Kleinstreparaturklausel – Eckventile hiervon erfasst?
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22. Juli 2019
Zustimmung zu einer Mieterhöhung
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5. August 2019

Duldung der energetischen Modernisierung einer Altbauwohnung

Duldung der energetischen Modernisierung einer Altbauwohnung

Symbolfoto: Von Benoit Daoust /Shutterstock.com

AG Köpenick, Az.: 12 C 123/15, Urteil vom 18.12.2015

I. Die Beklagte wird verurteilt, die Durchführung folgender Baumaßnahmen am Gebäude … und insbesondere in der von ihr genutzten Wohnung im 2. OG links in der … in … zu dulden:

1. Einbau einer zentralen Gasheizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage und Anschluss derselben an die Wohnung des Beklagten nach

a) Errichtung einer Heizzentrale (gasbefeuerte Niederbrennwertkesselanlage einschließlich Warmwasserbereitungsanlage) im Keller des Gebäudes …

b) Verlegung der Versorgungs-/Steigeleitungen im Hause einschließlich der erforderlichen Bohrungen und Durchbrüche sowie des Verschließens nach Leitungsverlegung, Dämmung sowohl der Verteilungs- als auch der Steigeleitungen für Heizung und Warmwasser inklusive Warmwasserzirkulation gemäß EnEV sowie Ausstattung der Steigeleitungen mit differenzdruckgesteuerten Strangregulierventilen;

c) Anbindung von weißen Plattenheizkörpern in jedem Zimmer der Wohnung der Beklagten einschließlich Küche jeweils unterhalb des Fensters, nicht jedoch im Badezimmer;

d) Ausstattung der Heizkörper mit Einzelraumtemperaturregler (Thermostatventilkopf mit Drehregler) zur raumgenauen Temperaturregelung;

e) Montage von funkablesbaren Heizkostenverteilern;

f) Installation horizontaler Warmwasserleitungen von der vertikalen Steigeleitung abgehend zu den Armaturen (Badewanne, Waschtisch, WC und Küchenspüle) der jeweiligen Wasserentnahmestellen in Küche und Badezimmer;

g) Die parallele Verlegung einer Zirkulationsleitung neben der Warmwassersteigeleitung zur Erreichung einer permanenten Solltemperatur von 60° C zur Verhinderung von schädlichen Mikroorganismen (Legionellen) für Küche und Bad notwendig;

h) Installation eines Kalt- und Warmwasserzählers im Bad zur individuellen Verbrauchsmessung;

i) Installation eines Heizkörpers im Treppenhaus;

2. Wärmedämmung der hofseitigen sowie der straßenseitigen Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem aus Hartschaumplatten mit einer Stärke von 120 mm und einer Wärmeleitgruppe von 0,24 W/m2 K;

3. Wärmedämmung im Bereich der Kellerdecke durch Aufbringung von Polysterolplatten von 120 mm Stärke der Wärmeleitgruppe 0,23 W/m2 K;

4. Austausch der im Treppenhaus des Gebäudes vorhandenen Holzfenster und -türanlagen mit einem derzeitigen Wärmedurchgangskoeffizienten von 5,0 W/(m2/K) gegen Kunststoff- oder Metallisolierglasfenster (UW=1 ‚3 W/m2K) bzw. -türanlagen.

5. Austausch sämtlicher in der Wohnung vorhandener Holzfenster sowie der Balkontür mit Holzrahmen mit einem derzeit vorhandenen Wärmedurchgangskoeffizienten von 2,7 W(m2/K) durch Kunststofffenster und -balkontür mit einem U-Wert von jeweils 1,30 W/(m2/K).

6. Austausch des vorhandenen Elektrohausanschlusses und eine DIN-gerechte Erneuerung der Elektrosteigeleitungen im Treppenhaus zum Erreichen einer höheren Kapazität.

7. Einbau einer neuen Haustechnikverteilung für Treppenhaus-, Keller-, und Außenbeleuchtung im Keller.

8. Schaffung eines neuen, abschließbaren Elektroraums im Keller zur zentralen Unterbringung von neuen Elektrozählern.

9. Zentralisation der Wohnungsstromzähler im Keller (Elektroraum, vgl. Ziff. 9), Demontage des vorhandenen Zählers, sowie Verlegung einer Steigeleitung von dem im Keller zu installierenden wohnungsbezogenen Zähler an der Zählerzentrale über den im Treppenhaus vorhandenen Schacht in die Wohnung sowie Anschluss an den neuen Sicherungskasten in der Wohnung (vgl. Ziff. 11).

