Dachfenstereinbau ohne Beschluss rechtmäßig laut Gerichtsurteil
Im vorliegenden Rechtsstreit am Amtsgericht Heidelberg, Az.: 45 C 128/23, wurde entschieden, dass der Einbau von Dachfenstern ohne einen Eigentümerbeschluss durch die Beklagte, basierend auf dem ihr zustehenden Sondernutzungsrecht und der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, rechtmäßig ist und die Klage somit abgewiesen wird. Die Entscheidung betont, dass die Nutzung der Dachgeschossräume zu Wohnzwecken gemäß der baurechtlichen Genehmigungen und der Teilungserklärung erlaubt ist, womit die Forderungen der Klägerin nach einem Rückbau und der Unterlassung der Wohnraumnutzung keinen Erfolg hatten.
Übersicht
- Dachfenstereinbau ohne Beschluss rechtmäßig laut Gerichtsurteil
- ✔ Das Wichtigste in Kürze
- ➜ Der Fall im Detail
- ✔ Häufige Fragen – FAQ
- Welche Rechte gewährt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bezüglich des Ausbaus von Dachgeschossräumen?
- Ist für den Einbau von Dachfenstern in einer WEG-Anlage ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich?
- Welche baurechtlichen Genehmigungen sind für den Einbau von Dachfenstern notwendig?
- § Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- Das vorliegende Urteil
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Amtsgericht Heidelberg entschied am 20.03.2024 im Fall 45 C 128/23, dass die Umwandlung von Dachgeschossräumen in Wohnraum durch Einbau von Dachfenstern ohne Eigentümerbeschluss rechtmäßig ist.
- Die Klage gegen die Beklagte auf Rückbau und Unterlassung der Nutzung als Wohnraum wurde abgewiesen, da die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung solche Maßnahmen erlaubt.
- Das Gericht stellte fest, dass die baurechtlichen Genehmigungen vorlagen und die Nutzung der Dachgeschossräume zu Wohnzwecken somit zulässig ist.
- Eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft war für die baulichen Veränderungen nicht erforderlich, da die Teilungserklärung dies abdeckt.
- Die Klageanträge waren teils unzulässig, teils unbegründet, insbesondere da nicht konkretisiert wurde, welche Veränderungen zurückgebaut werden sollten.
- Die Entscheidung unterstreicht, dass die Interpretation der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Nutzung zu allen baurechtlich zulässigen Zwecken, inklusive Wohnzwecken, erlaubt.
- Die Klägerin konnte keine überzeugenden Argumente vorbringen, die eine Beschlussfassung oder einen Rückbau rechtfertigten.
- Die Kosten des Rechtsstreits wurden der Klägerin auferlegt, und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.
Sondernutzungsrechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft
In Wohnungseigentümergemeinschaften können besondere Sondernutzungsrechte vereinbart werden, die einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung bestimmter gemeinschaftlicher Flächen oder Anlagen erlauben. Solche Regelungen werden in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt und können weitreichende Folgen haben.
Typischerweise betreffen Sondernutzungsrechte Dachgeschosse, Keller oder Gartenflächen. Nicht selten entstehen hieraus Konflikte, wenn Wohnungseigentümer von ihren Sondernutzungsrechten in einer Weise Gebrauch machen, die andere Eigentümer als störend empfinden. Zentrale Streitpunkte sind häufig der Umfang der baulichen Veränderungen und die genaue Nutzungsart, die das Sondernutzungsrecht abdeckt.
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➜ Der Fall im Detail
Recht auf Wohnraumnutzung erweitert: Dachfenster-Einbau ohne Beschluss
Im Kern dreht sich der Fall um die Nutzungserweiterung von Dachgeschossräumen in einem Wohnkomplex, bestehend aus Büro-, Stadthäusern, und Wohngebäuden, zu Wohnzwecken durch den Einbau von Dachfenstern.
Die Beklagte, Eigentümerin der Wohnung Nr. 31, nahm diese Änderungen auf Basis eines ihr zustehenden Sondernutzungsrechts vor, welches ihr laut Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die ausschließliche Nutzung und das Recht zum Ausbau der Dachgeschossräume in den Bürohäusern Nr. 14 zusichert. Diese Maßnahmen wurden ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt, basierend auf der Annahme, dass die erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen sowie die Bestimmungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ausreichen.
