Fristlose Kündigung für Wohnungsprostitution rechtskräftig
Wohnungsprostitution in einem Mietobjekt stellt eine gravierende Vertragsverletzung dar, die zur wirksamen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führt, wie das Amtsgericht Halle/Saale im Urteil Az.: 97 C 607/23 entschieden hat, nachdem überzeugend bewiesen wurde, dass die Beklagte in der Wohnung der Prostitution nachging und dadurch den Hausfrieden nachhaltig störte.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Wohnungsprostitution führt zu fristloser Kündigung: Das Amtsgericht Halle/Saale bestätigte die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund der Nutzung der Wohnung für Prostitution.
- Überzeugende Beweislage: Die Entscheidung stützte sich auf Zeugenaussagen, die bestätigten, dass die Beklagte regelmäßig von fremden Männern für sexuelle Dienstleistungen besucht wurde.
- Störung des Hausfriedens: Die gewerbliche Prostitution in der Wohnung führte zu erheblichen Störungen des Hausfriedens, einschließlich Lärmbelästigung und Konflikten.
- Keine Verhaltensänderung nach Abmahnung: Trotz Abmahnung und Aufforderung zur Unterlassung änderte die Beklagte ihr Verhalten nicht, was die fristlose Kündigung rechtlich begründete.
- Kinder im Wohnhaus: Die Prostitution in einem Wohnhaus, in dem auch Kinder leben, wurde als besonders schwerwiegende Pflichtverletzung gewertet.
- Vollständige Räumung der Wohnung: Die Beklagte wurde zur Räumung und besenreinen Übergabe der Wohnung verurteilt.
- Kosten des Rechtsstreits: Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreites.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit: Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, eine Sicherheitsleistung kann die Vollstreckung abwenden.
Vertragswidrige Nutzung einer Mietwohnung
Die Wohnung dient dem Wohnen und der Führung eines üblichen Haushalts. Wird sie in erheblichem Maße vertragswidrig genutzt, kann dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Dabei stellt die gewerbliche Prostitution in einer Mietwohnung eine gravierende Vertragsverletzung dar.
Wird nachgewiesen, dass in der Wohnung entgeltliche sexuelle Dienstleistungen angeboten werden, so hat dies nicht nur Auswirkungen auf den Hausfrieden. Es widerspricht auch dem vertraglich vereinbarten Zweck der Gebrauchsüberlassung. Das kann schwerwiegende Konsequenzen für das Mietverhältnis haben.
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➜ Der Fall im Detail
Wohnungsprostitution als Kündigungsgrund bestätigt
Im Zentrum des Falls steht die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund der Nutzung einer Wohnung für Prostitution, die vom Amtsgericht Halle (Saale) unter dem Aktenzeichen 97 C 607/23 am 09.01.2024 entschieden wurde.
Die Beklagte, Mieterin seit 2015, wurde von der Vermieterin, der Klägerin, beschuldigt, ihre Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Halle für die Prostitution zu nutzen. Die Klägerin hatte die Beklagte zuvor mehrfach abgemahnt, insbesondere wegen der Einführung unbefugter und fremder Personen, was von anderen Mietern als störend empfunden wurde. Darüber hinaus gab es Beschwerden über Lärm, Streitigkeiten und emotional aufgeladene Auseinandersetzungen in der Wohnung und im Hausflur, die mit den Besuchen in Verbindung gebracht wurden. Trotz der Abmahnungen setzte die Beklagte ihr Verhalten fort, woraufhin die Klägerin schließlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprach.
Beweisaufnahme und Zeugenaussagen
Im Gerichtsverfahren wurden zur Klärung des Sachverhalts Zeugen befragt, darunter Nachbarn und eine Tochter einer im Haus wohnenden taubstummen Frau, die als Übersetzerin bei Streitigkeiten diente. Diese Zeugen bestätigten die häufigen Besuche verschiedener Männer in der Wohnung der Beklagten, die sich jeweils nur kurz aufhielten. Es wurde berichtet, dass die Beklagte mit einem halb nackten Mann im Flur um die Bezahlung für sexuelle Dienstleistungen stritt. Einzelne Zeugen schilderten, wie die Beklagte täglich von mindestens fünf Männern besucht wurde, und legten dar, dass diese Besuche und die damit einhergehenden Lärmbelästigungen und Streitigkeiten den Hausfrieden erheblich störten.
