartner wahrheitsgemäß über solche Umstände zu informieren, die für die Abwicklung des Vertragsverhältnisses erkennbar von Bedeutung sind. Gegen diese Verpflichtung hat die Beklagte dadurch verstoßen, dass sie bei der Klägerin bewusst den Eindruck erweckt hat, dass die Mitmieterin die Beklagte nachweislich durch Lärmbelästigungen in erheblichem Maße beeinträchtigt haben soll. Die Klägerin musste aufgrund der Schilderung der Beklagten annehmen, die Mitmieterin F. störe – belegt durch Angaben eines Mitmieters, des Zeugen K. – massiv den Hausfrieden.
c) Ausgehend von dieser unstreitigen, in dem Kündigungsschreiben vom 02.08.2022 in Bezug genommenen Pflichtverletzung ergibt sich zugunsten der Klägerin ein zur fristlosen Kündigung berechtigender wichtiger Grund.
Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Maßgeblich ist nach dem Gesetz die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Eine Unzumutbarkeit liegt nur dann vor, wenn das Vertrauensverhältnis der Parteien nach einem objektiven Maßstab so gestört ist, dass eine gedeihliche oder auch nur erträgliche Vertragsfortsetzung ausgeschlossen und eine sofortige Vertragsbeendigung angemessen erscheint. Hierbei ist ein strenger Maßstab anzulegen.
Es reicht nicht, dass es nicht mehr „richtig funktioniert“, es muss unerträglich sein. Ob der Kündigungsgrund so wichtig (schwer) im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB wiegt, dass dem Kündigenden eine Vertragsfortsetzung unzumutbar ist, lässt sich erst nach einer Würdigung und Abwägung aller Umstände des Einzelfalls feststellen. Abzuwägen ist das Interesse des Kündigenden an einer (sofortigen) Beendigung des Vertrages gegen das Interesse des Kündigungsempfängers an dessen Bestand. In diese Abwägung ist alles einzubeziehen, was die Schwere des Kündigungsgrundes ausmacht, also Erschwerendes und Entlastendes von Seiten des Kündigenden und des Kündigungsgegners. Dazu gehören insbesondere Art und Ausmaß einer Pflichtverletzung, deren Folgen und das Maß des Verschuldens.
Bei Zugrundelegung dieser generellen Vorgaben liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung insbesondere dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist (BGH, NZM 2010, 901; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.03.2011 – 24 U 102/10, BeckRS 2011, 22113, beck-online; Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl., BGB § 543 Rn. 9).
Täuschungshandlungen einer Vertragspartei während der Mietzeit können jedenfalls zur Kündigung durch die andere Partei berechtigen, wenn sie gehäuft auftreten und das Vertrauensverhältnis hierdurch zerstört wird. Bei einer vereinzelten Vertragswidrigkeit ist zu fragen, ob die Belange einer Vertragspartei hierdurch erheblich verletzt oder gefährdet werden. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Vertragspartei durch die Täuschung der Gegenpartei einen Schaden erleidet oder von der Wahrung ihrer Interessen abgehalten wird (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.03.2011 – 24 U 102/10, BeckRS 2011, 22113, beck-online; Blank/Börstinghaus/B/ank/Börstinghaus, 6. Aufl., BGB § 543 Rn. 49).
Davon ausgehend ist das für eine Fortsetzung des Mietvertrages erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien durch das unredliche Verhalten der Beklagten nachhaltig zerrüttet. Die weitere Abwicklung des Vertrages ist aus Sicht der Klägerin erheblich erschwert, wenn sie nicht mehr darauf vertrauen kann, von der Beklagten wahrheitsgemäße Angaben über das Zusammenleben der Mietparteien in dem streitgegenständlichen Mietobjekt zu erhalten. Dies wiegt besonders schwer, weil zwischen den Parteien zum Zeitpunkt des Vorfalls bereits Unstimmigkeiten über das Verhalten der Beklagten zu Mitmietern vorlagen und die Beklagte bereits wegen solcher Verhaltensweisen mehrfach abgemahnt worden war.
Durch die Fehlinformationen kann die Klägerin ihrer Position als Vertragspartnerin aller Mieter:innen des Mietobjekts nicht angemessen nachkommen. Hinzu kommt, dass die Beklagte ihre Falschangaben erst unter dem Druck des Räumungsprozesses überhaupt zugestanden hat. Insofern kann es dahinstehen, ob das vertragswidrige Verhalten der Beklagten gegebenenfalls auch eine strafrechtliche Relevanz aufweist.
d) Eine Abmahnung der Klägerin war schließlich entbehrlich, da eine solche bei der hier vorliegenden nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses nicht geeignet ist, das Vertrauensverhältnis wieder herzustellen (BGH NZM 2004, 430; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.03.2011 – 24 U 102/10, BeckRS 2011, 22113, beck-online)
3. Darüber hinaus ergibt sich aus der Pflichtverletzung der Beklagten auch ein berechtigtes Interesse der Klägerin für eine ordentliche Kündigung im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB, die die diese am 02.08.2022 hilfsweise ausgesprochen hat. Die Beklagte als Mieterin hat ihre vertraglichen Pflichten hier – wie dargetan schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
4. Wegen § 127 Abs. 4 ZPO war keine Entscheidung über die Verfahrenskosten zu treffen.
5. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 und 3 ZPO lagen nicht vor.
