Baumfällarbeiten als Betriebskosten umlegbar?
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27. Dezember 2017

Räumungsklage nach Eigenbedarfskündigung – Berechtigtes Vermieterinteresse ein einer Eigennutzung

Räumungsklage nach Eigenbedarfskündigung - Berechtigtes Vermieterinteresse ein einer Eigennutzung
Räumungsklage nach Eigenbedarfskündigung – Berechtigtes Vermieterinteresse ein einer Eigennutzung

AG Berlin-Mitte, Az.: 116 C 190/15

Urteil vom 07.06.2016

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die im Haus …straße …, Gartenhaus, im … OG links in … Berlin gelegene Wohnung (Nr. 30) bestehend aus 1 Zimmer, 1 offene Küche, 1 Korridor, 1 Toilette mit Bad, 1 Balkon nebst Kellerverschlag Nr. 30, bis zum 31.12.2017 fortgesetzt wird.

3. Es gelten für die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß Ziffer 2) die Bedingungen des Mietvertrages vom 10.05.2011.

4. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils (gesamten) aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Räumungsklage nach Eigenbedarfskündigung - Berechtigtes Vermieterinteresse ein einer Eigennutzung

Foto: FreedomTumZ/ Bigstock

Die Kläger begehren aufgrund von Eigenbedarf die Herausgabe der im Tenor genannten Wohnung vom Beklagten.

Diese war aufgrund einer Teilung nach § 8 WEG am 23.04.2004 als Eigentumswohnung ins Grundbuch eingetragen worden. Der Beklagte hatte am 10.05.2011 einen Mietvertrag über die genannte Wohnung mit den damaligen Eigentümern geschlossen. Mietbeginn war der 01.07.2011. Am 07.07.2015 wurden die Kläger als Eigentümer der Wohnung ins Grundbuch eingetragen.

Die Kläger leben in Hamburg. Mit Schreiben vom 24.07.2015 kündigten sie dem Beklagten den Mietvertrag zum 31.10.2015. Dies begründeten sie mit Eigenbedarf, weil der Kläger zu 2) in Berlin arbeite und die Wohnung werktags benötige. Mit Schreiben vom 04.08.2015 widersprach der Beklagte der Kündigung unter Verweis auf § 574 BGB. Er teilte den Klägern mit, dass er an Krebs erkrankt und nicht umzugsfähig sei. Hierzu legte er ein ärztliches Attest vor.

Aufgrund der Erkrankung musste er sich einer operativen Entfernung seines Kehlkopfs (Laryngektomie) unterziehen. Aufgrund dieser Prozedur hat er seine Stimmbänder verloren und kann derzeit nicht mehr sprechen. Zudem leidet er an Herzerkrankungen, darunter einer Herzmuskelerkrankung sowie Herzrhythmusstörungen und chronischer Bronchitis. Aufgrund seiner gesundheitlichen Situation hat das Landesamt für Gesundheit und Soziales (LaGeSO) von Berlin mit Bescheid vom 29.03.2016 einen Grad der Behinderung von 100 des Beklagten im Sinne von § 69 SGB IX festgestellt. Eine Überprüfung des Gesundheitszustandes sieht das LaGeSo in diesem Bescheid im Jahre 2021 vor. Seinen gelernten Beruf als Tischler kann der Beklagte nicht mehr ausüben, eine Umschulung zum Fachinformatiker konnte er wegen seines Gesundheitszustandes nicht fortsetzen.

Mit der dem Beklagten am 16.01.2016 zugestellten Klage verfolgen die Kläger ihr Begehr weiter.

Sie behaupten, sie würden die Wohnung für die werktäglichen, arbeitsbedingten Aufenthalte des Klägers zu 2) in Berlin benötigen. Zudem wolle auch die Familie den Kläger zu 2) besuchen und hierfür die Wohnung nutzen. Sie meinen, ein Umzug bedeute für den Beklagten keine unzumutbare Härte. Das Mietverhältnis sei daher nicht fortzusetzen. Falls es fortzusetzen sei, sei jedenfalls eine angemessene Miete festzusetzen, die den Mehraufwendungen der Kläger für andere Unterbringungsmöglichkeiten Rechnung trage.

