Zum vorliegenden Urteilstext springen: 29 C-32/26
Das Wichtigste im Überblick
Das AG Leverkusen entschied am 05.08.2026 (29 C-32/26): Der Vermieter durfte das Mietverhältnis wegen ausstehender Mieten ohne Kündigungsfrist beenden, weil der Mieter geschuldete Beträge nicht vollständig gezahlt hatte. Der Mieter durfte bis zum 31. Oktober bleiben, wenn er bis dahin die Miete vollständig und pünktlich zahlte.
- Pauschaler Widerspruch genügte nicht: Der Mieter nannte keine konkreten Fehler in der verlangten Miethöhe.
- Februarzahlung zählte: Die Zahlung entsprach den monatlichen Vorauszahlungen für Nebenkosten und durfte angerechnet werden.
- Frist bis Oktober: Das Gericht berücksichtigte die pünktliche und vollständige Mietzahlung seit April 2026.
- Rückstand von 1.740,47 Euro: Der Vermieter durfte zusätzlich Zinsen für verspätete Zahlungen verlangen.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: AG Leverkusen
- Datum: 05.08.2026
- Aktenzeichen: 29 C-32/26
- Verfahren: Zivilverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Wohnungsräumung
- Wichtig für: Mieter mit Mietrückständen, Vermieter von Wohnungen
AG Leverkusen bestätigt Räumung nach Zahlungsverzug der Miete
Das Amtsgericht Leverkusen hat am 05.08.2026 (Az. 29 C-32/26) ein Versäumnisurteil gegen einen Mieter aufrechterhalten. Der Mann muss seine Wohnung in J. räumen und an die Vermieterin herausgeben. Außerdem muss er 1.740,47 Euro Mietrückstände nebst Zinsen zahlen. Eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2026 bewilligte ihm das Gericht.
Der Mieter hatte die Wohnung im 1. Zwischengeschoss links eines Hauses im Jahr 2001 angemietet und bewohnt sie bis heute. Sie besteht aus einem Zimmer, Küche, Diele und Bad mit Toilette. Nach Darstellung der Vermieterin betrug die monatliche Gesamtmiete ab Juni 2018 insgesamt 386,77 Euro. Nach einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 50,52 Euro lag sie ab dem 01.12.2024 bei unveränderten Vorauszahlungen für Heizung, Warmwasser und Betriebskosten bei 437,39 Euro. In mehreren Monaten zahlte der Mieter laut Tatbestand zu wenig oder gar nichts. Die Vermieterin bezifferte die Unterzahlungen auf 1.740,47 Euro. Seit April 2026 würden monatlich 437,39 Euro gezahlt, gab sie an.
Mit Schreiben vom 21.11.2025 kündigte die Hausverwaltung der Vermieterin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter sollte die Wohnung bis spätestens 30.01.2026 übergeben. Eine weitere Kündigung erklärte die Vermieterin in der Klageschrift, die am 24.02.2026 zugestellt wurde. Eine Nachkündigung folgte mit Schriftsatz vom 20.07.2026.
Im selben Verfahren war bereits ein Versäumnisurteil ergangen. Der Tenor nennt als Datum den 29.04.2025, der Tatbestand den 29.04.2026; das Urteil löst diese Abweichung nicht auf. Der Mieter legte mit Schriftsatz vom 18.05.2026 Einspruch ein, den das Gericht als form- und fristgerecht bezeichnete. Er beantragte, die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils abzuweisen. Die Vermieterin wollte das Versäumnisurteil aufrechterhalten sehen.
Redaktionelle Leitsätze
- Ein pauschales Bestreiten der aktuellen Miethöhe unter bloßem Verweis auf einen ursprünglichen Mietvertrag ist prozessual nicht tragfähig, wenn nicht substantiiert vorgetragen wird, welche Miete stattdessen geschuldet sein soll.
- Im Rahmen der gerichtlichen Gesamtabwägung über die Bewilligung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO ist maßgeblich zu berücksichtigen, ob die geschuldete Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses vollständig und pünktlich entrichtet wird.
