Wesentliche Entscheidung zu Gemeinschaftseigentum in WEG-Streit
Im Streit um die Zuständigkeit für die Instandsetzung des Daches einer angebauten Gaststättenküche im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat das LG Karlsruhe entschieden, dass das Dach über der Gaststättenküche Gemeinschaftseigentum ist und die Ablehnung der Sanierung sowie eine bestimmte Kostenverteilung für Verwaltungsaufwand den Prinzipien ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Dach über der angebauten Gaststättenküche ist Gemeinschaftseigentum, nicht Sondereigentum des Klägers.
- Die Ablehnung der Dachsanierung durch die Wohnungseigentümerversammlung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher ungültig.
- Das Gericht ersetzt den negativen Beschluss durch eine Entscheidung zur Instandsetzung, da dies eine notwendige Maßnahme darstellt.
- Die Verteilung der Verwaltungskosten nach der Anzahl der Verwaltungseinheiten pro Eigentümer ist ungerecht und benachteiligt Eigentümer mit weniger Einheiten unbillig.
- Die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil hat keine Aussicht auf Erfolg und wird vom LG Karlsruhe zurückgewiesen.
- Strukturelle Gebäudeteile wie das Dach können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, was auch für nachträglich angebaute Teile gilt.
- Die Beschlussersetzung durch das Gericht ist zulässig, um notwendige Instandsetzungsmaßnahmen sicherzustellen.
- Die Anfechtung der Beschlüsse und die Klärung der Zuständigkeit für Instandsetzungsarbeiten sind wesentliche Bestandteile des Verfahrens.
- Die Entscheidung bekräftigt die Bedeutung des Gemeinschaftseigentums und der ordnungsgemäßen Verwaltung in Wohnungseigentümergemeinschaften.
Rechtsstreit um Zuständigkeit für Dachsanierung
Die Instandhaltung gemeinschaftlicher Gebäudeteile wie des Daches ist für Wohnungseigentümergemeinschaften ein stets relevantes Thema. Häufig stellt sich die Frage, ob bestimmte Bauteile dem Gemeinschafts- oder dem Sondereigentum zuzurechnen sind und wer für deren Instandsetzung aufkommen muss.
Insbesondere bei nachträglich angebauten Räumlichkeiten wie Gaststättenküchen kann Unklarheit darüber entstehen, ob deren Dach Teil des Gemeinschaftseigentums ist. Die Abgrenzung erweist sich nicht immer als einfach und kann zu Auseinandersetzungen zwischen Eigentümern führen. Eine klare Zuordnung der Verantwortlichkeiten ist jedoch unerlässlich für eine geordnete und faire Verwaltung.
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➜ Der Fall im Detail
Streit um Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum eskaliert
In einem bemerkenswerten Rechtsstreit zwischen einem Wohnungseigentümer und einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vor dem Landgericht Karlsruhe ging es um die Frage, ob das Dach über einer an das Kerngebäude angebauten Gaststättenküche als Gemeinschafts- oder Sondereigentum zu behandeln ist.
Der Kläger, Inhaber von fünf Sondereigentumseinheiten innerhalb der WEG, forderte die Instandsetzung des besagten Daches, welches seiner Meinung nach Gemeinschaftseigentum darstellt. Die Eigentümerversammlung lehnte jedoch die Instandsetzung ab, trotz eindeutiger Hinweise auf die Dringlichkeit der Maßnahme durch einen Sachverständigen.
Die juristische Auseinandersetzung
Die Ablehnung der Dachsanierung und die Verteilung der Verwaltungskosten nach zusammengefassten Verwaltungseinheiten bildeten den Kern der Auseinandersetzung. Der Kläger argumentierte, dass die Ablehnung der Dachsanierung der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspreche und somit der Beschluss ungültig sei. Darüber hinaus kritisierte er die Mehrheitsentscheidung zur Kostenverteilung des Verwaltungsaufwands als unbillige Benachteiligung der übrigen Eigentümer. Die Beklagte hingegen behauptete, dass die Gaststättenküche und das dazugehörige Dach zum Sondereigentum des Klägers gehörten und somit nicht die Gemeinschaft für die Sanierungskosten aufkommen müsse.