Sie beantragen:

Der Beklagte wird verurteilt, die im Haus …straße…, Gartenhaus, im … OG links in … Berlin gelegene Wohnung (Nr. 30) bestehend aus 1 Zimmer, 1 offene Küche, 1 Korridor, 1 Toilette mit Bad, 1 Balkon nebst den Kellerverschlag Nr. 30 sofort zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist von mindestens 4 Monaten zu bewilligen, hilfsweise ein eventuelles Räumungsurteil gemäß § 712 Abs. S. 2 ZPO nicht für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Er bestreitet den geltend gemachten Eigenbedarf. Er behauptet, er sei krankheitsbedingt nicht umzugsfähig.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt, insbesondere die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor genannten Wohnung zum 01.01.2018 aus §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis ist zwar durch die Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 24.07.2015 wirksam zum 31.10.2015 beendet worden Jedoch ist aufgrund der schweren gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten das Mietverhältnis gemäß § 574 BGB bis zum 31.12.2017 fortzusetzen.

Im Einzelnen

Die Voraussetzungen der § 573 Abs. 1 und Abs. 2 BGB liegen vor. Die Kläger haben ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil sie die streitgegenständliche Wohnung für sich benötigen.

Das Gericht hat nach Vorlage des Arbeitsvertrages des Klägers zu 2) und seiner Untermietverträge keinen rechtserheblichen Zweifel daran, dass er seinen Wohnsitz in Hamburg und seine regelmäßige Arbeitsstätte in Berlin hat (s. § 2 Abs. 2 des Arbeitsvertrages). Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte geht das Gericht daher mit der Klägerseite davon aus, dass der Kläger zu 2) die streitgegenständliche Wohnung unter der Woche für sich selbst nutzen will.

Das Mietverhältnis ist gleichwohl gemäß den §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB bis zum 31.12.2017 fortzusetzen. Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB hat das Gericht neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 09. Oktober 2014 – 1 BvR 2335/14 -, juris, Rn. 12). Bei der Wertung der jeweiligen Interessen sind einerseits das Grundrecht aus Art. 14 GG des Eigentümers, über sein Eigentum nach eigenem Belieben zu verfügen zu berücksichtigen, andererseits die in Art. 14 GG selbst angelegten Schranken des Eigentums, namentlich die Sozialbindung desselben sowie die von den Gerichten als Trägern staatlicher Gewalt stets zu schützende Menschenwürde gemäß Art. 1 GG des Beklagten, hier konkretisiert durch seine gesundheitlichen Beeinträchtigungen und seine hieraus bedingten Schwierigkeiten, bezahlbaren und angemessenen – d.h. vergleichbaren – Wohnraum zu finden.

Unter einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB sind vor diesem Hintergrund alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Tz. 20).

Der gesundheitliche Zustand des Beklagten begründet eine nicht zu rechtfertigende Härte für eine sofortige Räumung. Räumungsunfähigkeit liegt unter anderem vor, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. Februar 1993 – 2 BvR 2077/92, NJW-RR 1993, 463; BGH, Urt. v. 20. Oktober 2004 – VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143; Blank, a.a.O, § 574 Rz. 47). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls derzeit erfüllt, da der Beklagte unter erheblichen körperlichen Beeinträchtigungen leidet. Es liegt nach dem Dafürhalten des Gerichts allerdings keine absolute, dauerhafte Räumungsunfähigkeit vor, sondern ein Erschwernis bei der Wohnungssuche, welche im Rahmen einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht hinreichend berücksichtigt werden könnte.