10. Erneuerung und Verstärkung der Elektrounterverteilung, so dass mehrere Stromkreise an der wohnungsbezogenen Elektroanlage aufgenommen werden können und leistungsstarke Geräte VDO-gerecht abgesichert werden können und Einbau eines neuen Sicherungskastens in der Wohnung, so dass eine Leistungssteigerung von derzeit 10 KW auf 20 KW erreicht wird.

II. Der Beklagte wird ferner verurteilt, folgende Erhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen an beziehungsweise in dem Gebäude auf dem Grundstück … wie folgt zu dulden:

1. Malermäßige Neugestaltung der Treppengeländer: Die Treppengeländer im gesamten Treppenhaus werden farblich der neuen Hauseingangstür angepasst. Zu diesem Zweck werden die Treppengeländer fachmännisch vorbereitet, geschliffen und anschließend gestrichen.

2. Malermäßige Neugestaltung des Treppenhauses: Die Wand- und Deckenunterflächen werden komplett mit einer leicht getönten, scheuerbeständigen Dispersionsfarbe gestrichen. Risse der Wand- und Deckenflächen werden gespachtelt. Die Wohnungseingangstüren werden von außen farblich dem Treppengeländer sowie der neuen Hauseingangstür angepasst.

3. Neuinstallation einer Briefkastenanlage: Im Eingangsbereich des Gebäudes … wird eine zentrale Briefkastenanlage im Hauseingangsbereich wandhängend angebracht. Die im Bereich der Briefkastenanlage vorhandenen Lampen werden ausgetauscht.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

III. Die Beklagte wird ferner verurteilt, den von der Klägerin beauftragten Handwerkern, nachdem der Beklagten der Beginn der Arbeiten zuvor mit einer Frist von zwei Wochen anzukündigen ist, für die Dauer der im Klageantrag zu I. 1.c), d), d), f), g) und h) sowie 9) und 10) genannten Arbeiten, die voraussichtlich zwei Wochen andauern, wochentags, also von montags bis freitags, in der Zeit von 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr Zutritt zu der von ihr gemieteten Wohnung in der … zu gewähren.

IV. Der Beklagten wird für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die unter I.) und II.) genannten Duldungspflichten ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 EUR, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, angedroht.

V. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

VI. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Duldung der energetischen Modernisierung einer Altbauwohnung

Symbolfoto: Von Benoit Daoust /Shutterstock.com

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der im Klageantrag zu I. näher bezeichneten Wohnräume in einem Altbau, die an die Beklagte vermietet sind. Mit Schreiben vom 28.11.2014 (Anlage K2 Bl. 18 ff. d.A.) kündigte die Klägerin der Beklagten u.a. die Durchführung der aus dem Tenor ersichtlichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an, worauf die Beklagte nicht reagierte. Die Wohnung der Beklagte ist derzeit mit einer Ofenheizung ausgestattet und die Warmwasserbereitung im Bad erfolgt über einen dort angebrachten Gasdurchlauferhitzer.

Nach Klagezustellung hat die Beklagte erklärt, den Einbau einer Klingelanlage zu dulden, woraufhin die Parteien den ursprünglichen Klageantrag auf Duldung des Austauschs der vorhandenen Hausklingelanlage (Antrag 1.12. der Klageschrift) übereinstimmend – mit widerstreitenden Kostenanträgen – für erledigt erklärt haben.

