Berechtigung des WEG-Beirats zur Eigentümerversammlung bestätigt
In einem Streit vor dem Amtsgericht Hamburg-St. Georg wurde entschieden, dass der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Unterlassung einer Eigentümerversammlung abgelehnt wird, da die Antragstellerin nicht beweisen konnte, dass die Antragsgegner, Mitglieder des Verwaltungsbeirats, unzuständig für deren Einberufung waren. Das Gericht argumentierte, dass etwaige formelle Fehler bei der Einberufung nicht automatisch die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse nach sich ziehen, weshalb die Gemeinschaft aufgefordert wurde, etwaige Beschlüsse nachträglich anzufechten.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg lehnte den Antrag auf eine einstweilige Verfügung zur Unterlassung einer Eigentümerversammlung ab.
- Die Antragstellerin konnte nicht nachweisen, dass die Antragsgegner, Mitglieder des Verwaltungsbeirats, unzuständig für die Einladung zur Versammlung waren.
- Der Verwalter hatte zuvor versäumt, ordentliche Eigentümerversammlungen für die Jahre 2022 und 2023 einzuberufen.
- Die Einladung zur Versammlung durch die Antragsgegner erfolgte aufgrund dringender Notwendigkeit, um Verjährung von Ansprüchen der WEG zu verhindern.
- Das Gericht betonte, dass formelle Fehler in der Einladung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führen, sondern diese nachträglich angefochten werden müssen.
- Eine präventive Rechtmäßigkeitskontrolle angekündigter Beschlüsse durch Unterlassungsansprüche wurde abgelehnt.
- Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragstellerin.
- Die Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung der Reservekompetenz nach § 24 Abs. 3 WEG für die Einberufung von Eigentümerversammlungen.
Streit um Einberufung von Eigentümerversammlungen
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gelten klare Regeln für die Einberufung von Eigentümerversammlungen. Normalerweise obliegt diese Aufgabe dem Verwalter. Doch was passiert, wenn der Verwalter seiner Verpflichtung nicht nachkommt? Hier wird die Reservekompetenz nach § 24 Abs. 3 WEG relevant.
Mitglieder des Verwaltungsbeirats können in einem solchen Fall die Initiative ergreifen und selbst eine Eigentümerversammlung einberufen. Dies ist jedoch an gesetzliche Voraussetzungen geknüpft und kann zu Streitigkeiten über die Zuständigkeit führen. Letztlich kann die Frage, ob eine solche Einberufung rechtmäßig war, vor Gericht geklärt werden.
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➜ Der Fall im Detail
Streit um die Einladung zur Eigentümerversammlung vor dem AG Hamburg-St. Georg
In einem bemerkenswerten Fall vor dem Amtsgericht Hamburg-St. Georg stand die Frage im Raum, ob ein Beirat der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) berechtigt ist, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die rechtliche Auseinandersetzung entzündete sich, nachdem der von der WEG bestellte Verwalter trotz mehrfacher Aufforderungen und Fristsetzungen die Einladung zu den überfälligen ordentlichen Eigentümerversammlungen für die Jahre 2022 und 2023 unterlassen hatte. Mitglieder des Verwaltungsbeirates, darunter der stellvertretende Vorsitzende, nahmen daraufhin selbst die Initiative und luden zu einer Eigentümerversammlung ein, um dringende Beschlüsse zu fassen und die Verjährung erheblicher Ansprüche der WEG zu verhindern. Diese eigenmächtige Einladung führte zu rechtlichen Bedenken und zum Antrag auf eine einstweilige Verfügung, mit dem Ziel, die Durchführung der Versammlung zu unterbinden.
Urteilsbegründung des Amtsgerichts
Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg entschied, den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung abzulehnen. In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass der Antragstellerin der notwendige Verfügungsanspruch fehle. Es wurde hervorgehoben, dass grundsätzlich die Möglichkeit bestehe, dass eine Eigentümerversammlung auch in Abwesenheit des Verwalters durch die Gemeinschaft oder deren Beirat einberufen werden kann, besonders wenn die ordnungsgemäße Verwaltung der WEG dadurch sichergestellt werden soll. Das Gericht stützte sich dabei auch auf frühere Entscheidungen und die herrschende Meinung, dass die Inanspruchnahme einer sogenannten Reservekompetenz nach § 24 Abs. 3 WEG in Betracht kommt, wenn der bestellte Verwalter seinen Pflichten nicht nachkommt. Weiterhin wurde ausgeführt, dass etwaige formelle Fehler bei der Einladung zu einer Eigentümerversammlung nicht automatisch zur Anfechtbarkeit der dort gefassten Beschlüsse führen und etwaige Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgründe erst nachträglich geltend gemacht werden können.