Landgericht Karlsruhe bestätigt Gemeinschaftseigentum
Das Landgericht Karlsruhe stellte klar, dass das Dach über der Gaststättenküche zum Gemeinschaftseigentum gehört und die Ablehnung der Sanierung nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Somit wurde der Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt und die notwendige Instandsetzung angeordnet. Die Entscheidung basierte auf der Feststellung, dass konstruktive Bestandteile eines Gebäudes, wie das Dach, nicht als Sondereigentum definiert werden können.
Ungültigkeit der Kostenverteilung
Ebenfalls für ungültig erklärt wurde der Beschluss zur Verteilung der Verwaltungskosten. Das Gericht sah in der beschlossenen Verteilungsmethode eine unzulässige Majorisierung und einen Rechtsmissbrauch, da sie der Eigentümerin mit der Mehrheit der Sondereigentumseinheiten unrechtmäßige finanzielle Vorteile verschaffte. Die Entscheidung unterstreicht, dass die Kostenverteilung gerecht und nachvollziehbar erfolgen muss, um eine Benachteiligung einzelner Eigentümer zu vermeiden.
Bedeutung der Entscheidung für Wohnungseigentümergemeinschaften
Diese Entscheidung betont die Wichtigkeit einer klaren Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum und bekräftigt die Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung innerhalb einer WEG. Sie verdeutlicht zudem die rechtlichen Grenzen in der Ausübung von Mehrheitsrechten und schützt Minderheitseigentümer vor unrechtmäßigen finanziellen Belastungen.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind zwei zentrale Begriffe des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die die Eigentumsrechte und -pflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft regeln.
Sondereigentum bezieht sich auf die Teile einer Immobilie, die im Alleineigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen. Dazu gehören in der Regel die Wohnräume, Innenwände, Bodenbeläge und sanitäre Einrichtungen innerhalb einer Wohnung sowie gegebenenfalls zugeordnete Kellerräume oder Garagen. Der Sondereigentümer kann grundsätzlich frei über die Gestaltung und Nutzung seines Sondereigentums entscheiden, solange er dabei nicht die Rechte anderer Eigentümer oder das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt.
Im Gegensatz dazu umfasst das Gemeinschaftseigentum alle Teile der Immobilie, die nicht im Sondereigentum stehen und dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Hierzu zählen beispielsweise das Grundstück, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzüge sowie gemeinschaftliche Versorgungs- und Entsorgungsleitungen. Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes, die hierüber mehrheitlich entscheidet. Die Kosten werden anteilig von allen Eigentümern getragen.
Die genaue Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. In Zweifelsfällen, etwa bei Balkonen, Fenstern oder Gärten, ist oft eine Einzelfallbetrachtung nötig. Grundsätzlich gehören aber alle Teile zum Gemeinschaftseigentum, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden (§ 5 Abs. 2 WEG).
Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist entscheidend für Fragen der Nutzung, baulichen Veränderung, Instandhaltung und Kostentragung. Während der Sondereigentümer in seinem Bereich weitgehend frei ist, bedürfen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch klare Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lassen sich diesbezügliche Konflikte vermeiden.
Wer trägt die Kosten für die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum?
Grundsätzlich tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gemeinsam. Dies ergibt sich aus § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach die Eigentümer die Lasten und Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben.
Allerdings kann von dieser gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. So können bestimmte Kosten einzelnen Sondereigentümern zugewiesen werden, wenn sich die betreffenden Gebäudeteile zwar im Gemeinschaftseigentum befinden, aber nur von einzelnen Eigentümern genutzt werden (z.B. Balkone, Terrassen, Sondernutzungsflächen). Solche Vereinbarungen müssen jedoch klar und eindeutig formuliert sein.
Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer zudem gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch durch Beschluss mit einfacher Mehrheit von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichen. Der BGH hat entschieden, dass einzelne Eigentümer auf diesem Weg sogar die gesamten Kosten einer Maßnahme am Gemeinschaftseigentum auferlegt werden können, wenn nur sie davon profitieren. Dies gilt etwa für die Reparatur eines Doppelparkers oder den Austausch von Dachgeschossfenstern.