Gerichtliche Feststellung und Urteilsbegründung
Das Gericht kam nach der Beweisaufnahme zu der Überzeugung, dass die Beklagte die Wohnung tatsächlich für die Ausübung der Prostitution nutzte. Die Beweislage war durch die Zeugenaussagen und die vorgelegten Beweismittel, einschließlich Fotos, eindeutig. Dies wurde als erhebliche Pflichtverletzung gewertet, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt, zumal in einem Wohnhaus, in dem auch Kinder leben. Das Gericht folgte damit der Argumentation der Klägerin, wonach die Nutzung der Wohnung für Prostitution den Hausfrieden nachhaltig störte und eine unzumutbare Belästigung für die anderen Mieter darstellte.
Rechtsfolgen und Verpflichtungen
Aufgrund der festgestellten Pflichtverletzungen wurde der Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung in besenreinem Zustand angeordnet. Zudem wurde die Beklagte zur Übernahme der Kosten des Rechtsstreits verurteilt. Das Urteil unterstreicht, dass die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung für Prostitution ohne Zustimmung des Vermieters und bei Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung nach sich ziehen kann. Es betont die Bedeutung des Hausfriedens und der Wohnzweckbindung im Mietrecht.
Vorläufige Vollstreckbarkeit
Das Gericht erklärte das Urteil für vorläufig vollstreckbar, gab der Beklagten jedoch die Möglichkeit, die Vollstreckung durch Hinterlegung einer Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000,00 Euro abzuwenden. Dieser Schritt sichert die Rechte der Klägerin ab, während der Beklagten ein Rechtsmittel gegen das Urteil bleibt. Die Entscheidung des Amtsgerichts Halle (Saale) verdeutlicht, dass Verstöße gegen die vertraglichen Pflichten, insbesondere die zweckwidrige Nutzung einer Wohnung, gravierende rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Welche Rolle spielen Zeugenaussagen bei der Beweisführung im Mietstreit?
Zeugenaussagen spielen bei der Beweisführung im Mietstreit eine wichtige Rolle. Sie können entscheidend dazu beitragen, strittige Sachverhalte aufzuklären und dem Gericht ein vollständiges Bild der Situation zu vermitteln. Hier sind einige zentrale Punkte zur Bedeutung von Zeugenaussagen:
- Zeugen sind verpflichtet vor Gericht zu erscheinen und auszusagen, wenn sie geladen werden. Nur in Ausnahmefällen wie Krankheit kann davon abgesehen werden.
- Die Aussagen von Zeugen liefern dem Gericht Berichte aus erster Hand über relevante Ereignisse und Situationen. Sie können den Ausschlag geben, wie ein Fall entschieden wird.
- Das Gericht muss die Glaubwürdigkeit und Zuverlässigkeit der Zeugenaussagen im Einzelfall bewerten. Dazu dient auch das Kreuzverhör durch die Anwälte.
- Zeugen werden heute meist nicht mehr vereidigt. Das Gericht kann dies aber anordnen, wenn es die Aussage für besonders bedeutsam hält.
- Zeugenaussagen können z.B. belegen, ob ein Mangel der Mietsache vorlag, ob der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nachkam oder ob eine Kündigung berechtigt war.
- Auch wenn Zeugen meinen, nichts Wesentliches beitragen zu können, müssen sie der Ladung Folge leisten. Das Gericht entscheidet über die Relevanz.
Zusammengefasst sind Zeugenaussagen ein zentrales Beweismittel in mietrechtlichen Streitigkeiten. Sie ermöglichen dem Gericht, sich ein umfassendes Bild von den Geschehnissen zu machen und eine fundierte Entscheidung zu treffen. Zeugen sollten ihre Pflicht ernst nehmen und wahrheitsgemäß aussagen.
Wie wird der Hausfrieden juristisch definiert und geschützt?
Der Hausfrieden ist ein wichtiges Konzept im Mietrecht, das das friedliche Zusammenleben in Mietobjekten sicherstellen soll. Hier sind die wichtigsten Punkte dazu:
Juristische Definition:
- Der Hausfrieden beschreibt das Recht zur ungestörten Nutzung der Wohnung, Geschäftsräume und Gärten durch den Inhaber des Hausrechts.
- Er beinhaltet die gegenseitige Rücksichtnahme zwischen Mietern, so dass ein freundliches Miteinander möglich ist und Beeinträchtigungen über das unvermeidbare Maß hinaus vermieden werden.
Rechte und Pflichten:
- Mieter sind verpflichtet, den Hausfrieden zu wahren und andere Mieter nicht unzumutbar zu belästigen oder zu schikanieren.
- Der Vermieter muss dafür sorgen, dass in den Mietwohnungen normales, friedliches Wohnen möglich ist. Bei anhaltenden Störungen durch Mieter muss er einschreiten.