Die Klägerin, repräsentierend die Wohnungseigentümergemeinschaft, argumentierte hingegen, dass für solche baulichen Veränderungen ein Eigentümerbeschluss notwendig sei. Sie führte an, dass Dachflächenfenster im Vergleich zu Dachgauben schadensanfälliger seien und eine Abstimmung innerhalb der Gemeinschaft über solche Maßnahmen erforderlich mache, um unter anderem die Regressansprüche bei unsachgemäßem Ausbau zu wahren und Lösungen für entstehende Probleme wie Müllentsorgung und Stellplatzmangel gemeinschaftlich zu erörtern.
Gerichtsurteil: Klageabweisung stärkt Rechte einzelner Eigentümer
Das Amtsgericht Heidelberg entschied zugunsten der Beklagten, indem es die Klage abwies. Die Entscheidung basierte maßgeblich auf der Auslegung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, die den Eigentümern der Wohnung Nr. 31 explizit das Recht einräumt, die Dachgeschossräume auszubauen und zu verändern, inklusive des Einbaus von Dachgauben. Das Gericht stellte klar, dass diese Regelung implizit auch den Einbau von Dachfenstern als weniger eingreifende Maßnahme zulässt. Ferner wies das Gericht darauf hin, dass die erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen vorlagen und somit eine Nutzung der Räume zu Wohnzwecken rechtmäßig ist.
Zudem betonte das Gericht, dass ein spezifischer Eigentümerbeschluss für solche baulichen Veränderungen, die bereits durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abgedeckt sind, nicht notwendig ist. Es hob hervor, dass die geforderte Klarheit über die Art der rückzubauenden Veränderungen in der Klageschrift fehlte, was den Klageantrag 1 unzulässig machte. Die Entscheidung untermauerte die Autonomie der Eigentümer in Bezug auf die Nutzung und Gestaltung ihres Sondereigentums, solange diese im Rahmen der Teilungserklärung und unter Einhaltung baurechtlicher Vorschriften bleibt.
Das Gerichtsurteil unterstreicht die Bedeutung der Teilungserklärung
Die Entscheidungsgründe des Gerichts verdeutlichen, dass die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung das zentrale Dokument für die Regelung der Rechte und Pflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die präzise und bedachte Formulierung solcher Dokumente ist ausschlaggebend für die Klärung von Nutzungsberechtigungen und den Umfang von Sondernutzungsrechten. Das Gericht legt dar, dass die im vorliegenden Fall genannte Erlaubnis für alle baurechtlich zulässigen Nutzungszwecke eine weitreichende Befugnis zum Ausbau und zur Änderung der Räumlichkeiten einschließt, die nicht auf bürotypische Nutzungen beschränkt ist.
Rechtsprechung stärkt individuelle Baufreiheit
Die Klärung des Sachverhalts durch das Amtsgericht Heidelberg markiert einen wichtigen Punkt in der Auslegung von Teilungserklärungen und der Handhabung von Sondernutzungsrechten. Indem das Gericht feststellte, dass die Durchführung von baulichen Veränderungen im Rahmen der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gewährten Rechte keines zusätzlichen Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf, stärkt es die Position einzelner Eigentümer hinsichtlich ihrer Gestaltungsfreiheit. Diese Entscheidung betont, dass klare und umfassende Regelungen innerhalb der Gemeinschaftsordnung unerlässlich sind, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden und die Rechte aller Beteiligten zu wahren.
Kostentragung und vorläufige Vollstreckbarkeit
Abschließend wurde die Klägerin zur Tragung der Kosten des Rechtsstreits verurteilt. Die Entscheidung des Gerichts unterstreicht die finanziellen Risiken, die mit der Erhebung einer unbegründeten Klage verbunden sind. Die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils sichert der Beklagten zudem eine gewisse Rechtssicherheit bezüglich der umgesetzten baulichen Veränderungen und der Nutzung der Dachgeschossräume zu Wohnzwecken, solange keine weiteren rechtlichen Schritte eingeleitet werden.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Welche Rechte gewährt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bezüglich des Ausbaus von Dachgeschossräumen?
Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung regeln, welche Rechte die einzelnen Wohnungseigentümer in Bezug auf den Ausbau ihrer Dachgeschossräume haben. Grundsätzlich stellt der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken eine bauliche Veränderung sowie eine Nutzungsänderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.
Ausnahmsweise kann ein Ausbaurecht aber bereits in der Teilungserklärung vorbehalten sein. Dann reicht ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung aus. Die Teilungserklärung muss den Ausbau dann aber klar und eindeutig gestatten, zum Beispiel „für eine spätere Wohnnutzung“. Ist nur von „späterem Ausbau“ die Rede, berechtigt dies nicht zur Nutzungsänderung.
Gestattet die Teilungserklärung den Ausbau eines Dachbodens als Wohnung, schließt dies in der Regel auch das Recht ein, Dachfenster oder Gauben zur notwendigen Belichtung einzubauen. Ansonsten müssen alle Eigentümer zustimmen, da es sich um eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums handelt.
Auch wenn ein Ausbaurecht in der Teilungserklärung eingeräumt ist, muss der ausbauende Eigentümer die baurechtlichen Vorschriften einhalten und in der Regel eine Baugenehmigung einholen. Zudem kann er von den übrigen Eigentümern für Schäden am Gemeinschaftseigentum haftbar gemacht werden.
Ist für den Einbau von Dachfenstern in einer WEG-Anlage ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich?
Ja, für den Einbau von Dachfenstern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist in der Regel ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Denn beim Einbau von Dachfenstern handelt es sich um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, die über die reine Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht.
Das Dach einschließlich der Dachfenster gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum, da es der Sicherheit und dem Bestand des gesamten Gebäudes dient. Daher kann kein Sondereigentum am Dach oder an Teilen davon begründet werden. Auch wenn ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht am Dachboden hat, ändert dies nichts daran, dass das Dach im Gemeinschaftseigentum steht.
Grundsätzlich bedürfen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eines Beschlusses der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Die Zustimmung des Verwalters allein reicht nicht aus und ersetzt nicht den Beschluss der Eigentümer.
Eine Ausnahme kann gelten, wenn die Teilungserklärung den Ausbau des Dachbodens zu Wohnraum eindeutig gestattet. Dann schließt dies in der Regel auch das Recht ein, die dafür notwendigen Dachfenster einzubauen. Ist der Ausbau aber nicht klar geregelt, müssen alle Eigentümer zustimmen.
Auch wenn ein Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung des Dachfenstereinbaus hätte, darf er nicht einfach ohne Beschluss mit dem Einbau beginnen. Er muss die Zustimmung der Gemeinschaft einholen und notfalls eine Beschlussersetzungsklage erheben. Baut er eigenmächtig ohne Beschluss, kann die WEG dagegen vorgehen.
Welche baurechtlichen Genehmigungen sind für den Einbau von Dachfenstern notwendig?
Die Notwendigkeit einer baurechtlichen Genehmigung für den Einbau von Dachfenstern hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt:
Der reine Austausch eines bestehenden Dachfensters gegen ein neues, etwa gleich großes Fenster ist in der Regel genehmigungsfrei möglich. Auch wenn der Dachausbau mit Fenstern bereits im ursprünglichen Bauantrag enthalten war, ist keine erneute Genehmigung erforderlich.
Werden jedoch zusätzliche Dachfenster neu eingebaut, ist in den meisten Fällen eine Baugenehmigung notwendig. Dies gilt insbesondere dann, wenn damit eine Nutzungsänderung verbunden ist, z.B. wenn ein bisher ungenutzter Dachboden zu Wohnraum ausgebaut wird.
Die konkreten Regelungen unterscheiden sich je nach Landesbauordnung. In Nordrhein-Westfalen ist der Einbau neuer Dachfenster grundsätzlich immer genehmigungspflichtig. In anderen Bundesländern kann der Einbau von Dachfenstern im Rahmen eines Dachausbaus unter bestimmten Voraussetzungen auch genehmigungsfrei sein.