Dabei ist vorab festzuhalten, dass sich das Gericht einen eigenen Eindruck von den durch die Krebserkrankung des Beklagten nebst Folgeerscheinungen hervorgerufenen massiven Beeinträchtigungen in seiner Lebensführung verschaffen konnte. Insbesondere bestehen keine Zweifel, dass der Beklagte jedenfalls derzeit nicht in der Lage ist, sich telefonisch um Wohnraum zu bemühen, da er schlicht nicht mehr richtig sprechen kann. Auch schriftlich vereinbarte Wohnungsbesichtigungen werden nicht ohne Weiteres zu einem Erfolg, d.h. einer Anmietung führen. Denn der Beklagte, der derzeit Krankengeld bezieht, wird auch bei einer mittel- bis langfristigen Wiederherstellung der Sprechfunktion – soweit diese möglich ist – nicht problemlos in den Arbeitsmarkt zu re-integrieren sein, sodass er auf Lohnersatz-/ bzw. Sozialleistungen angewiesen sein wird. Der Beklagte wird aber – das ist gerichtsbekannt – unter üblichen Marktbedingungen mit zahlreichen anderen Mietinteressenten, die über regelmäßiges Erwerbseinkommen verfügen, um entsprechende Wohnungen konkurrieren. Er ist als Mieter auf dem stark angespannten Wohnungsmarkt – ohne eigenes Verschulden – schlicht weniger attraktiv als seine Konkurrenten. Nach dem Dafürhalten des Gerichts ist es dem Beklagten vor diesem Hintergrund nur unter erschwerten Bedingungen möglich, einen angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Die fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses wäre demnach eine unangemessene Härte.

Andererseits sind die Kläger, insbesondere der Kläger zu 2), mit derselben Herausforderung – hohen Mieten und Bedarf von Wohnraum – konfrontiert. Diese haben sie auch gemäß § 574 Abs. 3 BGB bereits im Kündigungsschreiben dargelegt. Auch der Kläger zu 2) benötigt Wohnraum für seine arbeitsbedingten Aufenthalte in Berlin unter der Woche. Hierzu kann er nicht dauerhaft auf die Anmietung teurer möblierter Zimmer oder Hotels verwiesen werden. Der Hinweis der Beklagtenseite, der Kläger zu 2) könne seinerseits langfristig eine andere Wohnung anmieten, überzeugt nicht. Hierzu ist er als Miteigentümer der Wohnung mit Eigenbedarf gerade nicht gehalten; zudem stünde der Kläger vor demselben Problem wie nun der Beklagte, namentlich Ersatzwohnraum für die vom Beklagten derzeit geschuldete Miete in der näheren Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung kaum anmieten zu können. Der Markt gibt dies schlicht kaum noch her. Die Dringlichkeit des grundsätzlichen Bedarfs der Kläger ist aber nach dem Dafürhalten des Gerichts nicht in derselben Form gegeben wie jene des Beklagten. Denn dem Kläger zu 2) ist es auch bisher möglich gewesen, alternative – vorübergehende – Unterbringungen zu organisieren. Dies ist zwar teurer und bedeutet eine Unannehmlichkeit. Diese haben die Kläger jedoch vorübergehend hinzunehmen, um dem Beklagten die Wohnungssuche zu ermöglichen.

Das Gericht hält es nach alledem für angemessen, das Mietverhältnis befristet fortzusetzen, um dem Beklagten einen geordneten Übergang in ein anderes Mietverhältnis zu vertretbaren Bedingungen zu ermöglichen. Eine dauerhafte Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a Abs. 1 BGB hält das Gericht demgegenüber für nicht angezeigt. Denn trotz der Erschwernisse einer kurzfristigen Wohnungssuche für den Beklagten ist nicht ersichtlich, dass ihm ein Umzug in der Zukunft gänzlich unmöglich oder unzumutbar wäre. Eine weitere Verschlechterung seines Gesundheitszustandes unmittelbar durch einen Wohnungswechsel ist nicht ersichtlich. Zwar mag ein solcher einen Arztwechsel erfordern, wenn der Beklagte sich weiter wohnortnah behandeln lassen möchte. Dies alleine rechtfertigt aber keine Besorgnis der Gesundheitsverschlechterung. Denn auch in anderen Bezirken bzw. Ortsteilen Berlins ist eine flächendeckende medizinische Versorgung mit Fachärzten gerichtsbekannt gewährleistet; ein Arztwechsel ist trotz des besonderen Vertrauensverhältnisses zwischen Arzt und Patient auch grundsätzlich zuzumuten. Der Verlust der vertrauten Umgebung ist zum einen nicht notwendig, weil der Beklagte auch in dieser Wohnungssuche betreiben kann. Zudem fehlt es wegen der vom Beklagten vorgetragenen zu befürchtenden weiteren Gesundheitsbeeinträchtigungen durch einen Wohnungswechsel insoweit an hinreichenden Anknüpfungstatsachen. Insbesondere geht aus seinem Vortrag nicht konkret hervor, warum ein Wohnungswechsel zu einer Depression führen soll; dass der Beklagte aufgrund seiner Erkrankungen und dem Stimmverlust an depressiven Verstimmungen leidet, will das Gericht nicht in Abrede stellen. Eine weitere Verschlechterung dieser Beschwerden wird aber durch keine medizinische Diagnose bestätigt. Das vorgelegte Attest des Dr. med. … (Anlage B3) enthält ebenfalls keine hinreichenden medizinischen Anknüpfungspunkte. Dass ein Wohnungswechsel grundsätzlich – insbesondere für gesundheitlich beeinträchtigte Menschen – mit Stress verbunden ist, ist dem Gericht bekannt; die vorliegende Entscheidung trägt dem Rechnung.