Bedeutung des Urteils für die Praxis
Das Urteil unterstreicht die Wichtigkeit der Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften auch in Situationen, in denen der bestellte Verwalter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Es betont die Rolle des Verwaltungsbeirates als ein mögliches Organ zur Wahrung der Interessen der Gemeinschaft und zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Entscheidung macht deutlich, dass unter bestimmten Umständen die Initiative zur Einberufung einer Eigentümerversammlung auch von den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats ausgehen kann, insbesondere wenn dies zur Verhinderung von Schäden für die Gemeinschaft erforderlich ist.
Rechtliche Einordnung und Grenzen
Die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg wirft ein Licht auf die Anforderungen an die Einberufung einer Eigentümerversammlung und die Auslegung des § 24 WEG. Sie zeigt, dass die Gerichte bereit sind, pragmatische Lösungen zu unterstützen, die der WEG eine effektive Selbstverwaltung ermöglichen. Gleichzeitig werden die Grenzen dieser Handlungsfreiheit deutlich gemacht: Eine sorgfältige Abwägung der Rechtmäßigkeit und Notwendigkeit einer solchen Maßnahme ist stets erforderlich, um die Rechte aller Eigentümer zu wahren.
Konsequenzen für die Zukunft
Das Urteil legt nahe, dass Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Beiräte in ähnlichen Fällen handlungsfähig bleiben, ohne dass sofortige gerichtliche Auseinandersetzungen befürchtet werden müssen. Es betont die Wichtigkeit, dass Gemeinschaften nicht durch administrative Hürden in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt werden sollten, besonders wenn es um die Wahrung oder Durchsetzung ihrer Rechte geht. Allerdings bleibt es für die Beteiligten von entscheidender Bedeutung, die rechtlichen Vorgaben zu beachten und im Zweifel rechtlichen Rat einzuholen, um die Interessen der Gemeinschaft bestmöglich zu vertreten und zu schützen.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Kann der Beirat einer WEG eine Eigentümerversammlung einberufen?
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) das Recht, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen:
- Es ist kein Verwalter vorhanden
- Der bestellte Verwalter weigert sich pflichtwidrig, eine jährliche ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen
- Der Verwalter weigert sich pflichtwidrig, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, obwohl er hierzu aufgrund einer Vereinbarung mit den Eigentümern verpflichtet ist
In diesen Fällen kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter die Eigentümerversammlung einberufen, § 24 Abs. 3 WEG. Existiert kein Beirat, kann ein einzelner Wohnungseigentümer beim Gericht eine Vollmacht zur Einberufung beantragen.
Für die wirksame Einberufung durch den Beirat muss der Vorsitzende oder sein Vertreter die Einladung unterschreiben. Sind beide nicht vorhanden, müssen alle Beiratsmitglieder die Einberufung unterzeichnen.
Eine eigenmächtige Einberufung durch den Beirat ohne die genannten Gründe wäre rechtswidrig. In diesem Fall kann der Verwalter die Einberufung verhindern. Auch ein einzelner Eigentümer darf ohne gerichtliche Ermächtigung keine Eigentümerversammlung einberufen, wenn die Voraussetzungen nicht vorliegen.
Zusammengefasst hat der Beirat also ein Einberufungsrecht, wenn der Verwalter fehlt oder seiner Einberufungspflicht nicht nachkommt. Dies stellt die Handlungsfähigkeit der WEG sicher.
Welche Rechte und Pflichten hat der Verwalter bezüglich der Einberufung von Eigentümerversammlungen?
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat folgende Rechte und Pflichten bezüglich der Einberufung von Eigentümerversammlungen:
Pflicht zur jährlichen Einberufung
- Gemäß § 24 Abs. 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen.
Einberufung auf Verlangen
- Nach § 24 Abs. 2 WEG muss der Verwalter weitere Versammlungen einberufen, wenn dies durch Vereinbarung mit den Eigentümern bestimmt ist oder eine Minderheit von 25% der Miteigentümer dies verlangt.
Recht zur Einberufung
- Der Verwalter hat das Recht, jederzeit eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn er dies für erforderlich hält, um die Angelegenheiten der Gemeinschaft ordnungsgemäß zu verwalten.
Formvorschriften
- Die Einladung muss schriftlich mit einer Frist von mindestens zwei Wochen erfolgen und die Tagesordnung enthalten (§ 24 Abs. 4 WEG).
Pflichtwidriges Verhalten
- Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, eine nach Gesetz oder Vereinbarung erforderliche Versammlung einzuberufen, kann der Beirat oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Einberufung vornehmen (§ 24 Abs. 3 WEG).