Die Klägerin trägt vor, der Austausch der derzeit in der Wohnung der Beklagten vorhandenen Ofenheizung durch den Anschluss der Wohnung an die im Keller zu installierende zentrale Gasbrennwertanlage stelle eine Modernisierung und Wohnwertverbesserung dar, da auf jeden Fall eine Komforterhöhung erreicht werde. Durch den Einbau eines Heizkörpers im Treppenhaus werde Endenergie eingespart, da dadurch Wärmeverluste im ehemaligen Kaltbereich über die Wohnungseingangstüren und die Wandflächen des Treppenhauses minimiert würden. Auch die zentrale Warmwasserbereitung, trage zur Verbesserung der Energiebilanz bei. Zur Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes sei es geboten, die Warmwasseraufbereitung ebenfalls zentral über eine Heizungsanlage zu erzeugen, wobei die Warmwasserverteilung im Gebäude über eine Zirkulationsleitung erfolgen solle. Die Verteilung erfolge mithilfe einer Zirkulationspumpe, die über eine Zeitschaltuhr nachts abgeschaltet werde, was Wärmeverluste erheblich reduziere. Durch die Wärmedämmung der Fassade, des Daches und der Kellerdecke werde eine deutliche Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes erreicht, wozu auch der Austausch der Holzfenster in den Wohnräumen einschließlich Bad und Küche sowie im Treppenhaus gegen Kunststoffisolierglasfenster und der Austausch der Wohnungseingangstüren beitrage. Für die Wärmedurchgangskoeffizienten der vorhandenen und auszutauschenden Bauteile bezieht sich die Kläger auf allgemein anerkannte Pauschalwerte.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt sowie die Verurteilung zur Duldung des Anbringen eines Plattenheizkörpers im Bad unter dem Fenster sowie der Einbringung einer 220 mm dicken Wärmedämmung auf der obersten Geschossdecke.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie meint, die Modernisierungsankündigung genüge schon nicht den gesetzlichen Anforderungen, da sowohl die Lage der Steigeleitungen für die Heizung und die Lage der horizontalen Leitungen unklar sei. In ihrem Bad könne ein Heizkörper nicht unter dem Fenster angebracht werden, da sich dort die Badewanne befände. Die Wohnräume hätten jeweils zwei Fenster, so dass nicht klar sei, wo der eine Heizkörper angebracht werden.

Auch auf die gerichtliche Aufforderung, zum Anbringungsort für den Heizkörper im Bad Stellung zu nehmen‚ hat die Klägerin nicht reagiert. Ferner trägt die Klägerin – insoweit unwidersprochen – vor, die oberste Geschossdecke verfüge bereits über eine Wärmedämmung in einer Stärke von 22 cm und behauptet, außen angebrachte Dämmschichten verschlechterten die Energiebilanz eines Hauses, der angekündigte Dämmstoff, der aus Polystyrol bestehe, sei umstritten und werde von ernstzunehmenden Sachverständigen abgelehnt. Ein im Treppenhaus – zumal in der Nähe der Eingangstür – angebrachter Heizkörper verbessere nicht die Energiebilanz. Die Höhe der Energieeinsparung stehe auch außer Verhältnis zu den Kosten der energetischen Maßnahmen, weshalb die Maßnahmen nicht zu dulden seien.

Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist überwiegend begründet.

Die Beklagte ist aus den §§ 555a und 555d BGB verpflichtet, die aus dem Tenor ersichtlichen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden.

Die in Textform abgefasste Modernisierungsankündigung erfüllt die formellen Anforderungen des § 555c BGB, wonach die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in den wesentlichen Zügen aus der Modernisierungsmaßnahme erkennbar sein müssen. Diesen Zweck erfüllt die Ankündigung, auch wenn die genaue Lage der Boden- und Deckendurchbrüche für die Steigeleitungen noch nicht angegeben ist, und erst vier Wochen vor. Baubeginn mit den Mietern abgestimmt werden soll. Auch der Umstand, dass es in der Ankündigung heißt, die für die Zentralheizung anzubringenden Plattenheizkörpern sollten jeweils unter dem Fenster angebracht werden, was im Bad der Beklagten wegen der dort befindlichen Badewanne nicht möglich ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Ankündigung insgesamt, sondern nur bezüglich der Anbringung des Plattenheizkörpers im Bad. Die Modernisierungsankündigung nennt auch den Betrag der insgesamt zu erwartenden Mieterhöhung sowie die Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen, aus denen auch deren Anteil auf die Gesamtmieterhöhung von der Mieterin berechnet werden kann. Auch die künftigen Betriebskosten werden in dem Ankündigungsschreiben angegeben.

Bei den angekündigten Maßnahmen zu I Nr. 1 a – i, 2 – 6 handelt es sich auch um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555 d Abs. 1 BGB, denn durch die Wärmedämmung der Fassade, der Kellerdecke, den Austausch der Holzfenster und -türanlagen mit derzeitigem Wärmedurchgangskoeffizienten von 5,0 W/ (m 2k) gegen Kunststoff- oder Metallisolierglasfenster mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten Einbau einer Gaszentralheizung wird Endenergie i.S.v. § 555 b Nr. 1 BGB eingespart. Soweit die Beklagte auf die Entflammbarkeit des vorgesehenen Dämmstoffes hinweist, hat auch das Gericht aus der Presse solche Hinweise entnommen. Allerdings beeinträchtigt die Entflammbarkeit nicht die Dämmwirkung des Baustoffes und dieser ist bisher nicht gesetzlich verboten als Baustoff zur Fassadendämmung. Soweit die Beklagte darzulegen versucht, eine Fassadendämmung verschlechtere die Energiebilanz eines Gebäudes, hat. das Gericht ihre Darlegungen nicht nachvollziehen können. Warum eine Dämmschicht nicht auch die Abgabe von Strahlungswärme eines massiven Mauerwerks verhindern soll, legt die Beklagte nicht dar. Was den Heizkörper im Treppenhaus angeht, hat das Gericht nach nochmaligem Studium der vorgetragenen Argumente sich davon überzeugen lassen, dass auch die – maßvolle – Beheizung eines Treppenhauses sich günstig auf die Energiebilanz eines Wohnhauses auswirkt, weil die zum Treppenhaus gelegenen Wände der Wohnräume weniger auskühlen und beim Öffnen der Türen weniger Wärme aus der Wohnung in das Treppenhaus abgegeben wird. Ob dafür nur ein Heizkörper ausreicht und ob es sinnvoll ist, diesen gleich im Eingangsbereich des Wohnhauses anzubringen, ist nicht vom Gericht zu entscheiden.