Zusammengefasst gilt: Fehlt eine abweichende Regelung, werden Kosten am Gemeinschaftseigentum von allen Eigentümern gemeinsam getragen. Die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss können aber Ausnahmen vorsehen und einzelne Eigentümer stärker belasten, wenn dies sachlich gerechtfertigt ist. Im Streitfall ist eine sorgfältige Auslegung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung erforderlich.
Was geschieht, wenn die Eigentümerversammlung eine notwendige Sanierung ablehnt?
Wenn die Eigentümerversammlung eine notwendige Sanierung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss ablehnt, hat der betroffene Wohnungseigentümer folgende Möglichkeiten:
Er kann den ablehnenden Beschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch eine Anfechtungsklage anfechten (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Damit macht er geltend, dass er aufgrund des Grundsatzes ordnungsmäßer Verwaltung einen Anspruch auf Zustimmung der anderen Eigentümer zu der Sanierungsmaßnahme hat. Wird der Negativbeschluss nicht fristgerecht angefochten, wird er bestandskräftig.
Verbunden mit der Anfechtungsklage kann der Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage erheben. Damit beantragt er bei Gericht, den erforderlichen Sanierungsbeschluss zu fassen. Gibt das Gericht der Klage statt, ersetzt das Urteil den Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Wohnungseigentümer sind dann verpflichtet, die weiteren Beschlüsse zu fassen, die zur Durchführung der Sanierung erforderlich sind, z.B. zur Beauftragung von Handwerkern.
Wird die Anfechtungsklage gegen den ablehnenden Beschluss rechtskräftig abgewiesen, kann der Eigentümer in einer späteren Versammlung erneut über die Sanierung abstimmen lassen. Auch einen erneuten Negativbeschluss kann er dann wieder anfechten.
Verzögern die Wohnungseigentümer pflichtwidrig eine gebotene Sanierung, haften sie gegenüber dem betroffenen Eigentümer auf Schadensersatz, wenn diesem durch die Verzögerung ein Schaden entsteht, z.B. durch Mietausfälle. Wurde ein ablehnender Beschluss erfolgreich angefochten, steht zugleich fest, dass eine Handlungspflicht der Eigentümer besteht.
Eigenmächtige Sanierungsmaßnahmen des betroffenen Eigentümers am Gemeinschaftseigentum sind unzulässig, auch wenn ein Anspruch auf Sanierung besteht. Der BGH hat jüngst klargestellt, dass bauliche Veränderungen ohne vorherigen Beschluss der WEG auch dann unzulässig sind, wenn ein Anspruch auf den Beschluss besteht. Die Wohnungseigentümer müssen also stets erst einen Beschluss herbeiführen, notfalls im Klagewege.
Fazit: Lehnt die Eigentümerversammlung eine notwendige Sanierung ab, kann der betroffene Eigentümer den Beschluss anfechten und eine gerichtliche Beschlussersetzung erwirken. Bei pflichtwidriger Verzögerung drohen den übrigen Eigentümern Schadensersatzansprüche. Eigenmächtige Sanierungen sind aber unzulässig.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 522 Abs. 2 ZPO (Zivilprozessordnung): Regelung zur Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung, wenn das Gericht diese als offensichtlich unbegründet ansieht. Im Kontext des Urteils zeigt dies die gerichtliche Befugnis, eine Berufung als offensichtlich chancenlos zu deklarieren, was für die Effizienz des Gerichtsverfahrens entscheidend ist.
- WEG (Wohnungseigentumsgesetz), insbesondere § 44 Abs. 1 S. 2 und § 16 Abs. 2: Das WEG regelt die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern und die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum. § 44 Abs. 1 S. 2 ermöglicht dem Gericht, notwendige Beschlüsse anstelle der Eigentümerversammlung zu fassen, wenn diese ordnungsgemäße Verwaltungshandlungen unterlässt. § 16 Abs. 2 regelt die Kostenverteilung, die im Falle von TOP 9 als unzulässige Majorisierung und Rechtsmissbrauch kritisiert wurde. Diese Paragraphen sind zentral für das Verständnis von Verfahrensweisen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft und der gerechten Verteilung von Kosten.