- Eine solche pflichtwidrige Weigerung kann zur Abberufung des Verwalters führen.
Der Verwalter hat somit die zentrale Aufgabe, die Handlungsfähigkeit der WEG durch regelmäßige Einberufung von Eigentümerversammlungen sicherzustellen. Bei Pflichtverletzungen greifen Ersatzregelungen, um die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft zu gewährleisten.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 24 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) Abs. 3
Dieser Paragraph regelt die Einberufung von Eigentümerversammlungen. Im Kontext des Urteils ist er zentral, da er die Bedingungen klärt, unter denen ein Beirat oder einzelne Mitglieder einer WEG berechtigt sind, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, insbesondere wenn der Verwalter seinen Pflichten nicht nachkommt. - §§ 935, 940 ZPO (Zivilprozessordnung)
Diese Paragraphen regeln die einstweilige Verfügung. Sie sind relevant, weil das Gericht darüber entscheiden musste, ob die Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung gegen die Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Beirat gegeben waren. - § 44 WEG
Dieser Paragraph behandelt die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Er ist wichtig im Kontext der Diskussion um die Rechtsfolgen, die entstehen können, wenn eine Versammlung möglicherweise nicht rechtmäßig einberufen wurde. - § 91 Abs. 1 ZPO
Dieser Paragraph regelt die Kostenentscheidung in einem Gerichtsverfahren. Er ist relevant für das Verständnis, wer die Kosten des Verfahrens zu tragen hat, insbesondere nach der Entscheidung des Gerichts, den Antrag auf eine einstweilige Verfügung abzulehnen. - § 3 ZPO
Bestimmt die Festsetzung des Streitwerts in gerichtlichen Verfahren. Im vorliegenden Fall war dies für die Bestimmung der Kosten des Verfahrens und möglicherweise für die Entscheidung über die Zuständigkeit des Gerichts relevant. - Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), speziell die Regelungen zum Wohnungseigentum
Auch wenn im Text nicht direkt erwähnt, bilden die allgemeinen Regelungen des BGB zum Wohnungseigentum, insbesondere die Paragraphen zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihren Rechten und Pflichten, die rechtliche Grundlage für das Verständnis des WEG und sind somit für das Gesamtverständnis des Falles wichtig.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980a C 35/23 WEG – Beschluss vom 13.12.2023
In dem Rechtsstreit beschließt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 980a – am 13.12.2023:
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens nach einem Streitwert von 1.000,00 Euro.
Gründe:
1. Nach dem (alleinigen) Vortrag der Antragstellerin haben die Antragsgegner – jeweils Mitglieder der Antragstellerin und Mitglieder des Verwaltungsbeirates, der Antragsgegner zu 3) als dessen stellvertretener Vorsitzender – mit Schreiben vom 20.11.2023, gerichtet an alle Eigentümer, zu einer Eigentümerversammlung am 14.12.2023 um 19:00 Uhr eingeladen (vgl. Anlage ASt 1). Darin heißt es u.a.: „[D]er von der WEG ab dem 18.08.2022 bestellte Verwalter, die Firma … GmbH & Co. KG, ist entgegen mehrfachen Aufforderungen und Zusagen und letztlich auch trotz einer weiteren schriftlichen Aufforderung mit Fristsetzung (…) seiner Verpflichtung zur Einladung zu den längst überfälligen ordentlichen Eigentümerversammlungen für 2022 und für 2023 nicht nachgekommen. (…) Die o.a. Beiratsmitglieder laden hiermit zu einer dringend notwendigen Eigentümerversammlung ein: (…) Ein weiteres Zuwarten mit der Abhaltung der Eigentümerversammlung ist nicht möglich. Andernfalls besteht u.a. die dringende Gefahr, dass noch in diesem Jahr zu fassende Beschlüsse unterbleiben. Erhebliche Ansprüche der WEG drohen zum 31.12.2023 zu verjähren. (…)“ Die Tagesordnung zu dieser Versammlung sieht u.a. folgende Punkte vor: Fristlose Abberufung der Verwaltung (1), Verwalterwahl (2), Einschaltung anwaltlicher Hilfe zur Durchsetzung von Ansprüchen gegen den Verwalter … Immobilien (3).