Warum die fristlose Kündigung das Mietverhältnis wirksam beendete
Das Amtsgericht sah das Mietverhältnis als beendet an, weil der Mieter wegen Zahlungsverzugs außerordentlich gekündigt worden war und sein Bestreiten der Miethöhe nicht trug. Es stützte sich dabei jedenfalls auf die Kündigung in der Klageschrift. Der Räumungsanspruch folgt damit aus § 546 BGB, die Beendigung aus § 543 BGB.
Zahlungsverzug rechtfertigt die fristlose Kündigung aus der Klageschrift
Die Vermieterin führte Rückstände für mehrere Monate an. Für April 2025 und Januar 2026 gingen nach ihrer Darstellung keine Zahlungen ein. Im Februar 2022 zahlte der Mieter nur 133,68 Euro, im Dezember 2025 lediglich 204,98 Euro. Für Februar 2026 überwies er 364,14 Euro, für März 2026 nur 130,45 Euro.
Das Gericht hielt die Klage für begründet. Die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Klageschrift habe das Mietverhältnis jedenfalls beendet. Ob auch die übrigen Kündigungen wirksam waren, musste das Urteil nach dieser Begründung nicht klären. Mit dem Ende des Mietverhältnisses besteht der Anspruch der Vermieterin, die Wohnung geräumt zurückzuerhalten.
Pauschales Bestreiten der Miethöhe unter Verweis auf den Altvertrag greift nicht
Der Mieter bestritt die Höhe der monatlich geschuldeten Zahlungen und berief sich dafür auf den Mietvertrag von 2001. Er legte allerdings nicht dar, welche Miete stattdessen gelten sollte. Das Gericht hielt dieses Bestreiten in seiner pauschalen Form nicht für tragfähig. Weitere Argumente oder Normen nennt das Urteil dazu nicht.
Vermieterin erhält geforderte 1.740 Euro Mietrückstände voll zugesprochen
Das Gericht sprach der Vermieterin die geforderten 1.740,47 Euro nebst Verzugszinsen zu, weil über die berücksichtigten Zahlungen hinaus weder etwas vorgetragen noch ersichtlich war. Den Einwand des Mieters zu den Vorauszahlungen für Februar 2024 wies es zurück.
Weitere Zahlungen blieben unbelegt
Nach Auffassung des Gerichts gab es keine Zahlungen des Mieters, die über die von der Vermieterin angerechneten Beträge hinausgingen. Deshalb erkannte es die Unterzahlungen in voller Höhe an und ließ es beim Zahlungsausspruch des Versäumnisurteils. Die Zinsen liegen fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz und laufen nach folgender Staffel:
- aus 253,09 Euro seit dem 06.02.2024
- aus jeweils 437,39 Euro seit dem 04.04.2025 und seit dem 07.01.2026
- aus 232,41 Euro seit dem 04.12.2025
- aus 73,25 Euro seit dem 05.02.2026
- aus 306,94 Euro seit dem 05.03.2026
Die Verrechnung einer Teilzahlung auf Vorauszahlungen war zulässig
Der Mieter meinte, Vorauszahlungsbeträge für Februar 2024 könnten nicht verlangt werden. Das Gericht folgte dem nicht. Die im Urteil als Zahlung für Februar 2024 bezeichnete Zahlung von 133,38 Euro habe der Höhe nach den monatlich geschuldeten Vorauszahlungsbeträgen entsprochen. Sie habe deshalb entsprechend verrechnet werden können und dürfen.
Der Tatbestand nennt an anderer Stelle für Februar 2022 eine Zahlung von 133,68 Euro. Das Urteil gleicht diese abweichenden Monats- und Betragsangaben nicht an.
Warum das Amtsgericht eine Räumungsfrist bis Ende Oktober 2026 bewilligte
Das Gericht gewährte die Räumungsfrist, weil der Mieter die Nutzungsentschädigung seit April 2026 unstreitig vollständig und pünktlich zahlte. Maßgeblich war für das Gericht eine Abwägung der Gesamtumstände nach § 721 ZPO.
Es bewilligte dem Mieter eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2026. Dabei ging es davon aus, dass die Nutzungsentschädigung auch für August, September und Oktober 2026 jeweils vollständig und spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt wird.