- § 18 Abs. 2 WEG: Definiert die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung und ist maßgeblich für die Beurteilung, ob Handlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder ihrer Verwaltung diesen entsprechen. Die Norm ist entscheidend für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit von Eigentümerversammlungsbeschlüssen, insbesondere in Bezug auf die Ablehnung von Instandsetzungsmaßnahmen.
- § 5 WEG: Klärt die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Diese Unterscheidung ist grundlegend für den Fall, da die Zugehörigkeit des Dachs zum Gemeinschaftseigentum die Basis für die Entscheidung des Gerichts bildete, dass die Kosten für dessen Sanierung von der Gemeinschaft zu tragen sind.
- § 3 GKG (Gerichtskostengesetz), KV Nr. 1220 und 1222: Regelungen zu den Kosten, die bei der Zurückweisung der Berufung durch Beschluss bzw. bei der Rücknahme der Berufung entstehen. Diese Gesetzesstellen verdeutlichen die finanziellen Folgen gerichtlicher Entscheidungen und Verfahren für die beteiligten Parteien.
- § 44 WEG zur Beschlussersetzung: Erlaubt dem Gericht, bei Untätigkeit oder Fehlverhalten der Wohnungseigentümergemeinschaft, notwendige Beschlüsse zu ersetzen. Dieser Paragraph war relevant für die Entscheidung des Gerichts, den abgelehnten Beschluss zur Dachsanierung zu ersetzen und unterstreicht die juristische Möglichkeit, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen auch gegen den Willen der Eigentümerversammlung durchzusetzen.
Das vorliegende Urteil
LG Karlsruhe – Az.: 11 S 53/22 – Beschluss vom 08.03.2024
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Pforzheim vom 11.04.2022, Az. 12 C 1944/21, einstimmig gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zweier Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
3. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 10.000,00 Euro festzusetzen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2021 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 5 und 9 sowie um Beschlussersetzung.
Der Kläger ist Miteigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und hält fünf Sondereigentumseinheiten. Eine weitere Sondereigentumseinheit entfällt auf die X., 54 Sondereigentumseinheiten entfallen auf die Y.
Unter TOP 5 der gegenständlichen Eigentümerversammlung wurde die Beschlussfassung über die Instandsetzung des Daches über der im Objekt befindlichen Gaststättenküche mehrheitlich abgelehnt, obwohl zwischen den anwesenden Eigentümern allgemein Einigkeit darüber herrschte, dass das Dach im genannten Bereich dringend der Sanierung bedürfe. Im Gutachten des Sachverständigen S. vom 20.06.2020 erachtete auch der Gutachter die Sanierung dieses – dort als „Dachfläche über dem Zwischendach“ bezeichneten – Dachs als dringend erforderlich. Aufgrund des Zustands des Dachs bestehe die Gefahr von Feuchtigkeitseintritt.
Unter TOP 9 der Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:
Die Kosten für den Verwaltungsaufwand sind entsprechend der Anzahl der zusammengefassten Verwaltungseinheiten zu verteilen.
Für den Beschluss TOP 9 hat die Miteigentümerin Y. (900/1000 MEA) gestimmt, die übrigen Eigentümer (100/1000 MEA) haben dagegen gestimmt.
Der gegenständlichen Beschlussfassung vorausgehend wurde auf der Eigentümerversammlung vom 02.09.2021 mehrheitlich beschlossen, dass eine „verwaltungstechnische Zusammenfassung von Einheiten“ erfolgen solle.
Der Kläger hat erstinstanzlich hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses TOP 5 vorgetragen, dass die Dachfläche über der Gaststättenküche zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Eine anderslautende Regelung bestehe nicht. Im Übrigen befinde sich das Dach nicht nur über der – in seinem Sondereigentum befindlichen – Gaststättenküche, sondern auch über dem „Fluchtweg“, der Gemeinschaftseigentum darstelle. Die Ablehnung des Antrages widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, der Beschluss sei daher ungültig. Gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG sei der Beschluss auf Antrag des Klägers vom Gericht zu fassen.