Ferner wird durch den Einbau einer zentralen Heizungsanlage nebst Warmwasserbereitung der Gebrauchswert der bisher ofenbeheizten Wohnung gemäß § 555b Nr. 4 BGB nachhaltig erhöht. Auch die geplante Zirkulationsleitung führt zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes gegenüber einer Warmwasserbereitung mit Durchlauferhitzer schon wegen des sofort verfügbaren Warmwassers und des fehlenden Geräts wie auch der mit dessen Betrieb verbundenen Geräuschentwicklung. Auch die Maßnahmen Nr. 7-10 sind gemäß § 555b Nr. 4 BGB zu dulden. Die Klägerin hat dargelegt, dass die neu zu verlegende Steigeleitung gegenüber der bisherigen eine wesentlich höhere Kapazität haben wird, die es ermöglicht, dass die Wohnung der Beklagten mit einer zeitgleichen Leistung von 20 KW statt wie bisher 10 KW versorgt werden wird, was ebenfalls eine Gebrauchswerterhöhung darstellt. Bei den Maßnahmen nach Nr. 1 8 und 9 handelt es sich um Maßnahmen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, hier die Vorgaben des Energieversorgers Vattenfall gemäß Nr. 7 TAB 2007 bei der Erneuerung von Anlagen. Diese muss die Beklagte gemäß § 555b Nr. 6 BGB dulden. Für die angekündigten Instandsetzungsmaßnahmen folgt die Duldungspflicht aus § 555a BGB.

Die Beklagte darf die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen auch nicht mit der Begründung versagen, die Kosten der geplanten Maßnahmen stünden völlig außer Verhältnis zu dem geldwerten Vorteil der Energieeinsparung und seien deshalb wirtschaftlich unsinnig, denn der Gesetzgeber hat – jedenfalls bisher – anders entschieden und für den auf den Mieter umlegbaren Kostenaufwand für Energieeinsparungen keine Grenze gesetzt. Diese gesetzgeberische Entscheidung hat das Gericht zu respektieren.

Die angekündigten Erhaltungsmaßnahmen hat die Beklagte gemäß § 555a BGB zu dulden, ohne dass sie zu entscheiden hat, ob es notwendig ist, den Eingangsbereich mit neuen Briefkästen zu versehen und das Treppenhaus nebst Treppengeländer malermäßig neu zu gestalten. Da sie nicht mit Kosten hierfür belastet wird, ist es Sache des Eigentümers zu entscheiden, ob er die Instandsetzung schon für notwendig erachtet oder nicht.

Soweit die Klägerin auch die Duldung der Dämmung der obersten Geschossdecke begehrt sowie die Anbringung eines Plattenheizkörpers im Bad der Wohnung der Beklagten, ist die Klage nicht begründet, denn die Beklagte hat von der Klägerin unwidersprochen vorgetragen, dass die oberste Geschossdecke schon mit einer der geplanten vergleichbaren Wärmedämmung versehen ist und ein Plattenheizkörper im Bad unter dem Fenster nicht angebracht werden kann, da sich dort die Badewanne befindet. Auch auf die Auflage des Gerichts hat die Klägerin sich mit diesem Vorbringen nicht auseinandergesetzt und ihre Planung für das Bad der Beklagten erläutert, weshalb die Klage insoweit abzuweisen war.

Die Androhung der Ordnungsmittel hat ihre Grundlage in § 890 ZPO. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91a, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Soweit die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, hat die Beklagte die Kosten zu tragen, da sie Anlass zur Klageerhebung gegeben hat. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 11, 711 ZPO.