Die übrigen Kosten des Rechtsstreits muss der Mieter tragen, gestützt auf § 91 ZPO. Das Urteil ist nach den §§ 708 und 711 ZPO vorläufig vollstreckbar. Der Mieter kann die Zwangsvollstreckung abwenden, indem er Sicherheit leistet. Für Räumung und Herausgabe beträgt sie 2.500,00 Euro, im Übrigen 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Das gilt nicht, wenn die Vermieterin vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
Unsere Einschätzung
Das Amtsgericht Leverkusen zieht bei Räumungsklagen wegen Mietrückständen eine klare Linie: Ein Verweis auf den alten Mietvertrag ersetzt keinen konkreten Vortrag zur heute geschuldeten Miete. Deshalb reichte es nicht, die aktuelle Miete pauschal zu bestreiten – Betroffene müssen konkret sagen, welcher Betrag stattdessen gelten soll. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob dieser konkrete Gegenvortrag gelingt und mit Belegen unterlegt ist.
Ob dasselbe gilt, wenn ein Mieter eine andere Miethöhe konkret beziffert und belegt, musste das Gericht nicht entscheiden. Wir halten es für konsequent, dass die pünktliche Nutzungsentschädigung – also die Miete nach Vertragsende – die großzügige Räumungsfrist getragen hat. Betroffene sollten ihre laufenden Zahlungen nach einer Kündigung daher lückenlos belegen können, statt sich allein auf alte Vertragsbeträge zu verlassen.
Pauschaler Verweis auf alten Mietvertrag reichte nicht aus
Der Mieter berief sich im Prozess auf seinen Mietvertrag aus dem Jahr 2001, ohne zu sagen, welche Miete seiner Ansicht nach heute tatsächlich geschuldet sei. Genau daran scheiterte sein Einwand: Ein bloßer Verweis auf den alten Vertrag ersetzt keine eigene Zahlenangabe. Hätte er stattdessen einen konkreten Betrag genannt und belegt, wäre die Ausgangslage im Prozess eine andere gewesen.
Nicht jede Rückstandslage liegt wie hier: Entscheidend kann sein, auf welchem Vertragsstand die geforderte Miete beruht und ob eine spätere Erhöhung – wie hier um 50,52 Euro – überhaupt wirksam erklärt wurde. Falls Teilzahlungen eingegangen sind, kann zusätzlich eine Rolle spielen, wie diese auf Grundmiete und Vorauszahlungen verrechnet wurden; die Reihenfolge kann die Höhe des behaupteten Rückstands verändern. Auch wie zuverlässig nach einer Kündigung weitergezahlt wird, kann sich auf eine mögliche Räumungsfrist auswirken.
In den Kündigungsschreiben und Schriftsätzen kann sichtbar sein:
- Mehrere Kündigungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten wegen desselben Zahlungsverzugs
- Eine Fristsetzung zur Wohnungsübergabe im ersten Kündigungsschreiben
- Eine zusätzliche Nachkündigung per Schriftsatz während des laufenden Verfahrens
Dass hier mehrere Kündigungen nacheinander ausgesprochen wurden, griff im Ergebnis zusammen: Das Gericht musste nicht jede einzeln prüfen, weil schon eine davon ausreichte. Ob das bei einer anderen Kündigungsreihenfolge oder -begründung genauso wäre, lässt sich allein anhand der eigenen Unterlagen kaum zuverlässig einschätzen.
Gegen ein Versäumnisurteil läuft ab Zustellung nur eine zweiwöchige Einspruchsfrist; danach ist der Titel endgültig. Wer ein solches Urteil erhalten hat, sollte sich noch innerhalb dieser Frist an uns wenden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Mussten im Räumungsprozess alle Kündigungen wirksam sein, wenn eine bereits zur Beendigung führte?
Im entschiedenen Fall mussten nicht alle Kündigungen wirksam sein, weil das Gericht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus der Klageschrift als ausreichend für die Beendigung ansah. Ob die Kündigungen vom 21.11.2025 und 20.07.2026 wirksam waren, ließ es offen.
Die Kündigung aus der Klageschrift wurde am 24.02.2026 zugestellt und beendete nach Auffassung des Gerichts das Mietverhältnis. Es stützte die Beendigung auf § 543 BGB und den daraus folgenden Räumungsanspruch auf § 546 BGB. Mehrere Mietrückstände und unvollständige Zahlungen trugen die Beurteilung des Zahlungsverzugs. Über die Wirksamkeit der weiteren Kündigungen musste das Gericht deshalb nicht entscheiden.