Hinsichtlich TOP 9 hat er vorgetragen, die Miteigentümerin Y. habe diesen Beschluss mit ihrer Stimmenmajorität gefasst. Der Beschluss widerspreche § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu belasten sei. Die Kostenverteilung würde zu unzumutbaren Belastungen der übrigen Eigentümer führen.
Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt, folgende Beschlüsse der Eigentümerversammlung B. vom 30. November 2021 werden für ungültig erklärt:
1. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 (Ablehnung der Beschlussfassung über die Instandsetzung des Daches über der Gaststättenküche);
2. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9 (Kosten für den Verwaltungsaufwand sind entsprechend der Anzahl der zusammengefassten Verwaltungseinheiten zu verteilen);
ferner:
3. den abgelehnten Beschluss zu TOP 5 wie folgt zu ersetzen: Die Instandsetzung des Daches über der Gaststättenküche wird beschlossen.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten haben vorgetragen, dass die Restaurantküche an das Kerngebäude nachträglich angebaut worden sei und sich nicht unter dem Hauptdach des Gebäudes befinde. Sie habe ein eigenes Flachdach, das keine anderen Gebäudeteile überdecke. Da die Restaurantküche ausschließlich zum Sondereigentum des Klägers gehöre, diene auch deren Flachdach ausschließlich diesem Sondereigentum, sodass die Kosten einer – wohl notwendigen – Dachsanierung nicht der Gemeinschaft auferlegt werden dürften. Für diese Eigentumsaufteilung spreche auch die Teilungserklärung. In dieser werde unter Teil B Abschnitt I das Sondereigentum so definiert, dass dazu auch „Einrichtungen und Anlagen, soweit diese nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur dem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind“, gehörten. Aus diesem Grund sei auch der Beschlussersetzungsantrag zurückzuweisen. Mit der Beschlussfassung TOP 9 sollten die grundbuchmäßig definierten Eigentumsanteile zu Verwaltungseinheiten zusammengefasst werden, soweit mehrere Anteile demselben Eigentümer gehören, und auf dieser Grundlage die Verwalterkosten verteilt werden. Dies entspreche den tatsächlich entstehenden Verwalterkosten und sei gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig.
Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 11.04.2022, der Beklagten am 19.04.2022 zugestellt, vollumfänglich stattgegeben. Zur Begründung hat es insbesondere ausgeführt, dass das Dach über der Gaststättenküche im Gemeinschaftseigentum stehe. Der Beschluss TOP 5 sei deshalb ungültig und wie beantragt zu ersetzen. Der Beschluss TOP 9 sei nichtig, da die Zusammenfassung der Verwaltungseinheiten nicht hinreichend bestimmt sei. Es fehle an der Beschlusszuständigkeit.
Die Beklagte begehrt mit ihrer Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils. Das Dach über der Gaststätte stehe im Sondereigentum des Klägers. Trotz Beschlussfassung über eine provisorische Reparatur sei bisher nichts passiert, was gegen eine dringende Sanierungsbedürftigkeit spreche. TOP 9 sei hinreichend bestimmt. Die Verteilung der Verwaltungskosten nach den neuen Maßstab sei gerecht.
Die Beklagte beantragt: Das Urteil des Amtsgerichts Pforzheim vom 11.4.2022, Az. 12 C 1944/21, wird aufgehoben und die Klage wird vollumfänglich zurückgewiesen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Der Kläger trägt vor, dass es sich bei der Restaurantküche nicht um einen nachträglichen Anbau handele. Das Objekt habe eine einheitliche Dachfläche, die nicht im Sondereigentum des Klägers stehe. Für die provisorische Reparatur sei die Beklagte zuständig, hierzu habe der Kläger die Verwaltung auch aufgefordert. Hinsichtlich TOP 9 sei nicht ersichtlich, welche Kosten „Kosten der Verwaltungsbetreuung“ seien. Durch die neue Kostenverteilung würden Eigentümer, die nur einzelne Eigentumseinheiten besäßen, unbillig benachteiligt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
II.
