Eigenbedarfskündigung – Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so der Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss:

Der Streitwert wird festgesetzt auf 4.248,80 Euro.

Tatbestand:

Mit der Klage begehrt die Klägerin vom Beklagten die geräumte Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung wegen Eigenbedarfes, hilfsweise wird die Unterlassung der Nutzung eines vom Beklagten nachträglich selbst ausgebauten Bodenraumes begehrt.

Der Beklagte ist Mieter, die Klägerin im Wege der Rechtsnachfolge ins Mietverhältnis eingetretene Vermieterin der im Gebäude […], Dachgeschoss, […] Hamburg belegenen Wohnung. Die nach dem Mietvertrag geschuldete Miete beläuft sich auf 351,60 Euro brutto inklusive einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 39,20 Euro. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarung wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Im Jahre 2008 vereinbarte der Beklagte mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin, dass er den zur Wohnung gehörenden Dachboden ausbauen dürfe, das ihm genehmigt wurde mit der Maßgabe, dass der Beklagte die erforderlichen Genehmigungen einzuholen und die Kosten zu tragen habe. In der Folgezeit dämmte der Beklagte den Dachbodenraum und legte einen wohl bereits zuvor vorhandenen direkten Durchgang von der Wohnung in diesen Dachbodenraum frei, so dass ein direkter Zugang gegeben war. Eine Baugenehmigung holte der Beklagte nicht ein. Der Raum verfügt über keine Heizung.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfes zum 30.04.2024 für die Tochter des Gesellschafters J. sowie die Schwester des anderen Gesellschafters Herrn M., nämlich Frau J. geboren am … 1998, die nach ihrem Abitur 2017 nach Australien gegangen, dort studiert haben soll und inzwischen nach einem freiwilligen Praktikum in Australien freiberuflich arbeite. Diese habe die Absicht, Anfang 2024 nach Deutschland zurückzukehren. Auch sei nicht auszuschließen, dass sie mit ihrem Lebensgefährten der in Australien als Arzt arbeitet, nach Deutschland zurückkehrt. Sie habe die Absicht, in einer Medienagentur oder in einem Verlag ab Frühjahr/Sommer 2024 zu arbeiten und benötige daher eine Wohnung in H… Eine andere Wohnung stehe nicht zur Verfügung. Vor dem Bezug der Wohnung seien Renovierungsarbeiten beabsichtigt, zudem solle das noch im Flur befindliche WC in die Wohnung integriert werden und ein Bad eingebaut werden, um so die Wohnung den derzeit üblichen Wohnverhältnissen anzupassen. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage K 1.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass aufgrund der Kündigungserklärung der Beklagte die geräumte Herausgabe der an ihn vermieteten Wohnung schulde. Dabei sei die Änderung des Rechtes für Gesellschaften bürgerlichen Rechtes nicht zu berücksichtigen, da die Kündigungserklärung vor der entsprechenden Gesetzesänderung erfolgt sei. Dementsprechend sei die Klägerin auch nicht ins Gesellschaftsregister eingetragen.

Die Klägerin stellt den Antrag, den Beklagten zu verurteilen, die im Dachgeschoss belegenen Räume in dem Mehrfamilienhaus […], bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, WC, Boden, […] H… ab dem 01.05.2024 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben, hilfsweise unter Rücknahme des weitergehenden Hilfsantrages, die Räume nicht zu betreten, es dem Beklagten zu untersagen, die in der Anlage K 4 zum Schriftsatz vom 13.08.2024 in der beigefügten Skizze rot schraffierte Fläche zu Wohnzwecken zu nutzen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist.

Der Beklagte ist der Auffassung, dass es sich bei der Eigenbedarfskündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handele, da sich der Eigenbedarf der Klägerin jedenfalls noch nicht hinreichend verfestigt habe, sondern es vielmehr ungewiss sei, ob die Bedarfsperson tatsächlich nach Hamburg ziehe. Zudem ist der Beklagte der Auffassung, dass eine Eigenbedarfskündigung, der seit dem 01.01.2024 geltenden Persongesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz vom 18.10.2021 entgegenstehe, nach der der käufliche Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung nur einer in das Gesellschaftsregister eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechtes möglich sei. Aufgrund der weiterhin rechtlichen Selbständigkeit einer solchen Außen-GbR könne die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die bisher von einer Eigenbedarfskündigungsmöglichkeit von Gesellschaften bürgerlichen Rechtes ausgegangen sei, nicht auf solche Gesellschaften übertragen werden. Der Hilfsantrag sei im Übrigen nicht zulässig, jedenfalls auch nicht begründet, da eine Wohnnutzung des Abstellraumes nicht erfolge. Einer Baugenehmigung habe es nicht bedurft.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Ein Räumungsanspruch der Klägerin nach den §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 1 u. 2 Ziff. 2 BGB besteht nicht, da das Gericht nach Maßgabe der Kündigungserklärung davon überzeugt ist, dass der Eigenbedarfskündigung kein hinreichend verfestigter Eigenbedarf zu Grunde gelegen hat. Als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen, wenn die Vermieterin die Räume als Wohnung für ihre Familienangehörigen benötigt. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfes wird vom Verwendungszweck dadurch beschränkt, dass der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung für sich oder für den gesetzlich bestimmten Personenkreis zu benötigen hat.

