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Besichtigungsrecht des Vermieters – Vorankündigungsfrist

Besichtigungsrecht des Vermieters - Vorankündigungsfrist

Symbolfoto: Von Phovoir /Shutterstock.com

AG Ansbach –  Az.: 3 C 1238/13 – Urteil vom 12.11.2013

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, es zu dulden, dass die Klägerin oder ein von ihr Bevollmächtigter die im Hausanwesen … im Erdgeschoss (Wohnung Nr. 1) gelegenen Wohnräumlichkeiten zur Prüfung des konkreten Zustands der vorbenannten Wohnräumlichkeiten betritt und besichtigt, und zwar werktags zwischen 10.00 Uhr und 13.00 Uhr sowie zwischen 15.00 Uhr und 18.00 Uhr, wobei die Besichtigung mindestens 3 Tage vor dem Besichtigungstermin schriftlich anzukündigen ist.

2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 130,50 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil beizutreibenden Betrags abwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin verfolgt mit der Klage ein Wohnungsbesichtigungsrecht.

Besichtigungsrecht des Vermieters - Vorankündigungsfrist

Symbolfoto: Von Phovoir /Shutterstock.com

Am 13.10.2012 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über die klägerische Wohnung … (Erdgeschoss) …. § 14 des Mietvertrages enthält folgende Regelung: „1. Der Vermieter oder von ihm Beauftragte dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes oder zum Ablesen von Messgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung betreten. Auf eine persönliche Verhinderung des Mieters ist Rücksicht zu nehmen.“.

Nachdem die Klägerin durch Dritte über ein mangelndes Lüftungsverhalten der Beklagten informiert worden war, forderte diese die Beklagten mit Schreiben vom 20.03.13 (Anlage K2) unter Fristsetzung zum 02.04.13 auf, eine Wohnungsbesichtigung zu ermöglichen bzw. entsprechende Termine zu benennen. Ein erneutes klägerisches Aufforderungsschreiben vom 06.06.2013 (Anlage K3) blieb ebenfalls erfolglos.

Die Klägerin trägt vor, es bestehe grundsätzlich ein mietvertraglich vereinbartes Besichtigungsrecht der Klägerin. Zudem bestehe vorliegend der Verdacht der Verschlechterung der Mietsache, so dass das Besichtigungsrecht auch auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes gestützt werde.

Mangels erforderlicher Mitwirkung der Beklagten an einer Terminsvereinbarung sei die Wohnungsbesichtigung bislang nicht möglich gewesen. Eine Vorankündigungsfrist von 2 Tagen sei in diesem Zusammenhang angemessen.

Die Klägerin beantragt zuletzt:

1. Die Beklagten zu 1. und 2. werden gesamtschuldnerisch verpflichtet, zu dulden, dass die Klägerin oder ein von ihr Bevollmächtigter die im Hausanwesen … im Erdgeschoss (Wohnung Nr. 1) gelegenen Wohnräumlichkeiten zur Prüfung des konkreten Zustands der vorbenannten Wohnräumlichkeiten betritt und besichtigt, und

zwar werktags zwischen 10.00 Uhr und 13.00 Uhr sowie zwischen 15.00 Uhr und 18.00 Uhr, wobei die Besichtigung mindestens zwei Tage vor dem Besichtigungstermin schriftlich anzukündigen ist.

2. Die Beklagten zu 1. und 2. werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 130,50 € zu bezahlen.

Hilfsweise wird der Tag/Uhrzeit des Besichtigungstermins sowie die Vorankündigungsfrist in das Ermessen des Gerichts gestellt.

Die Beklagten beantragen: Kostenpflichtige Klageabweisung.

Die Beklagten tragen vor, der Besichtigungstermin sei mit einer Vorankündigungsfrist von 7-14 Tagen auf einen Termin in arbeitsfreier Zeit zu beschränken. Da ein konkreter Anlass erforderlich sei, fehle der Klägerin für -vom Klageantrag umfasste- uneingeschränkte zukünftige Termine das Rechtsschutzbedürfnis.

Die Beklagten seien darüber hinaus lediglich zur Duldung des Betretens der Wohnung verpflichtet, keinesfalls jedoch zu aktiven Mitwirkungshandlungen in Form von schriftlicher Benennung einzelner Besichtigungstermine.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten der geltend gemachte Duldungsanspruch aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen zu.

1.

Zwischen den Parteien ist das Bestehen eines Besichtigungsrechts der Klägerin, gestützt auf § 14 des Mietvertrags, unstreitig.

Diese Regelung ist jedoch -entgegen der Auffassung der Beklagten- nicht abschließend dahingehend auszulegen, dass klägerseits konkrete Termine festgelegt und den Mietern mitgeteilt werden müssen, vielmehr sind diese auch zu entsprechender Mitwirkung an der Terminsvereinbarung -als Ausfluss mietvertraglicher Nebenpflichten- verpflichtet um unnötige Terminsverschiebungen zu vermeiden.

Vorliegend wurden seitens der Klägerin unter Beachtung des Rücksichtnahmegebots verschiedene Alternativtermine vorgeschlagen, worauf die Beklagten unstreitig keinerlei Reaktion zeigten. Die Beklagten haben ihr Verhalten nicht nachvollziehbar begründet, zumal es ihnen möglich und

zumutbar gewesen wäre, sich mit der Klägerin gegebenenfalls durch eine kurze telefonische Rücksprache abzustimmen.

Eine Vorankündigungsfrist von 3 Tagen hält das Gericht vorliegend für angemessen, da nach den eigenen informatorischen Angaben der Beklagten zu 1) diese Zeitspanne ausreichend sei zur Genehmigung eines Urlaubstages.

Der Einwand der Beklagten zum fehlenden Rechtsschutzbedürfnis hinsichtlich weiterer Termine im Sinne eines generellen Besichtigungsrechts greift ebenfalls nicht durch, da die Regelung in § 14 des Mietvertrags nicht an einen konkreten Anlass im Sinne eines wichtigen Grundes anknüpft. Es muss dem Vermieter möglich sein, selbständig zu entscheiden, zum Schutz der Immobilie in periodischen Abständen die Wohnung auch ohne besonderen Anlass zu besichtigen, um sich ein Bild von dem Zustand der Wohnung und evtl. anstehenden Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen zu verschaffen. Darüber hinaus ist die Klägerin aufgrund der jetzigen Verurteilung nicht zu mehrfachem, sondern nur zu einem einmaligen Besichtigen der Wohnung berechtigt. Soweit die Klägerin -nach angemessener Zeit oder aus besonderem Anlass- wiederum die Wohnung besichtigen will, muss die erneut klagen. Dies entspricht der Situation bei Zahlungstiteln, aus denen sich ebenfalls nicht beliebig oft vollstrecken lässt.

Der Klage war deshalb überwiegend stattzugeben.

2.

Die geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind gemäß §§ 280II, 286,288 BGB begründet.

II.

Kosten: § 92 II Nr. 1 ZPO.

III.

Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 1.125,– € festgesetzt.