Entscheidend ist auch, ob durch die Dachfenster die äußere Gestalt des Gebäudes wesentlich verändert wird. Dachaufbauten wie Gauben oder Dachbalkone sind in der Regel genehmigungspflichtig. Auch sehr große Dachfenster können eine Baugenehmigung erfordern.
Neben der Baugenehmigung sind gegebenenfalls auch die Zustimmung der Miteigentümer in einer Eigentümergemeinschaft oder die Beteiligung der Nachbarn einzuholen. Um Konflikte zu vermeiden, empfiehlt es sich, das Bauvorhaben in jedem Fall vorab mit dem zuständigen Bauamt abzustimmen.
Fazit: Ob für den Einbau von Dachfenstern eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt von der Art und dem Umfang des Vorhabens sowie den landesrechtlichen Vorschriften ab. Eine frühzeitige Klärung mit den Baubehörden schafft Rechtssicherheit.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 20 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Regelt, dass für bauliche Veränderungen, die über die Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, grundsätzlich ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist. Im vorliegenden Fall ist relevant, weil diskutiert wurde, ob die Einbauten der Beklagten einen solchen Beschluss erfordern.
- § 22 WEG: Bezieht sich auf bauliche Veränderungen durch Wohnungseigentümer, die über die gewöhnliche Verwaltung hinausgehen. Die Erläuterung dieses Paragraphen ist entscheidend, um zu verstehen, unter welchen Voraussetzungen individuelle Änderungen am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum zulässig sind.
- Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung: Stellt die rechtliche Grundlage für die Organisation einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar und definiert Sondereigentums- und Gemeinschaftseigentumsrechte sowie -pflichten. Im besprochenen Fall gibt sie der Beklagten das Recht zum Ausbau der Dachgeschossräume, was den Kern des Rechtsstreits bildet.
- Baurecht: Umfasst die Gesamtheit der Rechtsvorschriften, die sich auf die Bebauung von Grundstücken beziehen. Baurechtliche Genehmigungen sind für den Ausbau oder Umbau von Immobilien notwendig und waren im Fall des Einbaus von Dachfenstern von Bedeutung.
- § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO (Zivilprozessordnung): Schreibt vor, dass die Klageschrift einen bestimmten Antrag enthalten muss. Dieser Aspekt wurde im Urteil hervorgehoben, da die Klägerin nicht präzise angab, welche Veränderungen rückgängig zu machen sind.
- § 91 Abs. 1 ZPO: Regelung zur Kostenentscheidung in einem Gerichtsverfahren. Im vorliegenden Fall wurde die Klägerin zur Tragung der Kosten des Rechtsstreits verurteilt, was die finanziellen Konsequenzen einer Klage verdeutlicht.
Diese Punkte geben Einblick in die rechtlichen Grundlagen, die für die Beurteilung des Falls und das Verständnis der Entscheidung des Amtsgerichts Heidelberg wesentlich sind.
Das vorliegende Urteil
AG Heidelberg – Az.: 45 C 128/23 – Urteil vom 20.03.2024
In dem Rechtsstreit wegen Rückbau hat das Amtsgericht Heidelberg am 20.03.2024 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21.02.2024 für Recht erkannt:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 10.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien sind eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Eigentümerin der Wohnung Nr. 31.
Die Anlage besteht aus verschiedenen Baukörpern, die in einem Übersichtsplan als Bürohäuser, Stadthäuser und Wohnhäuser bezeichnet werden. Auf den Plan AS 4 wird verwiesen. In den hier nicht streitgegenständlichen Dachgeschossen findet jeweils eine Wohnnutzung zulässigerweise statt.
In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung heißt es:
„§ 18 (5) Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 31 steht die ständige unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Dachgeschoßräume in den Bürohäusern Nr. 14 zu. Diese Räume dürfen nur für alle baurechtlich zulässigen Zwecke genutzt werden.
Dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten steht das Recht zu, auf seine Kosten die Räume auszubauen und hierzu das Dachgebälk einschließlich des Kniestocks – auch durch Einbau von Dachgauben – zu verändern.
Im Hinblick auf Lasten und Kosten (…) sind die Dachräume ab dem Zeitpunkt ihrer Nutzung wie Sondereigentum zu behandeln.“
Im Übrigen wird auf die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gemäß Klageschrift verwiesen.