Dem steht nicht bereits entgegen, dass es sich bei der Klägerin um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes handelt, da die Kündigungserklärung vorliegend vor Inkrafttreten des sog. „MoPeG“ erklärt worden ist. Eine rückwirkende Geltung der Regelungen des MoPeG für eine in der Vergangenheit liegende, von der Gesellschaft ausgesprochene einseitige Gestaltungserklärung wie eine Kündigung, beansprucht das Gesetz keine rückwirkende Geltung (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2024 zum Az.: VIII ZR 276/23, Rn. 18).

Jedoch fehlt es vorliegend an einem schon zum Zeitpunkt der Kündigung bestehenden konkreten Interesse der Vermieterin an der künftigen Rückgabe der Räume (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1976, 99; LG Berlin GG 1990, 537; LG Gießen, WuM 1989, 384; AG Hamburg, Urteil v. 30.11.2022 zum Az.: 49 C 441/21). Die Vermieterin bzw. ihre Familienangehörige, d. h. hier die Schwester bzw. Tochter der Gesellschafter muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam (vgl. BVerfG NJW 1990, 3259; BGH NJW 2005, 2395; BGH NJW 2015, 3368; BGH NZM 2017, 23; BGH NJW 2017, 2819).

An einem solchen hinreichend verfestigten Eigenbedarf fehlt es nach Maßgabe der Anlage K 1. Diese beinhaltet letztlich, dass Frau J. erwägt, nach Hamburg zurückzukehren und sich dort eine berufliche Tätigkeit in einem noch nicht feststehenden Bereich zu suchen. Dabei ist zudem unklar, ob sie alleine nach H… zurückkehrt oder zusammen mit ihrem Lebensgefährten, der in Australien als Arzt arbeitet und möglicherweise ebenfalls in Deutschland eine entsprechende Berufstätigkeit anstreben würde. Ob Frau A. hiernach im Falle des Freiwerdens der Wohnung nach H… zurückkehrt oder nicht, steht bereits nach Maßgabe der Kündigungserklärung in keiner Weise fest. So könnte sich herausstellen, dass sie Schwierigkeiten hat, in H… eine entsprechende berufliche Tätigkeit zu finden. Ebenso könnte sich herausstellen, dass ihr Lebensgefährte mitkommen möchte, aber seine beruflichen Qualifikationen in Deutschland nicht anerkannt werden. Ebenso ergibt sich aus der kurzen Befragung des Gesellschafters M. im Termin, dass die Klägerin zwar über einen Architekten bzw. einer Architektin verfügt, jedoch hinsichtlich der Umbaumaßnahmen noch keine näheren Planungen gemacht worden sind. Dies erscheint vor dem Hintergrund der nicht unbeträchtlichen Investitionen in einen Umbau einer Wohnung bei einer Integrierung eines zuvor im Treppenhaus befindlichen Bades sowie einer Erneuerung des Badezimmers als wenig naheliegend. Auch dies bestätigt, dass es sich letztlich eher um eine vage Möglichkeit denn um einen konkreten Plan handelt.

Ebenso ist der Hilfsantrag der Klägerin abzuweisen, da er bereits unzulässig ist. Es fehlt insoweit am Rechtsschutzbedürfnis. Ein solches besteht nur dann, wenn der streitgegenständliche Bodenraum tatsächlich zu Wohnzwecken benutzt werden sollte, was zwischen den Parteien streitig ist. Von Beklagtenseite ist sehr spezifiziert vorgetragen, wie der Bodenraum benutzt wird und es ist dabei spezifiziert in Abrede genommen worden, dass eine Wohnnutzung erfolgt. Eine solche ergibt sich im Übrigen auch nicht zwingend aus dem Vorhandensein eines Lattenrostes und eines Bettgestelles in den Räumlichkeiten, da es sich um Gegenstände handelt, die auch einer Lagerung in Keller- bzw. Dachbodenräumen durchaus zugänglich sind. Die Dämmung des Daches erfordert im Übrigen grundsätzlich keine Baugenehmigung, sofern kein weitergehender Eingriff in die Bausubstanz erfolgt, sondern lediglich eine Dämmung zwischen den Dachsparren erfolgt. Die Notwendigkeit einer Baugenehmigung erschließt sich hiernach nach Aktenlage nicht.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich aus der Höhe der Jahres-Netto-Kalt-Miete, hinsichtlich des vom Gericht zu entscheidenden Hilfsantrages hat das Gericht einen Streitwert von 500,00 Euro angesetzt. Dies erscheint im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung des Raumes als angemessen.