Warum sprach das Gericht die gesamten Mietrückstände zu, obwohl der Mieter einzelne Zahlungen geltend machte?
Das Gericht sprach die vollen 1.740,47 Euro zu, weil der Mieter die Miethöhe pauschal bestritt und keine weiteren Zahlungen vorgetragen oder ersichtlich waren. Der bloße Verweis auf den Mietvertrag von 2001 benannte keine konkrete Miete, die stattdessen geschuldet sein sollte.
Der Mieter bestritt die monatliche Gesamtmiete von 437,39 Euro ab Dezember 2024, ohne eine alternative Miethöhe anzugeben. Das Gericht hielt dieses Bestreiten in seiner pauschalen Form nicht für tragfähig. Über die von der Vermieterin bereits angerechneten Beträge hinaus waren keine weiteren Zahlungen vorgetragen oder ersichtlich. Die als Zahlung für Februar 2024 bezeichneten 133,38 Euro entsprachen der Höhe nach den Vorauszahlungsbeträgen und durften verrechnet werden.
Das Urteil löst nicht auf, dass es an anderer Stelle eine Zahlung von 133,68 Euro für Februar 2022 nennt, während es die Verrechnung von 133,38 Euro dem Februar 2024 zuordnet. Diese abweichenden Monats- und Betragsangaben bleiben daher ungeklärt.
Welche Zahlungen musste der Mieter für die Räumungsfrist bis Oktober 2026 weiter leisten?
Für die Räumungsfrist bis zum 31.10.2026 zahlte der Mieter seit April 2026 monatlich 437,39 Euro vollständig und pünktlich; das Gericht setzte für August bis Oktober ebenfalls vollständige Zahlung spätestens am dritten Werktag voraus.
Die vollständige und pünktliche Nutzungsentschädigung war für die Gesamtabwägung über die Räumungsfrist nach § 721 ZPO maßgeblich. Das Urteil nennt keine konkrete Rechtsfolge für eine verspätete oder unvollständige Zahlung.
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Das vorliegende Urteil
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Das Versäumnisurteil vom 29.04.2025 wird mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass sich seine vorläufige Vollstreckbarkeit nach dem vorliegenden Urteil richtet.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden, im Hinblick auf Räumung und Herausgabe durch Sicherheitsleistung i.H.v. 2.500,00 Euro und i.Ü. durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Gegenseite vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2026 einschließlich bewilligt.
Tatbestand
RandnummerRandnummer1
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe sowie Zahlung in Anspruch.
Die Klägerin ist Vermieterin der von dem Beklagten im Jahr 2001 angemieteten und bewohnten Wohnung im 1. Zwischengeschoss links im Hause H.-straße 01 in 00001 J..
Der Mietzins belief sich der Darstellung der Klägerin nach jedenfalls ab Juni 2018 bei einer Grundmiete i.H.v. 253,09 Euro zuzüglich von Vorauszahlungen auf Heizung/Warmwasser i.H.v. 48,57 Euro sowie die Betriebskosten i.H.v. 85,11 Euro auf 386,77 Euro sowie aufgrund einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 50,52 Euro auf 303,71 Euro ab dem 01.12.2024 bei unveränderten Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten auf 437,39 Euro monatlich. Außer in den nachgenannten Monaten wurden die Zahlungen seitens des Beklagten jeweils in vorgenannter Höhe erbracht.
Auf den Mietzins für Februar 2022 zahlte der Beklagte lediglich 133,68 Euro und auf den Mietzins für Dezember 2025 lediglich 204,98 Euro. Auf den Mietzins für April 2025 und Januar 2026 wurden Zahlungen nicht erbracht. Für Februar 2026 wurde eine Zahlung i.H.v. 364,14 Euro erbracht und für März 2026 wurden 130,45 Euro gezahlt.
Unterzahlt wurden mithin – bei Zugrundelegung lediglich der Grundmiete i.H.v. 386,77 Euro für Februar 2022 – mithin insgesamt 1.740,47 Euro. Seit April 2026 werden monatlich 437,39 Euro gezahlt.