Die Beklagte hat im Bereich ihres Sondernutzungsrechts ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft Dachflächenfenster eingebaut und weitere bauliche Veränderungen vorgenommen, um die Räume als Wohnraum zu nutzen. Die erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen liegen vor.
Die Voreigentümer hatten schon teilweise die Räume in Büroflächen umgewandelt und entsprechende Fenster eingebaut.
Die Klägerin meint, für die Maßnahmen der Beklagten bedürfe es eines Eigentümerbeschlusses. Dachflächenfenster seien kein Minus zu Dachgauben, weil sie wesentlich anfälliger für Schäden seien. Aus dem Umkehrschluss zu S 20 Wohnungseigentumsgesetz ergebe sich, dass auch im Falle eines Rechtes zum Umbau die Wohnungseigentümergemeinschaft gefragt werden müsse. Es sei nicht Sinn der Teilungserklärung, dass jeder neue Sondernutzungsberechtigte die Dachfläche ohne Beschluss abändern könne. Bei einer Insolvenz eines Eigentümers oder dem Wechsel eines Eigentümers hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Regressansprüche im Falle eines unsachgemäßen Ausbaus des Dachgeschosses. Ein Beschluss wäre auch deshalb nötig, weil die WEG dann darüber informiert werden würde, wie die Müllproblematik und die Problematik der fehlenden Stellplätze für die Wohnungen gelöst werde. Ein einfaches Eingreifen in die gemeinschaftlichen Flächen/Bereiche wegen der Heizung und Abflüsse könne nicht erlaubt sein. Was die konkreten Veränderungen alle seien, die am Dach des Gemeinschaftseigentums zurückgebaut werden sollten, könne sie – die Klägerin – nicht sagen.
Ein Anspruch zur Umwandlung im Wohnraum bestehe nicht. Deshalb müsse dies unterlassen werden. Für Wohnungen seien die Bürohäuser nicht ausgelegt. Es sei schon unklar, ob es möglich sei, eine ausreichende Versorgung mit Wärme beziehungsweise eine ausreichende Versorgung mit Wasser und Strom sowie Abwasser zu bewerkstelligen. Auch die Müllentsorgung sei noch unklar. Zudem würden durch den Umbau zu Wohnraum andere Wohnungseigentümer unzumutbar beeinträchtigt. Die Wohnungseigentümer, die Wohnungen gekauft hätten auf der den Bürohäusern gegenüberliegenden Fläche, hätten diese gerade deshalb gekauft, weil eben auf der anderen Seite Bürohäuser sind. Auf diese Weise würden sie nachts und am Wochenende nicht von anderen Bewohnern gestört. Schließlich sei es ein unzumutbarer Nachteil für die Büroflächeneigentümer. Es sei ein Mehrwert, in einem Bürohaus sein Büro zu haben. Eine Nutzung des Dachgeschosses durch Wohnungen führe zu einer nicht vorgesehenen Mehrbelastung des Treppenhauses und zu Mehrbelastungen durch Lärm.
Die Klägerin beantragt nunmehr:
1. Die Beklagte wird verurteilt, die Veränderungen am Dach des Gemeinschaftseigentums der Klägerin zurückzubauen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, die Räume im Dachgeschoss als Wohnraum zu nutzen.
Die Beklagte beantragt Klageabweisung.
Sie trägt vor, Beschlusserfordernisse seien durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abbedungen. Die baulichen Veränderungen seien ihr dadurch gestattet. Der Einbau von Dachgauben hätte selbst zu erheblichen Belastungen geführt, da hier ein Kran zum Einsatz hätte kommen müssen. Auch die Umwandlung der streitgegenständlichen Fläche in Wohnraum sei von der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung gedeckt.