- Mieter können vom Vermieter verlangen, gegen Störungen vorzugehen und notfalls die Miete mindern.
Gefährdung des Hausfriedens:
- Typische Verstöße sind z.B. Beleidigungen, Tätlichkeiten, Mobbing, Randalieren sowie massive Lärm- und Geruchsbelästigungen.
- Auch die Vermüllung von Gemeinschaftsflächen oder Brandschutzverstöße können den Hausfrieden stören.
- Bei nachhaltigen und erheblichen Störungen kann der Vermieter nach Abmahnung kündigen, in Extremfällen auch fristlos.
Schutz durch das Gesetz:
- Der Hausfrieden wird durch die §§ 543, 569 BGB geschützt, die Kündigungsmöglichkeiten bei Vertragsverletzungen regeln.
- Bei Streit muss der Vermieter ermitteln, wer hauptverantwortlich ist. Er darf nicht willkürlich einem Mieter kündigen.
Zusammengefasst ist der Hausfrieden die Basis für ein gedeihliches Miteinander im Mietobjekt. Mieter und Vermieter haben Rechte und Pflichten, um ihn zu wahren. Bei schweren Verstößen drohen Mietminderung oder Kündigung.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: Erläutert die rechtliche Grundlage, unter welchen Voraussetzungen ein Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden kann, insbesondere bei erheblichen Pflichtverletzungen durch den Mieter, wie der Nutzung der Wohnung für Prostitution.
- § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung für Wohnraum: Spezifiziert die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung im Wohnraummietrecht, unterstreicht die Bedeutung des Hausfriedens und wie dessen nachhaltige Störung eine Kündigung rechtfertigt.
- § 242 BGB – Leistung nach Treu und Glauben: Unterstreicht das Prinzip der Vertragsausführung nach Treu und Glauben im deutschen Recht und wie dies auf die Nutzung der Mietwohnung und das Verhalten im Mietverhältnis angewendet wird, speziell im Kontext der unerlaubten Nutzung.
- § 305 ZPO – Beweisaufnahme: Erklärt das Verfahren der Beweisaufnahme vor Gericht, was im Kontext der Glaubhaftmachung der Prostitution in der Wohnung relevant ist, einschließlich der Rolle von Zeugenaussagen und eingereichten Beweismitteln.
- Mietrecht: Ein umfassender Rechtsbereich, der die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern regelt, einschließlich der Bedingungen, unter denen Wohnraum vermietet wird, und der Rechte und Pflichten beider Parteien, besonders hinsichtlich der Wohnungsprostitution als Kündigungsgrund.
- Prozessrecht: Ein Rechtsbereich, der die Regeln für die Durchführung gerichtlicher Verfahren umfasst, einschließlich der Bestimmungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit eines Urteils, was für die Durchsetzung des Urteils gegen die Beklagte im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Prostitution wichtig ist.
Das vorliegende Urteil
AG Halle/Saale – Az.: 97 C 607/23 – Urteil vom 09.01.2024
In dem Rechtsstreit wegen Kündigung und Räumung hat das Amtsgericht Halle (Saale) auf die mündliche Verhandlung vom 05.12.2023 für Recht erkannt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, die in Halle, im Haus …, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einem Bad, einer Toilette, einem Flur, einem Balkon sowie einem Keller Nr. 0101 zu räumen und besenrein mit sämtlichen Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreites.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die vorläufige Vollstreckung durch Hinterlegung einer Sicherheitsleistung in Höhe 15.000,00 Euro abzuwenden, sofern nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
Die Beklagte mietete in 2015 bei der Klägerin die im Tenor bezeichnete Wohnung.
Mit dem als Anlage zur Klageschrift beigefügten Schreiben vom 09.08.2022 bat die Klägerin die Beklagte darum, den von anderen Mitmietern als störend empfundenen Einlass von „unbefugten und fremde(n) Personen (die) nicht Verwandte und Bekannte“ seien zu unterbinden.
Mit Schriftsatz vom 28.09.2022, welcher der Klageschrift als Anlage beigefügt war und auf die inhaltlich Bezug genommen wird, mahnte die Klägerin die Beklagte unter anderem dahingehend ab, den ständigen Besuch „einzuschränken“ des Weiteren forderte die Klägerin die Beklagte auf, ihr mitzuteilen, „für welche gewerblichen Zwecke sie den Wohnraum … nutze“.
In dieser Abmahnung wurde auch auf leicht bekleidete Personen im Hausflur Bezug genommen, mit denen die Beklagte um Geld stritt.