Mit Kündigungsschreiben vom 21.11.2025 kündigte die Hausverwaltung der Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzuges. Zur Übergabe der Wohnung wurde dem Beklagten eine Frist bis spätestens zum 30.01.2026 gesetzt. Eine Nachkündigung wegen Zahlungsverzuges, außerordentlich sowie hilfsweise ordentlich, wurde im Rahmen der Klageschrift erklärt, die am 24.02.2026 zugestellt wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageschrift sowie das mit dieser überreichte Kündigungsschreiben vom 21.11.2025 Bezug genommen. Eine weitere Nachkündigung wegen Zahlungsverzuges erfolgte mit qualifiziert signiertem Schriftsatz vom 20.07.2026 (sBl. 102 ff. d.A.), auf den gleichfalls verwiesen wird.
Aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 29.04.2026 wurde der säumige Beklagte kostenpflichtig und vorläufig vollstreckbar verurteilt wie folgt:
Der Beklagte wird verurteilt, die im 1. Zwischengeschoss links des Hauses H.-straße 01 in 00001 J. belegene Wohnung, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Diele und Bad/Toilette vollständig zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin einen Betrag i.H.v 1.740,47 € nebst Zinsen i.H.v fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen aktuellen Basiszinssatz aus einem Betrag von 253,09 € seit dem 06.02.2024, aus einem Betrag von 437,39 € seit dem 04.04.2025 und 07.01.2026 sowie aus einem Betrag i.H.v 232,41 € seit dem 04.12.2025, aus einem Betrag i.H.v 73,25 € seit dem 05.02.2026 sowie aus einem Betrag i.H.v. 306,94 € seit dem 05.03.2026 zu zahlen.
Der Beklagte hat gegen das Versäumnisurteil vom 29.04.2026, dem Klägervertreter zugestellt am 30.04.2026 und dem Beklagtenvertreter laut EB am 18.05.2026 mit Schriftsatz vom 18.05.2026 form- und fristgerecht Einspruch erhoben.
Die Klägerin hält die Klage für begründet und führt insofern näher aus.
Die Klägerin beantragt,
das Versäumnisurteil vom 29.04.2026 aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte beantragt,
die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils abzuweisen.
Er bestreitet unter Bezugnahme auf den unstreitig im Jahr 2001 geschlossenen Mietvertrag die Höhe der monatlich geschuldeten Zahlungen und meint, Vorauszahlungsbeträge für Februar 2024 könnten nicht geltend gemacht werden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den weiteren Akteninhalt verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. § 546 BGB, da das Mietverhältnis jedenfalls durch die im Rahmen der Klageschrift ausgesprochene außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges gem. § 543 BGB seine Beendigung gefunden hat. Zudem kann sie diesen auf Zahlung in Anspruch nehmen wie erkannt.
Das pauschale Bestreiten des Beklagten betreffend die Höhe des monatlich geschuldeten Mietzinses ist in seiner Pauschalität nicht tragfähig, während die Zahlung i.H.v. 133,38 Euro für Februar 2024 der Höhe nach den monatlich geschuldeten Vorauszahlungsbeträgen entsprach und entsprechend verrechnet werden konnte und durfte. Über die von der Klägerin berücksichtigten Zahlungen hinausgehende Zahlungen sind weder dargetan noch ersichtlich.
Es war mithin ohne Weiteres zu erkennen wie geschehen, wobei die Zinsen als Verzugszinsen zuzusprechen waren und die prozessualen Nebenentscheidungen auf §§ 91, 708, 711 ZPO beruhen.
Unter Abwägung der Gesamtumstände, insbesondere unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Nutzungsentschädigung seit April 2026 unstreitig vollständig und pünktlich gezahlt wird, war dem Beklagten allerdings gem. § 721 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2026 zu bewilligen, wobei das Gericht davon ausgeht, dass die Nutzungsentschädigung auch für die Monate August, September und Oktober 2026 jeweils vollständig und pünktlich spätestens zum 3. Werktag eines jeden Monats gezahlt wird.
Der Streitwert wird auf 5.384,99 Euro (3.644,52 Euro zzgl. 1.740,47 Euro) festgesetzt.