Im Übrigen würden die übrigen Wohnungseigentümer nicht stärker beeinträchtigt als bei einer gewerblichen Nutzung wie zuvor als Schuldnerberatung und Bußgeldstelle. Dass einige Wohnungseigentümer ihre Wohnungen angeblich allein deshalb gekauft hätten, weil es sich bei den gegenüberliegenden Flächen um als Büroräume genutzte Flächen handele, sei rein spekulativ und werde deshalb ausdrücklich bestritten. Falsch sei auch die Behauptung, dass die „Bürohäuser“ nicht für die Nutzung zu Wohnzwecken ausgelegt seien. In jedem von den Ausbaumaßnahmen betroffenen Hausabschnitt seien Leitungen für Frischwasser und Anschlüsse für Abwasser vorhanden gewesen, die ganz offensichtlich schon bei der Errichtung des Gebäudes berücksichtigt worden seien. Jeder Hausabschnitt sei mit einem separaten Stromzähler ausgestattet worden. In den vorhandenen Stromkästen sei für diese Maßnahme genug Platz gewesen, sodass es hier keiner zusätzlichen Maßnahmen bedurft habe. Einzig Anschlüsse an das Heizsystem seien nur teilweise vorhanden gewesen. Um hier einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum zu verhindern, habe sich die Beklagte in den nicht an das Heizsystem angeschlossenen Flächen für den Einbau eines alternativen Heizsystems in Form einer Infrarotheizung entschieden. Es sei also nicht unklar, ob eine ausreichende Versorgung mit Wärme, Wasser, Abwasser und Strom zu bewerkstelligen sei. Die Versorgung der streitgegenständlichen Flächen mit Wasser, Wärme und Strom habe keinen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfordert.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage hat keinen Erfolg.
1. Der Klageantrag 1 ist unzulässig. Nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift einen bestimmten Antrag enthalten. Das ist hier nicht der Fall, weil auch unter Heranziehung der Klagebegründung nicht feststellbar ist, welche konkreten Veränderungen zurückgebaut werden sollen. Alle Dachfenster können es nicht sein, weil die Klägerin vorträgt, dass im Zuge der vorangegangenen Büronutzung schon Fenster eingebaut wurden. Auch in der Verhandlung konnte die Klägerin nicht sagen, was die konkreten Veränderungen alle seien, die am Dach des Gemeinschaftseigentums zurückgebaut werden sollten.
2. Der Klageantrag 2 ist unbegründet.
Nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dürfen die Dachgeschossräume in den Bürohäusern Nr. 14 nur für alle baurechtlich zulässigen Zwecke genutzt werden. Damit dürfen sie auch zur Wohnzwecken genutzt werden.
Bei der Auslegung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Grundbucheintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, U. v. 18.01.2013 – V ZR 88/12).
Nächstliegende Bedeutung der obigen Regelung ist danach, dass alle baurechtlich zulässigen Zwecke erlaubt sind. Dies gilt trotz des Wörtchens „nur“, was klarstellt, dass ohne entsprechende baurechtliche Zulässigkeit keine Nutzung erlaubt sein soll. Denn obwohl die betreffenden Häuser als Bürohäuser bezeichnet werden, wurde gerade nicht geregelt, dass die Räume nur als Büros genutzt werden dürfen. Es wäre aber ohne weiteres möglich gewesen und hätte keiner besonderen Formulierungskünste bedurft, um statt „nur für alle baurechtlich zulässigen Zwecke“ „nur als Büroräume“ in § 18 (5) der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu formulieren, wenn dies gewollt gewesen wäre.
Eine Einschränkung dahingehend, dass an einer einmal gewählten Nutzungsart für immer festgehalten werden soll, lässt sich der Formulierung „für alle baurechtliche zulässigen Zwecke genutzt“ nicht entnehmen.
Entsprechend folgt eine weit gefasste Ermächtigung zum Ausbau der Räume und zur Veränderung des Dachgebälks einschließlich des Kniestocks – auch durch Einbau von Dachgauben. Ein höherer Kniestock bedeutet eine größere Raumhöhe, was nicht nur für Büros, sondern gerade auch für Wohnungen wünschenswert sein kann, auch wenn dies vorliegend nicht erfolgt ist. Auch Dachgauben verbessern die Nutzbarkeit der Räume gerade auch im Falle einer Wohnnutzung. Die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung verpflichtet nicht dazu, bauliche Maßnahmen im maximal zulässigen Umfang vorzunehmen, sondern dies kann auch sukzessive erfolgen. Es ist daher auch nicht anzunehmen, dass ein einmal erfolgter Ausbau zu Bürozwecken, der nach dem Klägervortrag ohnehin nur in Teilbereichen stattgefunden hat, einen Ausbau zu Wohnzwecken unzulässig oder von einer Beschlussfassung abhängig machen soll.