Mit Schriftsatz vom 11.01.2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos. Es wurde auf die Abmahnung Bezug genommen und wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens wegen weiterer massiver Unruhe auf Grund erneuter vieler Besucher, was wiederrum zu schreien und lautem Weinen und Streiten geführt haben soll, das Mietverhältnis beendet.
Mit der Klageschrift vom 20.03.2023 hat die Klägerin nochmals die außerordentliche fristlose Kündigung erklärt.
Mit Schriftsatz vom 06.09.2023 hat die Klägerin nochmals die fristlose Kündigung erklärt und die zahlreichen Besuche, die die Beklagte empfangen haben soll, damit begründet, dass die Beklagte in der streitgegenständlichen Wohnung der Prostitution nachgeht.
Sie legt insoweit Bilder und entsprechende Textkommentare, die die Beklagte betreffen soll dem Schriftsatz als Anlage bei.
Die Klägerin behauptet, das die zahlreichen Besuche und akustischen Störungen im Hausflur der Tatsache geschuldet ist, dass die Beklagte der Prostitution nachgeht.
Die Klägerin beantragt, wie erkannt.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass es sich bei den Besuchern um Freunde und Bekannte handeln würde und sie in ihrer Wohnung keine sexuellen Dienstleistungen anbieten würde.
Zur strittigen Behauptung der Klägerpartei, dass die Beklagte in der streitgegenständlichen Wohnung der Prostitution nachgeht, wurde Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeuginnen … und ….
Im Hinblick auf das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll der mündlichen Verhandlung vom 05.12.2023 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Nach der Beweisaufnahme steht zur sicheren Überzeugung des Gerichtes fest, dass die Beklagte in der streitgegenständlichen Wohnung der Prostitution nachgeht. Die angehörten Zeuginnen haben in sich geschlossen und widerspruchsfrei bekundet, dass die Beklagte von „5 Männer pro Tag … Minimum“ aufgesucht wurde und wird. Dabei handelt es sich um Leute, die den Zeuginnen unbekannt waren und die sich auch nur kurze Zeit in der Wohnung der Beklagten aufhielten. Dass es sich dabei um Aufenthalte handelte, die der Erbringung sexueller Dienstleistungen diente, war für die Zeuginnen eindeutig aufgrund der Vielzahl der Männer und deren Verhalten ersichtlich. So schilderte die Zeugin … anschaulich, dass sich die Beklagte mit einem halb nackten Mann im Flur um die Höhe des Entgeltes für die sexuelle Dienstleistung gestritten hat.
Auch habe die Beklagte die Tochter einer weiteren Taubstummen Frau, welche in dem Haus wohnt, als Übersetzerin „bei Problemen mit den Männern“ herangezogen.
Die Zeugin konnte die Beklagte – welche Trotz der Aufforderung ihres persönlichen Erscheinens dem Gerichtstermin fernblieb – anhand der klägerseits eingereichten Fotografien, welche dem Schriftsatz vom 06.12.2023 beigefügt waren – eindeutig erkennen. So berichtete die Zeugin … auch davon, dass einer der Freier der Beklagten immer mit seinem eigenen Bettzeug ankam. Auch die Zeugin … hat bekundet, dass die Beklagte täglich von „5 oder vielleicht auch mehr“ Männern besucht wurde. Sie berichtete ebenfalls von einem Vorfall, wonach die Beklagte sie tätlich angegriffen hat. Den Grund vermutete die Zeugin in ihrer zum Ausdruck gebrachten ablehnenden Haltung zur Durchführung der gewerblichen Prostitution in dem von ihr bewohnten Mietshaus.
Die Gesamtheit der Aussagen der beiden Zeuginnen lassen keinen Zweifel daran aufkommen, dass die Beklagte im erheblichen Maße der gewerblichen Prostitution in der streitgegenständlichen Wohnung nachgeht.
Dies stellt zumal in einem Wohnhaus, in dem auch Kinder wohnen – ganz offensichtlich eine pflichtwidrige Nutzung der Wohnung dar. Da die Beklagte trotz Abmahnung ihr Verhalten nicht geändert hat, sind die vorgerichtliche und die im Prozess ausgesprochenen fristlosen Kündigungen wirksam.
Der Klage war daher vollumfänglich stattzugeben.
Von der Anordnung einer Kündigungsfrist war in Anbetracht der Art und Weise der vertraglichen Pflichtverletzung abzusehen.
Die Kostenentscheidung begründet sich aus der Tatsache, dass die Beklagte in diesem Prozess unterlegen ist.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit begründet sich aus §§ 704, 708 Nr.7, 711 ZPO.