Mit Schreiben vom 24.11.2023 (Anlage ASt 3) wandte sich der Miteigentümer K. in seiner Eigenschaft als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats (Anlage ASt 2) an alle Wohnungseigentümer und teilte u.a. mit, dass die von den Antragsgegnern ausgesprochene Einladung zur Versammlung am 14.12.2023 rechtswidrig sei, weil die Voraussetzungen dafür nach § 24 WEG nicht vorliegen würden. Mit Schreiben vom 29.11.2023 (Anlage ASt 4) lud die Verwalterin der Antragstellerin zur „ordentlichen Eigentümerversammlung 2023“ am 21.12.2023. Darin heißt es einleitend unter TOP 1: „Die Einladung zur Eigentümerversammlung am 14.12.23 ist nicht rechtens, da die Einladung nicht gemäß § 24 WEG Abs. 3 mit dem Beiratsvorsitzenden, und ebenso nicht mit dem übrigen Verwaltungsbeirat, abgestimmt wurde. Zudem hat … Immobilien GmbH &Co. KG zu keinem Zeitpunkt die Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung verweigert.“
Die Antragstellerin macht mit ihrem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 12.12.2023 geltend, dass die Antragsgegner unzuständig für die Einladung zur Versammlung am 14.12.2023 seien. Die Voraussetzungen nach § 24 WEG lägen nicht vor.
Sie habe eine Verwaltung und diese habe sich nicht geweigert, eine Versammlung einzuberufen. Auch sei die Einladung der Antragsgegner nicht mit dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats abgestimmt worden. Den Anspruch auf Unterlassung der Durchführung der Versammlung am 14.12.2023 könne sie als Gemeinschaft wegen der Kürze der zwischen der Ladung und der Durchführung der Versammlung liegenden Zeit auch im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes geltend machen.
Die Antragstellerin beantragt, Die Antragsgegner haben es zu unterlassen, eine Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer der WEG … am 14. Dezember 2023 durchzuführen.
Den Antragsgegnern wird angedroht, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die in Ziffer I. ausgesprochene Verpflichtung ein Ordnungsgeld bis zu Euro 250.000,00 und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten festgesetzt werden kann.
2. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung (§§ 935, 940 ZPO) hat keinen Erfolg.
a) Der Antragstellerin steht der notwendige Verfügungsanspruch, gerichtet auf Unterlassung der Durchführung der für den 14.12.2023, 19:00 Uhr, anberaumten Eigentümerversammlung, gegen die Antragsgegner nicht zu. Offen bleiben kann, ob ein solches Begehren wegen der damit verbundenen Vorwegnahme der Hauptsache überhaupt im Wege des Eilrechtsschutzes (und unter welchen Voraussetzungen) durchgesetzt werden kann (dafür etwa Merle, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 24, Rn. 37 unter Verweis auf AG Tettnang, ZWE 2021, 419 = ZMR 2021, 622). Wie das Gericht bereits mit Beschluss vom 04.09.2023 – Az. 980b C 24/23 WEG – entschieden hat, fehlt einem einzelnen Wohnungseigentümer die Kompetenz, die Durchführung einer Eigentümerversammlung, zu der der nicht mehr bestellte Verwalter eingeladen hat, mittels eines Unterlassungsanspruchs zu verhindern. Das gilt im Ergebnis auch im hiesigen Fall, in dem die Antragstellerin die Unterlassung einer von Miteigentümern, die Mitglieder des Verwaltungsbeirats sind, einberufenen Versammlung begehrt. Selbst wenn vertreten wird, dass ein Streit über die Kompetenz zur Einberufung einer Versammlung als gemeinschaftliche Angelegenheit zwischen der GdWE und den einladenden „Organen“ (wie den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats) geführt werden kann (s. LG Frankfurt/Main, ZWE 2022, 282, 283, Rn. 9 = ZMR 2022, 494), scheidet eine präventive Rechtmäßigkeitskontrolle von angekündigten, aber noch nicht gefassten Beschlüssen durch Unterlassungsansprüche aus, sofern – wie hier – die Inanspruchnahme einer Reservekompetenz nach § 24 Abs. 3 WEG im Streit steht (Hogenschurz, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 24 WEG, Rn. 7, § 43 WEG, Rn. 64). Die Wohnungseigentümer sind darauf zu verweisen, etwaig auf der Versammlung gefasste Beschlüsse ggfs. anfechten zu müssen. Hinzu kommt, dass die Einladung durch einen Nichtberechtigten nicht ohne Weiteres zur Anfechtbarkeit etwaig gefasster Beschlüsse führt (siehe. BGH, ZWE 2021, 223, 224, Rn. 14 = ZMR 2021, 402), weswegen etwaige Anfechtungs- und/oder Nichtigkeitsgründe erst nachträglich geltend zu machen sind (§ 44 Abs. 1 WEG) und abzuwarten ist, ob sich etwaige formelle Fehler auch auf Beschlussergebnisse auswirken.
b) Aus den unter a) genannten Gründen geht auch der Antrag zu 2) ins Leere.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Festsetzung des Streitwertes fußt auf § 3 ZPO.