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Pforzheim vom 11.04.2022, Az. 12 C 1944/21, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist nicht begründet. Wie vom Amtsgericht ausgeführt war der Beschluss TOP 5 für ungültig zu erklären und wie beantragt zu ersetzen.
Der Beschluss TOP 9 war ebenfalls für ungültig zu erklären.
1. Für die unter dem 27.12.2021 erhobene Klage ist das WEG in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung maßgeblich.
2. Der Negativbeschluss TOP 5 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist ungültig.
Die Ablehnung einer positiven Beschlussfassung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel gegeben ist (BGH, Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15 – BeckRS 2015, 18341 Rn. 13). Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft, besteht nur, wenn sich das Ermessen der Gemeinschaft im Einzelfall auf null reduziert hat, sich also jede andere Entscheidung als ermessensfehlerhaft darstellte (Hügel/Elzer in: Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage 2021, § 18 Rn. 44 m.w.N.).
So liegt der Fall hier. Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht war die abgelehnte Sanierung dringend erforderlich und stellte eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme dar. Hieran ändert auch die jedenfalls bis zum Eingang der Berufungsbegründung unterlassene Umsetzung des Beschlusses zur provisorischen Reparatur nichts, insbesondere stellt diese keine „Selbstwiderlegung“ des klägerischen Vortrags zur Sanierungsbedürftigkeit dar. Nach unbestritten gebliebenem Vortrag des Klägers scheiterte die Umsetzung dieser Reparatur nicht an ihm, sondern an der Untätigkeit der Verwaltung. Die Ablehnung einer notwendigen Instandsetzung des Dachs beinhaltet die Gefahr nicht unerheblicher Folgeschäden und in der Folge auch Haftungsrisiken sowie ggf. die Einschränkung oder Aufgabe der Nutzung der darunter belegenen Räumlichkeiten. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 WEG, die notwendige Instandsetzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums gänzlich zu unterlassen.
Bei dem Dach handelt es sich auch nicht um Sondereigentum.
Die konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes sind nicht sondereigentumsfähig. Dazu zählen insbesondere die das Gebäude tragenden Mauern, das Fundament, die Fassade, die Geschossdecken und das Dach (Bärmann/Armbrüster, 15. Auflage 2023, WEG § 5 Rn. 35; vgl. auch BeckOGK/Meier, Stand: 01.06.2023, WEG § 5 Rn. 75). Dies gilt selbst dann, wenn alle Räume des Gebäudes dem Sondereigentum eines Eigentümers unterliegen (Dr. Heinemann, Das Dach – sondereigentumsfähig?, ZMR 2017, 716). Unerheblich ist nach diesem Maßstab die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Räumlichkeiten und das Dach bereits bei ursprünglicher Errichtung des Objekts vorhanden waren oder einen nachträglichen Anbau darstellen. Eine Ausnahme von der fehlenden Sondereigentumsfähigkeit ist nur denkbar, wenn auch die mit dem Gegenstand des Sondereigentums verbundene Grundstücksfläche im Sondereigentum steht (vgl. Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Auflage 2023, Sondereigentum Rn. 20). Hierfür bestehen vorliegend jedoch keine Anhaltspunkte.
Es kann deshalb auch dahinstehen, ob – wie die Beklagte meint – in der Teilungserklärung das Dach als Sondereigentum ausgewiesen wird. Denn eine Regelung, die Gebäudeteile oder Grundstücksflächen zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, obgleich diese nicht sondereigentumsfähig sind, ist nichtig (vgl. BeckOGK/Meier, Stand: 01.06.2023, WEG § 5 Rn. 56).