Der Beklagte hat zudem Gelegenheit, sich bei den zuständigen Sozialbehörden um Unterstützung bei der Wohnungssuche und Umzugshilfen zu bemühen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist insoweit auch deswegen großzügig zu bemessen, weil Anträge auf solche – dem Beklagten grundsätzlich zustehenden – Unterstützungsleistungen bei den bekanntermaßen personell völlig unterbesetzten Berliner Behörden gerichtsbekannt mehrere Monate oder noch länger unbearbeitet liegen bleiben. Das Gericht hält es nach alledem für möglich, dass der Beklagte trotz aller Erschwernisse binnen etwa 18 Monaten einen anderweitigen Wohnraum beschaffen und einen Umzug organisieren können wird.

Der Beklagte ist daher trotz der – befristeten – Fortsetzung des Mietverhältnisses dringend gehalten, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen. Denn mit Ablauf der tenorierten gerichtlichen Frist endet das Mietverhältnis von selbst. Einer weiteren Kündigung bedarf es nicht (s. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 574a BGB, Rn. 14).

Eine Anpassung der Miete, die das Gericht grundsätzlich zu berücksichtigen hat, wenn es die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnet, war hier nicht auszusprechen. Die monatliche Nettokaltmiete des Beklagten beträgt bereits ca. 8 EUR/qm. Damit liegt die Wohnung, die nach dem Berliner Mietspiegel 2015 in Feld E1 oder E2 einzuordnen ist (näheres ist nicht vorgetragen), bereits über dem Maximalwert der Spanneneinordnung des Mietspiegels (maximal 7,81 EUR/qm und Monat). Sondermerkmale sind nicht vorgetragen oder aus dem Mietvertrag ersichtlich. Das Gericht verkennt nicht, dass der Kläger zu 2) höhere Aufwendungen für seine Ersatzanmietungen tätigen muss; die Mietanpassung nach § 574a BGB dient aber nicht dem Schadenersatz, sondern soll einen Gleichlauf des durch Gestaltungsurteil fortgesetzten Mietverhältnisses mit einem vertraglichen Mietverhältnis gewährleisten, inklusive Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete (s. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 574a BGB, Rn. 13 f.). Den Parteien war hierzu kein weiterer Schriftsatznachlass zu gewähren. Der Beklagte hatte bereits mit Schreiben vom 05.08.2015 der Kündigung widersprochen; der Beklagtenvertreter hatte des Weiteren mit Schriftsatz vom 30.01.2016 ausdrücklich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 BGB geltend gemacht, sodass die Klägerseite ausreichend Zeit zur Stellungnahme und etwaigem weiteren Vortrag hatte. Dem ist die Klägerseite auch mit Blick auf den bestrittenen Eigenbedarf nachgekommen; für die Ausstattung der Wohnung hingegen nicht. Gründe hierfür sind nicht vorgetragen worden. Weiterer inhaltlicher Vortrag würde daher den Rechtsstreit ohne ausreichende Rechtfertigung verzögern.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Eine Abweichung gemäß § 93b Abs. 2 ZPO war nicht geboten, weil der Beklagte bereits vorgerichtlich auf seine Krankheit hingewiesen und dies mit ärztlichem Attest substantiiert hatte.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11,711 ZPO.

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