Vorliegend hat die Beklagte für den Umbau und die Nutzung zu Wohnzwecken die erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen erhalten. Dass es den Räumen an der Versorgung mit Wasser, Strom oder Wärme oder einer Abwasserableitung fehlen könnte, hat die Klägerin nicht substanziiert vorgetragen und auch nicht unter Beweis gestellt. Zusätzliche Mülltonnen können jederzeit bestellt werden.
Die Klägerin kann die Wohnnutzung auch nicht von der vorherigen Beschlussfassung über die baulichen Veränderungen abhängig machen.
Nach § 20 WEG muss ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen, ehe er mit dem Bau beginnt (BGH, U. v. 17.03.2023 – V ZR 140/22). In dem vom BGH entschiedenen Fall ergab sich aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung – anders als hier – nicht, dass das Beschlusserfordernis abbedungen war. Eine solche Abbedingung ist möglich und liegt hier vor. Denn die Beklagte hat nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung das Recht, auf ihre Kosten die Räume auszubauen und hierzu das Dachgebälk einschließlich des Kniestocks – auch durch Einbau von Dachgauben – zu verändern.
Dies umfasst auch das Recht zum Einbau von Dachfenstern. Dieser stellt sich gegenüber dem Einbau von Dachgauben als Minus und weniger schwerwiegende Veränderung dar, die nach Sinn und Zweck der Regelung erst recht gestattet ist. Außerdem ist die Regelung so zu verstehen, dass der Wohnungseigentümer, der danach die Kosten der Maßnahme tragen muss („auf seine Kosten“), auch über die Ausführungsmodalitäten entscheiden darf. Zum Ausbau im Sinne dieser Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gehören auch die Ver- und Entsorgungsleitungen für Heizung, Wasser, Warmwasser, Abwasser und Strom, die für eine baurechtlich zulässige Nutzung erforderlich sind. Sonst bliebe kaum ein baurechtlich zulässiger Zweck übrig. Die Klägerin bezweifelt selbst nicht, dass Büroräume zulässig wären. Auch diese bedürften für Toiletten, Heizung und Teeküche im Wesentlichen der gleichen Ver- und Entsorgungsleitungen wie Wohnräume.
Dass bereits gestattete Maßnahmen keiner weiteren Gestattung durch Beschluss bedürfen, war schon unter der Geltung von § 22 Abs. 1 WEG a. F. der Fall. Da das neue WEG nicht erkennen lässt, dass § 20 WEG auch für bereits gestattete Baumaßnahmen gelten soll, steht auch § 47 WEG der Anwendung des S 18 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht entgegen. Die Gültigkeit solcher Vereinbarungen ergibt sich aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG.
Soweit es in der Gesetzesbegründung heißt, dass jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eines legitimierenden Beschlusses bedarf, auch wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird, so dass sichergestellt wird, dass die Wohnungseigentümer in der Versammlung über alle baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums informiert werden, lässt dies nicht erkennen, dass dem Gesetzgeber überhaupt bewusst war, dass es Fälle gibt, in denen bauliche Veränderungen bereits durch eine Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gestattet sind, so dass jeder Wohnungseigentümer damit jederzeit rechnen muss und sich allenfalls die Frage stellen kann, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft – wie im Falle des S 20 Abs. 2 WEG – über die Durchführung beschließen darf. Eine dem S 20 Abs. 2 Satz 2 WEG entsprechende Regelung für Fälle, in denen das Ob der baulichen Veränderung bereits gestattet ist, könnte vielleicht sinnvoll sein, gibt es aber nicht. Es kann daher nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber auch für diese Fälle einen Beschlusszwang statuieren wollte. Der vom BGH zu Recht anerkannte Beschlusszwang gilt somit nur in den Fällen, in denen nicht schon eine Gestattung vorliegt.
Die Klage war daher abzuweisen.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