3. Der Beschluss TOP 5 war wie beantragt zu ersetzen.
Liegen die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG vor, steht dem Gericht grundsätzlich ein Rechtsfolgenermessen zu, das von ihm pflichtgemäß auszuüben ist (Bärmann/Göbel, 15. Auflage 2023, WEG § 44 Rn. 83; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 44 Rn. 207). Zulässig ist es in diesem Rahmen insbesondere, lediglich eine sog. Grundlagenentscheidung („Grundlagenbeschluss“) zu treffen – also anzuordnen, dass eine Instandsetzung bestimmter Bauteile zu erfolgen hat – und den Wohnungseigentümern im Übrigen die weitere inhaltliche Konkretisierung (Auswahl des Fachunternehmens, Finanzierung der Maßnahme, etc.) zu überlassen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.08.2019 – 55 S 99/18, ZWE 2019, 499 Rn. 22, beck-online). Es ist also nicht zu beanstanden, dass der Beschlussersetzungsantrag vorliegend nur auf das „Ob“ der Instandsetzung, nicht jedoch bereits auf das „Wie“ zielt und das Amtsgericht diesem Antrag gefolgt ist (vgl. auch für den Fall der Beschlussersetzung hinsichtlich baulicher Maßnahmen: LG München I, Urteil vom 08.12.2022 – 36 S 3944/22 WEG, NZM 2023, 164 Rn. 35 ff.).
4. Auch der Beschluss TOP 9 war für ungültig zu erklären.
Ein Beschluss, der mit dem beherrschenden Stimmenübergewicht eines Eigentümers gefasst worden ist, kann bei einer unzulässigen Majorisierung für ungültig zu erklären sein. Indes reicht allein die Ausnutzung des Stimmenübergewichts eines Mehrheitseigentümers hierfür nicht aus (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02 – BeckRS 2002, 8294; Urteil vom 14.07.2017 – V ZR 290/16 – BeckRS 2017, 122577 Rn. 15). Nach allgemeiner Ansicht muss ein weitergehendes Moment hinzutreten: Die Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers muss rechtsmissbräuchlich sein (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02; BayObLG, Beschluss vom 13.12.2001 – 2Z BR 93/01; Beschluss vom 19.12.2001 – 2Z BR 15/01; Ruge in: Elzer, Stichwortkommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Auflage 2023, Majorisierung Rn. 4; Merle in: Bärmann, WEG, 15. Auflage 2023, § 25 Rn. 200 – jeweils m.w.N.).
Dies ist hier der Fall. Denn die Y., die ein beherrschendes Stimmenübergewicht besitzt, verschafft sich mit dem gegenständlichen Beschluss unrechtmäßige finanzielle Vorteile zulasten der übrigen Eigentümer. Die Kosten des Verwalters steigen maßgeblich insbesondere mit der Anzahl der Wohn- und Teileigentumseinheiten (vgl. Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, §2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Verwaltung Rn. 819 ff., 831, beck-online) und nicht (nur) mit der Anzahl an Sondereigentümern bzw. zusammengefasster „Verwaltungseinheiten“ pro Sondereigentümer. In der Folge des Beschlusses würde – obwohl die Y. 54 Sondereigentumseinheiten hält und nur sechs weitere Einheiten auf die übrigen Eigentümer entfallen – die Y. mit lediglich 1/3 der Verwaltungskosten belastet, während die übrigen Eigentümer trotz erheblich geringerer Anzahl kostenverursachender Sondereigentumseinheiten ebenfalls jeweils mit 1/3 der Verwaltungskosten belastet werden würden. Ein sachlicher Grund für diese Ungleichbehandlung ist nicht ersichtlich.
Ob der Beschluss darüber hinaus – wie das Amtsgericht meint – zu unbestimmt ist, kann folglich dahinstehen.
III.
1. Die Berufungsklägerin wird darauf hingewiesen, dass bei einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss die gleichen Kosten entstehen wie bei Zurückweisung durch Urteil mit Begründung (4,0 Gerichtsgebühren nach § 3 GKG, KV Nr. 1220). Wird jedoch die Berufung zurückgenommen, bevor ein Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO ergeht, fallen lediglich 2,0 Verfahrensgebühren für die Berufungsinstanz an (KV Nr. 1222).
2. Die Festsetzung des Streitwerts erfolgt in Anlehnung an die Streitwertfestsetzung erster Instanz gemäß §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 49 GKG.
